重庆一女子购法拍房与原住户老人发生纠纷，拿房产证一年进不了门，应如何处理？购买法拍房需注意什么？
这事儿到底是怎么发生的？咱们先捋一捋这位女士的情况。
简单来说，就是她通过合法的渠道购买了一套被法院拍卖的房子。拿到房产证，产权是百分百属于她的了。但是，这房子里还住着原先的户主，一位老人。老人可能因为种种原因，不愿意搬走，甚至可能采取一些比较强硬的手段，导致这位女士虽然是合法房主，却连门都进不了。
为什么会这样？原因可能有很多，但咱们掰开了说：
1. 原住户的“钉子户”心态： 最直接的原因就是原住户不配合搬迁。这位老人可能觉得自己在这套房子里住了很久，有感情，或者对拍卖过程有意见，甚至根本就不知道房子被卖了，或者不理解“产权转移”的法律意义。老人年纪大了，有时对新生事物或法律程序接受起来会比较慢，也可能觉得“我住着就是我的”，不接受别人的产权。
2. 法律程序中的真空或漏洞： 法拍房的拍卖程序虽然是司法进行的，但执行过程中也可能存在一些细节问题。比如，在拍卖前是否充分告知了原住户搬迁的义务和时间？拍卖公告中是否明确了房屋腾空的责任和方式？如果这些环节做得不够到位，可能会给原住户留下“抗拒”的空间。
3. 执行力度的问题： 法院拍卖后，理论上是有义务协助买受人（也就是这位女士）顺利接收房屋的。如果老人拒不搬迁，法院应该会启动强制执行程序，比如发出腾房通知、强制搬迁等。但现实中，法院的执行工作也面临各种挑战，比如人手、时间，以及对特殊群体（如高龄老人）的考量，有时执行起来确实需要时间和耐心，也可能遇到一些阻力。
4. 信息不对称或沟通不畅： 可能在拍卖过程中，买受人与原住户之间缺乏有效沟通，或者信息传递有误。比如，老人可能根本不清楚房子是谁买走了，什么时候应该搬走，或者没人跟他好好解释清楚。
那这位女士该怎么处理眼下的困境呢？一年进不了门，这可不是闹着玩的，咱们得有条理地来：
第一步：收集证据，梳理情况
法律文件： 确保自己手里有所有与法拍房相关的合法文件，包括拍卖成交确认书、房产证、法院的腾房裁定书（如果有的话）。
沟通记录： 尽量收集与原住户老人沟通的证据，比如书面信函、录音录像（注意合法性）。即使沟通效果不好，也证明你尝试过。
现场情况： 如果可能，用照片或视频记录房屋的现状，以及你无法进入的情况。
第二步：重拾法院的执行程序
既然已经拿到房产证，但无法入住，最直接有效的途径就是 继续向法院申请强制执行。
联系执行法官： 找到负责该法拍案件的法院和执行法官，告知对方你已经拿到房产证一年，但因原住户拒不搬迁，至今无法入户。强调你作为合法产权人的权益受到了侵害。
申请强制腾房： 请求法院依据生效的法律文书，再次启动强制腾房程序。这次执行，需要更加细致和坚决。
具体强制执行可能包含的步骤：
1. 发出《腾房通知》： 法院会再次向原住户发出正式的《腾房通知》，明确搬迁期限和不搬迁的法律后果。
2. 协调与调解： 在强制执行前，法院可能会再次尝试与原住户及其家属进行沟通和调解，看是否能通过协商解决。比如，是否需要一定的搬家费用补贴？是否有其他解决方案？
3. 强制执行： 如果调解无效，法院将依法采取强制措施，包括但不限于：
强制搬家： 法院会组织相关人员（如工作人员、物业、甚至可能委托专业搬家公司）将老人及其物品强制搬离房屋。
房屋清场： 确保房屋空置，没有遗留人员或物品。
安保措施： 在强制执行过程中，可能会有安保人员在场维持秩序。
第三步：考虑其他辅助途径（慎重，且需咨询律师）
如果法院的强制执行依然受阻或者效率不高，可以咨询专业的房地产律师，看看是否有其他法律途径。
确认房屋是否存在其他居住权或占有权纠纷： 有时候，老人可能还有其他法律上的“理由”抗拒搬迁，比如声称有其他居住权或者被某些人唆使等等。律师可以帮助你梳理这些可能性。
行政途径（非常规）： 在极端情况下，如果涉及公共利益或人道主义问题处理不当，可能还有其他非诉讼的行政介入可能，但这非常复杂，且不保证有效果。
关键是要坚持依法依规解决问题，不要采取过激行为。 你是合法房主，你有权利通过法律手段维护自己的权益。
聊完了这位女士的遭遇，咱们再来好好说说，购买法拍房到底有哪些需要特别注意的“坑”？这可是个技术活，稍不留神就踩雷。
购买法拍房，听起来像是捡便宜，但其实风险也挺大的，必须要做足功课，否则最后花钱买罪受。
购买法拍房，务必注意以下几点：
1. 房屋的产权和权属状况：
清查产权： 这是最最关键的一步！务必在竞拍前，去房产交易中心详细查询房屋的产权信息，包括：
是否涉及多个产权人？ 如果房子有多个人共有，即使一个人欠债被拍卖，其他共有人是否同意？
是否存在抵押、查封以外的权利负担？ 例如，是否有租赁协议（特别是长期租赁），是否有户口在里面，是否有其他形式的居住权等。
户口问题： 法拍房可能存在原住户的户口迁不出去的情况。虽然户口不影响产权，但会影响你落户和子女入学等。要提前了解户籍迁出的相关规定和难度。
租赁情况： 如果房屋正在出租，并且租赁合同是合法有效的，那么根据“买卖不破租赁”的原则，你可能需要等到租赁期满才能收房，或者需要与承租人协商解除合同。
2. 房屋的实际状况和腾房问题：
实地看房： 如果有可能，一定要实地去看看房子。有些法拍房可能存在毁损、装修不完善甚至被掏空的情况。了解房屋的真实状况非常重要。
腾房难度： 这是最容易出问题的环节。前面那位女士的遭遇就是最典型的例子。
了解原住户情况： 竞拍前尝试了解原住户是否配合搬迁，是否存在“钉子户”的风险。
法院是否承诺协助腾房： 在拍卖公告中，通常会说明是否由法院负责腾房。如果公告中未明确或明确表示由买受人自行负责腾房，那风险就很大了。
是否存在需要处理的特殊人群： 比如老人、残疾人、未成年人，法院在强制腾房时可能会有更多考虑，流程也可能更复杂。
3. 拍卖公告的细节：
仔细阅读拍卖公告： 这是你的“圣经”。里面的每一项条款都要看清楚，尤其是关于房屋状况、腾房责任、付款方式、过户税费等内容。
瑕疵说明： 法院在公告中会列出房屋可能存在的瑕疵。不要因为价格便宜就忽略这些瑕疵，它们可能意味着后续巨大的麻烦。
4. 资金和付款方式：
备足资金： 法拍房通常要求在规定时间内全款付清或支付大部分首付款。确保你的资金链条没有问题。
了解税费： 法拍房的交易涉及各种税费，包括契税、增值税、个人所得税等，以及可能产生的法院执行费等。这些费用由谁承担，需要在竞拍前搞清楚。通常情况下，购买方需要承担大部分交易税费，但具体也要看公告。
5. 竞拍前的尽职调查：
咨询专业人士： 如果你对法拍房流程不熟悉，强烈建议咨询专业的房地产律师或有经验的法拍房中介。他们能帮你分析风险，解答疑问。
了解市场行情： 不要盲目出价。了解周边同类型房屋的市场价格，避免拍下不划算的房产。
6. 办理过户和接收房屋：
及时办理过户： 拍下房子后，尽快按照法院的要求办理产权过户手续。
理性处理腾房： 在腾房过程中，保持冷静和理性。如果遇到阻力，积极寻求法院的帮助，不要采取过激行为。
总而言之，购买法拍房，就像在“雷区”里寻宝，既有惊喜也可能踩到“雷”。在价格的诱惑面前，一定要保持清醒的头脑，把风险控制放在首位。那位女士的遭遇就是血淋淋的教训，希望大家都能吸取经验，谨慎而为。
网友意见
看完各路回答之后发现，这个社会有时候真是逼着好人变坏啊
给自己房子装修不犯法。。
拿房产证去物业办装修手续。单元门和自己家门上都贴装修告知单，写好日期。
连贴 3 天，拍照记录。
第三天带着电镐直接拆门全程录像。。
第一下就往锁眼上砸，门里的人想出来就只能卸门了
警察来之前门肯定被卸完了。
不要和屋里人发生任何冲突。
警察来了把房产证身份证装修手续拿出来。
就说要装修自己房子换门，警察除了调解没有任何其他方法。
大门都卸了，你是往自己家里泼油漆扔垃圾仍沙子随意了。
……………………
上面属于武斗，过了一宿受另一个高赞启发又想出个文斗的
自己就能办，不求人。
正规途径走法院需要相当长的时间。
有些法拍房更是直接写明不负责腾退。
法律框架内只有不要脸才能对付不要脸。
把所有证件复印件带身上带个蓝牙音箱挂脖子上睡在门口，
再买个大脉动喝完尿满。只要开门就挤进去。
进去直奔厨房拉一泡。然后去卧室尿一滩，
把脉动拧开往墙上洒
音箱打开音量最大，单曲循环一生挚爱lost rivers。
然后躺地上打滚蹦迪，绝对不起来。
打不还手骂不还口，就是一句话。这是我家我乐意，哎就是玩！
就是这个feel 倍儿爽！倍儿爽！！
最好穿厚点早点打110，容易被老头老太太打死。
这种事其实有标准处理流程，一些地方甚至形成了产业链。
趁人不在，全程录像，拿房产证开锁换门，把所有财物都搬出去，找两个小伙子带大量食物进屋锁门，谁来也不开，jc来了就拿出房主授权书。熬上半个月即可。
或者，
找两个七八十岁老人家或者一个社会大哥（扫黑除恶后不好找了），和原住户一起住，一碰就倒地，半夜就乱嚎，满屋子拉屎不擦，看谁先受不了。
法律对流氓是比较低效的。居住纠纷里，实际占有一方往往占优势，因此以合法手段改变实际占有状态是最关键一步，所谓“仁义不施而攻守之势易也”，然后法律会保护守法者的。
补充一下，个别先进地区的法院会帮助辖区内的标的执行腾房，有利于化解社会矛盾。但大多数法院只管拍卖收钱出判决书，这时房主就只能依法实施私力救济权，保卫自己的财产了。
当然由于法拍房一般低于市价，私力救济结束，房主往往也是赚的。
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