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如何看待中国多城房贷利率走高,不少银行放款周期延长?对房价有什么影响?

回答
最近,关于中国多城房贷利率走高和银行放款周期延长的消息,确实在市场上引起了不少关注。这不仅仅是数字上的变化,背后牵扯着复杂的经济因素,也直接关系到购房者和房地产市场的走向。咱们就来好好掰扯掰扯这事儿。

房贷利率走高,放款周期延长,这背后到底是什么在推手?

要理解这个问题,得从几个层面来看:

1. 宏观经济环境与货币政策:
通胀预期: 如果市场普遍预期未来通胀会上行,那么银行作为资金的提供者,为了保持资金的实际购买力,自然会提高贷款利率。贷款利率的提高,某种程度上也是在对冲未来资金贬值的风险。
央行政策导向: 虽然近一两年央行整体货币政策偏向宽松以支持经济复苏,但在某些时点或针对特定行业,也会有微调。如果为了“稳增长”或控制某些过热领域(例如房地产),可能会通过调整基准利率、存款准备金率等方式,间接影响市场资金的成本,从而传导到房贷利率上。
LPR(贷款市场报价利率)变动: LPR是银行贷款的定价基础。当MLF(中期借贷便利)利率、逆回购利率等央行引导的市场利率发生变动时,LPR也可能随之调整,进而影响房贷利率。
“三道红线”与房地产金融监管: 过去几年,为了给房地产市场“降温”,出台了一系列针对房企融资的监管政策,比如“三道红线”。虽然这些政策主要针对房企,但其背后逻辑是控制房地产领域的金融风险。当银行整体对房地产行业的风险偏好降低时,自然会在贷款审批和定价上更为谨慎,这也会体现在房贷利率上。

2. 银行的经营策略与风险偏好:
资金成本上升: 银行吸收存款的成本也在变化。如果存款利率上升,或者银行通过同业拆借等方式获取资金的成本提高,那么贷款利率也需要相应提高,以保证银行的利润空间。
风险评估与控制: 银行放贷的核心是风险控制。当银行认为房地产市场存在潜在风险,或者对购房者的还款能力信心不足时(比如经济下行压力增大,失业率上升),它们会收紧信贷,提高利率就是一种有效的风险缓释手段。延长放款周期也是一种“放慢节奏”的表现,给银行更多时间来审慎评估和处理贷款业务。
业务优先级调整: 银行的业务并非只有房贷。在特定时期,如果其他类型的贷款(比如小微企业贷款、个人消费贷等)回报更高或风险更低,银行可能会将有限的信贷资源优先配置到这些领域,从而导致房贷业务的放款速度减慢。
信贷额度限制: 有时候,并非银行不想放贷,而是其内部的信贷额度已经用完,或者受到监管部门的额度控制。特别是在某些“收紧”的信号下,额度紧张就可能导致放款周期延长。

3. 市场供需关系:
贷款需求: 如果大量购房者涌入市场,导致贷款需求旺盛,而银行的信贷额度相对固定,那么在供不应求的情况下,利率自然有上涨的空间。
政策引导与市场预期: 当市场普遍认为未来房贷利率可能会继续走高时,一些有购房意愿的人可能会抢在利率上升前办理贷款,这也会在短期内增加贷款需求。

房贷利率走高和放款周期延长,对房价会有什么影响?

这二者的结合,对房价的影响是比较复杂的,可以说是一把“双刃剑”,但总体而言,倾向于对房价形成一定程度的抑制作用,甚至可能导致价格下跌。

我们来具体分析一下:

1. 抑制购房需求,导致房价承压:
购房成本增加: 房贷利率是购房总成本中非常重要的一部分。利率每提高一个百分点,每月的还款额就会增加不少。对于大部分家庭而言,月供是支出的大头,这会直接压缩他们的购买力。比如,一套200万的房子,贷款100万,30年期,如果利率从4%提高到5%,月供大约会增加1000元左右。这对很多家庭来说不是小数目。
投资回报率下降: 对于投资者来说,高企的房贷利率会大幅拉低他们的投资回报率。如果房租增长的速度跟不上房贷利率的上升,那么投资房产的吸引力就会大打折扣,甚至可能出现亏损。这会导致一部分投资性需求退出市场。
观望情绪加剧: 当购房者看到利率在涨,且放款周期越来越长,很多人会选择暂时观望,等待利率回落或市场形势明朗。这种观望情绪会直接导致购房需求减弱。

2. 增加开发商的资金压力,可能导致降价促销:
融资成本上升: 房地产开发商通常也需要依赖银行贷款来支撑项目开发。房贷利率走高,往往也伴随着开发贷利率的上升,或者银行对开发贷的审批更加严格。这会增加开发商的资金成本和融资难度。
销售回款变慢: 如果购房者的贷款变慢,意味着开发商的销售回款也会随之变慢。这会进一步加剧开发商的现金流压力。
降价回笼资金: 为了应对资金压力,缓解销售困境,开发商可能会选择降价促销来加速销售和回笼资金。这会对整个市场的价格形成向下牵引力。

3. 二手房市场尤为敏感:
议价空间增大: 在这种环境下,二手房业主可能会因为卖房压力增大而愿意接受较低的价格,买家则因为贷款难、成本高而议价能力增强。
房源积压风险: 如果购房者大幅减少,二手房市场可能面临房源积压的风险,这也会迫使业主降低挂牌价。

4. 但也有一些复杂因素可能抵消部分影响(但可能性较小):
部分地区需求依然强劲: 在一些经济基本面好、人口流入稳定、城市化进程仍在加速的城市,即使利率上升,刚性需求和部分改善性需求可能仍然存在,对价格的支撑作用会比其他城市更强。
“房住不炒”政策的长期影响: 政策的根本目的是控制房地产的金融属性和投机性。即使短期内出现波动,长期来看,房价的稳定甚至温和下行是政策导向。
信贷额度紧张本身也说明了银行对风险的控制: 放款周期长在一定程度上也反映了银行在审慎经营,避免过度放贷可能带来的系统性风险。

总结一下:

中国多城房贷利率走高和银行放款周期延长,是多种经济因素综合作用的结果,核心在于宏观经济环境、银行的风险偏好以及市场供需关系的动态调整。

从对房价的影响来看,利率走高和放款慢在很大程度上会成为抑制房价上涨的“利空”因素。它直接增加了购房的门槛和成本,削弱了购房者的购买力和投资者的信心,同时也加剧了开发商的资金压力,迫使他们可能采取降价策略。因此,可以预见的是,在这些因素持续作用下,房地产市场的整体价格会面临一定的下行压力,尤其是在非热点城市或前期涨幅过大的地区,这种影响会更加明显。 当然,具体影响的程度还会受到各地经济基本面、人口流动、地方政策以及市场信心等多种因素的共同作用而有所差异。

网友意见

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短期来看其实对房价不会有太大的影响。

房贷利率走高,放款周期延长,有的时候还要搭售理财产品,或者银行干脆回答你没有额度,这都是银行在限制对二手房的贷款。更正一下题目,上述行为都是针对二手房而言的,新房贷款是没有受到上述政策影响的。

为什么对二手房要限制贷款,那就是把人都向一手房赶啊。因为真正从政府手里面买土地的,把土地款和税款大把的交给政府的,是开发商而不是你二手房的买卖者。所以保障一手房就是在总量既定增量有限的情况下,率先满足开发商的利益,率先保证政府的利益。

当然之前一度出现的二手房的价格,远远高于同楼盘新房的房价倒挂现象,因为二手房的流动性被遏制也会得到一定的缓解。

所以他的目的就是为了把人赶到一手房去,而不是为了打压房价。因为房屋的价格是一个成交价格的平均数。因为没有贷款,成交量被卡住了,价格又怎么会下滑呢?限购的时候是通过限制成交量卡住了,房价快速上涨,而这种时候即便房价想下滑,也由于成交量被卡住了,滑不下来。

比如你有一个房子卖给一个刚需用户,他要贷7成贷款,现在贷不到款了,交易做不完,你觉得你会打三折卖吗?你当然不会。这个时候出现了一个溢价很强的可以全款的用户,他要求你打9折,你会卖吗?除非你着急用钱,比如你要跑路,否则价格不合适我可以先不卖。等待贷款政策逐步放开就行了。

你说这个贷款政策会不会长期的,那显然不太可能。另一方面,贷款和二手房存量价格是银行利润的基础,你不能太损害银行的利益,那也是国有资产。而另外一方面二手房的价值是房产税的基础,等着通过房产税扩大地方财政的地方政府,当然不希望看到房价骤跌,房产税少收。

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不用想太多,房价是不会下降的。即使房贷利率走高,放款周期长,也影响不了房价。原因在于,中国的贫富差距已经大到能买房的人,可以全款买。而没钱的那些可以使用深房理那样的房产证券化APP来炒房,房价回归不到合理的位置,就是说明了房地产仍然是一个投资用的标的物,你只要炒得慢,不被发现就行了。


深圳是什么地方?先行示范区。按理说深圳应该是行政最有效率,最现代化的一个地方,仍然可以做到让深房理出现,打通上层(之前换血换了一大堆就说明问题严重性),爆出这样的事情并不可怕,可怕的是,在深圳也能爆出这种事情,其他地方呢?


其他地方如果是比深圳更没节操,但是又掩饰得好,不会让炒房炒得那么夸张的,这样就可以躲过视线,看起来没那么明显。再加上,如果各地都用房产证券化这种方式炒房,大家的动作幅度都差不多,就看不出来了,只是深圳动作太大,又被爆出来,才有了这么一回事。


有这招在,利率高有啥用?炒房的人根本不需要利率。放款周期长又如何?风险被分摊了,大家顶得住。我总有一种感觉,房地产现在是真的需要来一次重击让炒房客人财两空才行,顺便也刷新一下国人的价值观,现在国人已经魔怔到只信房地产,什么都不信了。

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