小区为什么要有物业管理公司？ 第1页

谢邀，

2006年前后，北京曾经有一个著名的官司，是小区对物业的维权诉讼。

小区名叫“美丽园”，对业主维权这个“小”圈子来说，美丽园三个字就是大名鼎鼎， 如雷贯耳，如同papi酱之于网红，冯小刚之于导演，梁朝伟之于演员。美丽园就是业主维权界的明星。

大家先看几张图片（图片来源于图片水印）：

今天，美丽园小区已经风平浪静，房价一度高达10万每平米。今天你搜美丽园，他不过是和其他小区一样平凡，首页全部是各大中介、房地产门户网站的链接。而当年，美丽园无人不知，无人不晓，一是因为他的物业官司，二是因为物业公司撤离小区。

美丽园是2000年的楼盘，2002年成立了业委会。第一届业委会一上台，就对物业费产生了质疑。当时的物业费是一平米2.72元。业主们的诉求是：物业费收贵了。

小区业主们发现两条实锤：物业费中的水泵费并非按照实际使用的1组2台变频水泵收费，而是按照原规划中30组60台的高压水泵来收费；电梯的维护与运行费，也是按照规划中的118部来收费，而实际运行的电梯仅有111部。

2005年，美丽园小区的业主委员会把物业公司告到了海淀法院。经过审理，海淀法院驳回了业主的诉讼请求。业委会又上诉到中院，北京市第一中级人民法院于2005年年底二审判决业委会胜诉。根据该判决，美丽园小区的物业费单价由2.72元/月/平方米降为1.58元，法院还判令鸿铭物业向业主归还3年的电梯广告费收益18万元，及3533.76元的公厕用房供暖费及物业费。

2006年，不服判决的物业公司申请再审，并向法院提交了北京市价格认证中心作出的《关于美丽园小区物业收费项目价格咨询报告》，以及委托法学专家针对本案作出的《北京市海淀区美丽园小区业主委员会与北京市鸿铭物业管理有限公司物业管理纠纷案专家论证意见书》，一中院下达了中止原判决的裁定，准备再审。

2006年8月，这场旷日持久的官司，业委会取得了阶段性的胜利。法院经过长达4个多小时的庭审调查后认为，再审中双方争议的焦点仍是有关营业税、电梯和水泵费用及电梯广告费等问题，并当庭进行了宣判。针对鸿铭物业提出，除了向产权人收取5%的营业税后还应加收0.5%的教育和城建附加税一说，法院认为并无依据，故判决鸿铭物业仍应按原判决只能向产权人收取5%的营业税；同时认为，二审对美丽园小区电梯维保费、电梯运行费及水泵费的判决并无不当，维持原判。这就意味着美丽园小区每月每平米收取的物业费单价由物业公司坚持的2.72元还原为1.58元，效力涵盖2003至2005年，涉及金额约860万元。此外，法院还对美丽园业委会主张鸿铭物业应返还电梯广告收益费18万元一事也给予了支持。

加粗的部分都是引用当年媒体的报道。

这场官司之所以打赢，最重要的原因据说在于业委会申请对美丽园小区物业的物业费进行了评估，评估结果对业委会十分有利。今天大部分小区，如果严格的进行评估，物业费收费都普遍高于物业公司提供的服务。

业主们认为物业服务货不对板，一般是采用消极对抗，拒交物业费，甚至用脚投票，卖房走人。成立业委会难度高，风险大，过程曲折，客观上阻止了大部分的平等对话渠道。宏观来看，当今中国社会，物业坑业主，比银行坑客户、电信坑客户要更霸道，因为大部分换个运营商、换个银行很容易，换个物业公司实在是很难很难，物业是有充分的法律优势的。

按理说，一审、二审，判决就生效了，业主赢了。后面再审也驳回了，业主完全胜利，为什么我说是阶段性胜利呢？美丽园之所以是美丽园，还因为之后发生了一件更令人瞠目结舌的事情——物业公司，撤了。

2006年9月，业委会对物业公司胜诉刚过了没多久，一夜之间，小区的上千户业主突然发现小区水、电全停，电梯全部停运，小区没有一个保安，物业办公室人去楼空。物业公司在每个楼道都贴了告示：大意是说，由于官司败诉，法院判决的物业费太低，物业公司决定放弃对小区进行管理，撤离小区。

物业公司的撤出给业主的生活带来极大的不便，这个时候安保、垃圾清运都是小事，水、电、电梯可是大麻烦。没有电梯，高层业主只能爬楼回家，这对于广大业主来说，业委会打赢官司减免的那点物业费真是微乎其微。在危机面前，业主们很快分成了两派，一派支持业委会，一派，反对业委会，这里面包括很多在诉讼时支持业委会的业主。

反对派把打官司的业委会称作“奸委会”“业伪会”。而业委会则焦头烂额，一方面要赶紧找到新的物业公司，恢复小区秩序，水电电梯，另一方面还要面对反对派的攻击。

小区开始不断地发生冲突，包括反对派的业主开车撞支持派的业主。业主们为了表明立场，用在家挂旗的方式来表达自己的立场。

有一个事件可以从侧面证明当时小区业主的立场：业委会就两个问题发动小区业主进行了投票，一是罢免业委会全体成员，二是正式选聘的物业公司以招投标方式产生。

最终的投票结果：“罢免业委会现任全体委员”议题，467票赞成，621票反对，5票弃权；“续聘鸿铭物业”议题，474票赞成，609票反对，7票弃权；“正式选聘的物业公司以招投标方式产生”议题，613票赞成，474票反对，3票弃权。

本文开头的两张图片都是发生在那个时间，第一张图片是反对派领袖正在说服业主，第二张图片是当时的业委会出面解释工作。

当时在整个业委会圈子，包括法院、政府、物业公司、业主维权领袖、律师、专家都在关注这个案子，大家都非常担心形成一种先例，就是物业公司可以随时随地用脚投票的方式，来抗拒、威胁整个社会法制体系，变成连政府、法院都管不了的一股力量。

在巨大的压力下，政府部门不得不出面对小区提供帮助，以求尽快恢复秩序。同时对于物业公司擅自撤离的问题予以严惩。

2007年3月，北京市住建委发布了《关于北京鸿铭物业管理有限公司违规行为处理决定的通报》，对物业公司处以停业整顿18个月的处罚。

一、停止该公司的物业管理资质（京物企资二［2003］017号），限其自处理决定发布之日起的18个月内进行整顿；整顿期间，该公司不得参与本市物业管理项目的投标。
二、将该公司的上述违规行为及处理决定记入物业管理企业信用信息警示系统。
三、该公司应当按照物业服务合同的约定和相关规定继续做好在管其他物业管理项目的管理服务工作。

在短暂的混乱之后，小区逐渐开始逐渐恢复秩序。因为我考虑到美丽园令人尊敬的业主们并没有授权我公开的用他们的生活来致敬，感觉也不应该说太多，所以我就用简单的总结一下后来发生的事情。

1. 业委会选聘了新的物业公司
2. 在过去的十年里美丽园召开了十多次业主大会（大部分小区一次都开不起来）
3. 业委会又开始带领业主对开发商的另外一个关联公司热力公司维权，以求恢复开发商承诺的24小时热水以及解决供暖问题。
4. 小区的房价一度突破了10万
5. 当年维权的核心力量尽管承受了极多的非议，今天依然在为整个小区孜孜不倦的提供服务。

我原本只是神往这个案子，看到本题之后突然想把这个案子搬运给知乎的各位。因为作为一个2006年的案子，绝大多数人都不了解它，但是它又确实和你我的生活息息相关。但是同时，我也感受到自己的功力不足，我很难写好这个案子。下笔时心理一团乱麻，总担心把案子写的让知友们灰心丧气不敢再碰触物业，而这个案子实际上的影响力正好相反，在过去的十年间，美丽园的业主们相当于在众多小区中树立了一座灯塔。如果各位关心美丽园，可以看一下焦点网美丽园小区的业主论坛，在论坛里可以更完整、详细的展现这个小区的战斗历程。

回到本题，小区为什么要有物业？

小区必须要有物业公司，全世界都是如此，不管是中国还是美国，香港还是澳门，只要有小区就要有物业。家家自扫门前雪，那小区的垃圾谁倒？家家都有防盗门，那小区的大门谁看？

但是物业公司这个管家，对业主来说，是请神容易送神难。在很长的历史时期，我们国家处在计划经济时代，不少小区的物业实际上是政府（各单位）负责，一旦进入商品房的时代，物业公司已经是千家万户的标配，和电信、联通、淘宝、微信一样，几乎人人都有。

物业又和其他几家垄断性企业有显著的不同，他不是一对一服务，而是一对多服务。你对联通不满意，你可以换移动，你对微信支付不满意，你可以用支付宝。但是如果你对小区物业不满意，对不起，你一个人的意见不重要，你必须让50%以上的客户支持你才行！要不然你就得卖房。当然，离开了这个小区，出了坑，去那个小区可能又入坑。相反，物业辞退你就很容易，不需要征得半数业主的同意，领导一句话，大伙抬起屁股就走了。

美丽园案件某种意义上促进了社会进步，尽管我们今天无法统计后来政府行政处罚的威慑力，尽管今天依然有小区被物业公司撤离，但是到目前为止并没有发生当年很多专家担心的物业公司大规模复制本案物业公司撤离的这个方案，可能就是有政府行政处罚的威慑力影响。

小区不能没有物业公司，但是小区更不能没有业委会，因为没有业委会，命运就不掌握在业主手里。而如果有一个很好的业委会，有一群很好的业主，即便没有物业公司，也无所谓！

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  wdi1016 网友的相关建议: 
      

可以略做统计，回答里面说自家小区没有物业管理一样过得好的，一般都是中低档小区。回答里面说没有物业不行的，一般都是高档小区，或者物业从业人员。

两者并不矛盾，低端小区一般大家都习惯了低质量的公共环境和公共服务，不要物业完全没问题；高档小区业主也是习惯了各类完善的物业服务，同时也不那么在乎那点物业费，自然觉得物业必须有。

社会本来就是多元化的啊，多种情况并存才是常态，怎么可能得出统一的答案？

问题下很多回答真的是没有分清物业和物业公司的区别，你以为你家小区没有物业公司只是单独请了门卫值班老大爷就可以算不需要物业？还有更可笑的，把别人的志愿劳动当成理所应当，以此来证明他们家小区可以不需要物业，呵呵。

现在真正需要讨论的不是要不要有物业，而是物业这个行业该如何监管和约束。物业公司这个行业真的是乱到不行了，好不好全凭公司自律，外部约束形同虚设。

脱离监管来谈行业是否有必要存在，这是有问题的，如果没有食药监部门的监管，食品安全问题绝对多到毒不死你也能吓死你，可是这能说明食品行业没有存在的必要吗？

回到原问题：

小区为什么要有物业？因为大家需要一个更好的公共环境和服务水平，希望电梯坏了有人立马来修、希望有人看守大门排查可疑人员、希望有人值夜以便万一发生火灾可以第一时间报警和施救、希望有保安把那些到处张贴小广告的人阻挡在小区门外、希望有人管理小区绿化以免杂草丛生、希望有人可以第一时间帮助出面制止其他业主的不文明行为、希望小区公共设施坏了能有人第一时间维护、希望小区的管理能形成长效机制而不是依靠几个志愿服务者像张宗昌的蛤蟆一样一戳一蹦跶、希望单身女性不被半夜陌生人敲门吓得半死，并且，大家愿意为包括但不限于以上种种的服务付出每月并不多的一笔物业管理费，如是而已。

个人观点：至少在我期待的居住环境需求下，物业是必须的，但同时，对物业的监管和约束也是必须的。反正一个没有物业管理的小区，我是坚决不会住的。新房看不出来，但交房10年后，有物业和没物业的小区，房价差距绝对比10年间的物业费总和高N倍。

其实，说不需要物业的人，其真实台词是：小区必须要有物业，但我不需要交物业费。

可以的，你不要脸你有理。

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  chen-65-28 网友的相关建议: 
      

这两个游戏都有自己的问题。但严重程度完全不一样。

赛博朋克最大的问题是人力不够，没有人手把愿景在限期内做出来，导致后期狂砍。但从已有的成品来看，CDPR是完全有人才有能力把东西做出来的，只不过没时间做。光影效果，已有的垂直城市设计，以及主线和很多支线任务的演出都有毫不输巫师3的气质，尤其是日本城浮空平台那关，无论是游戏流程还是画面还是音乐，都把类似银翼杀手2047的那种气氛和感受做到了极致。有人说CDPR的人才都跑了，或者CDPR傲娇了开始放水，这并不客观。2077确实是个半成品，主机优化的问题尤其严重，但你关注已经完成的部分，用高配置PC玩，其质量并未令人失望，依然是巫师3的水准。

2077就像是一个优等生忘了做背后的几题的考卷，开天窗导致不及格，但已经做了的题目还是正确率极高的。

谈到E3的demo，单从画面上讲你很难说它缩水了。只不过CDPR没告诉你想要E3画面，就得上3080+光线追踪。。。

我猜想没有光追的话，游戏在大多数情况下也是可以达到光追的效果的，只不过人工工作量会很大，有些地方需要离线烘培，而有些地方需要人工设置虚拟光源。CDPR可能发现项目后期工作量太大搂不住了，就上了光追这个大杀器。。。

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至于无人深空，现在口碑很好，但我要不客气地讲，这个游戏到了今天依然是垃圾，只配卖$19.95，打折的时候卖2.95的那种。

Hello工作室自始自终都没有把初始愿景实现的技术能力。

你可以看无人深空进入大气层的技术实现。先是一段飞船进入大气层摩擦发红的特效，然后可以看见地形通过一种非常粗糙、视距很近的情况下刷新出来，并且刷出来的地貌和太空中看到的地貌完全不同。所以从头到尾，hello工作室都没有类似精英危险和星际公民的无缝行星登陆技术。

无人深空更新了十几次，并没有触动这个游戏除了机械刷就没有任何深度的本质。这是一个极其无聊的游戏。但它刷了两年的DLC，玩家也就给他点面子，没功劳有苦劳。它每次更新我都会进游戏看看，但玩不了半小时就会放弃。一是实在无聊，二是它美术设计和渲染水平有限，色彩及其刺眼。比如在母船机库里，到处都是亮瞎狗眼的点状光源，但这些光源不会照亮周围的任何东西，看的时间长了有种不带护目镜看焊接的流泪效果。你说更新了那么久，这么简单的问题都不解决，有什么用呢。游戏中随处可见低级设计的痕迹，比如说有很多行星上有一种可以卖钱的球，这种球没有任何贴图，只有亮瞎眼的纯白色材质，在HDR效果下极其刺眼，但它又不是个光源，放在地上不会照亮周围任何东西。这种打开Blender就存盘的建模初手垃圾素材居然也能放在游戏里，真是活久见。

所以无人深空就像是一个学渣冒充学霸，把期望提得无限高，却每题都答错结果接近0分，被骂，然后花了漫长的时间在那里订正，一题一题的改，最后终于接近30分了，然后获得了大家的赞赏，全然忘记了它改了那么久依然是不及格。

无人深空的贴图我就不贴了，首发的时候真是纯垃圾，基本上是2008年魔兽世界首发的那个水准。现在也依然是垃圾，开个HDR看着眼睛都疼。

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  pang-qi-42 网友的相关建议: 
      

稍微多说两句。

其实华人在海外，尤其是欧美社会遇到的很大的一个问题是意识不到种族的重要性。近代以前，中国基本都是处于一个“国家=天下”的状态。这就导致了很多中国人在面对近现代以威斯特法伦体系为基准形成的“民族国家”没有形成一个明确概念，因而在欧美，尤其是在北美（USA/Canada）这种移民国家里生活的时候政治上十分受挫。

不管你承认也好，否认也罢，一个人在美国的社会认定更多地来自于一个人的种族（race）而非阶级（class）.以我们最关心的教育为例：大学录取会很大程度上根据你的种族来决定录取标准，而不是社会阶层，更不是政治倾向。不管家境如何，只要你是亚裔，那么你就有大概率碰到录取标准的歧视问题。

在这个前提下，任何一个有智商的人都能够看出来：在美国这个大背景下，在争取自身(个人/族群)权益的过程中，种族的优先级是排在最前面的，其次才是政治倾向和意识形态。因为大多数情况下你在填表的时候，不会让你选你是conservative还是liberal，只会让你选你是“white"，“Asian”还是“Hispanic”. 而事实上，只要一个族群能够意识到美国社会种族优先的前提下，内部的政治光谱不仅不是问题，反而是优势，一个很好的例子就是犹太人。

犹太人在美国有多成功想必不用多说。但是犹太人并没有把自己局限在左翼或者右翼，而是通过在不同政治光谱上的发展，成功的让自己的种族在美国取得优势。说右翼，犹太人里面的一大票银行家企业家大家也有所耳闻；说左翼，犹太人中的囧叔，主持界传奇larry king，喜欢谈笑风生的华莱士等等都是业界传奇。这样他们右手掌控了经济和政治力量，左手掌控了舆论和传媒的力量，最终让族群取得成功。可见，以族群利益为先，则族内各个政见派系均受益；以政见利益为先，则族群分崩离析。

反观以叫兽为首的旧华“精英社会活动家“是怎么做的呢？不仅不去积极组织和联络真正能起到作用的政治基本盘（一个越来越壮大的华人群体），反而主动地去做出例如：损害自己族群的利益以换取一小撮外部政治利益（SCA5），试图不断的分裂族群内部力量（亚裔内部细分法案）等等赤裸裸乃至荒唐可笑的背叛种族利益的行为。这种叫兽，如果不是脑子进了水，那就只能是因为政治觉悟和政治水平实在太差，吃枣药丸。

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断脊之犬，狺狺狂吠。 一开始看到这篇文章我特别震惊，不单单是文章内容，更重要的作者身份：美国百人会会长及首个法学院院长？这样的人竟然说出如此粗鄙之语？不过回想一下，这倒是解决了我一直以来的疑问。

作为一个在美国各个领域都有杰出贡献的种族，作为一个平均收入和学历都远超平均线的种族，作为一个贡献了马友友，关颖珊，刘玉玲等杰出人才的种族，为什么美国华人的政治地位如此的低下？为什么华人的权益总是受到系统性的侵害和歧视？最重要的是，为什么华人，尤其是旧华人及其后代的自我认同和民族荣誉感低到令人发指？现在看来，这些旧华人中的“精英”“社会活动家”政治水准低到不堪占了很大一部分原因。

其实在美国待过一段时间的人都明白，各个族群之间有竞争，有合作，也有斗争。但得到尊敬的条件只有一个：拥有力量。这个力量可以是经济力量，可以是知识力量，当然也可以是政治力量。所以这次大选华人主动出击，参与助选的行为我是非常认同的：重要的不是你站在哪一条队，而是展现能够左右选战结果的政治力量，这才是华人赖以发展的基础。相反，任何一种任凭意识形态洗脑而站队的行为都是政治水准低下的弱智行径。

其实稍微看了看叫兽的个人经历，未免有些可怜他。作为一个数次试图否认和摆脱自己华人身份的“社会活动家”，他的“习得性无助”十有八九也是在成长的过程中一步一步建立起来的。在中国崛起，新华人一步步向前的大背景下，他就像一头曾经被锁链拴住的幼象，完全没有意识到力量的对比总是会转化的，而华人政治家真正的基本盘只有自己。在这种情况下，旧华人的社会认知，一种貌似平等实则歧视的社会认知，只会进一步地被抛弃，最终由新华人引领实现真正的社会平等。旧华人畏畏缩缩的活了一百多年，却连美国这个国家的一点基本精神都没有学到，而这些分明写的很清楚：The land of the free and the home of the brave.

毕竟，大清都亡了，也请你们这些遗老遗少们滚回历史的尘埃里吧。 -------------------

原答案

这个所谓教授才真是把“歧视”二字阐释的淋漓尽致。

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