国外类似「以房养老」的制度是怎样的？
“以房养老”（Home Equity Conversion Mortgage, HECM）的概念在中国越来越普及，指的是老年人将自有的房产作为抵押，向金融机构贷款，将房产的价值转化为现金流，以贴补日常生活的养老金。这是一种在中国相对较新的金融产品。
在国外，类似的机制虽然名称和具体运作方式可能有所不同，但核心理念都是利用房产的净值来为老年人提供财务支持，以提高他们的生活质量或应对养老金不足的挑战。以下是几个主要的国外类似“以房养老”的制度，并会尽量详细介绍：
1. 英国的“反向抵押贷款”（Equity Release / Lifetime Mortgage）
这是英国最接近中国“以房养老”概念的制度。其核心是允许房主（通常是60岁以上）将其房产的部分或全部净值转化为现金。
运作方式:
终身抵押贷款 (Lifetime Mortgage): 这是最常见的类型。借款人将自己的主要居所作为抵押，向贷款机构借款。这笔钱可以一次性领取，也可以分期领取，或者作为一笔可提取的信用额度。
贷款利息: 利息会在贷款余额上累积。这笔利息通常不会按月支付，而是会滚存到本金中，形成复利。这意味着贷款总额会随着时间的推移而增加。
还款: 通常情况下，贷款会在借款人去世后，或者当他们永久搬离房屋（例如进入养老院）时偿还。还款资金来源于出售该房产的所得。
卖房卖出后仍有剩余: 如果房产出售后所得的金额超过了所欠的贷款本金和利息，剩余的资金将归借款人（或其继承人）所有。
“零负债”保证 (No Negative Equity Guarantee): 这是一个非常重要的消费者保护措施。它保证即使在房产出售后的金额不足以偿还贷款本金和利息，借款人及其继承人也不需要额外支付超出房产价值的差额。贷款机构会承担这部分损失。这使得产品风险对消费者来说大大降低。
谁能受益: 那些拥有自有房产，但退休金不足以支付日常开销、医疗费用或希望改善生活质量的老年人。
费用: 通常会涉及评估费、法律费、中介费以及贷款本身的利率。利率通常会比传统抵押贷款高一些，因为贷款机构承担了更长的等待期和潜在的市场风险。
选择: 借款人可以选择一次性领取大笔现金，也可以选择按月领取固定金额（类似于养老金），或者保留一个信用额度，在需要时提取。
优点:
提供稳定的现金流或一次性现金，改善生活质量。
不影响继续居住在自己的家中。
继承人不会继承债务（因为有零负债保证）。
灵活性高，可以根据需求选择不同的领取方式。
缺点:
贷款本金和利息会不断累积，减少房产的净值，最终可能大幅减少留给继承人的遗产。
利率通常较高。
可能会影响享受政府福利的资格（视具体福利政策而定）。
需要仔细评估，确保这是最适合的养老方案。
2. 美国的反向抵押贷款 (Home Equity Conversion Mortgage HECM)
HECM是美国联邦住房管理局（FHA）担保的一种反向抵押贷款，是目前美国最普遍和受监管的“以房养老”产品。它的设计旨在帮助62岁及以上的老年人利用自有住房的净值。
运作方式:
贷款主体: 由FHA担保，但贷款由批准的贷款机构发放。
谁能申请: 申请人必须年满62岁，拥有全部或大部分房屋产权，且房屋必须是主要住所。房屋的状况也需要满足FHA的要求。
还款条件: 与英国类似，贷款通常在借款人去世、永久搬离房屋（持续超过12个月）或违反贷款条款（如未能支付房产税、房屋保险或未能维护房屋）时到期。还款来源也是出售房屋的所得。
借款额度: 取决于借款人的年龄、利率和贷款机构的估价。年龄越大，可以借到的金额越多。
领取方式:
一次性支付 (Lump Sum): 一次性获得一笔现金。
定期支付 (Tenure Payments): 按月支付固定金额，持续借款人的终身。
期限支付 (Term Payments): 按月支付固定金额，但有固定期限。
信用额度 (Line of Credit): 随时可以提取资金，提取的部分才计算利息。
组合方式: 可以组合以上方式。
费用: 包括FHA的抵押贷款保险费（MIP）、贷款发起费、评估费、产权保险费、服务费等。MIP是强制性的，旨在保护贷款机构和借款人。
“非追索权” (NonRecourse Feature): 这是HECM的一个关键特点，与英国的零负债保证类似。它保证借款人及其继承人偿还的最高金额不会超过房屋的销售价格，即使贷款本金和利息总额超过了房屋的价值。这意味着借款人不会因此欠下超出房屋价值的债务。
强制咨询: 在申请HECM之前，所有借款人都必须接受由HUD（美国住房和城市发展部）认可的第三方机构提供的咨询。咨询内容包括产品的工作原理、成本、对福利的影响以及其他替代方案。这旨在确保借款人充分理解其选择。
优点:
提供灵活的现金流，用于支付生活费用、医疗费用、家庭维修等。
不影响继续居住在自己家中。
无需定期还款，减轻了现金流的压力。
有FHA的担保和非追索权，安全性较高。
强制咨询有助于保护消费者。
缺点:
费用和利率可能较高。
房屋的净值会随着贷款本金和利息的累积而减少。
可能会影响社会保障金（Social Security）和医疗补助（Medicaid）等福利的资格。
如果房屋出售后金额不足以偿还贷款，继承人需要负责支付差额（但因为是非追索权，只能用房屋价值来偿还）。
3. 加拿大的“加拿大退休房产计划”（Canada Retirement Homes Program CRHP）或称为“房屋价值提取贷款”（Home Equity Takeout Loans）
虽然加拿大没有一个单一的、由政府统一管理的“以房养老”计划，但有私营金融机构提供类似的产品，通常被称为“房屋价值提取贷款”或“反向抵押贷款”。
运作方式:
私营产品: 主要由银行、信贷联盟和专业贷款机构提供。
谁能申请: 通常要求借款人年龄在55岁或以上，拥有房屋净值。
贷款结构: 类似于终身抵押贷款，借款人可以将房屋净值转化为现金。可以一次性提取，也可以分期提取。
还款: 与英国和美国类似，通常在房屋出售、借款人去世或永久搬离时一次性偿还。
利息: 利息会累积并添加到本金中。
市场化产品: 由于是市场化产品，条款、利率和费用可能因机构而异，消费者需要仔细比较。
消费者保护: 虽然没有政府担保的统一保险，但加拿大有消费者保护法规，且许多产品也会提供类似“零负债”的保证。
优点:
为老年人提供额外的资金来源。
允许继续住在自己的家中。
灵活性较高，可以根据个人需求选择。
缺点:
由于缺乏政府统一担保，产品质量和条款可能参差不齐。
利率可能相对较高。
房屋的净值会随时间减少。
4. 澳大利亚的“房屋净值贷款”（Reverse Mortgage）
在澳大利亚，专门针对老年人的“房屋净值贷款”由私营金融机构提供，并受到审慎监管局（APRA）的监管。
运作方式:
适用人群: 通常要求借款人年满60岁。
贷款产品: 允许借款人将其房屋的部分净值转化为现金，形式包括一次性支付、定期支付或可提取的信用额度。
还款: 贷款通常在借款人去世、搬离房屋或房屋出售时到期。
消费者保护: 有严格的消费者保护措施，包括强制性的独立财务建议，以及对贷款条款的明确规定，例如不得向借款人施加不合理的压力，以及贷款总额不得超过房屋价值的一定比例。
“零负债”原则 (No Personal Debt): 大多数澳大利亚的反向抵押贷款产品都遵循“零负债”原则，这意味着借款人或其继承人最多只需偿还房屋出售所得的金额，不会因房屋价值下降而产生额外的债务。
利息累积: 利息会累积并添加到贷款本金中。
优点:
为老年人提供经济支持，改善生活质量。
允许继续拥有和居住在自己的家中。
有重要的消费者保护措施。
缺点:
会减少留给继承人的遗产。
产品条款和利率需要仔细比较。
可能影响政府福利的资格。
总结比较与共同点：
核心目标: 所有这些制度的核心目标都是帮助老年人利用其拥有的房屋净值，将其转化为可用的现金流，以应对养老金不足、支付医疗费用或提高生活质量的需求。
适用人群: 通常针对60岁或以上的老年人，他们拥有自有住房且拥有一定的房产净值。
还款方式: 大多数情况下，贷款在本金、利息和相关费用累积后，在借款人去世、永久搬离或出售房屋时一次性偿还。
“零负债”/“非追索权”保证: 这是最重要的消费者保护机制之一，确保借款人或其继承人无需承担超出房产价值的债务，这大大降低了产品风险。
潜在缺点: 所有这些产品都会减少房屋的净值，并可能减少留给继承人的遗产。同时，利息的累积和相关费用也是需要考虑的重要因素。
咨询和建议的重要性: 鉴于这些产品的复杂性和潜在的长期影响，无论是哪个国家，接受独立的财务咨询和建议都是至关重要的。
与中国“以房养老”的关联:
中国目前推行的“以房养老”多为“住房反向抵押养老保险”，由保险公司提供。其核心逻辑与上述国外的反向抵押贷款非常相似，都是允许老年人将其房产抵押给保险公司，并按月获得养老金。中国制度的特点在于通过保险产品进行操作，并由保险公司提供终身支付的承诺。
总体而言，国外成熟的“以房养老”或反向抵押贷款制度，通常有更长的历史、更完善的法律法规和更强的消费者保护机制，例如政府担保、强制性咨询或明确的“零负债”条款。这些制度为老年人提供了重要的财务支持选项，但也需要借款人充分理解其利弊，审慎选择。
在国外，类似的机制虽然名称和具体运作方式可能有所不同，但核心理念都是利用房产的净值来为老年人提供财务支持，以提高他们的生活质量或应对养老金不足的挑战。以下是几个主要的国外类似“以房养老”的制度，并会尽量详细介绍：
1. 英国的“反向抵押贷款”（Equity Release / Lifetime Mortgage）
这是英国最接近中国“以房养老”概念的制度。其核心是允许房主（通常是60岁以上）将其房产的部分或全部净值转化为现金。
运作方式:
终身抵押贷款 (Lifetime Mortgage): 这是最常见的类型。借款人将自己的主要居所作为抵押，向贷款机构借款。这笔钱可以一次性领取，也可以分期领取，或者作为一笔可提取的信用额度。
贷款利息: 利息会在贷款余额上累积。这笔利息通常不会按月支付，而是会滚存到本金中，形成复利。这意味着贷款总额会随着时间的推移而增加。
还款: 通常情况下，贷款会在借款人去世后，或者当他们永久搬离房屋（例如进入养老院）时偿还。还款资金来源于出售该房产的所得。
卖房卖出后仍有剩余: 如果房产出售后所得的金额超过了所欠的贷款本金和利息，剩余的资金将归借款人（或其继承人）所有。
“零负债”保证 (No Negative Equity Guarantee): 这是一个非常重要的消费者保护措施。它保证即使在房产出售后的金额不足以偿还贷款本金和利息，借款人及其继承人也不需要额外支付超出房产价值的差额。贷款机构会承担这部分损失。这使得产品风险对消费者来说大大降低。
谁能受益: 那些拥有自有房产，但退休金不足以支付日常开销、医疗费用或希望改善生活质量的老年人。
费用: 通常会涉及评估费、法律费、中介费以及贷款本身的利率。利率通常会比传统抵押贷款高一些，因为贷款机构承担了更长的等待期和潜在的市场风险。
选择: 借款人可以选择一次性领取大笔现金，也可以选择按月领取固定金额（类似于养老金），或者保留一个信用额度，在需要时提取。
优点:
提供稳定的现金流或一次性现金，改善生活质量。
不影响继续居住在自己的家中。
继承人不会继承债务（因为有零负债保证）。
灵活性高，可以根据需求选择不同的领取方式。
缺点:
贷款本金和利息会不断累积，减少房产的净值，最终可能大幅减少留给继承人的遗产。
利率通常较高。
可能会影响享受政府福利的资格（视具体福利政策而定）。
需要仔细评估，确保这是最适合的养老方案。
2. 美国的反向抵押贷款 (Home Equity Conversion Mortgage HECM)
HECM是美国联邦住房管理局（FHA）担保的一种反向抵押贷款，是目前美国最普遍和受监管的“以房养老”产品。它的设计旨在帮助62岁及以上的老年人利用自有住房的净值。
运作方式:
贷款主体: 由FHA担保，但贷款由批准的贷款机构发放。
谁能申请: 申请人必须年满62岁，拥有全部或大部分房屋产权，且房屋必须是主要住所。房屋的状况也需要满足FHA的要求。
还款条件: 与英国类似，贷款通常在借款人去世、永久搬离房屋（持续超过12个月）或违反贷款条款（如未能支付房产税、房屋保险或未能维护房屋）时到期。还款来源也是出售房屋的所得。
借款额度: 取决于借款人的年龄、利率和贷款机构的估价。年龄越大，可以借到的金额越多。
领取方式:
一次性支付 (Lump Sum): 一次性获得一笔现金。
定期支付 (Tenure Payments): 按月支付固定金额，持续借款人的终身。
期限支付 (Term Payments): 按月支付固定金额，但有固定期限。
信用额度 (Line of Credit): 随时可以提取资金，提取的部分才计算利息。
组合方式: 可以组合以上方式。
费用: 包括FHA的抵押贷款保险费（MIP）、贷款发起费、评估费、产权保险费、服务费等。MIP是强制性的，旨在保护贷款机构和借款人。
“非追索权” (NonRecourse Feature): 这是HECM的一个关键特点，与英国的零负债保证类似。它保证借款人及其继承人偿还的最高金额不会超过房屋的销售价格，即使贷款本金和利息总额超过了房屋的价值。这意味着借款人不会因此欠下超出房屋价值的债务。
强制咨询: 在申请HECM之前，所有借款人都必须接受由HUD（美国住房和城市发展部）认可的第三方机构提供的咨询。咨询内容包括产品的工作原理、成本、对福利的影响以及其他替代方案。这旨在确保借款人充分理解其选择。
优点:
提供灵活的现金流，用于支付生活费用、医疗费用、家庭维修等。
不影响继续居住在自己家中。
无需定期还款，减轻了现金流的压力。
有FHA的担保和非追索权，安全性较高。
强制咨询有助于保护消费者。
缺点:
费用和利率可能较高。
房屋的净值会随着贷款本金和利息的累积而减少。
可能会影响社会保障金（Social Security）和医疗补助（Medicaid）等福利的资格。
如果房屋出售后金额不足以偿还贷款，继承人需要负责支付差额（但因为是非追索权，只能用房屋价值来偿还）。
3. 加拿大的“加拿大退休房产计划”（Canada Retirement Homes Program CRHP）或称为“房屋价值提取贷款”（Home Equity Takeout Loans）
虽然加拿大没有一个单一的、由政府统一管理的“以房养老”计划，但有私营金融机构提供类似的产品，通常被称为“房屋价值提取贷款”或“反向抵押贷款”。
运作方式:
私营产品: 主要由银行、信贷联盟和专业贷款机构提供。
谁能申请: 通常要求借款人年龄在55岁或以上，拥有房屋净值。
贷款结构: 类似于终身抵押贷款，借款人可以将房屋净值转化为现金。可以一次性提取，也可以分期提取。
还款: 与英国和美国类似，通常在房屋出售、借款人去世或永久搬离时一次性偿还。
利息: 利息会累积并添加到本金中。
市场化产品: 由于是市场化产品，条款、利率和费用可能因机构而异，消费者需要仔细比较。
消费者保护: 虽然没有政府担保的统一保险，但加拿大有消费者保护法规，且许多产品也会提供类似“零负债”的保证。
优点:
为老年人提供额外的资金来源。
允许继续住在自己的家中。
灵活性较高，可以根据个人需求选择。
缺点:
由于缺乏政府统一担保，产品质量和条款可能参差不齐。
利率可能相对较高。
房屋的净值会随时间减少。
4. 澳大利亚的“房屋净值贷款”（Reverse Mortgage）
在澳大利亚，专门针对老年人的“房屋净值贷款”由私营金融机构提供，并受到审慎监管局（APRA）的监管。
运作方式:
适用人群: 通常要求借款人年满60岁。
贷款产品: 允许借款人将其房屋的部分净值转化为现金，形式包括一次性支付、定期支付或可提取的信用额度。
还款: 贷款通常在借款人去世、搬离房屋或房屋出售时到期。
消费者保护: 有严格的消费者保护措施，包括强制性的独立财务建议，以及对贷款条款的明确规定，例如不得向借款人施加不合理的压力，以及贷款总额不得超过房屋价值的一定比例。
“零负债”原则 (No Personal Debt): 大多数澳大利亚的反向抵押贷款产品都遵循“零负债”原则，这意味着借款人或其继承人最多只需偿还房屋出售所得的金额，不会因房屋价值下降而产生额外的债务。
利息累积: 利息会累积并添加到贷款本金中。
优点:
为老年人提供经济支持，改善生活质量。
允许继续拥有和居住在自己的家中。
有重要的消费者保护措施。
缺点:
会减少留给继承人的遗产。
产品条款和利率需要仔细比较。
可能影响政府福利的资格。
总结比较与共同点：
核心目标: 所有这些制度的核心目标都是帮助老年人利用其拥有的房屋净值，将其转化为可用的现金流，以应对养老金不足、支付医疗费用或提高生活质量的需求。
适用人群: 通常针对60岁或以上的老年人，他们拥有自有住房且拥有一定的房产净值。
还款方式: 大多数情况下，贷款在本金、利息和相关费用累积后，在借款人去世、永久搬离或出售房屋时一次性偿还。
“零负债”/“非追索权”保证: 这是最重要的消费者保护机制之一，确保借款人或其继承人无需承担超出房产价值的债务，这大大降低了产品风险。
潜在缺点: 所有这些产品都会减少房屋的净值，并可能减少留给继承人的遗产。同时，利息的累积和相关费用也是需要考虑的重要因素。
咨询和建议的重要性: 鉴于这些产品的复杂性和潜在的长期影响，无论是哪个国家，接受独立的财务咨询和建议都是至关重要的。
与中国“以房养老”的关联:
中国目前推行的“以房养老”多为“住房反向抵押养老保险”，由保险公司提供。其核心逻辑与上述国外的反向抵押贷款非常相似，都是允许老年人将其房产抵押给保险公司，并按月获得养老金。中国制度的特点在于通过保险产品进行操作，并由保险公司提供终身支付的承诺。
总体而言，国外成熟的“以房养老”或反向抵押贷款制度，通常有更长的历史、更完善的法律法规和更强的消费者保护机制，例如政府担保、强制性咨询或明确的“零负债”条款。这些制度为老年人提供了重要的财务支持选项，但也需要借款人充分理解其利弊，审慎选择。
网友意见
陶短房：“住房养老”到底咋回事？
2013-09-19 01:51:28
时代周报
一些发达国家和发展中国家都开设有类似“住房养老”的项目，目的是为退休老人提供一种辅助性晚年生活保障。这类项目开展较普遍的国家，有美国、法国、加拿大、新加坡等，大体可分为“美国模式”和“加拿大模式”两种。
抵押式最普遍
所谓“美国模式”，即由政府参与和政府补贴计划扶植、采用类似“房屋抵押换定期养老金发放”的模式，为老年人提供类似工资的养老生活费。
“美国模式”又可细分为联邦政府保险的“抵押式”、联邦全国抵押协会受理的“搬离式”和商业贷款机构推出的“共享式”三种。
其中“抵押式”在美国推行最为普遍。这种方式要求62岁以上老年人将房产抵押给银行或理财公司，并和后者签订一个有“生活费发放效期”的协议。协议效期内，老年人可按月领取生活费，老人去世或协议效期到期后，则老人或其后人应或按协议归还本息，或将房产折价拍卖支付本息，否则银行或理财公司有权自行处置抵押房产。
“搬离式”的放贷条件，是老年人需搬出抵押住房供放贷方任意处理，并签署为放贷方认可的还贷协议，这种模式的放贷一般不受效期约束，但执行条件比“抵押式”更苛刻，房主非但要“押房”，还要给放贷方腾房，其目的，自然是保障放贷方可以按时收回本息。事实上，由于对“还贷协议”评估苛刻，这种“住房养老”并非想申请就能获批的。
“共享式”一般无有效期、老人不需搬离，但这样做自然同样要付出代价：放贷方要求老年人住户让出住房所有权的25%-30%作为还贷抵押。
通俗地说，“抵押式”的特点，是“银行给你发养老金，但到期不还钱小心房子变没”；“搬离式”的特点，是“银行给你发退休金，但你得把房子腾出来给银行用，而且死后不还钱房子同样变没”，“共享式”则是“银行给你发退休金，但你得把房子让出四分之一的产权归银行”。
美国是工业化国家中，唯一实行非全民福利体系的，尽管美式“住房养老”同样以“倒按揭”为表现形式，但其背景是政府的政策补贴和财政支持，一些既“够不着”商业养老保险，又“踩不上”低收入福利性养老金的美国人，将这种养老方式当作主要养老来源。采用按月发放养老金的方式支付，是美式“住房养老”的基本形态，道理很简单，选择这条路的老年人家庭，几乎都是别无养老良谋、要靠这笔养老金吃饭的。
这种形式最大的弊端，对老人们而言，是形式不够灵活，抵押还款条件苛刻，许多需要养老金的老年人要么不堪忍受偿还条款，要么不愿将自己房屋的支配权甚至产权拱手让人，而不愿采取这种养老方式。
金融机构也有自己的苦衷。
对于最普及的“抵押式”，银行盈亏的关键，是养老金支付的期限，对银行而言这个期限越短越好，期限越短，资金链相应也会越短，收回本利的概率越大，盈利前景越光明，风险越小，而对于老年人而言，这个期限却是越长越好，期限越长，自己的养老也越有保障。
由于美国早已进入老龄化社会，且老人寿命越来越长，不仅迫使金融机构一再延长支付期限，且到期老人健在却拒不还钱的现象愈益普遍。这本来是再正常不过—如果老年人有别的养老财源，又何必“倒按揭”？期限到了，养老金停了，人却健在，在银行看来，“到期不还钱”实在无法忍受，可对老人而言，“不发养老金还收房”又情何以堪？由于情况特殊，对簿公堂的结果，银行即便赢了官司，最终也很难确保如期执行，这令放贷一方的资金链越拉越长，难以为继。正因如此，尽管近年来政府和监管机构出台了多项保护措施，但大型金融机构对这类业务的积极性不高。
“倒按揭”是纯商业模式
在加拿大，超过62岁的加拿大老人可将住房抵押给银行或金融理财公司，换取一笔抵押贷款用于养老。这笔抵押贷款的利率一般较优惠，总金额则视房产价值和老人个人意愿而定，上限是30万加元，最低则为1.5万加元，可选择一次性支付，也可选择分期支付。这笔“倒按揭”的钱老人可以任意使用，贷款方不会干涉其用途，唯一的担保，则是作为抵押的房产产权不能变更。
和“美国式”相比，“加拿大式”归还期限较为灵活，一般没有固定期限，老人去世后，其后人处理房产时将贷款连本带息结清，如果后人选择卖房，则贷款会从房款中扣除。
不难看出，相比美国，加拿大的“倒按揭”条件要宽松得多。这是因为美国是非福利国家，“住房养老”对许多老年人而言是主要养老来源，而加拿大是福利国家，老年人主要靠老年金（OAS）、养老金（CPP）、养老储蓄基金（RRSP）等福利性养老收入养老，“住房养老”仅仅是贴补养老费用不足的辅助来源，若加拿大理财机构推出美国式“倒按揭”方案，就很难行得通。同理，倘若美国推行加拿大式“倒按揭”，将养老金分一次或几次集中发放，且不限制用途，则呆坏账问题势必更加严重。
事实上，两种模式的“住房养老”起源差异很大。如前所述，美国式“倒按揭”是联邦政府为解决养老问题推出的联邦补贴计划，而加拿大联邦政府的养老政府性行为就是社会福利，“倒按揭”是从“住房抵押贷款”发展来的纯商业行为。“住房抵押贷款”是加拿大较为普遍的个人理财方式，不过通常对申请者职业、资信有严格要求，而老年人的“倒按揭”则放宽了这方面要求。
在美国，虽然是非福利社会，但商业养老保险的覆盖面较广，提供的养老金也较丰厚，而低收入者则可申领福利金，依赖“住房养老”的仅是社会一小部分群体；而在美国以外的工业化国家，则都是福利国家，“住房养老”只是养老费用的补充。在加拿大，很多老年人并不喜欢这种“倒按揭”模式，而是采取了广义的“住房养老”方式，即要么把房产拆成小单位，招租一些年轻房客“以房租养老”，同时还能让自己有个关照（大部分加拿大老人不和成年儿女同住），要么索性把住房卖了，用换来的钱支付老年公寓或“退休人员之家”、“护士中心”（不同级别的养老院，主要差别是护理等级和居住自由度）的费用。
最近我新开了个微薪羣，一帮指数基金的爱好者通过我主页详细资料的简介聚集在一起，分享投资信息，交流投资心得，也欢迎更多朋友分享你们的投资故事。
恰好我07年的硕士论文的主题就是这个。那时候国内研究资料不多，我阅读了不少的国外资料，附拙文目录一篇，贻笑大方。
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已经步入到老龄化社会的我国正处于新旧体制的转轨时期,社会保障体制不健全,养老资金缺口巨大。由于老年人收入能力的降低,以及房产维修的费用、个人医疗费用的支出等等使相当一部分的老年人形成了这样一种困境:拥有房产却短缺现金(house rich but cash poor )。在现有的制度和条件下,将个人房屋这种僵化的资产激活使之赢利的途径有限。出卖房屋、出租或者是以房屋作抵押借款等,这些途径都有其不足之处。
针对处于“拥有房产却短缺现金(house rich but cash poor)”境遇的老年人,西方国家产生了一种叫“倒按揭(reverse mortgage)”的借贷方案。上世纪50年代,home-equity reversion的产品概念传入美国。倒按揭制度在美国迅速发展起来。迄今为止,美国的倒按揭市场最为成熟完善,其发展倒按揭的成功经验被其它国家纷纷效仿。
现在国内对Reverse Mortgage的汉语翻译并没有统一,有的翻译成“以房养老”,有时又为“住房反向抵押”或者为“倒按揭”。同样一个概念却因翻译不同徒生混乱。实有必要讨论下“reverse mortgage”的合适的汉语翻译。通过对mortgage以及“抵押”的词根考察,本文认为将“reverse mortgage”翻译成倒按揭是比较合适的。 概念是逻辑推理和理论论述的基石。本文给“倒按揭”制度作出自己的一个概念。要真正说明倒按揭是什么不仅仅是一个概念还得具体说明其制度内容。倒按揭和按揭在经济学意义上的最大差别在于制度设计中的资金流向不同。
本文作为一篇法学论文将着力点着重放在了通过和按揭制度的对比,介绍到按揭法律关系中的主体、标的、法律行为、以及双方当事人的权利义务和化解长寿风险的特别制度设计。 虽然同是对债权的担保,但英美法系中的按揭制度与大陆法系中的抵押制度却有着相当大的差别。倒按揭制度本质上是一种特殊的按揭制度。从节省法治资源成本角度上看,如果现有的法律制度能替代或改造而为,那就无需再引入倒按揭制度。所以有必要对倒按揭制度和大陆法系中的抵押制度作出一个差异的比较,从所担保的债权的异同到其与所担保的债权关系的异同。
倒按揭制度在我国的推行所要面临的障碍很多,本文侧重于法律上的障碍的分析。通过倒按揭制度,老年人可以每个月获得稳定的现金流,其生活品质也会相应的提高。这样会不会需要对老年人所获得贷款征收所的税呢?其经济能力的改善是不是就不能再纳入到低保制度救济范围了呢?在现有法律制度下如何化解倒按揭贷款人的所面临的“道德风险”呢?当国有土地使用权期限到期时,倒按揭担保制度中的所抵押的房产何去何从?应该由哪个机构来推行我国倒按揭制度才合适?这些问题,将在本文中一一作出分析和建议。
本文最后部分是我国建立倒按揭法律制度的构建建议。由于我们国家大陆法系的传统,其法律概念、法学体系、法学思维和英美法国家的迥异。法律移植必须要注重引入的法律制度和本土法治资源相融合的问题,也就是法治资源本土化的问题。从英美国家引入的法律制度必须在我们固有的法学体系找到相应的法律概念,用我们惯有的法学思维进行分析,才能使它获得更好的发展。英美法学中没有“债物二分”的法学理论架构,因此要理清倒按揭当事人之间的法律关系必须从当事人之间的享有的权利承担的义务着手分析。将倒按揭制度解构为基础性的借款合同和担保借款合同的抵押合同。再从分别调整合同法律关系和担保物权法律关系的两部法律《合同法》和《担保法》着手分析。现有的《合同法》足以调整好倒按揭担保中的借款合同法律关系而无须新的立法。而主张比照同样是从属性弱化的最高额抵押这种特殊的抵押制度立法,在担保法中的第三章抵押中单独设立一节规定倒按揭制度。然而建构我国倒按揭相应的法律体系,不仅仅是依赖市场的需求,本文还强调政府在倒按揭制度在我国推广中的积极角色。
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当然有！国外确实有很多类似《我和我的家乡》这样采用多片段、群星云集、围绕一个主题或地方展开的电影。这类电影的优点在于能够通过不同视角和故事线，展现更丰富的内容和人物群像。以下是一些比较有代表性的，并且我会尽量详细地介绍它们的特点：1. 《爱是微妙的》(Love Actually) 英国 (2003.............
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“渣滓皇帝”这个词汇带有一些主观评价和情绪色彩，用来形容君王的“渣”往往涉及昏庸、残暴、无能、纵情享乐、导致国家衰败等方面。在世界历史上，确实有不少君王因为其行为和执政方式被后世贴上负面标签，其中一些可以与宋高宗和明英宗的某些方面相提并论。要详细讲述，我们需要先理解宋高宗和明英宗“渣”在历史评价中的.............
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在世界各地的文化和信仰体系中，确实存在着不少与太极图在哲学意涵、视觉象征上有着异曲同工之妙的图案。它们或许不直接称之为“太极”，但都指向了相似的宇宙观和生命观。下面我就来为你细细道来，尽量让你感受到这些图案背后的深邃与多样性。首先，我们得理解太极图的核心——阴阳对立统一。这个由黑白两色组成的圆形图案.............
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这个问题很有趣，涉及到语言标准化和政府干预的程度。简单来说，在国际上，很少有国家拥有与中国国家语言文字委员会（简称“国家语委”）和普通话审音委员会（虽然现在主要职能已并入国家语委）完全相同的机构，尤其是在“相当强制力”这一点上。 中国的语言文字工作，特别是推广普通话和规范汉字，在国家层面有明确的立法.............
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关于“寻衅滋事罪”，在国外的法律体系中，确实存在一些在功能上与其相似，但名称和具体构成要件上可能有所不同的罪名。要详细阐述这一点，我们需要从几个方面来理解“寻衅滋事罪”的内涵，然后逐一对比不同国家或地区的法律。首先，我们得弄明白，“寻衅滋事罪”在中国刑法中，其核心是行为人在公共场所起哄闹事，造成公共.............
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当然有。许多国家都推行过或正在推行类似的语言政策，旨在推广一种统一的标准语言，以促进社会交流、民族认同和国家发展。这些政策的出发点和具体做法可能各有不同，但核心目标都是围绕着语言的规范化和普及化。欧洲的语言统一进程：在欧洲，尤其是在民族国家形成的过程中，推广标准语是一个非常普遍且重要的现象。 法.............
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国内的798艺术区，大家都不陌生，曾经的化工厂，如今摇身一变成为充满艺术气息的文化地标，吸引着无数艺术家、设计师和游客。而在世界的另一端，也有许多类似798的“变废为宝”案例，它们将昔日的工业遗迹赋予了新的生命，成为城市中一道独特的风景线。下面，我来给你介绍几个国外颇具代表性的废弃厂房改造项目，希望.............
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在海外，除了eBay这颗璀璨的明星，还有许多各具特色、满足不同需求的在线交易平台。它们在商品品类、用户群体、交易模式以及侧重点上都有所不同，共同构成了全球繁荣的二手及全新商品交易市场。下面我们就来深入了解一下其中一些代表性的平台：1. Amazon (亚马逊)虽然亚马逊以其全新的商品和强大的物流体系.............
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关于“精神中国人（精华）”这个概念，在国外确实存在一些与此相关的群体，但它们的具体定义、规模和影响力会因文化、社会环境和个体认同的不同而有所差异。要详细讲述，我们需要从几个层面来理解：1. 谁可以被称为“精神中国人”？这本身就是一个复杂的问题，因为“精神中国人”的定义可以很宽泛： 第一代移民及其.............
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想在国外创办一个类似知乎的中文论坛，这绝对是个既有挑战又充满机遇的想法。它不仅仅是搭建一个网站，更是在海外构建一个有生命力的中文社区。下面我来跟你聊聊这个过程，尽可能讲得细致些，让你对整个画卷有个清晰的认识。第一步：明确你的核心定位与目标用户知乎之所以成功，在于它构建了一个高质量问答社区。所以，在你.............
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这个问题很有意思，也确实是很多人会有的一个疑问。为什么我们总是听到国外的教堂组织会进行大规模的募捐活动，但国内的寺庙好像很少有这样的公开、大规模的捐款行为呢？这背后其实涉及到了历史、文化、宗教管理以及社会经济等多个层面的原因。首先，我们得认识到，这并非说国内的寺庙完全不接受捐款，或者说佛教徒没有捐款.............
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在中国，要找到一个与贝尔实验室完全对标的私立研究机构，确实是一个比较棘手的命题。贝尔实验室之所以被奉为圭臬，在于它历史悠久，汇聚了全球顶尖的科研人才，并且在科学研究、技术创新和企业战略上有着深厚的积淀，尤其是在通信技术、计算机科学等领域留下了不可磨灭的印记。它的成功很大程度上得益于其独特的“基础研究.............
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英语国家确实存在多本具有文学深度、注重原创性和评论性的文学杂志，它们在风格、内容和读者群体上与《收获》（中国）和《当代》（可能指中国文学杂志）有相似之处。以下是一些典型的英文文学杂志及其特点，供你参考： 1. The Paris Review（巴黎评论） 特点： 文学性与深度：以刊登中篇小说.............
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“文字狱”通常指因文字内容触犯统治者或政权的敏感政治、宗教或意识形态立场，导致个人或群体被惩罚的现象。历史上，这种现象在不同国家和时代都有发生，其起因和结果往往与政治权力、思想控制、宗教迫害或意识形态斗争密切相关。以下是一些典型国家和事件的详细分析： 1. 中国：清代“文字狱”起因 清朝（1644.............
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住在新加坡、某个欧洲小国，或是非洲的某个小小国家，那种感觉，跟在那些庞然大物里成长肯定是大相径庭的。先说新加坡吧。这地方，你不管走到哪儿，都像是在一个精心打磨过的盆景里。街道干净得让人有点不真实，空气里总弥漫着一种淡淡的花草香，偶尔夹杂着雨后的泥土味。绿化好得夸张，简直就是把热带雨林搬进了城市。你想.............
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英国和联合国等国际组织在应对中东地区的恐怖主义问题上，采取了多方面、多层次的策略和行动。这些努力并非一蹴而就，而是随着地区局势的演变和恐怖主义形式的变化而不断调整的复杂进程。英国在中东反恐方面的角色和行动：英国作为前殖民宗主国，与中东地区有着深厚的历史渊源，因此其在反恐问题上扮演着重要角色。其行动主.............
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