中国房价什么时候能够回归正常、合理的价格？

我在玄睛：中国经济之癌——中国房地产的前世今生(1)，这篇文章里面，详细分析了过去二十年房地产大牛市的原因，这里就不重复了。知乎找不到的童鞋，到百度去看看，应该能收到。

在这里我想澄清几个广泛传播的错误思想，让大家能够更加明白的看清楚这件事。

错误思想一：房子什么时候买都是对的，别看今天月供高，过几年收入上去了，这点月供就不算什么。

澄清一：这个错误观点的传播是非常广泛的。其实背后的逻辑错误一眼就能看出来，那就是外推谬误。指数级别的增长，在客观现实世界，是不可能永久持续的。不管是培养皿里面的细菌，还是人口，或者别的什么东西。如果一样东西能够维持指数级别的增长，即使每年10%，那么三十年之后，也会变成最开始的17倍。这件事情在过去三十年的中国发生过，于是很多人就自然而然的预期它会在未来的三十年继续发生。很显然，这是荒谬可笑而且不可能实现的，因为地球的容量是有限的，全人类的市场是有限的，人类科技进步的速度也是有限的。

过去三十年高速增长的经济和收入水平，是一个指数级别的高速增长，而08-09年两三千块的月供，在这个增长面前，很快变得不值一提。但是，这个增长未来是不可能持续的，所以，18-19年两三万的月供，即使到了28-29年，也不会变得不值一提，而依然会是一个沉重的负担。

原因很简单，我们已经开始触碰到了人类的发展上限，不管是体积上面，还是高度上面。一线城市的房价，即使对于发达国家的人均收入来说，依然是高估的。全世界人均收入排名第一的是瑞士苏黎世，2017年人均月收入5876美元（约合人民币40578元），这个收入水平在北上深面前，只是入门老破小的级别。有多少人觉得，中国一线的人均收入，能够在十几年内赶上苏黎世的？顺便提一下，上海的排名在第31位，人均月收入1336美元（约合人民币9226元）。假设按照GDP每年6.5%的增长率，上海大概还需要23.5年才能赶上苏黎世目前的水平。

错误思想二：中国有十八亿亩的红线，所以一二线城市的土地供应有限，供不应求决定了房产价格不会下跌。

澄清二：这也是一个咋一看很有道理，细想漏洞百出的逻辑。中国有耕地红线没错，但是正是因为中国有耕地红线，所以才更要多开发一二线的郊区农田。逻辑非常简单，如果一二线的郊区农田不开发，那么就会开发三四五六线的郊区农田，最终结果浪费的耕地更多。事实上，目前这种情况已经发生了。我这几年每次回家过年，总是会对我家乡小城镇的房地产开发惊叹不已。就这么个破地方，竟然推倒一片片农田建起了无数小区！！！都是那种三四层楼的房子，Low一点的啥配套没有，高端一点的就学着大城市搞小区配套，但是都是低层的房子，占了大片大片的地。

试着想一下，如果我们放开一二线城市的土地供应，建起高层小区，让人们都到一二线城市来，那么我们还需要在三四五六乃至不入流的城镇，占据如此多的农田，建一些过不了十几年可能就会没人住而荒废的房子吗？

一二线郊区的土地作为农田，然后把三四五六七八线的农田变成房子，这完完全全是一种资源错配，经济账、民生账、农业账、环保账，怎么算都是亏本的，都是错误的。日本一个东京都市圈就有全国30%的人口，我们京津翼、长三角、珠三角三个超级城市圈，每个圈20%的人口，再加上其他一线中心城市的城市圈，到时候还怕耕地的数量不够吗？

过去若干年，国家的政策都是严控一线城市的人口，严控一线城市的土地指标，这种做法都是违背经济规律和社会规律的行为。人往高处走，大家就喜欢往发达地区一线城市跑，你是拦不住的。严控土地指标，等于是人为制造供给稀缺，变相坐庄。

不过今年之后，情况可能会有变化，发改委今年出了一个重磅文件，《2019年新型城镇化建设重点任务》，再加上之前一个《‬国家发展改革委关于培育发展现代化都市圈的指导意见》。可见决策层的战略方向在转变，毕竟旧的发展方式已经到头了，中国城市化率接近尾声，劳动力人口开始下降，政府还继续违背规律试图扛住房价，就是在作死。以后的趋势就是大城市人口流入放开了，土地供给也会放开（否则放开人口就是一句空话，国家就是通过土地来控制人口的），三四五六七八线城市呢，如果距离中心城市近，还是能喝汤的。至于那些喝不了汤的会怎么样，发改委没说，大家自己去日本看看这个中国未来的“标本”就知道了。

这波三四五六七八线城市的房地产涨价，我可以板上钉钉的说，是历史大潮最后的尾声了。未来只有一二线城市的房地产还有搞头，不过由于目前高企的估值，如果不下跌试图通过横盘来消化，那么至少也需要十年左右的时间。

错误思想三：房地产已经绑架了中国经济乃至于中国社会，所以政府永远不会让房地产价格下跌的，一线城市永远涨！涨！涨！

澄清三：你如果说房地产过度膨胀导致的经济结构失衡，已经影响了中国经济未来的发展，那是没错的。但是如果认为房地产已经完全绑架了中国经济乃至于中国社会，所以绝对不会下跌，对不起，那是你还太年轻，见过的世面太少。

在这波涨价去杠杆完成之前，中央的确是某种程度被房地产所绑架了。因为那时候房地产带来的杠杆主要在房地产开发商和地方政府那边，而房地产开发商的杠杆本质上是银行的——因为开发商的钱基本都是从银行来的。那时候如果房地产大幅下跌，没准就有很多银行和地方政府全部都要破产。

但是在一波神奇的涨价去库存完成之后，情况发生了变化，杠杆被转移到了居民身上，地方政府和银行的风险被大部分化解了。这时候，中央政府就等于是解绑了。某种程度来说，中央政府已经为最坏的情况做好了充分的准备，主要的房产杠杆在居民身上，而绝大部分老百姓是不会断供的。如果小部分人真的想断供，那么对不起，你觉得这两年出了这么多防老赖的政策，是为了防谁的？再加上过去两年的去杠杆和整顿金融秩序，把依附房地产的各种地下银行和影子银行做了清理，等于把肿瘤的主要供血血管给掐了。就算出现最坏的情况，一部分地方小银行破产了，那不还有50万的存款保险制度嘛，天又不回塌下了。

想想看当年的几千万国企工人大下岗，执政党是见过世面的，别想着这么容易就能绑架他。

错误思想四：房地产是吸收超发货币的资金池，如果没有房地产的暴涨，物价早就会飞涨了。

解读四：这是一种传播最广的谬误，也是最容易迷惑那些半桶水的。凡是看到持有这个论调的人，一句话，非蠢既坏。尤其是某些经济专业人士如果持有这种观点，那么绝对坏到骨头里面。当然了，大部分半桶水是蠢，根本不懂宏观经济学和金融货币学。

在解读这个谬误之前，我要先普及一个观念，那就会现代社会的信用货币，其创造者究竟是谁？很多人简单认为是中央银行，动不动就说“央行开动了印钞机”，然后它脑子里面就有一个印钞机在轰隆隆印刷钞票。不好意思，这个回答是错误的，至少是不完整的。完整的回答是，中央银行加上商业银行。央行只是创造出了基础货币，但是更大头的货币是商业银行创造的。

现代货币的本质，是一种信用，所以，严格来说一切创造信用的行为，都是在创造货币——包括你找朋友借钱。有人会说，不对啊，我找朋友借钱，这钱从他手里到我手里，并没有多出来啊。恩，那是因为你朋友不是金融机构。如果你找马云的花呗去借钱，情况就不一样了。在你找花呗借钱的过程中，信用会被凭空的创造出来，花呗以你的个人信用为抵押，借给你一笔钱，同时它把你和无数人的欠条打包，整理成标准的金融产品，以一个利率卖给银行信托之类的机构，等于把它借给你的钱又回笼了。而这个金融产品会出现在各种金融机构的资产负债表上面，成为一笔金融资产，因为大家都相信支付宝对个人信用的管理，也相信你和千千万万的借款人一样，极大概率不会赖账。你看，花呗和你之间，是不是凭空就创造了一笔钱。

论到商业银行的货币创造那就更简单了，大家都知道银行是可以用一块钱做一百块钱生意的机构，只要有人愿意找银行贷款，银行就几乎可以凭空的创造信用。当然了，这里的凭空创造有一点夸张了，银行还是必须遵守一系列监管要求的，比如存款准备金率。比如巴塞尔协议三就是是全球银行业监管的标杆，而中国银监会推出了四大监管工具，包括资本要求、杠杆率、拨备率和流动性要求四大方面，被业界称为中国版“巴塞尔Ⅲ"。尤其是这两年为了整顿金融秩序，清理影子银行，银保监会进一步加强了监管，主要是整顿通道业务，另外就是很多以前藏在表外的资产，现在要进表，这就等于限制了银行加杠杆的能力（因为表内资产的监管更严）。

回头看这个谬论四就很清楚了。所谓的房地产蓄水池完全就是屁话，实际上这话说反了。房地产是放水的笼头，而不是蓄水池。房地产大发展，带来了一系列的信用创造行为，房地产商个个都是加杠杆的高手，曾经负债率90%以上的房企比比皆是，这是一轮信用创造。而买房者也一样，用三分之一的资金就能买下一栋房子，这又是一轮信用创造。更不要说一些专业炒房的，杠杆上面加杠杆，比房地产商还狠。此外还有垫资的开发商，二手房交易市场，整个房地产行业里面，只要你和商业银行打交道要借钱，你就是在创造信用，本质上来说，也就是在创造货币。

所以说，房地产行业不是什么蓄水池，它就是流动性泛滥的源头。当然了，水龙头也不是什么坏事，绝大部分经济活动通常都要和商业银行打交道，要借钱，它们都会创造信用，这也是现代经济运转的基本原理。但问题是，房地产这个水龙头太猛了，房地产行业放的水太多了，这种泛滥的洪水，就是中国经济结构失衡的源头。

房地产带来的问题

房地产快速发展，放出泛滥的流动性，导致了经济结构失衡，具体表现为三个问题：贫富分化、成本上升和金融风险。

我挨个来解释。

第一个贫富分化，因为房地产业创造货币的过程，本质是也是财富重新分配的过程。其实很好懂，因为货币只是财富的符号，所以短时间内大量创造信用，等于是变相占据更多的社会财富份额。这很好理解，在短期Δt时间内，社会总财富的增量是ΔF是一定的，而货币增量的总盘子里面，如果房地产行业的货币增量占了整个货币，那么对应它所占据的财富增量也会是大头，表现就是房地产的价格大幅上涨。而房地产行业的核心受益人群，就是地方政府、银行和开发商，再加上喝汤的购房者（基本是中产阶级往上）——基本上不是极其有钱就是非常有钱，至少也是小有资产——所以你也能理解为什么房地产快速发展必然会带来贫富分化了。

第二个成本上升。上面已经提到过，短时间内社会总财富的增量是一定的，房地产多切一块，别的行业就要少切一块。何况房地产切得是超大的一块，这就对其他行业造成了挤出效应。表现出来的结果就是：做什么生意都不赚钱，就是建房子炒房子赚钱。另外，房地产的快速升值，还会导致工业的用地成本大幅增加，导致商业的租金大幅度增加，导致劳动者维持基础生活需要的租金大幅度增加，大大抬高了其他行业经济活动的成本——土地成本、租金成本、劳动力成本。由于社会资金都跑去炒房地产，同时还会导致社会利率上升，资金成本增加。可以说一切生产要素的成本，都被房地产带高了。

一个最现实最鲜活的标准就是香港。目前除了最赚钱的金融业和先天优势的港口，香港的支柱产业就只剩下房地产了——因为其他的行业都由于成本太高而活不下去。

第三个金融风险。上面我曾经提到过花呗的例子，里面说到：因为大家都相信支付宝对个人信用的管理，也相信花呗的借款人极大概率不会赖账，所以把这笔打包的债务计入到资产栏里面。对于银行也是一样，各路大中小银行，秉承着对房地产的信心，觉得客户签的房贷不会赖账，所以把这笔债务计入到银行资产负债表的资产栏目——至少现在的银行觉得这笔债务的下限是打七折。但是这种信心真能靠得住吗？不管是按照人均收入，还是按照租售比，还是横向比较世界上其他国家的房产价格，目前中国的房地产市场都是高估的，而且高估程度在一倍以上。

中央政府早就预料到这种风险，所以很早就在限制房地产商从银行直接取得资金。不过，既然有需求，就一定会有买卖，只要够赚钱，杀头的买卖也有人做。于是各种影子银行和各种金融通道就在房地产行业的剧烈需求之下，如同癌细胞组织一样迅速的繁殖扩张起来。这也是过去两年去杠杆和整顿金融秩序的原因。因为这些乱七八糟的地下银行和金融通道，除了部分民企正常的商业需要，大部分都是变相从银行把资金搞出来，然后过几手之后，卖给房地产商罢了。表面上看和银行没关系，但是七绕八绕，最终风险还是在银行头上。这也是为什么过去只要资金面稍微宽松，钱就会流到房地产上面去，而无法滋润到其他实体经济。主要原因是由于房地产的收益高，但是这些地下金融暗渠也是重要因素。

所以说，清理这些地下金融暗渠，也是中央政府为了降低金融风险做出的决策。目前来看，政府最希望的还是房地产能够维持稳定，希望能够用长期的横盘（按我的计算至少需要八九年）来消化泡沫。但同时政府也为了最糟糕的情况作出了一系列的准备，具体我上面已经说了七七八八了，大家自己体会。

2014年之后的房价暴涨，本质上来说，就是一种金融现象，已经完全是脱离基本面的金钱游戏了。但是目前这种金融乱象已经被逐渐遏制住了，自从房住不炒政策的提出，就决定了未来房地产，要么是长期的横盘震荡，要么就没控制住导致崩盘，没有第三个结果。

20190605更新

在网上发现一篇文章，写得就是基础货币和信用创造，写得不错，很专业，推荐感兴趣的童鞋去看看，《读懂基础货币与信用创造 ——商业银行流动性系列专题之一》。作者还有讲述金融监管的系列主题之二，之三，可以一并去看看。

之前我的文章提到过的外汇占款，影响的是基础货币，而这篇回答则是从信用创造的角度来说的，所以我对评论里面那个质疑的哥们说，这二者并不矛盾。

我就是受不了一堆既得利益者在那吹牛逼。各个70后80后，在那吹牛逼说自己多苦多奋斗得到了目前的一切，仿佛一切都是自己的努力。

可jb得了吧，你们赶上了快班车而已。举个例子昂，同样的甘肃的山沟沟的在全省高考排名相同的大学生，假如他是70后，80后。他可以通过自己的努力得到很多，因为中国那时候是发展的快车道。90后甚至00后。他们面对的是什么？次贷危机，经济衰退，贸易战，大裁员。当然你可以说谁让你父辈不努力呢。好，假设你说的对。因为你的父辈努力了，所以你就可以永远站在别人的身上。那我问你，你是不是觉得美国一直这么打压我们中国也是理所应当呀。谁让你父辈不努力，所以你中国就应该一辈子给我美国打工？那奴隶社会是不是很合理呢？因为你父辈不努力，所以你活该给我当奴隶？这是什么混蛋逻辑？

无论是一个县，一个市，一个省，甚至一个地球。随着时间的进程，后进者要求自己的发展空间，既得利益者放弃自己的一部分利益，这个世界才能和谐。至于不愿意放弃怎么办？很简单，开片。无论是一战还是二战都是如此。英法美愿意给后起之秀德国，奥匈帝国发展空间所以开战。最终血肉模糊。二战英法美不愿意给德国，日本发展机会，最终血肉模糊。至于国内呢？打土豪分田地。斗死地主。你以为为啥斗死地主？地主也是祖祖辈辈积累的是不是？凭什么斗死地主资本家？为啥？你喝酒吃肉别人吃糠喝稀，你玩着人家媳妇儿和闺女。还骂着人家废物。人家翻身了，怎么可能不弄死你？

以国内为例，纵观中国历史3600年，以有稳定史书的记录。无论多么伟大的王朝建国100年左右就是一个坎？一个分水岭。为啥？既得利益者太多，蛋糕又不够分，既得利益者不愿意给后进生分蛋糕，所以必然危机！怎么解决？两个办法，一个是对外转移，一个是改革和各种新政。老美可以对外收割全球，而我们是深化改革。

要不就是既得利益者主动放弃一部分利益，要不就是底层逼着你们放弃利益。谈不拢就开片。就这么简单。古今中外所有的战争，冲突，暴乱的起源皆是如此。

总有人偷换概念，我没说70 80后没有付出，或者70 80后一帆风顺，我的意思是改开的这40年，虽然有曲折，但是整体是向上发展的，而且发展很快。机会较多，阶级固化不严重。换言之既得利益者在不断增加，蛋糕虽然也不断增加，但是分蛋糕的人却比蛋糕的增长快。最终就是蛋糕不够分，早早上桌的人不愿意其他人上桌。其实这也是贸易摩擦的原因。世界上蛋糕就这么大，短期内没有科技革命不可能大量增长，原来是老美在桌上分，自己吃一半，中国吃十分之一。随着我们实力的变强，我们要吃更多，美国又不让，所以摩擦就来了。房市也是如此。你们扪心自问，你们不是赶上了这几拨房价飞涨期吗？假如你是90后，甚至95后，刚刚一毕业我就算你月薪1万。五年后月薪一万五。当然一万五。这个数据并不低，大概是清北本科生的平均年薪数据。是不配在北上广深买房的。你发现就因为你晚毕业两年，甚至一年，你就要付出10年20年的努力。这正常吗？正常吗？正常吗？原来你说我们不配北上广深，我信了。后来你说我们不配成都西安郑州。好吧我也信了。但是你们知道不知道这拨连18线小县城都8000了？我老家国家级贫困县，16年2500，17年8000。好吧，你可能说我配不上县城了。我县城的工资水平如何呢？恰好我刚刚拍了我们县城的“CBD”的招聘公告。自己看看吧。这虽然是国家级贫困县，但是是华北平原，方圆100公里无山的那种。有两个火车站，两个高速路出口的那种。不是你们想象的老少边地区。就这工资水平，房价8000➕。你要是北上广深也就罢了。起码人口净流入，全国人民养那拥，省会也就罢了。哪怕你是地级市我也认了。尼玛你连个县级市都不是。一个国家级贫困县房价8000+。合理不？

又有骂我废物的，我确实不咋的。但是本科学历，大概是全国的百分之四之前吧。然后考的事业单位。我的岗位竞争比例是多少？我大概是pk了800人吧。这800人有211有985有硕士也有普本。如果我这种人都能说废物，那我只能说我国的废物有点多。承认阶级固化有这么难吗？

连高层都认为我们主要矛盾是发展不平衡不充分的矛盾。请注意，不平衡在前！不充分在后。你们不信高层的？高层都在解决这个发展不平衡的问题，你们却视而不见。

我举个例子，一个班大学生，在一起吃饭。长得壮的，家里有钱的，家里当官的都在桌子上，然后最穷，最弱，那几个在厨房做饭，又给你们服务。你们酒足饭饱后躺下睡觉，其中一个最弱的去外面吃蚯蚓，吃老鼠，就是为了活下去。又坚持锻炼，练了一身肌肉块。他已经快成了班里中等壮的了。他要求上桌，你们不让，还骂他癞蛤蟆想吃天鹅肉。什么后果？他会回厨房把刀拿出来，把桌子掀了。对于那些混吃等死在厨房吃残羹冷炙又不锻炼身体的，你们自然可以不让他上桌，因为他不具备掀桌子的能力，但是对于他你不让他上桌，他就会掀桌子。谁也别吃了。

GDP降到5%以下吧。