为什么法拍房便宜，却少有人买?

我就买了。

事先和执行法院联系过，联系上了被执行人聊天，确认产权和税务很清晰。

然后上淘宝去拍。成交价格是当时市价的80%左右。拿着裁定书，叫上被执行人一起去办产权变更手续，过户很顺利。到手以后把原来的装修全部干掉，自己重新装修。

这5年大概又比当时市价升值了200%。

117平，户型方正，南北通透，城市正中心临近地铁口和我的工作单位，目前在住，体验良好。

看了很多回答，有些存在误解，简单说明一下。

法拍房便宜吗？这个前提个人印象是不准确的，有的法拍房拍出的价格比市面价还高，这种情况也不少见。

当然，也不排除有些法拍房确实便宜，此前我有朋友买到过一套小面积的，买了两个月内转手一卖，赚了60万。我因此戏称他月入30万。

不过这种死兔子越来越少了。

有的答主说法拍房不能过户？一般不存在的，过户不是障碍，法院一纸文书，不用被执行人配合，直接就过了。

法拍房的一大坑：法院不承担瑕疵担保责任。

啥叫瑕疵担保责任？主要是物的瑕疵和权利的瑕疵。法拍房物的瑕疵，举个例子，漏水。

法拍房权利的瑕疵，举个例子，上面带有长期租约。普通的房屋交易，卖房人是要承担瑕疵担保责任的，如果房子漏水或者有权利负担，卖房人要承担减少房款至退房、赔偿的责任。

而不承担瑕疵担保责任，就非常可怕了。通俗地说，就是这个房子有啥问题，法院一般不负责。

这种不负责，还有司法解释的明确规定，你打官司也打不赢。

请看下面《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第14条的第三、四、五项。

第十四条实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：
（一）竞买人应当具备完全民事行为能力，法律、行政法规和司法解释对买受人资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件；
（二）委托他人代为竞买的，应当在竞价程序开始前经人民法院确认，并通知网络服务提供者；
（三）拍卖财产已知瑕疵和权利负担；
（四）拍卖财产以实物现状为准，竞买人可以申请实地看样；
（五）竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵；

简单地说明下，这里面的逻辑。按照第3项，法院在拍卖时，只需要告知已知的瑕疵和权利负担，而竞买人决定竞买的，视为你对房屋的瑕疵和权利负担完全了解，并且接受。

这就很可怕了。这个房子有什么隐形的问题，法院不是房主，可能不会十分清楚，他们只能告知你已知的风险和瑕疵。但是未知的，就得由你自己去打听和了解了，你如果没了解清楚，那你活该。

当然，基本的物的瑕疵和权利瑕疵，法院还是会提示的。随着法院拍卖工作的完善，应该会发现和告知所有的瑕疵。

看到这里可能有人会问，那法院的服务为啥这么粗糙，就不能跟房屋中介一样细致吗？

坦白说，细致不起来，一方面，法院拍卖房屋是被动交易，与主动交易不同，房东内心肯定是不自愿的，他一般不会跟法院和竞买人细聊这个房屋有啥问题。

另一方面，法院在这个案子中是无偿服务，跟中介有偿服务，还是存在区别。无偿服务，积极性和细致程度，肯定不同。

高赞提到，他买了一个法拍房，发现土地性质是划拨，于是他又得多掏一大笔土地出让金。他觉得很委屈。

但是你想想，按照最高院的规定，法院有问题吗？没有！很简单，土地性质，一般是竞买人可以了解到的，主要是查看土地使用权证，上面有备注。出让划拨土地建筑需要补交出让金的法律规定，也是公开的。

如果你不清楚这块情况和规定就去购买，那么就不好意思了。

但是，如果你去中介那里买房，会出现这种问题吗？几乎不可能，中介都会提醒你，关注这土地的性质。

再说一个我听说的法拍乌龙。一个粗心的买主，看到一个法拍商铺觉得不错，就去现场看了，看了以后觉得这商铺太大了，简直有产证的两倍大，按照起拍价格来说，那太便宜了。

于是他一个劲地出价，最终以高出市场价许多的价格成交。成交以后，他去过户，发现碰到了麻雷子。

啥雷子呢？法院告诉他，你买到的是这个商铺的一半。原来竞买人看到的商铺原本是两间，但因为原属于一个人的，他把两间商铺中间的墙拆了，合并成一间。

竞买人看到的商铺远比产证面积宽敞，原因就在这里。

但是，如果按照成交价格来看，买主买到的一半面积就非常吃亏了。

法拍房的一大坑：法院可能会不负责法拍房的腾退

法拍房的腾退一直是个执行难题。有些法院考虑到这个困难，直接在拍卖公告和拍卖须知中明确告知，本院不负责房屋的腾退工作。这种公告是否合理合法，暂且不提。

对买主来说，房屋不能腾退，就拿不到房，法院不帮忙，那基本上只能拿个产证。

在一些案件中，法院比较负责任，帮助买主清场房屋，但是往往也需要耗费较长的时间。相当于买主不能及时接收房屋。因为腾退工作是个大工程，法院需要安排时间及协调人力。

法拍房的一大坑：可能三不管的被执行人滋扰

在司法实践中，一些成交的买主，受到被执行人，即原房东的滋扰。这些滋扰举动包括不限于换锁、堵门、威胁恐吓等。

甚至，我还了解到，有些被执行人出于泄愤，将原来的房屋装修破坏，给买主造成严重损失。

买主在这种情况下，向有关部门求助的时候，有时会遇到困难。比如报警，警方可能会认为这是法院的事情，让买主找法院。而法院则可能认为执行工作已经结束，无权限处理。

换句话说，到头来可能三不管。

法拍房的一大坑：贷款政策与普通商品房买卖不同

有很多人没买过法拍房，把法拍房当普通商品房一样买，就会发现遇到乐子了。我曾经知道一个买主，竞买法拍房成交以后，法院让他交剩余的购房款，他要求法院给他找银行贷款。

法院告诉他，法拍房贷款，是必须先行找与法院合作的银行谈好，才能操作的。成交之后，不能贷款。

这哥们此时才知道，原来买法拍房跟买普通房屋不一样，要先付全款，贷款要在拍卖前找银行谈好。

但是他实在是付不出全款，于是他的保证金被法院没收了。

但是，话又说回来，又有几个买房能付全款呢？

有人还提到税费问题。坦白说，这确实也是个问题。因为此前很多法院偷懒，将各种应由被执行人缴纳的税费，一脚踢给买主。这就造成买主在成交后，会面临着甚至天价的税、水电煤、物业费等税费。

所以，在购买法拍房之前，要先打听清楚税费多少及由谁缴纳的问题。

还有很多坑，就不一一例举了。

楔子：

楼主前一阵子提起过好几次遭遇棚改了，没办法，房子拆了，总要给家里两老重新安顿吧？

赔偿少的可怜，这是题外话，新房子买不起，我贪便宜，脑子一抽风，就在淘宝上看上了一户市区边上的落地房。

看了下公告，没买过房子，也没什么经验，于是想实地看房去，看了下面的联系方式：

要了解房子详细情况的就这个电话，而本人打这个电话就是这个结果：

前后每天打6,7个，频繁的时候打近20来个，完全接不通，——事后第一次见到神秘的司法拍卖联系人时候，整个房间人都在抱怨这个问题。

我也专门去了趟奉化市人民法院，结果进得了大门，在大厅门岗那边被拦下了：要想进去找人？说下你要找谁！

等等，大哥，你倒是留个咨询找谁的姓名啊？

我说我拍卖的，想咨询下东西的信息，警察叔叔表示，没门！报不出来找谁的名字，就别想进去！

万般无奈，自己去实地房子那边看了下，原住户也在，也看了下房子，还是比较满意的。脑子一热，妥了。

于9月23日，竞拍到手。于是波澜壮阔的大戏徐徐拉开幕布

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为了让奉化市人民法院的同志们的那句“我们已经起到告知义务，其他都是你们自己的问题”这句更加理直气壮，贴下他们的拍卖公告

是的，这句话前后20天，我听了起码2，30遍，TNND，连过户水电费这种详细的条目都公布了，却把一笔价值8万左右的土地出让金给隐藏了，

而这笔土地出让金有房价1/8的数额，事后一句我们已经告知了，就完事了，真无耻！

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正文一、

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10月初，贷款筹款完毕，交清尾款（万恶的棚改房票，不给你现金，买二手房要交易完过户以后才能拿到拆迁补偿），刚付完钱，奉化人民法院拍卖部门的工作人员林某（就不说名字了，免得那群那么懂法的人告我诽谤），就电话打来，问钱什么时候来交？

我回答，刚交完。

他就叫我们去他那个比52区还神秘的拍卖部门见他，我反复问在哪个办公室，他则给我上面淘宝上的咨询电话——对，就是那个我打了无数次都没打通的电话，说过去了打这个电话联系他——唉，到最后还是辜负了他的期望，我还是没有完成打通这个电话的任务，没有获得这个成就。

算了，毕竟法院嘛，要防备别人暗算，做好人身安全工作也能理解。还是我自己跋山涉水的找吧，跟警察叔叔（前面提到看门安检的）这次看到我付费凭证，终于让我进去了。我费了九牛二虎之力，终于见到了这位林某工作人员。

客观的说，服务态度很热情，就是推搪能力很出色，亲眼看到如复读机般重复重复再重复的对周围办事人员说：你们打那个咨询电话问问。人家提出打不通啊？还当着他面打，给他看打不通的状态，他还是亲切的复读：那就多打几次，打通为止！

还好，办我们事比较干脆，第一句就问：你们知道土地性质是国有划拨的吧？

我这人粗枝大叶的，真还没注意，这个时候完全懵逼了：尼玛，不会出事吧？

赶忙问，划拨怎么样？

林淡定的笑笑，说没啥，也就是如果你要转成出让，就要交土地出让金。

我心里一紧，——不怕看官笑话，为了这拍卖房子的钱，我凑到听到要钱都已经腿在打飘了，于是问他：如果我要转成国有出让性质的，大概要交多少钱？

林笑笑道：要看你们房子在什么地段，偏僻不偏僻，你们房子偏僻不？

我妈当时也在，紧张的说：很偏的（这倒是事实，房子就坐落在奉化东方外国语学校那边，奉化的都知道那边有多偏了，完全山脚下农村了）。

林说：那没事，你们要转成国有出让性质的话，也就每平方200,300的样子。

顿时送口气，当时觉得还有点后怕，当时就对老娘说，看样子花点钱能转出让形势就转成出让的，以后就算卖掉也值钱点。

——————就这么一件事，现在回头想想自己还是太年轻，防备心也太弱，当时竟然没有录音，造成了现在死无对证的局面，以前鄙人还是对各种事物有充分的警觉心的，这种大事都会录音的，想想当时还是太相信奉化市人民法院了，以为法院嘛，法律的执行者，还有什么信不过？我现在回头看这句话都会和现在你们看到我这句话一样浮现一句：骚年，你图样图新剖了！

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得到确切的答复，那就安心等待吧，期间对于国有划拨这个土地性质也有点不放心，于是问了宁波市国土资源局的朋友，得到答复是：宁波地区国有划拨跟出让的话买卖交易都自愿的，看你自己需求要不要交土地出让金。

安逸，于是更加放心等待了。。等待着，等待着，就出事了……

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正文二：

大戏开始，10月中旬去过户，法院执行科的周姓工作人员接手，先是让我们自己去过户，结果在行政服务中心被告知，司法拍卖过户必须有法院人在——你是在逗我？你作为一个专门弄司法拍卖执行的人员会不知道要法院人员在才行的？然后浪费了一天。

等到第二天，去了，被奉化不动产交易中心工作人员告知，要缴纳土地出让金，而且是必须缴纳！原因是：

奉化市人民政府规定，在奉化所有司法拍卖的国有划拨土地必须缴纳土地出让金转变性质为国有出让！！

我去！说好的自愿呢？

没办法，都已经临门一脚了，不过户房票那边拆迁补偿就没法拿，算了交吧！

结果工作人员算了下，说要交7万5，加上契税3000，总共78000+！！！！

我去！！！！！！！！！这个时候楼主已经完全懵逼了：说好的200,300一平方呢？

然后直接跟执行科的周某说这怎么搞？

周某回答：法院的程序已经完成了，下面跟我们没关系了，你们自己承担！

！！！！！！！！！

我多次问为什么公告里没有这条目费用，周某回答，我工作已经完成了，你们有问题找拍卖的负责人去。

然后周某扬长而去，——这次去的真实黄鹤一去不复返，把我手机都屏蔽了，后面打他手机完全就是变成上面的咨询电话状态。

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回头找林某（前面拍卖接洽的工作人员），也找不到了，然后我爸堵上门去，直接叫我们去找执行科想办法。然后两边开始踢皮球。

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然后我脑子抽风，傻逼了，去走了我最不屑的信访途径——真的，我当时状态是五内俱焚，急红眼了，果不其然，验证了我以前的论调，信访TMD就是忽悠，我去信访局，奉化市信访局来电话，说他们局长很关心我这个问题，想约谈下我。

我兴冲冲从宁波赶到奉化信访局，结果什么情况也没有听，就给我一句话：这事不归我们管。excuse me？你把我从宁波忽悠到奉化，专门请假一下午，就给我这个回复？

然后去奉化法院信访科，又把我某天在上班期间一个电话呼过去，说我们领导要了解下情况，然后去了以后做了份笔录，期间就阐述了一句话：我们法院做了那么多拍卖，你这种人我们是第一次遇见。

我装了半天孙子，态度诚恳，说：对对对，我年轻，没经验，现在事情出了，还希望法院领导们能想想我们的难处，帮帮忙解决下这个问题。

领导同志瞄了我一眼说，你的问题我们知道了，2,3天内会给你答复。

且我提出在付尾款后林某跟我说的话，林某笔录时候也在场，表示自己从未说过这话，——妥妥的，死无对证了。

且我提出了我多次打咨询电话打不通，领导同志说：我们现在讨论的是你这出让金的问题，无关紧要的事情就别说了。

然后做了份“我承认是我的责任”的笔录，拍拍屁股走人了。

————————————————以上内容本人不怕有关工作人员追究我诽谤，因为我有录音，一个坑里不会摔两次。

时至今日，11月15号，领导同志的所谓2,3天给你答复的答复，我还是没有看到。

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好吧，各种路不通，还是走法律途径吧。

自己也开始找了各种相关资料，咱什么都没有了，就只有文化了，《我的团长我的团》里说过一句话“既然你们还有条裤衩，为什么不用这条裤衩去杀鬼子”，我照搬照用“既然我有文化，为什么不拿文化做武器去维权？”

最后才恍然大悟为啥奉化市人民法院把过户水电费问题都提到了，就是没有提到占了房产价格1/9的土地出让金的原因了。

因为他们这样拍卖是非法的，是非法的，是非法的…………

《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十一条　设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

回想起过去拿钥匙的那天，看到房主，去掉他债务的，我听到执行科的对他说17万不知27万到他手里，而我了解到他的债务额是35万，算他是27万到手，那么中间的还有部分钱去哪里了？

我只是提出疑问，希望奉化市人民法院的人员给我个合理的解释，或者晒晒这笔交易的明细？

因为我有理由怀疑，人民法院让我去交土地出让金，而一样扣了对方的土地出让金！

而不管是不是扣，你们叫我去交这笔钱，就已经是知法违法了！

委托了一位好心的律师（律师们是各种不愿意去跟法院撕逼，难得有一位热心的，再次万分感谢，不管结果如何，起码在这个事情中我终于感觉到了正能量，你们无法想象我当时是在怎么样绝望的心情中遇见一个肯帮我跑一下的律师，当时的心情，真是用五内俱焚这个成语一点都不为过）。

去奉化人民法院提起诉讼时候，得到的结果如下：

这是我11月3日委托律师立案的单子，

我于2016年9月在淘宝上买了一套司法拍卖的国有划拨房产，而在今天，2019年1月14日，还在等着省巡视组的答复——已经进入了第三个年头，却依然是没有任何一个结果。（事情经过东论传送门https://bbs.cnool.net/156175.html）

期间，我很“正当途径”的先走奉化区人民法院（当时为奉化市人民法院）信访，该单位信访结束回答3个工作日给我答复，结果已经进了第三个年头。

然后，我很“正当途径”的提出异议，奉化区法院找来抵押人和申请执行人来跟我说“这是正常划拨土地交易”明明是一个司法拍卖，结果指鹿为马变成一个正常交易，然后以正常交易过户的条款来套用我这个明明在同一部法律中有司法拍卖相应条款的处理，最后法庭上法官被辩驳无话可说时候，一句“法院已经尽到告知义务，后续纠纷与法院无关”了事，出具一个判决还能振振有词写到“没有相关法律规定费用谁承担”。

——可这个法律，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十二条，我可是当庭就给法官老爷您看的啊！！！！要么这里我再给您贴一次，劳您不辞辛苦再看一次？

再然后，我继续走正当途径，向宁波市中级人民法院提出该裁定的异议，结果更加奇葩的事来了：第一次本人去跟中级人民法院工作人员交涉，从头到脚就是“你想赚便宜，你太贪心了，你亏钱就要接受”，我多次问这么做的法律依据是什么，不好意思，工作人员说不上来，但是就是一句“你亏了就要认。”

——对不起，我还是不能认，为什么白纸黑字法律明文规定我不该承担的费用，你们红口白齿一句“你投资亏钱要认”就过去了？

好吧，既然个人的力量那么微渺，那么请律师让自己的“正当途径”更加正当点吧，结果中级人民法院给我拖了近半年，期间多次电话询问催促，结果跟我说找不到奉化裁定书的案件号，然后又突然给我的律师下了一张终审裁定书。

我还是不信，我这想“有法可依，有法必依”的守法公民，拿着《城市房地产管理法》，怎么就又莫名其妙给驳回了，还一个终审裁定？

于是乎，我打开浙江省高院的网上立案网站，实名注册好，输入奉化裁定书案件号，"找不到该案件号，请核实"

输入中院终审裁定的案件号，“找不到该案件号”。

多次输入，均如此。

那么问题来了，这两份裁定书的案件号到底是什么？——有可能围观群众表示：你咋不跑杭州去立案？呵呵，我且不谈来去折腾与否（我本人也愿意这个折腾），而当时浙江省高院是不接受群众到院立案的。

也就是法院解决这个问题的合法合理途径，已经GG了。

然后美女律师在承受很大压力的情况下，跟我建议，你走走检察院途径吧。

好的，去了检察院，接待态度很好，但是可惜是一个态度很好的闭门羹！

现实去没办法，网上再试试，谁叫咱检察院有网上立案方式呢。

嗯，有个“渎职罪”选项（当时有这个举报选项），但是举报谁渎职？他什么部门？什么职务？

我深深陷入的沉思：整体渎职要精确到个人，我针对谁去？

好吧，委屈下奉化区法院给我裁定书的法官，逐个落实举报，然后？

好吧，2016年上半年发的，现在立案都没有立。

时至今日，点开宁波市人民检察院的官网，连该举报项都已经没有了。。。。

好，我再走走其他的“合理合法的途径”。

对了，省长信箱貌似可以，我开始撰写相关材料，邮件发过去，回复很快“发至奉化区信访办”奉化区信访办处理意见也很快：“司法独立，无权介入，状态已处理”。

再发主管政法工作省长信箱，特别备注：该为司法案件，请转相关司法监督部门处理。

效率还是很快：“发送至奉化区信访办处理”奉化区信访办：“司法独立，无权介入，状态已处理”

好吧，16年下半年开始到17年末，大概写了5次材料，一模一样的发回，无权介入，已处理。

然后16年17年时候开始流行巡视组了。

等啊等啊，期间竟然没有来宁波巡视法院工作或者地方工作的巡视组！！！！！

等到2018年12月，终于省委第十巡视组来宁波江北巡视了。

可这范围不对呀？

没办法，三年又三年，我能等几个三年？再过几个三年8W不到的钱估计变成2个月的工资而已了。。。

然后于12月底发了相关材料。期间有点反复波折，

但是起码巡视组询问要了联系方式，又是一个漫长的等待。

对于本次巡视，因为巡视单位的不同，我也没报什么期望，但是我还是在等待着有中央巡视组到来，再反应情况。

我会坚持把这个路走到底，这已经不是8W不到钱的问题，而在于一个被周围人嘲笑为“书大悟”的坚持，时至今日，这8W不到的钱对我来说也不是缺了就活不下去的钱了，而我想追求的是一个事情的对错：既然要讲合法合规正当维权，为什么这条路就这么艰难？

然后又想起前一段时间网络轰动的陕西反杀案被告的那句话：“我可能是有错的，但我还是不知道自己之后怎么做才是对的，我希望法官能够告诉我到底怎么做才是对的。”

以上就是本人亲身经历，感受下吧，如果你还要去法拍，那我敬你是一条汉子

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感谢大家的关注！没想到会有这么多人看。

这个事情过去太久了，我也没打算有啥好的处理结果，我发出来这个事情主要是看到这个问题，又想到前面有个新闻说法拍房增多，所以发出来我的经历给大家看看，让大家知道里面水多深，一个普通人遭遇这种事情多糟心。

我个人已经无所谓这个事情处理与否，或者什么时候处理，这个事情现在在我心中只是一个心结：一个我曾经很推崇、相信、并认为会逐步完善的东西，一个曾经我向身边亲朋好友各种建议的解决方案，结果一个基院一个中院的两个裁定书狠狠打了我的脸。我现在追这个事情的进度只是看我曾经相信的东西还在不在，如果有处理，那证明法治是有的，只是地方有些蛀虫，如果没处理，以后我就不信这个东西，只会觉得那个就是欺负老实人的东西而已。

最后，虽然经历过一个时期的黑暗（因为这8万不到自己瞒家里举债，最后债越滚越大到崩溃，因为这个债务问题我老母也中风聋了一个耳朵），当年有想过评论中说的那种事情，但是低谷过后，我又恢复过来，到现在回头看，觉得很多坎都不是坎，这也是我想分享给陷在困难中的陌生朋友们的话。

两份裁定书一直留在家里抽屉里，我不敢看，因为看到里面的措辞，我会忍不住血压飙升，年纪现在大气来了，还是要给家里人一个沉稳的形象。

再次感谢大家关注，也请把这个事情分享给身边想要去参加法拍的人，也算是一个劝诫和警示。

我就买了，买了之后房主一家老小不肯搬，一哭二闹三上吊，法警帮着搬，我全程旁观。

搬走之后，连物业的门都进不去。

后来他们一家天天在门口堵我。

我老家住了三个月。

他们也认命了，自认倒霉。

2022年b站的法拍房up，真人秀，坚决不过户的案例。

视频中弹幕，有一个信息，我截图下来，不知道是真是假，不代表事实只是一个留言：

其实作为外贸从业人员，我觉得大部分在这里说“不敢买”的人真正的点其实是在于他们“没有风控意识”。

在他们看来：法拍房相当于盲盒，买了以后才知道出不出事，因为法院不会做售后。

但在我看来：买法拍房之前肯定要先了解标的物的相关情况，至少要1）看清楚拍卖页面提供的信息；2）去现场了解下情况。这跟我们做贸易的风控原则也是相符的，不仅要看书面提供的信息，还要实地走访。

被执行人仍然住在原房屋里的，我肯定就不会去碰了，再便宜也不要。

被执行人已经离开，至少也要了解下原来是什么人，如果了解到的人品和优惠价格相符，那就可以考虑。