恒大财富被曝遭遇产品兑付风波，具体情况如何？有哪些信息值得关注？

补充一个卓达前辈的历史

关于恒大倒闭后的影响，我在另外一个问题下有回答。

最新兑付方案出来了，三种方案，就是没有钱。

我之前说过恒大过不了2023年，目前来看我可能太乐观了

商票、理财、供应商欠款、甚至信托都全面逾期，这个时候如果还有人买恒大的期房也就真的是人傻钱多了。

自身巨大的负面新闻和房地产市场下滑双叠加，我没有去查恒大最新的销售金额，但是绝对感人。

之前宣传的万科、保利等央企救恒大也仅仅是沟通接洽没有任何的合作，我怀疑甚至尽调都没有做。

一旦恒大暴雷分配持续中恒大财富的理财绝对是排名最后，没有任何抵押物、没有任何的优先级，甚至很多资金还涉及到违规。

留给恒大的时间不多了，留给人傻钱多的时间还多

最近财经界的一个重磅新闻是恒大暴雷了。

具体地说，是“恒大财富”暴雷了，无法给买了恒大理财的用户兑付。消息传出，买理财产品的不管到期没到期，都蜂拥到恒大要求兑付，相关的群里都在比惨。

在我看来，恒大暴雷是肯定的。

这并不是我事后诸葛亮。关于恒大和许家印以前我也写过几篇文章，都以质疑和拍砖为主。但几年前恒大的业务貌似做得不错，营收和利润每年都增长良好。即便是今年上半年，业绩也还可以：营收仅仅微降，利润仍有143.83亿之多，同比下降不到6亿元。

但，仅仅是营收和利润的微降，就足以让恒大暴雷了。

先卖个关子，看看恒大的营收和利润情况。

下图是恒大的营收趋势。可以看出，过去几年几乎每年都明显增长。

下图是恒大的归母净利润趋势，可以看出，在2018年达到顶峰，之前增速也很快，但之后就是在硬撑了。

也就是说，2019年以来，恒大是增收不增利。2021年以来，营收和利润都已经开始微降。

然后，就是理财产品不能按期对付。

而在此之前，恒大已经多次降价买房，绝对是挥泪大甩卖，亏本大甩卖，可惜价格太低，经常被当地政府叫停。而且这种事儿干得多了，用户越发不敢买期房，导致营收开始止步不前。

但不管怎么说，一直到今年上半年恒大一直是挣钱的，怎么突然之间理财产品兑不出来了呢？

一直在挣钱却拿不出钱，到底怎么回事？

这事儿其实也简单。做过生意的都知道，是现金流出了问题。

也就是说，挣的钱都是账面上的，但需要支付的钱太多，导致手里没钱。这时大量的理财产品到期，又不能借新还旧，于是就暴雷了。

现在的房企，挣的钱都是账面上的。

下图是过去几年去化率的图，今年上半年房企的去化率只有38%。

加上国家对销售的最高限价让房企的净利润只有1%-2%，这意味着房企投入一亿元成本，貌似可以获得100～200万的净利润，但真正到手的钱只有4000万。

也就是说，房企投入一亿，中短期内只能收回4000万。

这种事儿如果是短期，没问题。但从上图可以看出，去化率在2017年以前还有80%，之后逐年走低。从现金流的角度来看，房企入不敷出已经好几年了。

至少有四年。

对于杠杆很高的一些房企来说，至少五年。

所以很多房企，外面借款的年化利率都在15%以上，甚至已经接近20%。

所以网上很多人说，房地产已经挣了很多年的钱，亏一两年怎么了？亏不起吗？

这种说法很业余，很肤浅。

因为他们挣的都是账面利润，钱都在存货里呢，而且外面还欠了一大堆债。

房企老板们花天酒地，鲜衣怒马，很多高管们都挣了上亿，但和成千上万亿的存货和负债相比，毛毛雨哎。就算他们始终都吃糠咽菜，每个月只拿几千元工资，房企还是很困难。

那么，房企为什么要这么做？

说白了，很多老板，不相信我国自2016年9月底开始的这轮调控，会持续时间这么长。甚至一直持续到现在，还没有停止的迹象。

尤其是，2020年管理部门还划了“三条红线”，不满足要求的甚至已经不能从正规渠道借新还旧。

这等于断了高杠杆企业借新还旧的路。于是他们只能在外面借利率越来越高的钱。

可是利率太高，出借人或许就不敢借了。

这就走向了一个恶性循环。

于是，房企账面上赚钱，但已经被枯竭的现金流憋死了。

恒大当然是这里面的杰出代表。

很多房企的想法是：一轮调控顶多四年，调控之后由于城市化进程没有结束和M2的持续走高，房价将迎来又一轮报复性上涨。可能还会再涨一倍。于是房企大卖特卖，现金流紧张的问题一下子就解决了。

过去二十年一直都是这么循环的。

可惜这轮调控已经持续了五年，而且措施越来越严厉。

早知如此，许家印会不会悠着点？其他房企大佬们，会不会悠着点呢？

这就提出了一个严肃的问题：

如果恒大们2017年以来就不再拿地了，现在能不能撑下去？

不再拿地，现金就没那么紧张了。把手里的存货卖卖，拍屁股走人，行不行？

可惜，我推演的结果仍然是：不行。

也就是说，国家这么严厉地调控下去，最后几乎所有的房企，都撑不住。

我们推演一下。

假如恒大2017年以来不再拿地，它手里的上万亿存货能不能在几年内卖完？

除非亏本大甩卖，否则根本卖不完。因为房企的总体去化率在不断走低。

乐观估计，2017年恒大手里的一万亿存货，卖到现在或许可以卖掉7000亿。

也就是说，还有3000亿始终要砸在手里。

这是因为2016年以来，尤其是2018年以来，不仅国家仍在严厉调控房地产，而且我国的GDP增速不断变慢，经济整体境况……每年都是未来十年最好的一年。加上人口仍然从小城市流向大城市，而恒大的很多房子都在三四线，所以恒大必然会留下很多卖不掉的库存。

不仅恒大，所有的大房企都这样。

对于恒大来说，砸在手里3000亿元，而过去挣的钱还不到3000亿，从现金流的角度来说肯定是亏了。债主们来要账，恒大还是拿不出钱。

更何况，如果2017年以来恒大只消化手里的库存，营收和利润肯定大减，甚至利润早就是亏的了。

就算不亏，恒大的规模也将大幅缩减，成为一家中小房企。

别说许家印，恐怕绝大多数老板都很难做出这种决策。（这更可以看出王健林的老辣）

这是因为，就算恒大不再拿地，但像许家印这种看好未来房价的老板多得是。所以其他房企拿地的仍有一大把，照样争得头破血流。所以地方政府卖地照样卖得欢，国家一看这形势，仍然会严厉调控。

于是去化率不断走低，每个房企的现金流都很紧张，存货也很难卖出去。

除非2017年所有的房企都一致行动，不再拿地了，国家才会改弦更张。

可是既然当时很多人预期调控最多三、四年然后以后会更好，所以房企不可能一致行动的。

直到今年春天以后，房企们算是都看明白了形势，所以深圳、杭州的第二次土拍，房企们都不参加了。

地方政府一看你们都不来了？于是修改规则，稍微有利于房企。

请注意，现在仅仅是“稍微”有利于房企，比如把最高限价由50%降到15%甚至10%，但另一方面却在抬高底价。所以还远远、远远不够。

尤其是，今年夏天以来国家在一系列行业的重大举措，恐怕就算大规模放松房地产，有多少人买房都很难说了。

孙宏斌在8月31日不是说吗？：今年下半年会比较惨烈。

他在融创2021年中期业绩投资人会议上的两句原话是：

“今年下半年的销售压力很大，预计下半年市场还是会比较惨烈的”。

“除了我们以外，都有可能暴雷”。

呵呵，孙宏斌还是很骄傲滴。

应该把“除了我们以外”去掉。

也就是说，照这个趋势，所有的房企都有可能暴雷。

道理很简单，上面从去化率、现金流的情况已经说得很清楚了。

就算万科和保利，最后也撑不过去。

前提是“照这个趋势”。

当然，国家不可能会让所有房企都破产的。所以到了一定程度，一定会放松的。

8月31日的“住有所居”新闻发布会，已经是松动的第一步。

这个发布会之前我重点解读过，这里只针对房企说一句：目前这个力度恐怕还远远不够。

因此我们有理由预期，以后将出台更多有利于房地产的政策。

那么，什么时候调控结束呢？

这个我也说不清楚。但我个人觉得，如果前十大房企中只有恒大暴雷，大概还是不够的。

怎么着也得至少两家吧。或者，三家？

写到这里，上面几百字已经都是对未来的一种预期了。所以仅仅是我的个人看法，不一定对。

2021年1-8月，按销售额计算，我国前十大房企如下所示。

这里面有国企，也有，好几家民企。

我唯一可以确定的是：既然照这个趋势所有的房企都有可能暴雷，而国家又不会让所有房企破产，所以到了一定程度，一定会明显放松房地产的。

8月31日的新闻发布会不是说了吗，“建筑业支柱产业作用不断增强，从建筑大国迈向建筑强国。”

建筑行业应该包括房地产吧。

说说普通人怎么办。

个人建议，最近买房可以适当观望一下。当然如果是刚需并且房子不错，该出手时就出手。

另外，如果在股市上投资，可以考虑布局地产股了。

道理很简单：地产股早已经非常、非常低估，就是因为之前对暴雷的预期。那么当雷真正来临时，当各种大雷频繁响起时，那么，在大中型房企中不太可能成为最后30%暴雷的房企，以后不仅极有可能存活下来，而且它们是低价吃掉其他房企的兀鹫，以后将强者更强。

请注意，仅仅是开始布局，而不是大规模杀入。稳健的投资者会一直等到趋势很明显时，才会大规模买入的。

这看似损失了一部分利润，但却是长赚的法门。但这是股市赚钱的道理，这里就不多说了。

回到恒大，基本上得甩卖资产了。

但是甩卖资产就能度过危机吗？根本不够。因为恒大的总负债高达1.95万亿，手里的存货虽然高达1.43万亿，加上其他资产，净资产也有1900亿之多。但是现在恒大是案板上的肉，买家们最多半价买它的资产，甚至价格更低。所以如果就这么甩卖，根本还不起上万亿的债，许家印过去多年的分红有大几百亿，就算从海外拿回来，填进去也远远不够。

所以恒大已经是一个万亿左右的大窟窿了。

这个高达万亿的窟窿，广东省和广州市能解决吗？

估计很困难吧。

所以最后怎么办，我也不清楚，看国家的决策吧。

许家印，够惨的。

顺便说一句，我对许家印的印象不错，颇有好感。他既机警又长袖善舞，过去几年算是用尽了各种手段，也为中国足球、排球的发展和慈善事业包括扶贫，做出了相当大的贡献。从经商能力上说，国内能比得上他的，不超过10个人。

但就是以前迈的步子太大，扯着蛋了。

而且，绝大多数人，恐怕都很难预料到2016年以来房地产调控会如此严厉，宏观经济和更大的形势，会这么走。

时来天地皆同力，运去英雄不自由。大形势如此，许家印个人能力再强，还是顶不住。

如果非要从个人身上找原因，是他“总想做大甚至做成第一”的心魔，造成了他今天的结果。

这是1980、1990年代崛起的老板们的普遍特征。就是贪大求全，甚至四处出击。

许家印，也不能超脱时代的影响。

至于恒大健康和恒大汽车，我认为是他为了摆脱财务困境而采取的手段，不得已而为之的因素较大。因为把声势造得越大，就越容易借钱。这是他那个时代的人的普遍想法。他一直在为渡过房地产调控而做各种努力，使出了浑身解数。

现在，丑化恒大和许家印的文章已越来越多。但是我，实在不忍心再往恒大和许家印身上泼脏水了。

恒大和许家印，很不容易。

希望恒大能平安着陆，希望所有相关方，都能妥善解决问题

作者：邓元杰
链接：https://xueqiu.com/1069456225/197495217

其实几年前恒大威名正盛的时候，我就觉得恒大可能以后会出问题。

当时恒大18年发行了一款4年期的公司债券，利率是13%。我们不考虑市场利率，票面利率，债券价格等专业问题，仅仅从老百姓的角度来看，就是假如你买了恒大债券10万块的话，每年它会给你1万3千块的利息。

也就是说无论经济什么样，你不用担心债券像基金经理一样胡搞瞎搞，买的时候一个价，等几天你买进后，他又亏掉底裤。恒大的这个债券旱涝保收，只要你投了进去，每年固定13%的利息，这是一个多划算的买卖，这是有多离谱！

13%意味着什么呢，中国国债5年期利率在2.7%左右，AAA级的5年期商业银行普通债在3.3%左右。也就是说，恒大一年的利息收入抵得上国债5年的收入。恒大4年的利息收入抵得上国债20年的利息。

可是这么好的买卖，当时恒大发行了18亿美金的债券，最后却是许家印自己认购了10个亿美金。具体当初有多少人认购，我们不知道，但是从许家印自己认购了一半以上，我们基本可以认为发行结果应该不是很理想。

从老百姓或投资者的角度看，这应该是是笔很划算的买卖，可是从恒大的角度看，他们为什么要发行将近100亿的债券，不惜每年13亿的高利息也要做？

可能知乎有很多做生意的人，对于13%的利息不以为然，因为现实里，很多中小企业拿不到足够的资质以及相应的贷款，13%的利息其实在商业运营里也不是非常高。但是这里面要普及一个常识，越大的资金运营，能够获得的回报率越低。

煎饼果子摊子可能一年的回报率是100%，投入2万，年利润2万，但一个餐厅投入十几万，年回报率就是30%，而大型的商业项目比如购物中心等投资回报率可能就只有8%了。一个几千万的小基金，可以年利润率达到70~80%也不奇怪，但是一个千亿的基金，年利润率等稳定在3%~4%就已经相当不错。

像以前中国投资美国国债，就是看上了美国债的稳定性，几万亿的美金才敢投美债。

越大的资金越不好调头，越求稳，越小的资金，越好调整，能够获取高额利润。

而像恒大这样的企业，发行百亿级别的公司债券，却配以13%的高额利息，基本上可以确定，公司是不惜代价的想获取现金。因为恒大的利润率未必跑得过他付的债券利率。

而恒大18年的财报，营业收入4662亿，利润783亿，以这样的营收和利润，何必要铤而走险的去借这区区100亿的现金而付高昂的利息？

所以一家营收几千亿的公司，以13%的利息去借一笔百亿的现金，基本上我就认定恒大当时的财务已经出现问题了，恒大高大上的外表和内里急迫的样子形成了鲜明对比。不过当时恒大的形象正好，虽然可能有人觉得奇怪，但没人拿出来说事。

等到去年的视频卖房，打折卖房，到网上爆出的恒大负债可能要倒闭的小道消息，以及今年恒大开始大规模只求全款现金买房，以及最新的恒大理财出现兑现问题，坏消息接二连三，都证明这家公司，出了严重的财务问题。

PS.顺便我很好奇，恒大18年那批13%利率的债券，明年全款到期付给投资者的时候，还真的能兑付么？

之前的回答，供参考。

恒大许老板简直是一个奇才，他的恒大是我唯一见到的，能够把客户，银行，投资者，供应商，政府，金融机构等等，全部都得罪一遍并且狠狠坑一笔的牛逼公司。

如此商业奇才，如此牛逼的公司，最厉害的他家人已经都在海外了，而且过去几年许老板通过各种分红，各种高息美元债，各种购买海外垃圾资产，已经至少卷走近千亿——牛逼的是公司都要破产了，前些天许老板还试图给自己发一笔特别分红，幸好被证监会拦住了。

这样的商业奇才，只能在厉害了我的国能够看到，翻一翻历史，有一些类似的角色。当然他们都没有许老板厉害，因为许老板就差一步出逃海外下周回国，就可以彻底全身而退，这是历史上那些奇才们做不到的。

最后，恒大的问题爆出来都有好几年了。这么说吧，自从它搞出强迫债转股坑了一千多亿之后，有点脑子的都应该知道这家公司信不过了——人家敢要挟政府，敢坑资本大鳄，那还有什么不该做的？

也不知道最近两年还敢相信恒大，敢给它钱的都是些什么人，不看信息的聋子，？不懂经济的傻子？无视风险的疯子？还是过于聪明的坏蛋？

至于那些曾经对恒大忠心耿耿，在网上替他说话，替他宣传，结果却被逼买了恒大理财和恒大期房的员工，没准还坑了亲戚朋友的那些人，就更让人觉得既可悲又可笑了——舔狗不得house，资本的舔狗尤其如此。

有啥好看待的。

虽然我提前两三年看到了今天，不过2018年的时候我也不乐意讨论这些问题，因为当时天天都搁外面骑自行车玩儿。

2019年也没怎么说，因为没工夫讨论

到2020年，因为疫情的原因，闲下来了，我又想起房地产这一话题。我在很多地方都提示过关于房地产的风险，不过每次说，都有人不信，傻了吧唧的。

那我简单说说我是怎么判断的呢。

2017年底，周小川发表公开讲话，提到要警惕明斯基时刻。

2018年初，参考消息刊登了一个什么会议精神，大致内容提到：我国的经济已经完成了量的建设，下一步应该以提高质量为导向。这里也说到，将来的货币政策导向，一定不是大水漫灌似的。从这个新闻可以解读出，货币政策的收紧是必然的。

所以其实2018/2019两年，基本上见了谁都会说：现在贷款不好贷了。当然，中间还是有松动的。

但是到2019年底和2020年初，我看到的现象是：炒房的更魔怔了。我一再提醒各位其中的风险越来越大了，也许有人听了，不过没听的还喜欢秀智商，我就只能呵呵哒了。

所以说到现在，恒大的资金黑洞在那里了，出这种事有什么奇怪的？就算再怎么愚钝，上次盛京银行那事情出事以后，就应该提前申请赎回理财了吧——利息不要都行，本金先拿回来再说。不过有些人就是不信邪，舍不得那点没到手的“盈利”，那最后肯定是要折损本金了。

早知道有今天，高息美元债都搞了多少年了……知乎上我更是吐槽过多次。

最近在看史记和汉书的杜周和杜延年的列传

利益相关：恒大内部员工

以下所写内容均为客观、真实内容，品牌中心各位领导、同事若要举报，请明白，如果你也买了财富，你删掉的是替你wq的声音，如果你没有买，你删掉的是曾经比你更支持公司的同事的希望。

恒大财富是以非恒大控股的多个上下游企业为融资主体，恒大全资子公司提供担保，发行的非公开定向债务融资，投资协议约定资金全额用于补充发债主体的经营现金流，实际通过多重借款协议，大部分用于投入恒大控股房地产开发公司的日常经营活动，并收取与恒大地产在金融市场融资差不多水平的利息，其本质相当于恒大地产业务的新型融资渠道。

在恒大集团运作正常，也就是20年9月24日向广东省政府求援的公文泄露前，恒大的销售及融资两块资金流入均较为正常，能做到对财富公司的正常还本付息。924以后，融资渠道大幅缩窄，财富公司突然变成了恒大地区公司举足亲重的资金来源，也是这次9月8日重大违约的导火索。

财富按照各地区公司募资金额，放大一定倍数给各地区公司配资，为了补充融资性现金流，各地区公司对内采取了极为严格的考核、排名，责任到人，给予员工非常大的自购及推荐压力，由于财富产品无法线上购买，所以最主要的购买人群为员工及其亲属，恒大业主，存量规模约500亿。

许家印在内部会议承认，由于地区公司融资渠道收窄、销售去化放缓，2个月多月前（6月底、7月初）已得知恒大财富存在重大资金缺口，网上流传信息亦显示，许先生配偶丁玉梅女士于21年7月8日提前将未到期的2300万财富全额退出，更早之前有恒大财富多名高管退出，后9月10日许老板开会时强调，不允许任何人搞特殊化。

9月7日晚间恒大执行总裁肖恩在内部会议宣布，9月8日起不再对财富进行按时兑付，9月8日起恒大集团及财富公司多次召开专题会，核心是部署兑付方案并要求做好防sf，防wq准备措施。

公司单方面的方案，将投资人合法利益置于不顾，理财顾问均收到分4-5年对占绝大多数的10万元以上投资进行兑付的方案。

可笑的是，公司高层认为这个方案是个非常好的方案，未曾意识到从9月9日起，公司内部爆发了非常广泛的员工wq活动，广大在恒大辛勤工作，无私奉献，最终却一无所有的员工不再沉默，要求公司给予诚意的方案，这些诉求无一得到满足，仍是傲慢的维持原方案不变动。

本人在恒大近4年，眼睁睁看着他风光迁入深圳，问鼎宇宙第一房企，旗下忠心耿耿员工14万之多，总部一声号令，2小时全国执行到位，曾经多么好的员工，多么好的企业。

现如今，这些默默耕耘的员工，包括我自己，像垃圾一样被放弃，资本家不会在意你被迫投资财富的钱需要归还，不会在意你刚被降薪生活窘迫，不会在意你有老人需要赡养，你有幼仔需要哺育，不会在意你的家庭也许因为这几十几百万濒临破碎，不会在意你长辈住院账户已所剩无几。

资本家仍在卓越后海中心的会议室里，慷慨激昂的让你克服一切困难，确保施工单位全力复工，确保交楼，确保经营恢复正常，仿佛你仍是昨天那个，对公司忠心耿耿的没有感情的机器。

回过神来，你才意识到，你除了是恒大员工，你还是一个女人的丈夫，还是一对老人的儿子，还是一双幼仔的父亲，而此刻，回家的路上，不再有阳光。