买的期房，办理了预告登记和房贷，现在开发商进行破产清算，那么我的房子怎么办？
买期房、办预告登记、做房贷，结果开发商破产清算……这简直是房奴们最不愿意面对的噩梦。不过，咱们先别慌，这事儿咱得一件一件捋清楚。
首先，你买了期房，开发商破产清算，这确实是个棘手的问题，但也不是说你的钱就打水漂了，你的房子也没戏了。咱们先得明确几个关键点：
1. 预告登记：这是你的“保命符”
你最关键的一步就是办了“预告登记”。这玩意儿是个啥？简单来说，就是你买房这件事，在房管局那里留了个“底子”。它有两个核心作用：
防止“一房多卖”： 房管局知道这房子你已经买了，而且有初步的权益证明。开发商再想把同一套房子卖给别人，或者拿去抵押给银行，就会受阻，或者被发现。
优先受偿权（一定程度上）： 尽管不是最终的房产证，但预告登记能让你在开发商破产时，对你所购房屋享有一定的优先权。比那些没有预告登记的人，你的权益更靠前。
所以，你已经做了最重要的事情之一，为自己争取了主动权。
2. 房贷：银行不会轻易“认栽”
你已经办了房贷，这意味着银行已经放款给开发商（或者你）。银行放款可不是“撒胡椒面”，它有抵押物，或者至少有你签的购房合同以及预告登记作为保障。
银行的债权： 银行是开发商的债权人之一，而且通常是数额比较大的债权人。
抵押（或变相抵押）： 尽管你的房子还没拿到房产证，但银行的贷款通常会和你购买的这套房产建立某种形式的联系，比如你签的购房合同，或者开发商承诺的抵押物（就是你买的这套房子本身）。
3. 开发商破产清算：接下来会发生什么？
开发商进入破产清算程序，意味着它的资产会被依法进行处置，用来偿还各种债务。这个过程通常会由法院指定一个破产管理人（比如破产清算事务所）。这个管理人会：
接管开发商所有资产和债务： 包括未售出的房产、土地、资金等等。
调查和核实债权： 包括购房者的债权（你就是其中之一）、银行的债权、供应商的债权、员工的工资等等。
制定破产财产分配方案： 根据法律规定，对债权人进行偿还。
那么，你的房子怎么办？这才是大家最关心的问题，有几种可能的情况：
情况一：法院或管理人强制你继续履行合同，并办好产权证。
这是最理想的情况，也是《民法典》等法律赋予购房者的权利。
前提： 如果你购买的房屋已经建成，或者即将建成，并且开发商还有能力继续完成建设。
流程： 在破产清算过程中，如果你的合同是合法有效的，并且预告登记也已办理，法院或管理人有可能会认定该合同应当继续履行。这意味着，开发商的破产程序会设法让你拿到房产证，你继续按合同支付剩余款项（如果有），银行也随之解除抵押或重新办理抵押。
支付方式： 如果你需要支付剩余房款，这笔钱不会直接交给破产的开发商公司账户，而是可能会通过法院指定的账户，或者直接支付给管理人，以确保这笔钱用于完成你的房屋交付。
你的角色： 你此时的角色更像是一个“未完成交易”的买家，而不是一个普通的债权人。
情况二：房屋尚未建成，由新的开发商或承债式重组接盘。
有些情况下，为了保证项目能继续进行，法院会引入新的开发商来接手项目，或者采取承债式重组的方式。
目的： 避免烂尾，最大化实现各方利益。
你的权益： 如果你的房屋正好是这类重组方案的一部分，那么新的开发商会继续完成建设，并为你办理产权证。你之前支付的款项，包括房贷，会继续有效。
与新开发商的沟通： 你需要密切关注破产清算公告和法院的裁定，了解是否有重组方案，并积极与管理人或新的接盘方沟通，确认你的购房合同和权益。
情况三：房屋已被抵押给银行，银行优先受偿。
这种情况比较复杂，要看你和银行的合同以及预告登记的具体情况。
抵押权人的优先性： 如果开发商在给你办理预告登记之前，就已经将这块土地或这栋楼抵押给了银行，并且银行的抵押登记在你的预告登记之前，那么银行的抵押权可能会优先于你的购房合同权益。
法院如何处理： 法院在清算时，会优先保障有抵押权人的权益。如果银行的抵押权需要执行（拍卖）你购买的房屋来偿还贷款，那么你可能会失去这套房子。
你的损失： 如果房屋被拍卖，你作为购房者，会变成一个普通债权人，追回你之前支付的首付款、已还的贷款本金等。这笔钱会从破产财产中按照债权等级进行分配。这时候，你的预告登记就起到了重要作用，让你在这个债权分配序列中靠前一些，比那些没有登记的购房者更有可能拿回部分款项。
房贷怎么办： 你的房贷是给了开发商的，但你与银行之间有一个独立的贷款合同。如果房子没了，你可能仍然需要向银行偿还你的房贷，因为你贷款的目的是购买房屋，而房屋的抵押权（或开发商对银行的抵押权）优先于你。这听起来很残酷，但这是合同的真实情况。银行会与你沟通后续的还款事宜，可能会协商处理，或者你需要通过法律途径来解决。
情况四：房屋可以被整体或部分出售。
如果房屋尚未建成，但土地和项目还在，破产管理人可能会选择将未售的房产整体出售给其他开发商，或者以其他方式变现。
你的权益保障： 如果你的房屋在整体出售的范围内，新的购买方需要承担继续履行合同的义务，为你办理产权。
资金归属： 出售所得的款项，会首先用于偿还你和其他购房者的权益，然后才是其他普通债权。
你的下一步行动：必须主动出击！
面对这种情况，坐等是行不通的，你必须主动出击，保护自己的合法权益：
1. 立即关注破产清算公告： 密切关注法院发布的关于该开发商破产清算案件的公告，了解案件进展、管理人联系方式、债权申报时间等信息。
2. 及时申报债权： 按照法院公告要求的时间，向破产管理人申报你的债权。申报时，要提交你的购房合同、首付款收据、银行贷款合同、预告登记证明等所有相关证据材料。千万不能错过申报期限！
3. 与管理人沟通： 积极联系破产管理人，了解他们对你这套房屋的具体处理方案，以及你作为预告登记购房者的具体权利。
4. 联合其他购房者： 和其他遇到同样问题的购房者联合起来，形成集体力量，更容易与法院、管理人沟通，并争取到有利的解决方案。可以考虑成立一个临时的购房者代表小组。
5. 寻求专业法律援助： 这种情况下，情况非常复杂，建议尽快咨询专业的房地产律师或熟悉破产法的律师。他们可以帮你分析具体情况，指导你如何申报债权，以及如何最大化保护自己的权益。律师的专业意见至关重要。
6. 保持与银行的沟通： 虽然你的房贷是给了开发商，但你与银行有独立的贷款合同。了解银行的立场，并积极沟通你的处境，看是否有协商的余地。
总结一下：
你办理了预告登记，这是非常有力的保障。开发商破产清算，你的房子不一定就没了，但也不是说你就能万事大吉。法院和破产管理人会依法处理。最理想的情况是你的合同能继续履行，你拿到房产证。最坏的情况是房子被拍卖，你成为普通债权人追讨损失。
最关键的是：立刻行动起来！不要拖延，尽快收集证据，及时申报债权，寻求专业帮助。这会是一场艰难的战斗，但积极主动才能赢得最大的生机。
首先，你买了期房，开发商破产清算，这确实是个棘手的问题，但也不是说你的钱就打水漂了，你的房子也没戏了。咱们先得明确几个关键点：
1. 预告登记：这是你的“保命符”
你最关键的一步就是办了“预告登记”。这玩意儿是个啥？简单来说，就是你买房这件事，在房管局那里留了个“底子”。它有两个核心作用：
防止“一房多卖”： 房管局知道这房子你已经买了，而且有初步的权益证明。开发商再想把同一套房子卖给别人，或者拿去抵押给银行，就会受阻，或者被发现。
优先受偿权（一定程度上）： 尽管不是最终的房产证，但预告登记能让你在开发商破产时，对你所购房屋享有一定的优先权。比那些没有预告登记的人，你的权益更靠前。
所以，你已经做了最重要的事情之一，为自己争取了主动权。
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你已经办了房贷，这意味着银行已经放款给开发商（或者你）。银行放款可不是“撒胡椒面”，它有抵押物，或者至少有你签的购房合同以及预告登记作为保障。
银行的债权： 银行是开发商的债权人之一，而且通常是数额比较大的债权人。
抵押（或变相抵押）： 尽管你的房子还没拿到房产证，但银行的贷款通常会和你购买的这套房产建立某种形式的联系，比如你签的购房合同，或者开发商承诺的抵押物（就是你买的这套房子本身）。
3. 开发商破产清算：接下来会发生什么？
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调查和核实债权： 包括购房者的债权（你就是其中之一）、银行的债权、供应商的债权、员工的工资等等。
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支付方式： 如果你需要支付剩余房款，这笔钱不会直接交给破产的开发商公司账户，而是可能会通过法院指定的账户，或者直接支付给管理人，以确保这笔钱用于完成你的房屋交付。
你的角色： 你此时的角色更像是一个“未完成交易”的买家，而不是一个普通的债权人。
情况二：房屋尚未建成，由新的开发商或承债式重组接盘。
有些情况下，为了保证项目能继续进行，法院会引入新的开发商来接手项目，或者采取承债式重组的方式。
目的： 避免烂尾，最大化实现各方利益。
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与新开发商的沟通： 你需要密切关注破产清算公告和法院的裁定，了解是否有重组方案，并积极与管理人或新的接盘方沟通，确认你的购房合同和权益。
情况三：房屋已被抵押给银行，银行优先受偿。
这种情况比较复杂，要看你和银行的合同以及预告登记的具体情况。
抵押权人的优先性： 如果开发商在给你办理预告登记之前，就已经将这块土地或这栋楼抵押给了银行，并且银行的抵押登记在你的预告登记之前，那么银行的抵押权可能会优先于你的购房合同权益。
法院如何处理： 法院在清算时，会优先保障有抵押权人的权益。如果银行的抵押权需要执行（拍卖）你购买的房屋来偿还贷款，那么你可能会失去这套房子。
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情况四：房屋可以被整体或部分出售。
如果房屋尚未建成，但土地和项目还在，破产管理人可能会选择将未售的房产整体出售给其他开发商，或者以其他方式变现。
你的权益保障： 如果你的房屋在整体出售的范围内，新的购买方需要承担继续履行合同的义务，为你办理产权。
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2. 及时申报债权： 按照法院公告要求的时间，向破产管理人申报你的债权。申报时，要提交你的购房合同、首付款收据、银行贷款合同、预告登记证明等所有相关证据材料。千万不能错过申报期限！
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你办理了预告登记，这是非常有力的保障。开发商破产清算，你的房子不一定就没了，但也不是说你就能万事大吉。法院和破产管理人会依法处理。最理想的情况是你的合同能继续履行，你拿到房产证。最坏的情况是房子被拍卖，你成为普通债权人追讨损失。
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网友意见
办理房贷后，不会被纳入破产财产，房子的产权应当属于你。
办理房贷后，作为购房人的付款义务已经履行，购房款已经缴清（房贷是你和银行的事），并且你办理了预告登记，即使房子被纳入破产财产，未经你同意，其他人无权处分。
《中华人民共和国物权法》
第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
更何况，房子不应当被纳入破产财产范畴，因为你已经付清了房款，并且购买的特定的某项房产。
《关于审理企业破产案件若干问题的规定》法释[2002]23号
第七十一条 下列财产不属于破产财产：
……
（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；
并且，你也不用担心房企把房子土地抵押给银行或者拖欠工程款导致房屋被拍卖，因为你的优先权层级更高。
《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释[2002]16号一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》
第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先
受偿权不得对抗买受人。
综上，你对于所购房屋的权属是有保障的，但是这只是对你权利的保障。由于不知道该房屋的实际建设和办证的进展，如果基本达到交房条件，仅差验收和证件办理的话还好，政府一般会协调解决；如果离达到交房条件还有较大的距离，除非找到接盘者，肯定要拖延很长一段时间你才能收房了。
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