随着香港的地位下降，其房价是否还能一直撑下去？ 第1页

1. 香港政府决定每年拍卖给开发商的地皮数量，可以通过减少供给推高房价。只要港府想，房价还能再撑一百年。

2. 卖地收入占政府收入近20%，加上各种房地产相关税收成为财政收入最大来源，因此港府一定代表大地产商利益。如果说对老百姓还有什么微小的关怀，那就是兴建号称满足一半香港人住房需求的公屋。

3. 然而公屋需要排队，几乎我认识的所有local，不分贫富都在排队。所谓免费的就是最贵的，就像去玛丽医院看病一样，等排到号病早好了。

4. 资源稀缺所以土地拍卖价往往极高，只有大地产商能活下来。新鸿基、长江实业、新世界、恒基占据了大约85%的市场份额。要打倒地产霸权？李嘉诚：“你死我都未必死啊”。

5. 2017年海航、合景泰富等中资垄断了香港政府出让的土地，拿地价格超过10万/平。面粉卖到这个价，面包未来得有多贵？

5. 80年代深圳、上海缺钱，所以另请香港的高明来指导工作。有三个香港人最热衷于给内地官员洗脑土地财政这一套。第一个老头是地产商，后来当上了政协副主席，去世后我党给予了高度评价。第二个老头是经济学家，经常吹嘘自己老师能得诺贝尔靠的是自己的灵感，现在靠开讲座刷存在感。第三个二十多岁就当上了国际五大顾问行的合伙人，最近正准备从现有的工作离职。而当他的公屋计划推行不畅的时候，是否会想起那年他起草新中国第一份土地转让合同的意气风发？

香港的大部分的山讲真,跟重庆高差不多, 当然你把远郊几个几百米高的来说事也也无话可说.

但是

说香港不挖山是因为技术原因,挖不了,我提供一个例子来说明香港能不能把挖山建房的问题.

只要去香港,在维多利亚坐船,或在香港岛会展中心地方,你只要向东北方向看,就会看一个山被挖开了,露出土层,跟周围绿色的山峰和楼房形成鲜明对比,相当打眼.

这个地方秃了很多年了,为回答这个问题我特地核实一下,是原来香港高尔夫俱乐部深水湾(前面笔误为深水埗)球场的地.卫星地图显示,现在还秃着的.

这块地有多大呢? 相当边上整个将军澳居民北区的面积,

就这么空了很多年. 大家有兴趣可以看一下

再注意西面启德机场也是空也很多年了.

另外一个不太容易看到,但是更典型挖山的例子:香港新建的消防及救护学院,

所以我只想说一下我的结论

.1,香港未开发地很多

2.技术上挖山绝对不是问题

3.因为填海的面积在法律上更容易,所以香港在原来填海建房很多,而且只要香港愿意,填海能填出更多地.

大家都知道，要轮疯狂的楼市，北京上海只能算第二名，第一名当之无愧的属于香港地区，房屋单价为世界第一，各项地产价格数据完胜东京、纽约、北京等城市，高到什么程度呢，一个车位能卖600万元，车位比车贵，房子比人贵。整个香港的房屋均价目前是22-30万一平米，注意是全港均价而不是最贵的豪宅区。

为什么香港楼市这么贵，有人给出了三大理由，那就是地少、人多、经济发达，但是我们仔细推理可以发现，这三条理由全部站不住脚。

香港的土地一点都不少

有人说香港弹丸之地，承载了如此之多的人口，房价必然上涨。地少人多会导致房价上涨这个逻辑支撑了日本的上一轮房价大泡沫，已经被证实为伪命题，而人口密度比香港还大的新加坡，多年来房价始终平稳，更是彻底的证明这个论断是错误的。更有利的证据是，香港的土地一点都不少，只是都没开发而已。

根据目前的数据来看，整个香港的土地，目前有接近80%尚未开发，这些土地如果不用于商业和工业，全部造成住宅，每提供1%的土地，可以解决100万人的置业问题。至于有些人拿香港多山，丘陵地区开发困难说事，认为这些土地不能开发为住宅。我想说的是这话简直太业余了，中国目前的土木技术，上能平山下能填海，香港如此之高的房价，就算是喜马拉雅山，开发商都能给你挖平了。

目前的现状是，香港一方面房价暴涨，一方面仍有大量的储备土地和闲置土地，全香港1100余平方公里的土地上，仅郊野公园就有400多平方公里，而与此同时，香港人均居住面积16平米，大量香港人居住在鸽子笼里，住房痛苦指数全球第一。

为什么香港宁愿房价这么高也不增加土地供应，下文会有仔细分析

香港人多也不是房价上涨的理由

很多人说，香港人多啊，且人口持续涌入，所以房价必然上涨。但是其实，100年来，香港的人口始终的爆发式增长的，但是历史上香港的房价从来没有成为人民的沉重负担，香港的房价实际上是最近一二十年开始暴涨的，但是与此同时，最近十年香港的人口增速却是是历史上最慢的，所以人口持续增长是导致香港房价上涨的论断站不住脚。

我们可以看到，香港自开港以来，人口从0开始始终持续增长，建国以来增长速度维持恒定，基本就是20年翻一倍的速度，这个人口流入速度是很恐怖的，这和香港金融中心的地位是分不开的。但是这个不重要，重要的是，我们知道香港的人口流入是一种常态，而不是突然发生的意外，那么为什么以前的房子没人喊贵，现在的房子人人喊贵，这就有问题了。

香港经济好更不是房价暴涨的理由

至于第三个理由，香港是金融中心，经济好收入高，所以房价上涨是正常的，这就更不对了。香港是很富裕，但是也没那么富裕，人均收入超过香港但是房价不如香港的城市，全球到处都是，东京、纽约、伦敦、巴黎，哪个比香港穷？但是他们的房价远远不如香港。

甚至，这些城市的房价只是香港的零头，真的只是零头，2018年香港均价是20多万一平米，把最前面那个2抹掉，就是东京、纽约、伦敦、巴黎的房价均价。

所以，房价高要求人均收入高，这样才符合基本面，但是人均收入高却不一定房价高，这是有多国数据作为铁证的。

香港房价的历史

既然这些都不是香港房价高的原因，那么香港房价高的真正原因是什么，这就要看看香港的房价历史了。

香港房价高最大的问题是港府手中有地但是却不卖，扩大土地供应压制房价，非不能也，实不为也，而造成这个问题的根源，居然在于香港人民自己。

首先，我们从上面的香港人口历史走势图可以看到，100年来，香港的人口始终是在持续增长的，而香港的经济在百年来也始终在持续高速增长，所以香港一直是一块梦想的淘金之地，在这种人口持续涌入、经济始终高速增长的城市生活，你做什么都赚钱，香港人也一直有炒房的传统。

而香港楼市泡沫的巅峰，出现在1997年，这次泡沫峰顶的冲击点始于1995年。

这一年，离香港回归只有2年，关于回归后香港的发展是港人最喜欢讨论的话题，大陆13亿的人口让香港的房地产炒作有了无限的想象力和故事可以洗脑。

“大陆一定会接盘”，这是95年响彻香港炒房界的口号，理由很简单，香港那么富，大陆那么穷，香港回归之后，大陆的有钱人一定会源源不断的进入香港当接盘侠，其理由和逻辑，和今天中国人认为富起来的农民工一定会当大城市的接盘侠差不多。

当时的香港，不买房的是傻子，在最疯狂的时候，刚买房一个月就暴涨15%是常见的事情，买到就是赚到，越等越后悔，当时香港的种种乱象，和今天的中国差不多。

在97年的香港，所有港人无心工作，每天最关心的事情就是哪里又开新楼盘了，因为买房人太多，整个香港的房子供不应求，所以不得不实行摇号制度。在这种排队摇号的制度下，买到就是赚到，很多人摇到房子之后转手一卖就是几十万的差价，等于几年的工资，这种情况下没有任何人肯安心工作，一有新盘放出，马上就是全港排队摇号。

香港人把这种盛况，称之为炒楼花。

这一切，在1997年都成为了泡沫幻影，在97年，香港的楼市发生了二件大事，那就是亚洲金融风暴和特首董建华上任。

1997年，金融风暴席卷亚洲，香港也遭到了索罗斯的攻击，虽然在大陆的鼎力支持下勉强击退了国际炒家，但是香港也元气大伤，港股和楼市同时暴跌，香港楼市直接腰斩，这一次的暴跌是香港楼市的漫漫熊途的起始点。

但是仅仅一次金融攻击只能打断楼市上涨的趋势，而不能终结，08年金融危机的规模和伤害比97年金融风暴要大的多，也没改变中国房价的上涨即是明证，真正逆转香港房价的人，是香港特首董建华。

1997年，香港首任特首董建华宣誓就职，在当时的香港，高房价引发的民愤铺天盖地，报纸媒体都在声讨香港的高房价摧毁了香港人的梦想，压制了香港的经济。没房的人在骂政府，想有房子住；有小房子的人也在骂政府，想买大房子；有大房子的人也在骂政府，想买更多的房子。所有人都在说自己置业难，买不起房，恩，和今天的中国人差不多。

于是，作为首任特首，董先生想一举解决这个港人置业难问题，他提出了八万五公屋计划，想要让全港人都安居乐业，在这个雄心勃勃的计划中，董特首提出：

1、每年兴建的公营和私营房屋单位不少于八万五千个

2、十年内全港七成的家庭可以自置居所

3、轮候租住公屋的平均时间缩 短至三年

十年内，让全香港人都买得起房，都有自己的住宅，香港人安居乐业，再也不用发愁住房问题，这是不是个好政策，好政策啊，全港人都拍手叫好，称之为大善政。那么董特首是不是打嘴炮光说不干呢？不是的，董特首说到做到，上任当年就大兴土木建设公屋，每年八万五的建设计划一点折扣都不打，第一年开建的房屋甚至高达十万套，新官上任三把火，董特首这是憋着劲要做一个大政绩。

从2000年开始，董特首的廉价公屋建成开始入市，这一下可不得了，巨量的供应瞬间摧毁了市场，1999年刚大幅反弹20%的香港楼价应声跳水，在巨大供求预期之下，香港房价一路走跌，在2004年跌至谷底，六年间跌了七成。

从1997年底开始，香港的刚需们抗了大概五六年，到了2003年初左右，扛不住了，陆陆续续的开始有人因为房屋被银行没收拍卖而自杀，在当时的香港，负资产者有10万户之多，95-97年买入房产的人悉数被套，不仅自己拿来当首付的一辈子的积蓄没了，还倒欠银行几百万元，一个月2万的月供让很多家庭不堪重负，勉强抗了几年之后几乎耗尽了所有的力量，当因为种种意外被公司辞退的时候，房屋被没收拍卖，然后银行通知你还欠几百万，以后一辈子都在还债的阴影中，自己还没有工作，自杀就成为不少人唯一的选择。

这个时候香港人才突然发现，他们要的不是便宜的房子，而是只允许自己购买的便宜房子，他们实质上要的是投机暴富，要的是洗劫别人的财富来达到自己富别人穷的目的。持有大量的房子的人不希望房价下跌，持有一个房子的人也不希望房价下跌，甚至只持有四五十平米蜗居的贫民，也不希望房价下跌，因为房价下跌切切实实的损害了他们的利益。只有那些彻底的无房者，才会支持房价下跌，但是连工作一辈子连一个超小户型的房子都没有的人，又有几个呢，这样的人又有多少话语权和组织能力呢。

于是，2003年7月1日香港街头爆发50万人大游行，抗议香港房价下跌，要求港府救市，董建华滚蛋，八万五公屋计划是造成香港房价下跌的主要原因等等言论充斥媒体。没有人会承认自己当年是因为贪婪或者愚昧高位买入房产的，他们把一切原因都推给政府。挽救负资产者，拯救香港中产阶级，让房价上涨居然成了最大的政治正确。

于是，八万五公屋计划被实质暂停，大幅减少供地数量，董建华想让全香港人都安居乐业做一个大政绩，结果成了最大的行政败笔。

2005年，董建华黯然离任，香港在继任特首的带领下，房价就开启了一路飞涨的模式，到今天已经翻了五倍。香港人再度成为房奴，高房价让港人不堪重负，压制香港经济活力的论调再次出现在媒体之上，要求政府想办法让香港人能安居乐业，和1997年的舆论差不多，历史总是在不断的轮回。

但是这一次，有董建华悲惨的先例在，还有哪个香港特首敢让每个香港人都住得上房。

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其实一张很简单的图就能说明香港的房价的问题，绝对比上面那些数据党震撼……

你看，香港和深圳的分界线是多么的明显……

简单解释一下： 从卫星地图来看，一般而言，灰白色的地方，是开发了的，绿色的地方是未开发的（荒山或者森林公园）。

从这个图可以轻松地看出，香港至少有70%的地方压根儿没有开发，你说房价为啥这么贵？

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香港地产开发中存在问题已经是一个如此明显的摆在眼前的问题。而总有些人搬出诸如地形的各种原因来东拉西扯，这里我不去扯那些一眼就能看出来的适合开发的平原地区，我就放几张图：

听说只有平原能盖房子？

听说深圳都是大平原？

香港纵使有地形的缘故，也是完全无法解释很多地方为什么不开发的问题的。

当然了，如果你们愿意承认民主的政府没有廉价的农民工所以……或者说什么土地私有制政府收不回什么的…… 这听起来也比各种地理、环保的借口靠谱的多。

PS：图片出处，1、2、3：大连，4：深圳。举例子不必去找重庆，大连的地理条件和香港完全有一拼。

最后我们看看香港吧：

别说我是在新界找的鸟不拉屎的地方，这个地方可是在港岛！

我们没说后面那座山为啥不开发，我只需要你解释一下路边的这一堆原始森林是个咋回事？

还有一堆答案认真分析为啥不能把山给推平，我觉得这个思路也是令人惊叹了。谁TM说要把山完全推平了才能盖房子？又有哪个城市是把山都推平了盖的？

每个城市都是从最容易开发的地方开始开发的，深圳有更多的平地，选择向关外拓展。但是并不意味着深圳没有移山填海。香港的房价已经远不是普通市民可以承担的水平，普通人的居住面积更是已经严重的影响到了生活的质量，在这种情况下尚有如此大面积的土地尚未开发，若是换做任何一座内地一线城市，其开发面积可想而知。

相信任何人都可以轻易的理解一个显然的事实：地块的开发难度是一个连续的曲线，一个城市会优先开发平原地区，然后逐步从侵蚀附近的山坡。所以，用深圳也拥有未开发的山地来为香港辩护，在我看来还不如直接说北京周边一堆山为啥不推平。这是一种非蠢即坏的言论。北京是个大平原，哪有放着平原不开发去挖郊区的山的道理。重庆亦是同理，哪有放着山谷不开发去开发山顶的道理。然而香港呢？香港说自己已经没有山谷平原可以开发，所以才会有人说为何不开发山坡，如此浅显的道理有些人就是揣着明白装糊涂。

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喜欢烘焙，刚开始，偶尔做做蛋糕，面包。我的建议准备如下就好，其他东西可以根据喜好慢慢添制。

1、烤箱：容量不低于30L，功能上至少可以做到单独控制上下管温度

2、厨师机：喜欢烘焙，不建议购买面包机，想做懒人版简化版面包的可以考虑，直接买厨师机，用处多，可以揉面团，打发奶油，打发鸡蛋等等。

相对便宜些的厨师机千元以内可以满足基本家庭需求。当然预算够的话可以买性能更好的。家用的，几百元，几千元，上万元都有。

3、电动打蛋器：电机尽量皮实一些，太弱的机器使用多了电机会烧。不过要在分量和性能间做一个平衡，好的电机内部铜等金属材料用料足，但提起来的手感很重。

比如，我最后添制的，太沉了，手提打时间久了会酸，所以有时候偶尔还会用原来的小机器，那个轻巧。

后来的机器，动力不错，打发蛋白速度快，不过价格也贵，够买之前的三个了，算是各有利弊吧。

4、手动打蛋器

5、厨房秤

6、橡皮刮刀

7、打蛋盆两个：盆深一点更好用，打发不容易飞溅。

容量建议2~3L，一大一小最好，其中一个大一点的盆，建议容量不小于3L。这主要是在做全蛋打发时，体积会膨大的很大，如果6蛋的配方，2.5L满足不了要求，3L都会满满一盆。

材质建议不锈钢，虽然视频里经常看到玻璃容器，那是为了视觉效果，实际用的时候，玻璃容器还是很沉的，举起来远不如不锈钢容器轻松。

如果有个盖的就更好了，可以做为面包发酵容器来用。

8、擀面棍

9、毛刷：硅胶易清洗，棕毛感觉上更健康

10、隔热手套

11、6寸8寸活底蛋糕模各一

12、带盖吐司模一个

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  fengzhihaojiao 网友的相关建议: 
      

美国的强大在于美国拥有最好的人才，这个人才不局限于理工，包括政治、经济、教育、军事等。

美国的强大无论世界五百强占据了多少席位亦或者美国的军事力量多么骇人听闻等等，归根结底是因为美国拥有最好的人才因此造就了他的强大。美国强大的标志也并非多少艘航母，多少个五百强，而是美国在世界大学排行榜常年占据世界最好的大学前20中的17-18个(无论中外排名)、前100中的50个左右，美国高校2007年-2017年的论文发表数量高达380W篇，并且每篇平均引用量达到了17.5次。

时至今日，美国每年吸收的高等人才移民和本土的优秀教育发展是他强大的根本。

美国教育的强大要从其建国开始，美国的开国班底不同于其他国家的清一色政治家、军事家团体，美国开国的那批人有着非常浓厚的科教背景，例如医学、物理、建筑学等。当美国建立开始的整个国家便投入了大量人力物力建设高等院校。在美利坚合众国成立之前，全美仅有9 所高等院校，当百年国庆之时，全美高等院校总数已达700 多所(平均一年建成7所高校)，而当庆祝建国200 周年之际，院校总数已超过2800 所， 如今美国共有4810 多所高等院校。美国高等教育的发展大致分为四个阶段：1636- 1776 年为大学的创建阶段，出现了殖民地学院； 1776-1862 年为专业教育的发展阶段，独立的专业教育学院得以建立和发展；1862-1900 年为现代意义大学的诞生阶段，当今美国著名的大学相继建立；1900 以后为高等教育发展和多样化的阶段，产生了适应经济和社会发挥需要的社区学院，大学也得到进一步的发展和改革。

美国教育里程碑事件 :1862 年美国联邦政府通过《莫里尔赠地法案》， 把联邦政府的土地以每公顷1.25 美元的价格廉价出让给各州，每州约3 万公顷，用以创办和支持院校的发展，特别是创办农业和机械学院，攻克一些农、牧、林业等方面的技术难关，以适应美国农业迅速发展和人口激增对高等教育的需求，从而促进了美国高等教育职能向为社会经济发展提供服务的方向延伸，同时也为美国新型大学的建立与发展提供了广泛的社会经济环境。此类学院被称之为“增地学院”。前加州大学校长、卡内基高等教育委员会主席克拉克·科尔认为，美国现代公立大学体系至此才开始产生。

随后19 世纪下半叶，美国高等教育进行了几项重大改革：通过立法，设立农工学院，建立高等教育为经济建设发展服务的体制；向德国学习，发展研究生教育；创立两年制学院，理顺高等教育与中等教育的关系，奠定美国高等教育的基础层次。这几项改革促使美国高等教育在20 世纪初形成了具有专科、本科和研究生教育的三级结构，以及由准学士、学士、硕士和博士构成的四级学位结构的现代高等教育制度的雏形。为此，美国著名教育史学家约翰·S·布鲁贝克教授和德克萨斯大学高等教育学教授保罗·韦斯特迈耶等人将现代高等教育制度形成之后的美国高等院校称为“现代大学”。

随着美国高等教育的大幅发展，他们从欧洲科学知识的追随者逐步开始完成反超。

很多人总是觉得一个国家的强大应该是飞机大炮或者航母导弹亦或者芯片机床，但是这些都是都相对来说是结出的果而非因。美国通过建设高等教育和广泛全球吸收高等人才两件事完成了他强大的根本，在美国的技术移民大军中你可以看见大量伊朗、俄罗斯、中国等意识形态不同国度的来者。

在技术移民最疯狂的时期，20世纪90年代，美国高校中的工科领域讲师一度技术移民身份比例达到70%。

除此之外，美国的社科、法学、金融等非理工领域的教育建设的也很好，美国的全球军事体系、美国的构建布雷顿森林货币体系等都得益于该方面人才的贡献。截至目前，美国依然是全球最大的人才净流入国，虹吸来自亚欧的顶尖学子，而美国优秀的企业、繁荣的金融等等不过是人才基石上长出的花朵。

抛开美国官方对技术移民的态度和政策，美国民调也显示约有78%的民众支持高等人才移民至美国。

值得一提的是即使在不希望有移民的民众中进行调查，依然有63%的美国民众希望高等人才移民保持。

回想二战时期，美国与德国交战中，美军阵中有大量的将领都是德裔美国人。美国这种族裔混居的国家相对于主体民族排外性会更低一些，也会更包容一些，这是他某种程度的优势。

美国截至2015年博士毕业生的数据统计报告，里面有部分内容涉及到外国留学生的去留比例和就业统计。

报告显示，2015年美国共授予博士学位5.5万人，科学与工程领域占75%，其中有1.4万人为外籍，中国、印度和韩国籍加起来占了一半。外籍博士留美意向统计——想留美的人是想离美人数的3倍以上，2015年外籍博士的总体留美比例超过了70%。博士毕业后继续留美科研或工作不同生源地的比例统计如下：

得益于全球的知识分子的到来，美国的资本家只要做一件事钱给到位，企业就能发展起来，在很多新兴科技企业方面，美国资本家的模式+美国高等教育的成果形成了巨大的优势。

1.航天方面

NASA(甲方机构学术研究为主，有一定工程能力)>ULA>SpaceX>其他国家。除此之外美国还有内华达山脉公司、蓝色起源、毕格罗宇航公司、维珍银河公司、轨道科学公司、XCOR宇航公司、电子火箭实验室等等。

2.航空方面

世界十大民用飞机公司，美国占据五家。其中波音作为世界头号航空公司，占据了50%以上的市场份额，紧随其后的是空客的30%+。除此之外美国还有湾流、赛纳斯等中小型飞机的知名公司。

航空航发三巨头美国占其二，美国通用公司处于市场绝对老大地位，占有40%市场份额，其次是英国罗·罗公司，占据22%市场份额。美国普惠公司占9%的市场份额，其2005年为F35研发的F135发动机可能是目前战斗机最强的发动机，

3.医疗机构

这其中亚洲、中东、欧洲等富人阶级最爱去的美国医院应该是梅奥、麻省、安德森等。

4.医疗器械方面

美国在全球十大医疗器械厂商中独占7家，GE、美敦力、强生等企业实力十分雄厚。。

5.医疗药物方面

在世界医药公司排名中，美国占据绝对的优势，不过优势相比较其他行业没有那么夸张，TOP20中独占10家，美国连续多年占据世界创新药物五成以上。

6.半导体方面

世界最强半导体企业TOP24，美国11家(英特尔、高通、英伟达、镁光、德州仪器等)，不过值得一提的是，三星首次超越英特尔，占据了全球14.2%的市场份额，中国台湾企业台积电与联发科榜上有名。

7.操作系统方面

PC操作系统，WIN7(67%)唯一的对手是WIN10(17%)，剩下是WINXP(12%),MAC(6%).

手机操作系统份额排名：Android、iOS合计占98.2%，Windows Phone贵为第三但是仅占0.73%。

8.军事设备方面

第1名 洛克希德·马丁公司 军售额395亿美元 美国

第2名 BAE系统公司 军售额327亿

第3名 波音公司 军售额311亿美元 美国

第4名 诺思罗普·格鲁曼公司 军售额266亿美元 美国

第5名 联合航空制造集团公司 军售额240亿美元

第6名 通用动力公司 军售额229亿美元 美国

第7名 雷神公司 军售额216亿美元 美国

第8名 欧洲宇航防务公司 军售额162亿美元

第9名 芬梅卡尼卡公司 军售额102亿美元

第10名 联合技术公司 军售额99.6亿美元 美国

9.软件方面

其他数据就暂不列举，美国现在是全球最大的人流流入国以及拥有最好的高等教育。这是他发展的最核心的根本力量，换句话说美国强大崛起给其他国家的提示就是做好本国高等教育、留住本国高等人才、吸引非本国高等人才三部曲。

附中国G7高校本科生源去处一览

清华

北大

浙大

2016 届共1416名本科毕业生出国(境)留学，占毕业生总数的 25.21%

上交

复旦

南大

中科大

本科出国(境)553 人，占本科毕业生总人数的31.9%

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