19年买的期房，当时开发商没有告知是公寓，按住宅来卖的，临近交房才知道在房管局备案的是公寓算不算欺诈？
首先，咱们得弄清楚“住宅”和“公寓”的区别，这可不只是名字上的差异。
住宅，咱们一般理解的，就是咱们老百姓居家过日子的房子。产权年限通常是70年，可以落户，孩子上学也有学区指标（虽然学区问题复杂，但这是住宅的天然属性之一），水电燃气也都是按照居民的标准收取的，相对便宜。贷款方面，首套房、二套房的政策也更优惠，利率低，贷款额度也相对较高。税费方面，契税、个人所得税等也都有针对住宅的优惠政策。最关键的是，作为住宅，它的规划和设计都是以长期居住为目的的，比如采光、通风、隔音、小区绿化、配套设施等等，都会往舒适性上靠。
公寓，这个概念就比较广了。有产权性质是公寓（比如商业性质用地上的住宅式公寓），也有装修和管理模式更像酒店式公寓。但普遍来说，公寓产权年限短（可能是40年或50年），很多时候不能落户，孩子上学也不能享受就近入学政策（除非开发商另外承诺或者购买了特殊的教育服务）。水电燃气费通常是商业标准，比居民用电用水贵不少。贷款方面，公寓一般被视为商业贷款，首付比例高，贷款年限短，利率也比住宅贷款高。税费方面，契税、个税等也可能没有住宅那么优惠。而且，公寓很多时候是为了投资、出租或者短期居住设计的，可能存在一些商业配套，但居住舒适度方面，可能就没法跟纯粹的住宅相提并论了。
那么，你遇到的情况，能不能算是欺诈呢？
从法律和常理的角度来看，这极有可能构成欺诈，或者至少是严重的误导。
为什么这么说呢？
1. 实质性商品性质的改变： 开发商以“住宅”的名义进行销售，这是消费者做出购房决定的一个关键依据。住宅和公寓在产权、使用年限、落户、教育、水电费、贷款政策、税费等各个方面都存在巨大的差异。这种差异直接影响到房屋的价值、居住的便利性和未来的可变性。如果买房人当时是因为看中了住宅的这些优点才买的，而最终拿到手的是公寓，那么开发商交付的商品就与承诺的商品存在实质性的不符。
2. 销售时的明示和暗示： 开发商在销售过程中，如果采取了各种方式暗示或明示这是住宅，比如广告宣传、销售人员的口头介绍、沙盘模型展示、样板间装修风格（普通家庭装修而非酒店式），甚至在合同签订过程中故意规避“公寓”这个词，而使用模糊的概念，这些都属于误导行为。通常情况下，如果备案性质是公寓，在宣传和销售时，合规的开发商应该明确告知消费者。
3. 信息不对称： 作为普通购房者，我们很难主动去房管局查询项目的备案信息，我们更多的是依赖于开发商提供的官方信息和销售人员的介绍。开发商掌握着最核心的信息，并且有义务如实告知购房者。他们隐瞒公寓性质，利用信息不对称来促成交易，这本身就违反了诚实信用原则。
4. 合同的效力问题： 购房合同是双方权利义务的依据。如果合同中关于房屋性质的描述模糊不清，或者开发商在签合同前有虚假宣传，那么这份合同可能存在欺诈情形，购房者可以依法主张撤销合同或者要求开发商承担违约责任。
你能做些什么？
1. 收集证据： 这是最重要的第一步。
宣传资料： 收集所有关于该楼盘的宣传册、广告单、户型图、效果图、样板间的照片或视频等，看其中是否有明确标明是“住宅”或暗示是住宅的内容。
销售人员的承诺： 如果有销售人员口头承诺可以落户、是学区房等，但没有留存证据比较难办，但如果他们当时在销售过程中明确使用了“住宅”这个词，也是一个重要线索。
购房合同： 仔细审查购房合同中关于房屋性质的描述。
房管局备案信息： 尽快通过正规渠道（比如去房管局窗口查询，或者通过一些官方网站）获取该楼盘的准确备案信息，确认其性质确实是公寓。了解清楚备案的具体名称和性质。
与开发商沟通的记录： 如果你已经与开发商就此问题进行过沟通，保留好沟通的记录，比如录音（告知对方已录音）、邮件、微信聊天记录等。
2. 与开发商沟通协商：
带着你收集到的证据，直接与开发商的销售部门或领导进行沟通，明确指出他们涉嫌欺诈的行为。
提出你的诉求：是要求解除合同、退还购房款并赔偿损失？还是要求按住宅的标准对差价进行补偿？或者要求开发商承担相关责任？
争取书面回复：如果协商有结果，尽量让开发商给出书面的承诺或解决方案。
3. 寻求法律途径：
如果与开发商协商无果，你们可以考虑通过法律途径解决。
咨询律师： 找一位熟悉房地产法律的律师，详细咨询你的情况，律师会根据你掌握的证据，告诉你维权的成功几率以及具体的法律依据。
诉讼或仲裁： 如果有充分的证据表明开发商构成欺诈，可以向法院提起诉讼，或者根据合同约定提起仲裁。
消费者协会投诉： 你也可以向当地的消费者协会投诉，消费者协会可能会介入调解。
一些需要注意的点：
时间节点： 你是临近交房才知道的，这可能比你早早发现更有利于维权，因为开发商可能还没有完成最终的交房手续，或者是在交房过程中才暴露出来。
合同细节： 合同是关键。如果合同里明确写了是“公寓”，那么维权难度会加大很多，但如果合同里写的是“住宅”，或者含糊其辞，而开发商在销售过程中又确实存在误导，那维权成功的可能性就很大。
开发商的态度： 有些开发商可能会承认是“口误”或“宣传不严谨”，并愿意做出一定补偿，而有些则会强硬到底。这也会影响你采取的策略。
总结一下， 你遇到的情况，开发商以“住宅”名义销售期房，而实际备案性质是“公寓”，如果在此过程中存在虚假宣传或隐瞒信息，严重误导了你的购房决策，那绝对算得上是欺诈行为。这不仅是财产上的损失，更是对你作为消费者的基本权益的侵犯。别怕麻烦，积极收集证据，勇敢地维护自己的合法权益。
网友意见
公寓这个东西，在全国各地，房地产领域里面，性质是不一样的。
有的地方，就是有“公寓”这么一种土地/规划/房产类别，70年，和住宅没什么区别，比如北京，2000年前后就有一大批公寓，也叫“外交公寓”，模仿国外的那种住宅楼设计，小区极小，底层是个会所。他和住宅的区别，就是相对来说不像个小区，公摊也大一些，一般也处在比较热闹的商圈，买不买仁者见仁智者见智，但是法律上公寓和住宅没什么区别。
有的地方，就没有公寓这么一种土地/规划/房产类别，要么70年住宅，要么40年50年商业、办公、工业等，公寓经常是“商改住”的代名词。商改住和住宅区别就很大了，因为是商业，自然就涉及到“燃气”、“落户”问题。用途不同规划设计的要求也不同，用商业规划的要求改成住宅，必然也会有一定的代价，比如隔音问题，比如舒适度问题，比如限购的政策风险问题，比如税费问题（包括上市出售），这些因素在买房之前不容易体现。
至于题主说的人才公寓，和公寓又是两码事了。全国各地还真的有“人才公寓”这种专门的土地/房屋/规划用途，大致上会和城市政策有关系：为了吸引人才，就要给出各种政策，户籍上如何落户，买房价格如何优惠。但是大致上凡是有政策扶持的，也必然有相应的代价，比如多少年内这个房子不可以卖，必须在城市工作多久，必须在相应单位工作多久，卖了房子之后房价上涨的部分能拿到多少，这些都是“人才公寓”政策中常见的内容。
所以题主你现在遇到的这个问题，就得找国土和房管局问（一般直接拿着购房合同去过户大厅窗口咨询就可以），问到底是70年还是40年还是50年。如果是70年，那就和一般的70年住宅没区别。如果是50年，那就实打实的被坑了。如果是人才公寓，就咨询一下人才公寓的政策限制，再分析是利大于弊还是弊大于利。
开发商如果嘴上说公寓，但是实际上还多了人才二字，那故意不提人才就把各位的关注点给带偏了，以至于没有人会在交钱之前问一嘴：啥是人才公寓。现在如果你已经买了，那后悔也稍显有点晚，赶紧去多打听打听，看看是该维权还是该拿着，又或者办下房产证之后忍痛割爱卖了它。
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