如何看待西安 2017 年 6 月 28 日限售、限购升级？
一、 政策出台的宏观背景（2017年中国房地产市场）
在2017年上半年，中国房地产市场整体处于一个“高烧”状态。经历了前一年的快速上涨，多个城市房价出现明显攀升。这种上涨一方面是经济发展和城镇化进程的正常反映，但另一方面也加剧了居民的购房压力，带来了资产泡沫化的风险，并引发了一系列社会问题，例如：
房价过快上涨： 部分热点城市房价涨幅远超居民收入增长，导致购房门槛过高，年轻一代和刚需购房者望而却步。
投资投机活跃： 大量资金涌入房地产市场，一些人将房产视为投资工具，而非居住属性，加剧了市场的供需失衡和价格波动。
金融风险隐患： 过度的房地产投资可能导致金融杠杆过高，一旦市场波动，可能引发系统性金融风险。
城市资源挤压： 部分城市人口聚集效应明显，房地产价格上涨也反映了对优质城市资源的争夺。
中央政府的调控意图： 中央政府明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，并要求各地因地制宜，采取差异化调控措施，抑制投机炒房，稳定市场预期。
在这样的背景下，许多城市纷纷收紧房地产调控政策，包括限购、限贷、限售等。
二、 西安当时的市场情况与政策出台的直接原因
西安作为一座历史文化名城，同时也是西部地区的重要中心城市，近年来经济发展迅速，人口吸引力不断增强。2017年，西安经历了“抢人”政策，例如户籍放宽等措施，吸引了大量新市民涌入，这进一步推高了本地的房地产需求。
具体到2017年6月28日政策出台前，西安的房地产市场也表现出以下特点：
房价上涨压力： 和全国许多热点城市一样，西安的房价在一段时间内也出现了一定程度的上涨，虽然可能不如一线城市那样夸张，但对当地居民而言，购房压力已经明显增加。
投资性需求涌入： 随着“抢人”政策的实施，以及对城市未来发展潜力的看好，一部分投资性需求开始进入西安房地产市场。
部分区域或楼盘出现抢购现象： 在一些热门区域或新开发的优质楼盘，出现了一房难求的局面，这表明市场需求相对旺盛，也存在一定的非理性购房情绪。
政策调控的必要性： 为了维护房地产市场的稳定，防止房价过快上涨，保障刚需群体的购房权益，西安市政府需要采取更有效的调控措施。
三、 2017年6月28日西安限售、限购升级政策的具体内容
这次政策的升级，是在此前西安已经实施了一定程度的限购政策基础上进行的。主要的升级内容通常包括以下几个方面（具体细节可能需要查阅当天的官方文件，但核心思路是收紧）：
1. 限购范围的扩大或条件收紧：
购房资格的限制： 可能会进一步收紧非西安户籍居民的购房条件，比如要求在西安缴纳社保或个人所得税的时间门槛更高（例如，从原先的1年提高到2年或3年）。
家庭购房套数的限制： 可能明确规定家庭（包括购房人本人、配偶及未成年子女）在西安市拥有住房的套数上限，例如已拥有1套住房的家庭不得在西安市新购房，或者已拥有2套及以上住房的家庭不得再购房。
对特定区域或类型住房的限制： 比如，针对新建商品住房或二手住房，或者特定区域（如核心城区）可能出台更严格的限购规定。
2. 限售政策的引入或升级：
增加持有年限要求： 这是2017年下半年全国许多城市普遍采取的一项重要调控措施。限售政策是指规定购买的住房在一定年限内不得出售。2017年6月28日的政策很可能引入了这一条，比如要求新购买的住房在取得不动产权证书满一定年限（如2年或3年）后才能上市交易。
限售目的： 限售政策主要是为了遏制短期投机行为，要求购房者更长期的持有房产，从而稳定市场预期，降低市场流动性，抑制房价的非理性上涨。
3. 其他相关配套措施：
差别化信贷政策： 虽然此次政策升级不一定是直接的信贷政策收紧，但通常会与银行的信贷政策联动。例如，对于购买首套房和二套房的首付比例和贷款利率进行调整。
加强市场监管： 政策也可能伴随着对房地产开发商和中介机构的监管加强，例如规范预售、打击捂盘惜售等行为。
四、 政策可能产生的影响
这项限售、限购升级政策的实施，对西安房地产市场以及购房者可能产生多方面的影响：
1. 短期影响：
市场观望情绪加剧： 政策收紧后，许多购房者（特别是投资性购房者）会进入观望状态，等待政策效果显现或市场进一步明朗。
交易量可能下降： 由于购房门槛提高和持有成本增加（限售），短期内房地产交易量可能会出现一定程度的下滑。
房价涨幅趋于平稳甚至小幅回调： 限购限售政策的根本目的是抑制房价过快上涨，因此政策落地后，房价的快速上涨势头会得到有效遏制，部分区域的房价可能趋于稳定，甚至出现小幅调整。
刚需购房者压力缓解（一定程度上）： 随着投资投机需求的被挤出，部分原本被挤压的刚需购房者可能会获得更多的购房机会，但也可能面临更高的首付和更严格的贷款条件。
2. 中长期影响：
市场回归理性： 政策有助于挤出市场中的非理性情绪和投机行为，引导市场回归居住属性。
稳定房地产市场预期： 限售政策增加持房成本和时间成本，有助于稳定市场预期，避免因短期炒作而导致的剧烈波动。
保障性住房供给的关注： 长期来看，政府可能会更加关注保障性住房和租赁住房的供给，以解决新市民的住房问题。
区域发展和人口结构的长期影响： 政策的实施也会对西安未来的人口流入和城市发展模式产生一定的影响，例如吸引更多愿意长期居住和发展的“人才”。
对开发商的影响： 开发商的销售节奏和资金回笼会受到影响，可能需要调整开发策略和营销模式。
五、 总结
西安在2017年6月28日出台的限售、限购升级政策，是当时房地产市场调控大潮中的一部分，也是西安市政府为了应对本地房地产市场出现的过热迹象、保障市场平稳运行、维护城市居民的居住权益而采取的必要措施。这项政策通过收紧购房资格和引入限售机制，旨在抑制投资投机行为，稳定市场预期，促进房地产市场回归理性，回归“房子是用来住的，不是用来炒的”这一根本定位。
看待这项政策，需要结合当时的宏观经济环境、全国性的房地产调控政策以及西安本地的市场特点来分析。它在短期内可能导致市场情绪的观望和交易量的波动，但从长远来看，有利于构建更加健康、稳定和可持续的房地产市场。同时，政策的实际效果还需要时间来检验和评估，并且会受到后续其他政策调整和市场变化的影响。
网友意见
对我们这些普通老百姓来说，总体而言是好政策啊，为什么要吐槽。至少我已经一个礼拜没有收到二手房交易员电话，问我要不要卖房了。。。
政策要结合看。今年初西安大幅降低了户籍门槛，不像我当年需要参加省考，拿着户籍卡还跑几趟。新政策实施后，仅仅3月份初到6月底，西安入籍人数就超过6万，涨幅超过300%。西安的达康书记计划几年内要给200万大学生入籍呢，这是什么规模。要知道近几年来西安市人口增长是停滞的。如今大学生想在西安买首房，绕过限购令实在太容易了，你可以轻轻松松入籍啊。
唯一影响比较大的普通百姓群体，应该是底层打工者吧。这类人许多公司没给他们交社保，他们可能没有两年社保记录。不过这类人真的应该很少吧。据我所知现在西安道路保洁都叫三险一金了，因此周围许多县的老头、老太太为了社保争着来西安当保洁。然而对这类人来说，房价不涨，少花数十万，显然比等两年社保划算吧。
政策本身可能带来了诸多不便，比如改善型住房需求不得不缓几年，或者外地小两口想买房不得不等2年。但天下没有免费的午餐啊，不可能房价不涨，买房又方便。
如果你卖房是投资的，算我没说，毕竟房价对你我来说考虑的方向不一样。不过政策出台前一个礼拜，实际上西安房地产的交易额和房价都下跌了。西安的土地供给算比较充分的城市，加上房子的存量很大，而二手房交易量相对很少，所以本身就不是适合炒房的城市。。。
题外话，西安生活成本真的很低，收入低，增长慢，但总体生活成本非常低（全国第四），算比较友善的城市（成本最高的按排序是深圳、北京、上海和广州），加上陕西美味小吃，所以很多人在外地打工的陕西人都选择降薪回西安~
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