如何评价北京首套房执行基准利率，二套房上浮 20% 的新政？可能带来哪些影响？
政策背景与逻辑：为何而调？
要评价这个政策，首先得理解它为什么会在这里、在这个时间点出现。简单来说，这背后有几个关键的考量：
1. “房住不炒”的持续深化： 这是当前中国房地产政策的基石。核心在于抑制投资投机性购房需求，保障自住需求。首套房执行基准利率，意味着对刚需和改善型自住购房者给予了一定的利率支持，体现了国家对这部分群体的关怀。而二套房上浮 20%，则明显是针对已拥有房产的购房者，通过提高购房成本来打击其进一步购房的意愿，尤其是投资性购房。
2. 一线城市房地产市场的调控压力： 北京作为超大城市和首都，其房地产市场的稳定直接关系到全国。尽管近年来出台了一系列调控措施，但一线城市的房价和购房门槛依然相对较高。在这种背景下，通过利率杠杆进行微调，是各地在因城施策框架下，为稳定市场、防止房价过快上涨而惯常采用的手段。
3. 优化信贷资源配置： 银行的信贷资源是有限的。将更多信贷资源倾斜给首套房、刚需购房者，本身就是一种更优的资源配置方式。而对二套房提高利率，既能回收部分信贷资金，也能一定程度上为首套房的信贷提供空间。
4. 平抑市场情绪，引导预期： 利率的调整往往是市场情绪的一个重要风向标。首套房利率保持稳定或较低，可以安抚刚需购房者；二套房上浮，则会传递出“投资风险增加”的信号，引导市场参与者更加理性地看待房产的投资属性。
核心内容拆解：首套基准 vs. 二套上浮 20%
首套房执行基准利率： 这意味着贷款利率将参照中国人民银行公布的贷款市场报价利率（LPR），并且不打折，也就是“LPR + 0%”。目前，这通常是指5年期以上LPR。这在过去一段时间，部分银行针对首套房也曾有不同程度的优惠。这次政策明确下来，至少在基准上与之前保持一致，对于有刚需的购房者来说，是一个相对稳定的信号。它避免了利率的进一步上行，让购房成本在一个可预期的范围内。
二套房上浮 20%： 这是政策的关键点和亮点。简单来说，如果基准利率是 LPR，那么二套房的贷款利率将是 LPR 的 1.2 倍。例如，如果 5 年期以上 LPR 是 4.0%，那么首套房利率就是 4.0%，而二套房利率就变成了 4.0% 1.2 = 4.8%。这个上浮幅度是相当可观的，直接增加了购房者的月供和总利息支出。
可能带来的影响：多角度解读
这项政策的影响是多方面的，既有直接的经济效应，也有深远的心理和市场预期效应：
一、 对购房者个体的影响：
1. 刚需购房者：
利好信号： 对于真正有刚需、首次购房的家庭来说，首套房利率保持基准，意味着购房成本不会因为利率的调整而显著增加。这有助于他们更稳定地规划购房计划，缓解因利率上升带来的焦虑。
购房能力相对稳定： 如果 LPR 本身保持稳定，那么刚需的月供压力也不会因此政策而加大。
2. 改善型购房者（有首套房但需置换升级）：
负担加重： 这部分群体如果需要出售现有住房再购新房，在购房时可能会被认定为二套房。上浮 20% 的利率会显著增加他们的购房成本。这可能会让他们在选择房源时更加谨慎，或者推迟购房计划，等待更好的时机。
卖旧买新压力增大： 如果卖掉旧房的时间与购买新房的时间有重叠，或者未能及时卖出旧房，购房者就可能需要承担二套房的利率，这无疑增加了他们的资金压力和风险。
3. 投资性购房者：
购房成本大幅提升： 这是政策最直接的打击对象。20% 的利率上浮，意味着相同的贷款额度，利息支出将比之前高出不少。这会大大削弱房产的投资回报率，使得投资房产的吸引力下降。
抑制投资需求： 成本的增加，会直接劝退一部分原本想通过贷款投资房产的人。他们可能会转而寻求其他投资渠道，或者干脆暂时观望。
降低杠杆效应： 通过提高贷款成本，也在一定程度上降低了金融杠杆在房产投资中的作用，增加了投资的风险。
二、 对房地产市场的影响：
1. 市场分化加剧：
刚需市场保持活跃： 由于首套房利率稳定，刚需购房者的观望情绪可能会减弱，市场需求能够得到一定程度的释放，保持一定的交易活跃度。
投资市场受压制： 二套房利率上浮将显著抑制投资性需求，导致以投资为目的的购房行为减少。这可能会体现在高端住宅、部分区域的二手房交易量上。
2. 二手房市场受影响更大：
交易成本增加： 二手房的交易流程中，往往涉及卖旧买新，或者对购房者而言，其名下已有一套住房的可能性更大。因此，二套房利率上浮对二手房市场的直接冲击会更明显。
议价空间或有变化： 在交易成本上升的情况下，部分卖家为了促成交易，可能会有一定的议价空间。但也要看整体市场供需情况。
3. 房价预期引导：
稳定房价，避免过快上涨： 通过提高二套房的购房成本，政策意图是给市场降温，避免房价再次出现不合理的快速上涨，尤其是在一线城市。
对冲过热的可能性： 如果近期市场出现过热迹象，这项政策可以起到“刹车”作用。反之，如果市场本身比较平稳，过度的利率上浮也可能导致市场活力下降。
4. 信贷政策与金融风险：
优化信贷结构： 将更多信贷资源引导向实体经济和真正有需求的群体，是金融去杠杆、服务实体经济的内在要求。
防范金融风险： 房地产行业的过度金融化是潜在的金融风险点。通过控制投资性购房，可以降低金融体系对房地产市场的过度依赖，从而防范系统性金融风险。
三、 对银行及金融机构的影响：
1. 业务结构调整： 银行可能会根据政策导向，调整其房贷业务的结构，增加首套房贷款的比重，减少二套房及以上房产的贷款发放。
2. 盈利能力受到一定影响： 虽然对首套房利率不打折，但如果整体市场交易量因二套房利率上升而下滑，银行的房贷业务整体增量可能会受到影响。同时，利率上浮在理论上能带来更高的息差，但如果实际放贷量减少，其对盈利的贡献也需要具体情况具体分析。
3. 风险管理加强： 银行在审批二套房贷款时，会更加审慎，对购房者的还款能力、首付款比例等会提出更高要求，以应对潜在的市场波动风险。
总结与展望：
北京此次首套房执行基准利率、二套房上浮 20% 的新政，是一项精准而有力的调控手段。它既体现了坚持“房住不炒”的决心，也通过利率杠杆有效地区分了不同购房群体的需求，并显著提高了投资购房的门槛。
短期来看， 预计将对投资性购房需求产生明显的抑制作用，同时在一定程度上稳定刚需群体的购房信心。二手房市场可能会面临一定的交易压力。
中长期来看， 这项政策有助于优化房地产市场的结构，促使市场更加回归居住属性，降低金融风险，并引导市场参与者形成更加理性的预期。
当然，政策的效果最终还需要时间来检验，并会受到宏观经济环境、其他配套政策以及市场自身供需关系等多重因素的影响。但就目前而言，这项政策的信号意义和实际操作效应都值得我们持续关注。它再次证明，中国房地产市场，特别是像北京这样的一线城市，正朝着更加健康、可持续的发展方向迈进，而非简单追求规模或速度的增长。
网友意见
总结一下，大家不要觉得国家在通过调控利率在调控房地产，真想多了，国家是在保证你将来有工作有饭吃有还贷款的钱，那每个月多出来的几百块不过是一点小小的意外，或者说小小的代价！
银行从业人员怒答，修改了一部分，希望能把事情说清楚。
看到赞往上走，又修改一部分。
那些说政府调控房地产的高票答案都不太对，国家这次真的是背锅侠，利率上浮并不是房产调控政策，国家从来没有这个政策，这只是银行的对策。为什么我这么说，因为我们行就是拉个上浮20%的哈哈哈。
影响有多大我就不细说了，每个月压力增大是必然的，上浮20%在加息周期确实挺恐怖的，但是你要明白中国人的储蓄习惯和消费心理，除了极端炒房客，一般都是有10万干5万的事儿，即便现在手里有5万，也多多少少对未来有点规划和把握，而且房贷很少有还满30年的，年轻买房的一般中年就还清了，中年买房一般5-10年内也都结清了，这是有数据支持的，对于刚需也急需上车的人，略残忍，但是依然不是不上车的理由。
我这里主要说说为啥会上浮20%。
首先只想说好多人都想的太复杂了好么，什么政府房地产调控为了打压刚需或者二套房，其实并不是，难道政府说啥我们银行听啥？呵呵，我们从来都是叛逆的亲儿子好么，要么为啥每年辣么多没有报道出来的风险？
银行是爱钱的，但是前提是控制风险。所有做银行信贷的都明白房贷是最优质的资产，虽然利率低，但是不良率等等各项考核也都是低的，但越是风险低的客户对利率越是敏感，越是风险高的对利率越是无所谓，所以有时候我们宁愿给下浮10%的人放房贷，也不愿意给上浮40%的放。在去年资产荒的时候银行大力发放房贷有极大一部分原因是贷款没处投，大国企那时候基准下浮20%的不要太多，中小企业一投一准死。
怎么办？投房贷，95折基本上还是不亏的。9折是为了抢占市场，单纯从贷款来看，股份制银行是亏的，但是国有四大行是不亏的。但一般9折客户都是比较优质的，大部分都能通过后续其他服务存款沉淀，也多少都能补点回来。
但为啥突然转变画风了朋友们？
不是因为国家定向加息或者是因为调控什么原因，我们从来不会因为政府调控主动做什么，真的，一般国家也不会说为了打压房地产去指导银行在刚需利率上做什么，因为没必要，一般政策出来之后大家都是按兵不动，见招拆招的。
银行没有那么狗腿，银行没有那么邪恶。
银行是喜欢刚需的，稳定，一般不敢断供。
银行也喜欢改善的，有钱，抵押率低，有后续服务。
所以到真正答案了，为啥突然收紧房贷了？
其实，因为我们真没钱了！为啥？因为很多原因，因为不让发理财了，各种限制发新理财，大家都知道，理财属于银行表外资产，贷款属于表内。表内贷款审核严格，说白了，放出去的贷款出现不良，领导要担责任，大额不良，从上到下下岗催收，辞职都不行，一不小心湿鞋的，关进去的还少？
但是理财不一样，理财你买的时候是签了风险告知书的，明确说了在极端情况下，本金和利息将会全部损失。
所以，不够格的企业很多走表外。
而且量大超乎想象，资金空转，层层扒皮，券商，信托，中介，一个都赚的不要不要的。
流向哪里了？不知道，你去问你的理财经理，钱投在哪？他也不知道。
能还上吗？还不起！
咋办？发新理财续！
但是监管一下来，排查，限制，收紧，表外的那些通过各种渠道不知道流向哪里的钱续不上了。
续不上什了什么概念？理财要违约！
违约什么概念？你买的理财，理财经理告诉你没有风险，但是并不是，本金都没了，大妈大婶要堵门的。
商业银行的大佬们一夜白头，尤其是卖理财卖的好的，也包括同业做的好的，也就是这次房贷利率上浮最快的几个银行，只能表外资产转表内了呗，辣么庞大的理财资金表内很难消化好嘛！不能转的不续作了，但是这会有一个问题，企业没钱了，银行没存款，存贷比一卡，额度更少了。
我问我领导，我靠，明明知道违约了拼命续？那不是饮鸩止渴？？？而且很多是明知道还不起靠着续贷过活的企业。领导说，没办法啊，不给他们转，现在就死掉了，这么大的风险事件，哪个领导会让在自己的任期出？
以后要不要混了？？？
所以这部分到期理财挤占银行表内贷款，而且不能完全续上，企业没钱导致银行没存款，存贷比一卡，更没额度了。
怎么办？非要得罪谁也只能是零售贷款客户好么，因为这部分客户零散，房贷不给你放了你能把我咋？
所以房贷就没额度了。
但是审批通过的，接了件的也不能说退就退，因为我们是银行，弱势群体，而且不能产生不良影响，比如让大家知道真相，也不能得罪开发商，万事留一线，日后好相见，只能换种方法：
客户您好，利率上浮20%你做么？这么高别做了吧，我给您退件行不？
其实是希望退件的，去打听打听，很多银行一手房按揭都不接新的了，只是对外不会说，会说贷款变严格了，也并不是真的想赚这上浮的20%，只是没额度了，额度是用来救命的，不是用来赚钱的。我们也是通过几个月才发现总行的小把戏。
针对这种事情，其实去四大行贷款就行了，他们还是血厚，而且资金成本低，对这次收缩表外能抗，你看四大行，工行，农行还不是虎虎虎的放房贷，85折都不亏，只是你们都提高，我干嘛不搭顺风车？
只是四大行貌似二手房贷款都一般般，一手房找工，农就对了！
其实不是房贷不好
也不是利率太低
更不是政府指导，今天哪位说房地局有领导跑去银行让银行调利率的，我跟你姓。
只是因为我们没钱了不能直说，只能就坡下驴，把责任推到房地产调控上。
归根结底出这次债务摸底和缩表上。
其实国家真的背了很多不该背的锅，这次缩表长远是好事，摸查债务，让空转的资金回归实体，同时让金融机构控制贪欲，真的也没想通过这种方法打压房地产，虽然我不在北京，但是我敢打保证这次利率上浮不是国家的窗口指导，因为真的指导了，地方会不跟风？极大可能是银行自发行为，然后对外宣称是为了调控地产，银行有银行的招啊，国家估也没想到变这样的结果。但是这种不影响大局的行为，也没人会说。毕竟是家庭内部矛盾。
Tips：未来3-5年。买理财买保本，存款多放几家银行，因为肯定有银行要出问题！
知乎首达，修改了几遍，给我个赞呀哈哈(^o^)/
泻药。
利率是资金的价格，是所有资产定价的锚。
利率的变化，必然会影响所有资产的价格，包括而不限于：股票，债券、大宗商品，房地产，黄金，等等。
资产的价格，基本上可以看作资产收益率/无风险利率*流动性系数*波动率系数*市场对该资产未来的走势预期。
由于过去房地产被看做永远涨不会跌的无风险资产，同时市场预期房地产尤其是一线房地产永远会往上涨，所以房地产作为一种大类资产，在过去几年随着利率下降，以及一线市场的火爆狂热，在国内各阶层的共同努力下，几乎是一直往上攀升。
然而，目前这些因素都在反转。最重要的一点是利率上升了，流动性被遏制，时间一长，人民对于房地产永远上涨的狂热信仰也会消退，那个时候就是见顶的时候。
如果深入分析基本面的话，那么可以看到这个顶是一个历史大顶。由于中国过快的老龄化进程，再加上中国的城镇化进程已经开始步入晚期，所以未来房地产市场必将经历一个同样波澜壮阔的下降趋势。最后的结果，就是2050年之后回顾中国房地产市场，这六十年的市场看下来，你会发现最终房地产价格的平均增长率和GDP增长率是差不多的，前三十年比GDP增长高，后面比GDP低，最后一平均，差不多。这就是中值回归，市场内蕴的神秘力量。
趋势本身，拥有着自己的力量，这种力量来自于趋势背后更宏大的周期，而周期背后有着更深远的影响因素——人口结构、产业结构、城市化进程、经济周期，等等。
有一句话我非常喜欢，也送给大家：人生发财靠康波。周期是经济的永恒节奏，而利率是周期的最典型指标。
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金钱本身是不会说谎的。
长期的宽松周期已经结束了，后面的若干年必然是利率上行，经济下行的衰退期。
衰退期的一大特征，就是企业的大量破产兼并，银行坏账的上升。所以我之前在一篇文章里面写到，中国房地产市场的大顶，必然会有一个标志性的事件，就是某一家大型的知名房地产公司倒闭，可能还会牵连到某家中小型银行倒闭。
这个清算的过程，是一定会伴随着利率的上升而到来的。这个过程，就是一轮经济大循环的底部，也是那些实力雄厚、储备了大量资金的企业，趁机大举兼并扩张的时期。目前很多有远见的大公司已经做好了充分的准备，比如万科。翻看万科的年报，其货币资金从2015年的521.8亿上升到了2016年底的870.3亿元，这对于一个净资产1100多亿的公司来说，是一个非常大的资金储备数字。一般的公司不会储备这么多货币资金，因为这意味着其资金运用能力弱，影响其盈利能力。
那么万科之所以这么做，其原因就在于万科意识到了这一轮经济衰退的来临，尤其是以房地产行业为代表的经济衰退。在衰退期，现金为王，大把大把的破产企业和优质资产，会被以地板价甩卖，这个时侯，谁持有现金，谁就是王者。而之前扩张时期风光无限的企业，这时候如果还不知道收敛，那么不管将来有多么光明的前景，都会是死路一条。比如在之前牛市时候风光无限，独占鳌头的乐视网。
在贾布斯宣传要进军汽车的时候，身处汽车行业的我，立马断定为不靠谱而撤退了，也因此错过了后面的几倍涨幅。当然乐视网目前价格基本已经从哪儿来，回哪儿去了。当然这个事情也说明我对市场的认知，还是不够深入，没有真正体会到索罗斯那句名言的精髓： 世界经济史是一部基于假象和谎言的连续剧。要获得财富，做法就是认清其假象，投入其中，然后在假象被公众认识之前退出游戏。 我当初对乐视网的认知，基本是正确的，汽车行业的确是一个超级烧钱的行业，乐视网的盈利能力的确太弱，它的确因为搞汽车烧了太多钱陷入了资金链断裂的泥潭，乐视的股价也的确从哪儿来到哪儿去了。但是，正确的判断，并没有让我赚到钱，因为我对汽车业、对企业分析非常了解，但是我并不了解市场大众心理和趋势潮流的力量，并不了解隐藏在群众中的洪荒之力。
如果引申到这次对经济形式和房地产走势的判断上面，那么我也可能低估了大众心理预期和对房地产的坚定信仰，过早的判断了顶部的来临。但这个世界终归是唯物主义的，任何狂热和信念，终归要臣服于规律本身的力量。乐视网在两年之后，到底还是崩了，而且未来崩溃的趋势还将继续，连它的财报都没法通过标准审计。而房地产也许能够多坚持几年，但是最终依然敌不过规律的力量。尘归尘，土归土，你在4000点的时候满怀信心的入场，也许能够继续笑傲到5000点，但是终究难逃价值回归和去杠杆的力量。如果你没有杠杆那么可能只是伤筋动骨，如果你的杠杆太高，那么就会在灾难性的崩盘面前灰灰湮灭。
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