如何看待野村中国首席经济学家陆挺称，中国正面临「沃尔克时刻」，并认为此轮房地产调控不会轻易退出？

我感觉可能很多人还没读过这个报告....所以我可以先把报告的逻辑分享一下，然后再来谈怎么看待，不然等于是对着虚空输出.....

陆挺先生的报告主要讲了这么一个事情

1，市场过度关注最近的监管风暴以至于忽略了灰犀牛也就是地产

2，中国可能愿意放弃短期增速目标，以便把地产和金融资源脱敏。这可以被认为是中国的“沃尔克时刻”。为了理解这一点我想安利一下我之前的一个回答，沃尔克到底干了啥

3，认为市场应该预期更大的经济增速预期下滑，更多的债务违约以及潜在的权益市场下行（这点其实emmm，有一点点可待商榷，因为我丝毫不怀疑人行的最终约束是守住不发生系统性金融风险的底线）

4，认为长期来看，中国地产行业的未来依然未知，公租房政策依然存在不确定性，但甚长期来看，房产税+公租房应该是中国地产的未来。

从第二部分开始，第二部分其实没有很多图表论证，但这也可以理解因为这是个猜想的结论。但沃尔克时刻到底是什么意思呢？

沃尔克在面对1980年初的通胀时，（这个类比是贴切的因为今天地产价格同样非常高，基本上可以说，中国的租售比，和美国1980年长期10%左右的CPI预期差不多同样离谱），选择了一个非常简单粗暴但有效的方法来控制通胀

• 提高利率
• 控制货币数量

当时沃尔克从传统的利率控制窠臼里面走了出来，认为只有控制了货币的数量才能控制通胀。这一点非常类似人行今天的做法。也就是保持M2和社融与名义GDP相匹配

当然如果我们把眼光放长远一点，金融自由化和货币国际化之后，M2/GDP必然是上行的。不过没问题，一代人有一代人的使命。

同时沃尔克在控制数量的同时也没有忘记控制利率，不停提高贴现率，让市场的投机者非常受伤。这点让人想到了今天房贷利率的变化。

如果说在利率和货币总量上，人行的很多态度让人想起了沃尔克，那么接下来面对经济失速时候的定力就是关键了。沃尔克当时硬刚了财长和里根，让里根从一个喜欢财政刺激的总统，变成了“如果不搞财政刺激就可以控制通胀，那也不错”的总统。

我猜这就是陆挺先生类比沃尔克和今天的中国的原因。当然，今天中国经济执牛耳者比沃尔克好了很多，我们的财政和央行在讨论的时候有分歧，但执行的时候不会有异议。

第三部分是关于地产公司的问题，中国房地产政策，房地产行业和房地产价格是三个相关，互相影响，但又不完全一致的问题。

陆挺先生主要的看法是地产公司融资来源过去几年多元化非常严重，存在违约的可能。

而且于此同时地产的销售和新开工也可能承压。那么自然是个对于行业不利的局面。

最后一部分关于公租房和房产税的改革更多是叙述我就不去摘抄了，主要看法是，按照陆挺先生的测算，地产对于中国经济和地方财政的重要性依然非常明显。狭义来看，12.3%的GDP来自地产行业，广义一点，16.4%，从税收上看24%。

但实际上如果你把地产产业链算上，这个数字还会更高。这是大家都熟悉的问题我就不再赘述和引用了。

就我自己而言，这个问题非常引人回忆。6年前机缘巧合我参与了一个地产相关报告的写作。当时是2015年4月份，繁华破裂前的最后时刻。当时一家外资行想要了解一下中国之后那些产业可以发展很好。地产当然是绕不开的一个行业。然后当时我们小组做了这么一个图。

站在2014年年底，我们认为左上角的城市已经过度投资，右下角的城市房价依然存在很大的上升压力，因为人口流入巨大而投资非常少。

故地重游，今天来看这个图会如何呢？少几个城市（作图太难...)，然后把时间推到2019年，2020年是个异常年份。我们可以得出下图

在经过了2016年之后，左上角的城市数量依然很多，但已经有一些城市从左上角来到了左下角，石家庄，长沙，意味着地产投资增速的放缓

右下角已经空缺，深圳从2015年的缺乏投资，向右上方的快速发展象限移动。

而2015年还能算快速发展的城市，随着人口增速的放缓，可能也来到了左上角。

我想这五年的对比图，说明了很多问题，也算对陆挺先生报告的一个旁证吧。简单来说，在人口的压力下，所有城市不可避免地从图片的右边往左边移动，那么政策监管如果控制地产增速，可以避免城市出现在左上象限，这是过度投资的位置。

当然这个结论很单薄，但实在要说的话，简单一点：我觉得未来会有更多城市落入到左下象限里面，2015年-2019年的广州，2019年到今天的长沙，石家庄，合肥，可能具有一定的参考价值。

看完全文后，感觉陆挺说的沃克尔时刻并不是指只在财务上的紧缩。而是说政府采取牺牲短期增长换得经济结构改善，以带动更长期经济增长的整体政策。

而这一阶段，政府的关注点也不在房地产上，而是降低对外国高科技产品的依赖、提高人口出生率、缩小贫富差距等。

针对房地产市场的调控，最近很多文件和市场政策也招视的很明白了。

第一是要稳定，整体不大幅涨价也不能大幅降价。房价稳定地价就稳定，地价稳定地方政府的收入就能保证。为此各类资产税(房产税遗产税等)都不急于征收。

第二是要降低风险，把不可控的风险变成可控的风险，也就是把私企暗中操作的带来的系统性风险去掉，转移为国企内决策层能清楚了解的风险。只有对风险全面了解，才能制定出化解风险的可能。

第三是在不降房价的基础上提升年轻人居住水平和享受福利，包括鼓励大企业自建公寓，放开城市商用楼改建公寓等以出租为主的住房项目。让低收入人不买房也能在城市获得幸福并生育孩子(这部分人本身就不会买房，所以对买房市场的冲击不大)。

总体说来，现在进行的是以稳定为基础，以排解风险与提升中低层居住幸福感为目标的调控。

至于是否放水?肯定要放，但要在确保房地产市场风险不再提升的情况(资金流入房地产市场)下放，根据一线城市的试点，首批应该水应该是放在低端服务业（社区餐饮和零售为主，以指定商户消费券与商户低息贷款为主）。第二批水应该是放给先进且成型技术的扩大生产(政府投资为主)。第三批是放在自然资源产业化(金融机构对接生态银行为主)。

至于地方债这个大雷，其实比欧美国家债还好处理一些，因为地方债很多都是基建投资，有基建项目在，提升好运营水平是可以变成有盈利前景的正常商业项目的（比如地铁），能转成正常商业项目也就能通过转让政府股权债权部分解套了。

题目让我有点懵逼，我以为记忆欺骗了我，沃尔克不就是加息的那位吗？就去又搜了一下：

“1970年代晚期，时任美联储主席沃尔克采取了把利率迅速上调至20%以遏制通胀，之后在1980-82年美国经济经历了大幅衰退，但亦为1980年代和1990年代的长期扩张奠定基础。 “沃尔克时刻”指的就是像这样的政策变化。”

1978的美国和今天的中国有任何相似之处吗？为啥牛头不对马嘴的说这个？

然后我发现原来是前两天鲁比尼做了个预测：

人家说的是欧美要面对沃尔克时刻，和中国有什么关系？

中国已经是全球主要经济体里面利率最高的了，还能加息？

沃克尔是1979年上台的美联储主席，也是美国70-80年代大通胀的终结者，通过加息、收紧货币，结束了持续10年的大通胀。

那个年代很特殊，越战后遗症+石油危机+苏联捣乱+布雷斯顿森林体系崩溃，把美国的通胀一度推高到将近15%。一年物价涨15%是什么概念你可以想一想。现在放假涨15%你已经很焦虑了，就更不要说物价了。（详情见原文：今天的抱团股，昨天的漂亮50）

美国当时也是印钱印钱再印钱，后来沃克尔上台一看这么搞下去不行了，就开始收紧货币政策了，经过阵痛，美国也算是恢复了正常，然后一路长牛。

我们目前的状况，好处是，水都被房地产吸走了，物价压力小一点；坏处是，当时的美元还没有成长为成熟的国际货币，但是也要远远高于今天人民币的地位，所以美国的货币政策空间会大一点。

中国是不是面临沃克尔时刻，我觉得不会……

首先，是因为承担不起这么大的波动，沃克尔当时加息也不是白给的，那几年也是哀鸿遍野，该破产的破产，该倒闭的倒闭，股市又现十年大底之后，才慢慢恢复的。

其次，是我们还有一个巨大优势，就是控制力强，还可以锁定交易，时间换空间，这一点在美国是绝无可能的。如果真出了问题，你帮帮我，他帮帮我，没有过不去的坎。

再次，美元一直放水，中国虽然一直都没怎么跟，但是只要跟世界有联系，就早晚都要跟的，时间问题而已。一跟，那就更不要说什么沃克尔时刻了。

陆先生看的很清楚。实际上沃克尔的政策故事是人类到目前为止各主要经济体里面，唯一成功走出危机的案例，唯一不是之一，是只有一次。

逻辑很简单，扁鹊在之前都说过。你病了就要割疮，吃甜食是不能涨肌肉的，最后只能是肌肉耗尽，满身脂肪的无力巨人而已。

实际上房地产就是落后产能的顽疾或者说核心。 这里并不是说房地产本身是错的， 而是房地产本身作为一个助推剂，扩大了整体经济的负债规模，而多出来的资源并没有正确的配置到有效的需求下，造成了严重浪费，从而形成了危机。

简单说，一个本身年收益只有1w元的东西，被高估为200-300w，社会用这个高估的价值进行负债，获得了几乎无限大又完全无效的货币增长，但是这部分的资产端却没有效率，效率下降后，社会通过房地产进行再次的膨胀（加杠杆），最终经济会完全老化死亡。经济危机就出现了。

这一无效循环其实在2005年之后已经有了苗头，在2008年达到了第一个小高峰，当时的经济学界看的非常清楚，实际上是沃克尔最好的实施时点，但是耐不住各方压力后，推出了4w亿进行了大规模的对冲，后续离明斯基其实就是时间长短的问题了。

当然，中间互联网产业的异军突起极大的提升了社会效率，拉长了这个时间，但是到2015年后，还是重重的下来了，但是，还是由于种种原因，再一次运用了货币政策。

时间来到了2020年，无效的配置已经是天量了，大量的资金游离在实际生产之外，影子银行（社融和M2的差，这里不精确)的规模大的惊人。

实话说，目前开展沃克尔一定是对的，但是能不能实施，过程中的艰辛和苦楚简直不敢想象。

只能祝人民银行好运，祝中国好运。

2014年，IMF预测中国房地产投资将在2016年到2017年进入负增长。

我一直记着这个事有两个原因：

第一，这个预测足够权威又足够讽刺。

第二，我当年信了，造成人生后果最严重的踏空。

中国房地产本质是榷，脱离这一点的讨论都没有意义，不管声论的经济学家名头有多响。

土榷，不计附加条件的间接受益，每年直接收益8万亿。什么税能替代？房产税？真敢收8万亿房产税分分钟轰轰轰轰。

如果不能替代，还要退出，意味着财政大幅度紧缩。这可能么？用钱之处肉眼可见的在增多，而容易汲取的税源增长空间很有限了。赤字累多了要恶性通胀的，还是会轰轰轰轰。

维持下去，只能榷税并行。稳住土榷，提高房税，这才是他们想要的。但是这也不容易。一个苹果切两刀，你可以这刀切大一点，也可以那刀切大一点，但要想切出两个苹果的分量，前提一定是真的能从树上揪下两个苹果。基本规律还是存在的嘛。

你说他“这次真的不一样”，只切半个苹果，我不能相信。因为他的需求就不是半个苹果能满足的。何况“调控不会轻易退出”本身就不是少切苹果的意思。这轮调控有效部分几乎全部都指向延续新建商品房的稀缺性。

人为制造稀缺，正是榷的灵魂。

在回答这个问题前，我们需要知道【沃尔克时刻】代表的是什么。

沃尔克法则，也译沃尔克规则，是由美联储1979-1987年的前主席、前任美国总统经济复苏顾问委员会主席保罗·沃尔克提出的，其核心是禁止银行从事自营性质的投资业务，以及禁止银行拥有、投资或发起对冲基金和私募基金。

沃尔克法则被认为能够有效限制银行的业务规模和范围，减少银行系统性风险，防止“大而不倒”的道德风险再度发生。

当时提出这个规则的背景是这样的：

由于大型商业银行吸收大量存款并且在金融体系中各方面的交易对手数不胜数，具有高度的关联性，因此形成了所谓“大而不倒”的优势，出现问题时政府不得不动用纳税人的资金给它们注资。

沃尔克提出这个法则是希望：

1.银行回归传统存贷业务。

2.减少利益冲突。

3.便于风险管理。

回到中国，在陆挺看来，过去十几年来，中国经济一定程度上也进入了类似的怪圈：

房价上涨预期非常明显，大家对房地产的投资和按揭贷款的需求非常旺盛，房价快速上涨。在这样的背景下，政府只要控制房地产需求，尤其是信贷需求，中国经济增长就会放缓。房地产行业已经成为中国宏观调控的最重要的工具和手段，“经济好的时候紧一紧，经济不好的时候松一松”。

在这个过程中，中国经济增长对房地产的依赖度越来越高。下面一些数据可以说明：

根据陆挺的测算，房地产行业在中国经济中的占比很高，直接贡献为12.3%，加上上下游产业的贡献为16.4%，如果考虑土地购置费，房地产业对中国经济的贡献在25%左右。中国政府44%的收入来源于房地产和土地相关领域。存量贷款中，房地产相关贷款占比一度达到30%，在2015-2017年那段稳增长期间，新增信贷中房地产行业季度占比甚至会超过50%。

如此大体量的经济依赖让人不得不担心房地产行业对中国经济的绑架。

“从宏观角度来讲，房地产行业已经too big to fail（大而不能倒），但其导致的结果是很多人不愿看见的。”陆挺称。

从民众角度来看，高企不下和上涨过快的房价消耗了太多的继续，也抑制了消费需求

而从国家角度来看，高房价对各行各业都出现了挤出效应，过多的资金争先恐后的流入房地产也导致中国产业升级、硬科技行业投资明显不足，在中美贸易战的冲突之下，这些弊端得到清晰地显现。

现在政府想打破怪圈。2020年下半年以来，房地产调控政策密集出台。

“三道红线”抑制开发商杠杆

“两个上限”压降银行贷款

“两个集中”控制供应端

同时，加大了对消费贷、经营贷违规进入房市的清理力度。

一系列的操作表明调控房价决心。

尽管近期中国经济下行压力逐渐显现，但陆挺并不认为，中央政府会再次放松房地产调控。

原因有三：

一、应对中美科技竞争，避免大量资源再投入到房地产行业，而是会选择加大对高端制造业和高端服务业的扶持，摆脱对外国的依赖；

二、希望通过抑制房价，移除三座大山中间最重要的一座大山，来提高中国的生育率；

三、中国百分之七八十的贫富差距来自于房地产，要缩小贫富差距、实现共同富裕，房地产是其中最核心的内容之一。

为应对经济下行，宏观政策已经开始调整，降准、专项债券发行提速、支持中小企业等政策陆续落地。

• 7月13日，住建部、国家发改委、国家市监总局等八部门共同印发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，针对房地产开发、房屋买卖、住房租赁和物业服务四个领域提出整治要求。
• 8月31日，住建部官员称，希望通过三年的时间，实现房地产市场秩序明显好转，违法违规行为得到有效遏制，监管制度不断健全，监管信息系统基本建立。
• 住建部官员强调，“十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点，完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。

也难怪就连过去以积极收并购著称的孙宏斌也明确提出，在目前的监管力度下，“并购市场基本不存在了”。

8月31日，融创中国中期业绩投资者会议上，融创中国董事局主席孙宏斌称，下半年房地产市场会“比较惨烈”，销售压力很大。

孙宏斌称，政府坚决执行多方面调控政策，市场预期有所改变，“已经有房价不再上涨的预期了”。此外，部分企业经营压力较大而实行降价销售，亦使整体行业销售承压。

对于未来房地产走势，陆挺认为，考虑到房地产在国民经济中的占比较高，这些稳增长政策在短期内很难改变经济下行的趋势。但陆挺预计，在未来五到十年，中国房地产税从上海和重庆的试点推向全国，概率非常高，这是实现共同富裕、也是治理中国房地产行业痼疾最关键的政策之一。

以上。

参考内容：

野村陆挺：此轮房地产调控不会轻易退出

住建部：用三年的时间实现房地产市场秩序明显好转

孙宏斌预测下半年市场惨烈 融创将保守拿地

孙宏斌：严控房企融资端将常态化

房地产回归实业｜编辑荐读

看好，又没完全看好。

沃尔克时刻，是指前美联储主席保罗·沃尔克在1980年上任后，顶住各方面巨大压力，甚至冒着死亡威胁，大幅提高利率，不惜让很多企业农场破产，刺破了经济泡沫，让美国一举走出70年代“滞胀”，开启里根繁荣时代的那段历史。

这一举措，结束了美元自布雷顿体系瓦解、与黄金脱钩之后，一发不可收拾的通胀，重启了美国经济，也稳固了美元的世界霸主地位，熬死了苏联。

沃尔克也成为彪炳史册的美联储主席。

这是妥妥的正面典型，算是给足了面子，鼓红了手掌，但历史上“沃尔克时刻”也就两年，陆挺所谓此轮房地产调控不会轻易退出，基本就是预示着要“长期共存”了。

这个区别就很微妙了。

因为“沃尔克时刻”还有另一面。

即，沃尔克大幅提高利率的操作，直接拉爆了拉丁美洲的主权债务危机，让拉美国家在美国人享受“里根繁荣”的时候，陷入失去的十年。

这些国家的债主，都是美国资本。

话说70年代美元与黄金脱钩后，一边是美国国内陷入滞胀资金无处可去，另一边则是美国热钱以各类债务形式，与低至零的利率大量涌入美国的后花园——拉美。

当时，美国银行业把泛滥无处可投的资金大把大把输入拉美，光九家大银行借给拉丁美洲的资金就相当于自有资本的176%，有些银团贷款项目的参加银行高达500家……

投资拉美，是70年代美国银行业的“淘金热”。

拉美国家拿到廉价资本，就纷纷开始扩张，大兴建设，大量开发，大把撒钱，社会进入繁荣时期。

当1980年保罗·沃尔克把联邦基金利率提高到了创纪录的20%后，美国资本大量回流，拉美债务平均利率一下到了8%以上，还多出了很多短期债务，使得本来经济基础薄弱、国内贫富分化、经济发展质量不足的拉丁美洲彻底扛不住了。

仅仅两年，1982 年，墨西哥政府就无法支付近800亿美元利息，宣布违约，引发金融危机和比索崩溃，连锁反应，16 个拉丁美洲国家也相继被逼进行债务重组。

最终，在国际货币基金组织的参与下，美国主导了拉美国家的救助、减债以及经济自由化改革，债主变股东，跨国公司与投资人变相拿走了拉美十年建设的成果。

同时期，美国国内经济重新活跃，股市开始走牛，通胀快速降低，美联储连续降息，退出了苦熬两年的“沃尔克时刻”。

留给拉丁美洲的，是政府削减开支，贫困率急剧上升，人均 GDP十年不增反降，从世界平均水平的 112%下降到 98% 。

美国这边呢？主要问题是借钱给拉美的大银行出现经营困难，但即便是因为管理不善与高风险投机而濒临破产的花旗银行也都被美联储出手干预救了回来。

今天一谈到这段历史，如果只看美国，结论往往是沃尔克靠着坚定的意志，克服了华尔街的贪婪，驯服了恶性通胀，确立起了美联储的独立地位，以及围绕通胀指标进行升降息的操作模式，才有了里根时代的繁荣。

而里根呢？则把这种繁荣归因于自己的“里根经济学”，或者说是新自由主义经济，还形成了一套“华盛顿共识”，要求他国如拉美一样进行自由化改革。

但联系一下同时期拉美，就会怀疑美国80年代的繁荣，到底有多少真的是因为刺破泡沫，消除通胀，重新激发美国社会内部的经济增长活力所致，还是直接将拉美二十年的财富吸光的结果。

我相信更多是后者，因为短短五年繁荣后美国经济就后劲不足、泡沫泛滥，再度遭遇衰退，而且此后四十年，美联储也没有再重现沃尔克加息的定力与魄力，而是长期降息，向全球持续灌水四十年，并一次次借助美元的周期性回流去收割他国，从东南亚到欧洲再到中国。

大概，后来的美联储主席更懂“沃尔克时刻”的真相吧。

陆挺说今天中国经历“沃尔克时刻”，他的重点当然不是说中国要收割他国，而是强调当前中国金融、产业资本要面对当年美国在沃尔克面前所经历的艰难时刻，特别是房地产问题。

但这里就有一个陷阱问题：

如果历史上的“沃尔克时刻”实际上并没有真正激发美国经济活力，而今天中国的资本又没有地方能够收割，那么万一几年后还没有找到突破口，短痛换不来长期红利怎么办？收割自己人？继续内卷？要不要放弃严厉打压房价？还是坚持老路走到底？

陆挺没说，但又好像说了。

感谢大家关注~也感谢知乎让我修改一个完全合规的内容。

我倒是没有看到所谓的牺牲短期增长，而是浇灭了大量二手房人换大房子的梦想而已。

房地产企业的几条红线标准的出台是希望通过3年的时间降低房地产企业的债务风险，

让房地产进入一个良性的环境，也就是说土地财政会继续，指望推出真正的房地产税是不可能的。

2021年上半年的土地出让金为2.93万亿继续两位数增长，

说明目前是调控二手房市场冻结流动性让大量投资客

和二手房买房人来承担未来的债务风险，新房依然让刚需抢破头，土地出让依然抢手，房地产经济依然没有任何改变。

以前是地方政府炒土地，当地富人炒房子一起吃肉，现在是遏制炒房情绪，就像广州疯涨到12，13万一平米的房子控制到9万一平米，仅仅是恢复到疫情前的水平而已。

以前需要炒房客来推动涨价去库存，现在炒房客已经没有实际意义被当地政府抛弃。

土地财政还是原来的土地财政，新一代年轻刚需人继续来接盘。

我说句不该说的话。

这几个月的一系列政策并没有什么真正的逻辑在里面。

感觉像我当年玩拳皇，啥也不会，在游戏厅一通瞎按，机器都按烂了，也按不出来连招。

也像大家在公司，领导发了狠话，下面的人无论如何总要动一下交个差。

侬知道吧？

所以在这种情况下谈政策是不是会转向，就是扯淡。

指不定明天就转了。

别的地方还不清楚，但是苏州的贷款利率调整已经到了夸张的程度。从5月开始，基本上每一两个月利率就要上调一次，现在首房首贷的利率已经没有低于6%的了。

即使贷款审批过了，放款也遥遥无期，有些银行已经不敢承诺什么时间内可以放贷了，有些银行说今年内都放不下来。

我想再结合反垄断，医保改革，双减等等，不会有人还在怀疑决心吧？

我觉得如果要让调控退出，要么是中国有发生系统性风险的危险，要么是社会共识成功扭转过来了，否则很可能会不惜代价坚持下去。

但凡还有一点给老百姓加杠杆的空间，他们也会不遗余力地推进房价上涨。

本质上并不是主动遏制房地产，寻求长期的高质量发展。

而是真的没有继续加居民部门杠杆的空间了（再降准降息拉一波200%炸），不得不选择走难走的路。

真的沃尔克时刻在15年而不是现在，15年怎么选的大家都看到了。

道理咱都懂，问题是调控这个东西，本质上仍然是损害少部分人的利益，为更多人提供喘息的时间和空间。

而这少部分人，恰恰掌握了大量的权、财。

能不能顶着这些人的压力办事才是关键。

像什么卖楼跑路的潘老板，刚刚开完誓师大会立下军令状的许老板，那只是被拉出来当靶子的鸡。

这些人说我服了未必是真的服，就算他们真的服了，水下的猴子又未必真的服。

从这个角度来看，__前些年的动作是不是有那么点攘外先安内的意思？

就像明太祖掀大案，后期是为了给羸弱的继承人铺路。前期则是因为明庭从中央到地方，有大量前元、各路反王旧臣，这些人做官准则是前元那一套，不是明太祖想要的属下，所以他屡屡掀起大案，扫清旧臣，为打上老朱家印记的新生代文人铺路。

所以作出15年甚至更早的选择的人，跟现在的人，看起来是一伙的，但其实未必是一路人，也未必是一回事。

我们都希望不一样，现在能做的也就是拭目以待了。

怎么说呢 现在这变态的房价就好比毒瘤 ，堙灭了几乎所有行业发展的前途。

不管是否买了房的，大部分会为了房贷节衣缩食。几乎不花销。

买东西不会选择好的，只选择便宜的。

市场上认认真真研发的好东西，没人买。

研发的团队也会失去信心。没有希望。团队活不下去，解散。

市场上被垃圾充斥着，便宜，能用，凑合就行。

背债买房等涨价才是正事。

那么问题来了，为什么内卷？因为东西没有竞争力，好东西自己人不买，都流到国外，国外的进口产品都有市场壁垒，竞争激烈，肆意涨价，生存艰难。能活下来的良心好货少之又少。只有便宜货能存活。

而最快速检验市场的渠道（自己的市场），也因为大家把资金挤入房地产，而失去了真正的发展空间。导致货品被关注的点从多元化逐渐退化成“便宜”这一唯一标准，造成创意死亡，功能性单一，多样性匮乏，人才无用武之地而开始东歪脑筋拼命降低成本…

大家都活的非常痛苦。商人间恶性竞争，为了竞争存活价格便宜不惜害人。用户心里清清楚楚哪些是好的是良心的，但就是选择便宜的有害的。

顺便带肥了那些帮忙动歪脑筋的团队，造成链条臃肿，多出不少毒瘤组织。

有国际竞争力的人才和团队在这种环境下，活不过萌芽期。

高精尖人才必然会流失严重。这样下去，我们拿什么竞争？全球第一的房价吗？

前两年的首富排行，前十名某国互联网信息科技商超企业。我们前十位有一半以上是房地产企业。

调控是必然的，痛是会痛的，毕竟太大了。手段很重要，软着陆就像治病，抽丝剥茧一点点来。

希望未来，大家想买东西，考虑的是我喜欢，合适我的，而不是性价比高的。

其实大家应该都发现近期国家对于影响贫富差距、影响生育率、影响消费的领域频频下手，课外教辅、互联网反垄断、白酒、数字安全、游戏、选秀和影视等领域的监管大大加强，打破双轨制天又发布了医疗薪酬改革的相关政策，基本每周都会有新的监管政策出台。如此高密度高强度的调控，是我印象当中前所未见的强度，这也直接说了政府此次改革调控的决心。

下半年的货币政策其实也表明了这次不太会通过大水漫灌来度过危机了，虽然进行了一次降准，但是中期借贷便利（MLF）在七八月份的到期和开展数据叠加反而是收窄了，说明已经在对放水行为进行克制了。

以上是针对近期政策推导的隐藏态度，确实和陆挺分析的差不多，这些决心明显和以前不一样。

下面我再根据我自己的观察来进行几点分析一下为什么这次一定不能退出房地产监管了。

1、消费数据，消费是受房地产资产价格飞涨影响最大也最直接的方面。由高企的房价带来的超高的居民负债率极大地压缩了居民的日常消费能力，使得很多普通居民当前的消费选择直接变为除了日常必需品进行支出之外，中高端消费品能省则省。面对服饰、汽车、数码产品这类产品，居民的耐受度显著提升，能不换则不换，明显降低了这方面的消费。

这块其实消费品和房地产的逻辑对经济的影响就很大了。一样的钱，买房子三十年还完贷款，这部分资金被牢牢的困在房子里，周转时间以十年计，而且一旦进入二手房市场，房地产除了税收之外，并不对社会整体财务做出贡献；而消费品则是另一套逻辑，拿一样的钱去享乐，衣服一年换一轮、手机数码产品两三年一换、汽车五六年一换，每次置换都是有实体产品需求的，这除了税收之外，还能养活上下游产业链上大量的工人，同时这笔钱的周转周期也比房地产短太多了，这样可以切实提高居民收入和生活质量，而且是有质量的经济发展。

因此，首先为了消费拉动经济，也不能再任由房地产继续飞涨了。

2、人口数据，房地产对于人口数据的影响后果显然是最严重的。

想和一定要之间还有一道鸿沟

想生育率提高吗？

想

想降低外国对高科技产品的依赖吗？

想

想降低贫富差距吗？

想

想少赚点钱吗？

不想。

触动利益比触动灵魂还难。

所以经济学家想的还是太理想化了。

现实我觉得不会有太大改变。

想我大明的往事，敌人都快堵到家门口了都不肯出钱消灾。甚至钢刀架脖子上都不肯出钱，只有人头滚滚落地，被吓得比滚尿流，被揍到皮开肉绽才肯交出银子。我觉得就没太多期待了。

江山易改本性难移。

只要大多数人还是视财如命，最大的理想还是升官发财，骑在他人头上作威作福，那么一切都不会真正发生改变。

归根结底，关键是我们的思想和我们的信仰。思想导致行动，行动导致结果。我们还有多少有理想的、有道德的人能够为大众的福祉尽心尽力？有多少人能真正相信并且能身体力行的践行全心全意尽心尽性为人民服务？这是关键。

所以话归原题。我们看看过去几年发生的事情。旧城改造，小城市大规模的拆建，现金补偿，导致小城市房价、租金翻倍甚至两倍，彻底耗空了广大小城市居民的钱包。GDP，短期是上来了。大家都把钱拿出来买房了，装修了，支付房租了，数据能不好看吗？但是之后呢？之后怎么办？

之前房价问题还只是几个十几个大城市的六个钱包。现在变成了全民的六个钱包。之前小城市人还有钱消费其它工业品、农业品，现在大家都是节俭度日。市场不行了，因为大家都没有钱了。

我们得到了什么？虚假的繁荣，大量好好的房子被成片的推倒，极大的资源的浪费。除了从小院小楼住进了千篇一律的鸽子笼，我不知道究竟我们得到了什么。

为什么会这样呢？或者是路径依赖或者是太惦记老百姓的六个钱包了。

就不想想掏空了老百姓的六个钱包，房税收到几十年后了，后面老百姓如何过日子呢？

不想。就是想赚钱。以后的事情不关我事。

竭泽而渔。

现在不想再依赖房地产了。不是不想，而是不能为之了。小城市大量高密度住宅起来了，房子不好卖了，大城市房价升天，也不好卖了。大家钱包都瘪了。真没有多少利润可以输出了。

19年疫情突袭，全国封城封路，经济停滞，起到了雪上加霜的效果。大量的中小企业和个体户面临困境，有人几个月没干活，没有收入。此时急需直升机撒钱进行纾困。美国、日本、香港都进行了全民直升机撒钱，以缓解突如其来的困境。但是我们？我们这的说，都发钱等于不发钱。大众无钱，没有消费，小微企业个体户只能自生自灭。而很多企业商户一旦消失就很难再重新开张了。我们为什么不拿出一些钱来救急呢？这样问的时候我都想笑。这简直是白日做梦。

问题是接下来怎么办？

房地产，到头了。老百姓，没钱了。就剩下外贸苦苦支撑。那么整个经济体系如何继续运作下去？

中间插一句，外贸为何强劲？主要还是西方国家普遍发钱，导致消费需求比疫情之前还高。

那只有重新分配财富，重新洗牌。但这又回到了我开头说的，这可能吗？

当然重新分配财富不是斗地主，主要还是财政手段。第一个是要提高利率贬值资产价格，特别是房地产的价值，辅以全面征收自住房之外的住房的房产税。第二个是要增加财政赤字，全民发钱，贬值现金，把收益全民分配。

房地产只是结果，分配问题是本质。

等着预告的会议吧，看看“改开以来若干历史问题”怎么决议