超低生育率的韩国为何房价还这么高?
首先，我们得承认韩国社会普遍存在的对“房”的执念，这绝对是个关键。
资产保值和增值的终极工具： 在韩国社会，房子不仅仅是一个遮风挡雨的地方，更是一种重要的资产配置。尤其是经历了经济腾飞时期，房产被证明是相对稳定且回报可观的投资品。在其他投资渠道相对不那么发达或风险较高的背景下，把钱“压”在房子上，几乎成了一种共识。这使得即使是新增人口减少，但拥有房产、希望资产保值增值的观念依然根深蒂固，尤其是有一定积蓄的中老年群体，他们可能并不受生育率下降的影响，反而想把财富传承给下一代，而房产是最好的载体。
社会地位和归属感的象征： 在很多人眼中，拥有自己的房子，尤其是在首尔等核心城市，是衡量一个人成功与否、获得社会认可的重要标志。租房往往被看作是“不稳定”的，而拥有产权房则能带来一种归属感和安全感。这种观念在韩国社会根深蒂固，即使房价高企，很多人依然将购房视为人生“必选项”，而不是“可选项”。
其次，人口结构的变化并不等于“购房需求”的消失，而是需求的结构性转移。
“一人家庭”的激增： 韩国的生育率低，但“一人家庭”的数量却在不断攀升。年轻人晚婚晚育、离婚率上升、老年人口独立居住等等，都导致了家庭规模的小型化。虽然总人口增长停滞甚至下降，但家庭数量却可能还在增加。每个单身汉或单身女性，同样需要一个居住空间，这在客观上还是会产生一部分购房需求。而且，这些单身家庭，尤其是年轻的单身专业人士，如果收入稳定且有能力，他们也同样会瞄准那些地理位置好、生活便利的房产。
地域性需求的高度集中： 韩国的房价高企主要体现在首尔及其周边地区。虽然全国总人口可能在减少，但在首尔都市圈，人口和经济活动的高度集中，仍然维持着强劲的购房需求。大量年轻人为了就业机会、更好的教育资源以及更便捷的生活，仍然涌向首尔。在这种“赢者通吃”的模式下，首尔的房价自然难以因为全国生育率下降而大幅下跌。人们宁愿背负高昂的房贷，也要挤进首都圈，这是一种无奈，也是一种现实选择。
再者，政府的政策和市场因素也扮演了重要角色。
过去的刺激政策和低利率环境： 在过去一段时间，韩国政府为了刺激经济增长，曾经出台过一系列鼓励购房的政策，同时保持了较低的利率水平。这使得很多人在那个时期得以进入房地产市场，并从中获益。这种“成功经验”进一步强化了人们对房产的投资信心。虽然近年来政府一直在试图调控房价，但过去政策的“惯性”以及人们对低利率环境的期待，仍然在一定程度上支撑着市场。
土地供应的限制： 尤其是在首尔这样寸土寸金的城市，可供开发的新土地非常有限。即使有新建房屋，也难以满足持续的结构性需求。这种“硬性供应限制”是导致房价居高不下的一个根本性原因。即使潜在购房者数量减少，但如果供应端的瓶颈无法打破，价格依然会保持高位。
房地产作为金融资产的属性： 在现代经济中，房地产早已不仅仅是消费品，更是重要的金融资产。大量的资金，包括家庭储蓄、机构投资、甚至海外投资，都可能流向房地产市场。即使生育率下降，如果市场上流动的资金充裕，并且投资人仍然看好房产的“保值增值”属性，那么房价就难以轻易下跌。
“不能让它跌”的心理博弈： 韩国社会中，很多家庭的财富构成中，房产占有相当大的比重。一旦房价大幅下跌，将直接影响到大多数家庭的财富，甚至可能引发金融危机。因此，在一定程度上，政府和社会各界都有意无意地维护房地产市场的稳定，避免出现“硬着陆”。这种集体“不能让它跌”的心理，也客观上起到了支撑房价的作用。
所以，生育率低并不意味着人们不需要房子，而是购房的群体结构、地域分布以及背后的社会经济逻辑发生了变化。高企的房价，是韩国社会结构性问题、投资逻辑、以及市场供需相互作用下的复杂结果，生育率下降只是其中一个维度，而且这个维度在国内一线城市这样具有强大虹吸效应的区域，其影响似乎被其他因素更强的力量所掩盖了。这就像一杯水，虽然加入的水少了，但如果杯子本身就很大，而且还有很多其他因素在不断往里“加东西”，那么水位自然就不会轻易下降。
网友意见
为什么总有人觉得房价和生育率有关系呢？
很简单呀，你看看上海从2010年到2021年这11年来，是上海生育率逐步下降的11年，但却是上海房价涨得最快的11年………生育率从来也跟房价没什么关系啊。
一方面房子本身有金融属性这个就不用说了，另外一方面人均住房面积也在不断的扩大呀。上海20年前的人均住房面积大概是11.8平方米左右，现在的人均住房面积34也就是翻了三倍，除非上海的人口调到原来的1/3，否则那房价铁定是涨的呀，哪怕人口下降。而且土地价格在不断的涨，因为土地某种意义上说是不可再生的，这盖了个房子，土地供给就会减少，在你拆掉新的房子前，旧的房子占着那个土地，你的土地供给越来越少，土地价格越来越贵………且不说在韩国这种国家，土地是真正私有，买了就是人家的，一辈子都是人家的。
导致房价变动的因素很多，人口是因素之一，但不是唯一的因素。
这还不好理解吗？
房价和现在的生育率并无关系，取决于过去的生育率和未来的发展预期。在经济形势逐渐泡沫化的时候人们才会疯狂投资房子，所以韩国近年来的房价不断提高。
现在是2019年，韩国平均买房年龄为29岁，现在买房的主力人群是1990年之前出生的。1980年到1990年出生了多少人？年均65万人，远高于现在的32万人。你拿现在年均32万的出生人口来反推年均65万人买房推高的房价，能得出正确结论吗？
如上图，日本出生高峰集中于1970年之前，所以日本房市泡沫巅峰在1990年代。韩国在1980到1990年出生人数较多，推高了现在的韩国房价。这有什么不合理的吗？现在的出生率，影响的是未来。
各国房价猛涨的阶段都是生育率飞速下降的时候(美国这个BUG除外)，房价上天的地方，有哪个是高生育率的？我们换个问法，世界生育率最高的尼日尔，该国首都亚尼美的房价能赶上德国斯图加特、法国图卢兹这种低生育率地区吗？
亚洲房价上天的这几位，生育率和朝鲜比，谁高谁低呢？
退一步说，韩国是高度城市化的国家，全国94%的人都是居住在城市中的。首尔每平方公里1.6万人，是北京的2倍。这种爆炸的人口密度，房价不上天才见鬼了。即便是更低的生育率，房价依然会涨。
原因再简单不过了，随着地方人口流失，全国人口都在向以首尔、釜山、大邱等地集中，即便是人口萎缩，剩下的人也只会流向人口更多的城市。只有人口规模够大的城市才能拥有完备的医疗、教育资源和充分的就业机会与公共服务。所以，即便是韩国从明天开始就人口下降，首尔江南区的豪宅价格依然是会上升的。
同样的事情早就发生过了，日本人口负增长至今已有11年，但是东京依然是净流入，带动了房价的上升。日本处于低生育率已经有53年，但这并不妨碍他们的房价各种大起大落，涨的时候并不是高生育率时期。
另一个典型案例是台湾。台北的每平米均价已经比肩东京，但是他们的低生育率是众所周知的，而房价也是生育率跌入深渊的90年代开始疯涨，直到今天。从理论上来说，台湾的房价根本找不到那么多人来接盘，但这种价格就是能长期存在，显然是有其特殊条件的。
所以最后的问题等于白问，韩国和日本的房价走势本质上是一个套路，只要举国之力搞出几个国际大都市，这种顶尖城市的房价就绝对不会低的。不仅有他们国内的购房者，还有来自全世界各地的接盘侠，这价格怎么会低？而一旦城市化完成80%以上就无法改变了，人会更加集中，推高核心城市的房价，让那些人口流失的地方失去经济价值。
如果大部分人都居住在大城市里面，那么大城市的房价就＝全国主流房价。而人不愿意去条件不好的乡下，就会让城市房价居高不下，毕竟这是纯粹的买方市场。
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