房价真的会就这样一直涨下去吗？第1页

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xieaolong 网友的相关建议:

首先说结论:不会。

前几年的股灾，近几年的P2P，这些都显示现有投资渠道质量堪忧。缺乏良好的投资渠道迫使大量资金流入房地产市场，资本在里面炒来炒去，从而抬高了房价。

这些资金虽然保值，但总有一部分人无法避免泡沫部分损失，这是保值代价。

钱去了哪里？另一部分人把手中的房子出手，他们把手中的房子换成了现金。泡沫部分的损失实际上流入了这些人的腰包。

比如我们所熟知的，地方ZF和房地产开发商都是得利者之一。在地方财政的角度看，通过炒高房价去库存将泡沫卖给消费者，这是一个双赢局面：消费者承受泡沫，但实现了资产保值（出于对通货膨胀的恐惧）；政府出售了地皮，换来了财政收入；开发商把土地财政转化为商品房价格，价格的操作余地很大，开发商也可以从中谋取暴利，迅速扩大房地产开发规模，带来更多土地财政收入。

然而这个过程不能无限持续，这个过程消耗的是居民存款。居民存款这个蓄水池抽干之后，这个手段就不管用了，因为随着储蓄下降，资产保值的需求同时也减弱了。这之后房地产开发商虽然还在哄抬房价，但抬高房价已经无法为ZF提供额外的财政收入，这就有了ZF和房地产开发商掐架的一幕，以及所谓的房产税出台加快。

在打击供给侧（去库存）的过程中，生产缩窄，又消除了这种泡沫。或者说，泡沫变成了税收。这是计划经济的力量。

房价上涨的本质是税率上提（计划经济内部）和供需不平衡（计划经济宏观）

之前说土地财政，什么是土地财政？就是地皮钱。地皮钱说到底，就是税。

有人说你这话不对，土地是有价值的。对，是有价值，但价格是谁定的？ZF定价，赚的部分不就是财政收入吗，取之于民的财政收入，和税收不是一回事吗。

所以简单来说，土地财政就是现行房产税，在购买时付清。

有些地方的房价中，土地价格占了一半以上，所以也可以说房价高的原因很大一部分程度来自于重税——把医疗、教育、交通等资源绑定到房子这种刚需资源上，再课以50%以上的重税。

如果你一定要问房价有没有泡沫，这个问题就相当于问ZF的减税空间大不大。要是把租售同权落实下来，房价很快就会落到和房租一个水平线上（或者说现在的租金回报率畸形）。然而一旦这样做，土地财政就应声而倒（房价跌，房地产开发商不买地，ZF只能压缩地皮售价），所以说租售同权的本质是减税。

那么这当然这是不可能的，怎么会平白无故减税。GDP不要了？地方ZF大小官员等着辞职？所以租售同权的前提是房产税推行，把教育、医疗、交通这些附加价值以房产税的形式征收。

然后才是潘总预言的：房价下降，房租上升，租售比回归正常。那么对于买房者而言，无疑是减税了。

谁加税了？有房者和租房者。有房者首先会凭空面临房产税，但他可以用提高租金的方式转嫁房产税——很多右派也是以这种口号绑架低收入群体，利用他们对租金上涨的恐惧抵制房产税。然而以现在的租售比和租金上涨的反馈来看，这样做并不能完全转嫁房产税，只能转嫁一小部分。

所以房产税这个东西出发点还是好的，它让我国畸形的税收结构（月入5000的买房者要承担近80%的税率，真的只吃得起榨菜了）变得平衡了一点。

越穷税越重是资本主义和官僚制度的原罪，但以现在畸形的税率来看，推行任何改革都会受到来自贫富差距的阻力，这会把中国推向中等收入陷阱的深渊。

想要进行产业改革，还是要先想办法改善税收结构，去除不必要的政府支出（比如贪污腐败和无法回收成本的基建），而房地产问题的本质，是税收结构的调整问题。

关于房价涨跌……

这个东西谈起来也没什么意思。

我可以斩钉截铁地说房价一定会跌，但5年后跌和20年后跌是两码事。

你要明白，房价分两部分：一部分用于房地产规模扩张，一部分是ZF税收。

流入房地产的资金越多，供需关系迎来反转的那一天也就越早，房价下跌的那天来得也就越早。马云当年说十年后房价如葱，说的是所有利润流入房地产带来的结果。

另一部分是流入ZF，流入这部分的资金越多，ZF的财政赤字就越少，你的其他税收压力就越轻。

说房价不会跌的，理由基本都是后者：房价跌了ZF不就没有土地财政收入来源了吗？

呵呵。

收税的方法千千万，不收房子可以收医疗，收交通，收教育，收丁克，再不济还可以收货币税（放水）。别说房产税难推行，就是不推行，这税也收得上来。问题只在于征税结构是否合理，而不在于征税的名目。

说房价会大跌的，都是前者。打倒房地产开发商分房子，人人就都买得起房子。

呵呵。

打倒房地产，政府给你盖？

房地产要是没有额外资金流怎么扩张？

没有生产扩张哪来的供过于求？

哪来的房价下跌？

我们感谢在高位买房的勇士，真正为未来的低房价做出了贡献的是他们。房地产越是暴利，房子反而会越多越便宜。马云此言非虚，只是十年太短。

现在就是房地产和ZF谈不拢，对利润分配谈不拢，所以才直接上行政手段搞计划经济。ZF要细水长流，房地产要现金流。房地产开发商绑架民众要挟ZF出让利润，ZF绑架民众要挟房地产控制价格。

你帮哪边说话都无所谓，但没有人会帮你。因为他们分的这袋金币，是你身上的。

所以我推荐你不要在争论上浪费精力。

同一地区的房价属于人人平等的、不以收入差距为转移的税收，你工资高，税率就低。

不同地区的房价属于按收入分级的税收，你自觉挣不了那么多钱，就别急着去大城市交税。

现在有很人都被舆论绑架了，坐在地上等着救济，傻乎乎的。

买了房子背了一堆贷款的站台房地产，这我能理解，无非是房价跌了心里不平衡；

买不起房子的站台ZF，这我也能理解，推动税收结构改革，你是利益相关。

但你不能坐着不动啊？

你要往上爬。

平民能做的，也无非如此而已。

我个人认为，期待减税是不现实的。工业转型的本质就是让低收入群体承担高赋税，促进高素质劳动力与其对应岗位的诞生。

现在大家所言的“正在完蛋的实体经济”并不是实体经济的全部，而是无法创造高附加值的产业。中国的基建水平提升，靠的不是天上掉下来的钱，靠的是实打实的税收。如果你的开的工资不足以让工人承担起税收，那抱歉，中国劳动力比你想象中的要贵。

这就是所谓“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。

随着这部分劳动力逐渐退出历史舞台，高素质劳动力需要与其相符的工作岗位。为了促进高附加值工业诞生，ZF需要补贴大量资金——不好意思，这钱还是要从旧时代企业和工人们身上征。

三个东西会随之而来：养老金下调，退休年龄延长，税收加重。其中一个越轻，另外两个就越严重。

而在前十几年的转型期里，低附加值产业（以及分摊压力的工人）仍然要承担很大一部分比例的税收；

后半部分周期，高附加值的企业和高素质劳动者也要承担更高比例的税收；

直到转型结束，税收才会下调。

关心房价也要适度。

不想被历史的车轮碾死，就跑起来。

自知，自强。

与君共勉。

zhe-ye-10-9 网友的相关建议:

为啥天天说房价就盯着北上广深，然后说中国富裕了就说去西部看看北上广深不代表中国，房价时你咋不去看看呢。

抖完机灵说正经的，房价因为有京沪坐镇成了万用梗。然而中国房价已经连续八年跑不过工资了，北漂三年江西东北贵州甘肃山西广西等地一线城市的房子你就可劲儿选信不，均价4000多10万拎包住比比皆是，还都是万达恒大碧桂园帝都同款。你放心，地铁，wifi，外卖，大型超市，开封菜这些生存必须品都有。

不说神秘鬼城温州北海鄂尔多斯等百万人口级鬼城房价早已停摆。就算江苏浙江你也能在地级市都买到1万出头的房子。啥你说去上海通勤高铁一小时，你们不是很羡慕美日那些东京纽约通勤两小时的低价房么？

最后说结论，高房价对限制外地人而不脏了手最为有效。而那些所谓社会精英会自主站队和政府同一阵线保卫自己的教育和医疗资源，军民团结如一人试问天下谁能敌。

tie-shu-xin 网友的相关建议:

不会!

房子是一个可投资的商品，既然是商品，就没有只涨不跌的投资标的物，涨涨跌跌才符合商品的属性，但相对于其他商品，房子又有其自身独特的投资属性，首先，它投资周期长，流动性差，自然，其涨跌周期也就比其他商品更长。
一，房产价值升腾的过程与曲线趋势。每个朝代，只要稍有安定的前期财富累积期，后续都有一个漫长的房产升值过程，其上涨曲线的周期甚至可达百年之久，在这个过程中，房产升值保值的幻象是存在的。
二，房产价值的泡沫破裂与财富堙没。同样在每个朝代安定繁荣期过后都有漫长的衰退动荡没落期发生，这是一个通胀爆裂与财富重组的过程。在这个回归期内，房产价值渐次衰减，然后复归为零。
三，为什么房产实际上并不能保值？因为房产是商品，既然商品生产出来了，它就会老旧，快消品比如衣服一年一换，房产是慢销品，但十年二十年后，它也会成为一个过时老气的产品，让它失去了竞争力，百年前的祖屋哪怕曾经多么奢华，维护的再好，年轻人结婚还是得买一套新的房子居住，这就是为什么城市里的老城区住的多是老弱病残穷人，因为二三十年后的新一代人总要对自己的住所进行升级换代，并不愿意蜗居在祖辈置好的物业里——但若出现年轻一代都还居住在祖屋里，则意味着这个社会本身也产生了严重的经济危机，让他们无力置业换房。无论出现哪种情况，老房子此时都要面临贬值，若经济持续向好，则年轻人撤离原有老宅的速度必然加快，这会导致老宅跌价，若经济不好，年轻人沉淀在老宅里面坐吃山空，也同样意味着他们的住宅存在严重的贬值趋势，才会让他们无力置换新居。
那么，有没有一种可能，让房价的曲线永远向上而不拐头坠落呢？答案是：没有。
在一个稳定的时间段内，通胀的曲线是永远向上的，因为唯有一直向上，才意味着企业营收有盈利，工人收入有增长，房价也才有继续保持向上的动能。这就存在一个问题：什么样的企业规模才能助益工人收入同步增长？也才能继续推动房价上行呢？短期而言，超发货币以及激励民众热情即能让房价快速上涨，但并不能保持房价不跌，因为民众一旦预期发生改变，前期获利盘一旦涌出，即可把房价砸崩盘。因此，超发货币是打激素，短期产生疗效之后就是长期后遗症。这也是许多拉美国家和“中等收入国家”陷阱的根本原因，他们看起来欣欣向荣却又不堪一击。
唯一有效的途径是产业升级，但却是最不可能实现的途径。
第一阶段的繁荣，靠初级产品基本上都能保证。所以拉美国家或者东南亚国家，给个十年八年的发展空间，就能达成这个目标，民众生活水准大幅提高，有钱买房买车，推高物价房价，皆大欢喜。中国就更不用说了，地大人多，吹起气球来更有力，自然能把泡泡吹的更大还不破。所以中国银行是世界级的，中国石油是世界级的，中国移动是世界级，中国房地产都是世界级的，中国铁路也是世界级的，中国所有的企业规模都可以做到世界级的。但问题来了，只有中国民众的收入不是世界级的。平心而论，中国所有世界级的企业给了它们员工的待遇也已经并不算差，虽然不属世界级的收入，却也确实再无加薪的空间，若要给他们增加收入，则意味着要把油价提升到更高，把电价卖到更高，把房价卖到更高，最后员工还是收入反而更少了。既然企业已经做到世界级，他们的规模边缘也就是已到了南北极的悬崖上，再无拓展空间了，所有企业都已经触摸到了无法突破的天花板上，你又让员工的薪水如何击碎这块让人窒息的天花板呢？油价不能无限往上涨，中石油的极限市值就摆在那，哪怕按最昂贵的PE计算，它也就值这么多了，银行收的利息也不能无限往上涨，中国所有银行的极限盈利规模也已经被挖掘殆尽，这些可见的企业都把自己所有能吹的气泡都吹完了，真的失去了可再吹的弹性空间，那么，经济向心的巨大重心引力必然撕扯着它们重新坠落。
在这方面，唯一成功转型突破发展悖论的，就是美国。当他们钢铁石油银行的红利即将吃尽时，有了通用电气、福特汽车、可口可乐以及后面的IBM等新型经济体来接力，当IBM衰落时又有了微软，微软式微又有了谷歌和苹果，他们的死亡都是静悄悄的不带伤感，柯达来了又走，摩托生了已死，每一个行业都会老化，每一个企业都会衰亡，关键是只要此消彼长，则天道自然能够轮回。钢铁石油能够产生十个亿利润和一百亿规模，却不能产生一百亿利润和一千亿市值，要有所突破，则必然要有新的行业崛起，而新行业带来的创新革命才能让收入已经触碰到平流层的员工有了突破音障的希望。最关键的是，新行业带来了更高的产业利润、公司市值和员工收入时，却又同步踩住了通胀的煞车。如果旧有产业不更新，那它为了维持利润必然不断加价，从而推高通胀速率，比如石油，上一年十块钱油价赚了一百亿利润，那它下一年必须赚一百五十个亿的利润时，油价就必然涨到十五块才能实现利润目标。新行业却非如此，这个行业出的新产品无需叠加在原有基础上来产生利润，自然就不会对原有的通胀进行火上浇油，实现了平滑切换。
现在，咱们再来看看我们中国面临的问题。一如美国模式，我们实现员工收入突破平流层的，也都是靠BAT这些企业，唯他们的员工收入高于大部分企业的薪资水平，中石油加油站的员工要想有他们的薪资水平，除非吃拿卡要坑蒙拐骗一起来，否则无论如何也实现不了收入递增。当然，这不是核心重点，美国也一样有这么低薪的加油站员工，重点是这些企业蚕食了整个国家的变革空间和阻塞了转型道路。美国的石油公司不是政府的，柯达不是央企，摩托罗拉也不是国企，他们没有强行的既得利益介入，让市场做出自由选择，创新者自由创新，消亡者任由消亡，一切皆起于风萍之末，一切又能消弥于无形。新的公司出现，新的财富出现，新的市值托起了新的消费，一切都是新的。中国却是旧的公司形成了垄断，旧的势力攫取了新的利润，旧的收入却要承受新的通胀。BAT的员工当然不惧怕高房价高通胀，但大量的无法突破收入陷阱的旧有企业员工，却只能徒劳挣扎，最后扯上旧势力一起淹死在新通胀之中同归于尽。
中国有那么多无法突破收入天花板的人，是无论如何也无法持久支撑目前的高房价的。但又为何迟迟不见泡沫破裂的响声呢？
它需要一根稻草。这根稻草就是前期获利盘。前面已经说过，以目前的国民收入水平，是没有几个人能够持续支撑目前的房价水平的，大家都动用了力所能及的杠杆才勉强实现初级购房愿望，这还是建立在这个人无病无灾工作顺利的美好愿景下所能达成的目标，但即使如此，许多人真正负债按揭的年限其实也还不长，少有真正五年十年以上持续供房者。这样的供房痛苦指数，在房价停滞甚至轻微下跌以后，就会让大部分供房者产生无法承受的煎熬感，一旦房价增长量能衰竭之后转入下降通道，稍早购房者还有获利空间，即会率先出逃，然后对高杠杆投机买房者形成踩踏效应，这些客人买房本就只为获利而来，而今发现不再赚钱自然会止损出局，然后就会形成对高位购房的真正刚需自住者最严重伤害，他们本是为了自住而购房的，最后却被深度套牢，自身收入又无法保证持续供房，自此形成价格断崖和价值黑洞，触发银行手里持有的断供资产急速贬值。如果曾经有一千万人从房子里赚了钱出来，那么将来至少要有一个亿的人要在房子里亏钱进去，因为有人从这里赚走了多少钱，就一定要有更多的人从这里亏进去更多的钱，你不但给了那个卖家钱，还要给其他参与交易者支付各种费用。

对于个人，这叫一房毁终生，对于国家，这也许是亿房毁根基。

“烹文燎暗夜，煮字充饥肠”既然看到这里了，点个赞再走吧！

chen-lu-shi-46 网友的相关建议:

以史为镜，可以知兴替。放一篇北大徐远教授的文章供大家参考前言

今天我给你介绍一下首尔的地产。很多人可能会奇怪，为什么要说首尔呢？首尔虽然是韩国的首都，但是对于韩国房产感兴趣的人很少。房价很贵，城市很拥堵，气候又不好。

之所以重点来说首尔地产，是因为首尔地产的发展历程，和中国地产非常相似，是历史的一面镜子，有很大的参考价值。简单梳理一下，这个相似性，至少表现在五个方面：

第一、韩国也是从低收入国家发展起来，经历了从低收入到高收入的整个发展历程。在此过程中，房价也经历了快速的上涨，也经历了频繁的房地产调控。

第二、韩国的文化和我们很像，都属于儒家文化圈，人们的思维和行为模式相似性很高，比欧美国家更有参考价值。

第三、首尔这座城市，面积和人口与北京都很像。首尔城区面积605平方公里，比北京五环内略小（北京五环内面积667平方公里）。首尔城区人口1000万左右，北京五环内常住人口1198万（据北京市统计局调查）。

不管是面积还是人口，首尔城区和北京五环内部都很相近，北京略大一点。

第四、韩国人口高度聚集，全国一半的人口聚集在首尔都市圈，这和我国人口向特大城市的聚集的特点也很相似。

第五、韩国政府对高涨的房价，也频繁出台很多调控政策，这一点和我国很像，我们可以借鉴一下韩国的调控政策。

你看，韩国和我国有这么多的相似性，简直就是一个缩微版的中国（我国总人口大约是韩国的27倍，总面积是韩国的96倍。韩国的面积和人口，与浙江省相仿）。

而且，恰好韩国的经济起飞和房价增长都比中国早，韩国经济60年代开始起飞，我们是80年代开始。韩国走过的路程，我们不妨来仔细看看。

因为韩国和其他国家不太一样，今天的分析，我们分为三步走：

第一步，在看房价之前，我们先来简要看一下韩国的经济起飞过程以及经济现状；

第二步、了解韩国基本情况以后，我们来看一下首尔房价的上涨过程，你会发现很有意思，韩国不仅经济发展过程和我国很像，房价上涨过程也很像。

第三步、我们最后来看看，首尔房价有没有投资价值。

01 韩国的经济起飞过程

第一步，我们现来说韩国的经济起飞过程。和所有大国一样，韩国的经济起飞，也是工业化和城市化的产物。韩国从1960年代起，开始了快速的工业化进程。这个过程，可以分为四个阶段，分别是：

以纺织、玩具为代表的劳动密集型阶段；

以钢铁、化工为代表的资本密集型阶段；

以汽车、电脑为代表的技术升级阶段；

以电子、半导体为代表的技术密集型阶段。

稍微看一下，就发现这个进程和我们非常相似，我国也先后经历了这些阶段。我国目前的发展阶段，大概在汽车、手机、电子产品主导的阶段。半导体的发展，才刚刚开始，还有很长的路要走。你看，历史的发展是很相似的。

随着工业化的推进，韩国经济取得了快速的增长。从1960年代起，韩国人均GDP以年均9.7%的增速，连续增长了30年，一举从落后的农业国，发展为先进的工业国，创造了韩国经济增长的“汉江奇迹”。

从这个角度看，中国的经济奇迹，其实并非是独一无二，战后日本、韩国的长时间的经济增长，都不比我们逊色。而且人家都已经是高收入国家了。所以说，中国既不应该妄自菲薄，也不该妄自尊大。

和所有大国一样，韩国的经济奇迹，也伴随快速的城市化。从1960到1990这30年间，韩国的城市化率从28%提升到74%，达到发达国家的城市化水平。1990年时候，首尔人口已经超过1000万，成为名副其实的大都市。

目前，韩国的人均收入大约在3万美元，是名副其实的高收入国家。放眼全世界，二战以后从极不落后的农业国，一举发展为高收入的发达国家，成功的案例并不多，韩国可谓是杰出的代表，值得所有对经济发展问题感兴趣的人深究。

02 首尔的房价

首尔人口占韩国的一半，讨论韩国房价，主要就是首尔房价。我们可以把首尔的房价增长，分为三个阶段。

(1) 1970到1991年的快速增长阶段；

(2) 1992-2000年的平稳阶段；

(3) 2000年以后的回复上涨的阶段。

下图是首尔1986年到2017年的房价指数图。

1986-1991年，首尔房价上涨了130%。1986年之前的价格数据很难找，但是根据韩国国土开发研究院的资料，1975-1979年间首尔房价涨了210%。

这样加起来，1970年到1990年年间的涨幅就至少是7倍。这个7倍的涨幅没有考虑1970-1975年，以及1979-1986年这12年的涨幅，因此是个大大的低估。

假设这没有数据的12年每年增长6%，这是个很保守的估计，那么12年间就又翻了一番，1970-1991年间的总增长就是14倍。这个14倍的增速，和过去20年我国房价的增速差不多。所以说，这就再次表明，我国房价的增长，一点也不奇怪。

这20年间房价的快速增长，它的大背景是韩国快速经济增长和城市化。到了1990年，韩国人均GDP达到16000美元（按照2016年不变价计算），进入高收入国家行列，城市化率已经达到74%。

1996年，韩国加入代表发达国家的OECD组织，也是对韩国经济成就的肯定。1988年的汉城奥运会，显然也促进了汉城（也就是首尔）的基础设施建设和房价增长。1988-1990年间，首尔地价平均涨幅高达34%，三年就翻了一番。

从1991年开始，首尔地产进入第二个阶段，就是平稳发展阶段，直到2000年，首尔的房价几乎没有上涨，主要是供需两方面的原因。

首先，韩国大幅加快住房建设，住房数量大幅增加。

从韩国国家统计局的住房供给数据来看，1985年韩国住房存量为610万套，到2000年，住房存量达到1100万套，差不多翻了一保。房屋数量的增加，是房价平稳的主要原因。

其次，在控制需求方面，韩国政府采取了多方面手段。

比如限制土地价格，限制开发商利润，征收土地综合税、土地增值税，实施不动产实名制，限制住房贷款等等。由于这些增加供给，限制需求的政策，这十年间韩国地产价格保持稳定。

到了1997年，随着亚洲金融危机的爆发，韩国经济陷入萧条，GDP一度下跌30%。为了刺激经济复苏，韩国央行实行低利率政策，韩国也实施了多种税收优惠政策，活跃地产交易，促进住房供给。

这样一来，大量资金开始重新进入房地产市场，房价重新开始上涨。2001年到2003年，首尔房价同比涨幅达到20%、31%。

随着房地产和制造业的复苏，韩国经济走出金融危机的泥潭，韩国房地产进入第三阶段，恢复上涨的阶段。从2000年到2008年金融危机爆发，首尔房价增长了大约150%，平均每年上涨13%。

有意思的是，2005年，韩国政府为了抑制房价，增加了综合不动产税，也就是房产税，税率为0.4%。而且是累进了，最高可以达到2%。

可是，即便如此，也没有阻挡房价的上涨。2005-2008年，首尔房价上涨了50%左右，直到金融危机爆发。这就充分说明，房产税不一定能抑制房价的。

03 首尔房价水平

刚才说说的是首尔房价的三个阶段。那么，现在首尔房价水平如何呢？

不同区域差异很大，总体水平大致和北京差不多，比北京略贵一点。换成人民币，便宜的区域大概2万，贵的区域大概6~10万。这些都是普通住宅。豪宅的话，价位在15~20万之间，是贵的可以达到50万以上。

这样看来，考虑到韩国是个小国家，人口总量和浙江差不多，首尔的房价其实很贵。测算投资报酬率的话，扣除税费，净的租金收益率约为2.2%，资产升值率约为2.6%，加起来一共4.8%，不到5%。这样看来，首尔房产的投资收益率吸引力并不大。

总结

简单总结一下今天的内容，可以概括为四句话：

第一句、韩国的发展历程和我们很像，房价也经历了快速的上涨，和我国也很像。

第二句、通过大幅增加供和严格限制需求，韩国曾经在1990年代保持房价稳定，但是新世纪以来，随着政策的放松，房价恢复上涨。

第三句、韩国曾经推出房产税，并且是累进的，最高税率达到2%，依然没有能够阻止房价上涨。

第四句、首尔的房价很贵，比北京还要贵一点。投资收益率不高，不到5%。

声明

以上内容来自徐远的分享。

徐远介绍

徐远：北京大学金融学教授，美国杜克大学经济学博士。其研究领域：宏观经济、金融经济、经济政策、房地产、城市化……

网友的相关建议:

我他妈15年毕业想买房，看了一圈被房价要跌说服了，各种理论啊考据啊，好嘛15年1万刚出头的房价，今年2万一平买的，银行利率还从打9折变成上浮20，用不着告诉我我高位接盘我傻，我能花200万去买房考虑得肯定比键盘侠多

房价这玩意儿别说每个城市前景不一样，每个地段每一套都不一样，上来就逼逼房价要跌的都是坑爹货，特别是刚需，就算你告诉我房价十年二十年后要崩溃，难道要我一家老小先过20年租房子的生活？好房子轮得到我这平头老百姓去抄底？

有些沙雕别说买房了，楼盘都从来没看过，二手房那点弯弯绕屁都不懂，租了几次房就觉得自己精通全国房市了，张嘴就是2000字的论文告诉你房价要跌指点江山，说起来我就生气，网上截来的那些数据要是可信，我不如去看新闻联播

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随口乱答的突然赞这么多好惶恐，有人问城市，我在苏州，前两年不买也不光是因为信了房价要跌，还有一半原因是信了买房不如租房住。。

其实买房不如租房住这句话对我影响更大，觉得租房我是自由的，随时可以辞职，然而毕业3年多搬了4次家，真是别有一番滋味，宁愿背房贷再不租房了

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买房背房贷是房奴，租房也是房奴啊，房东奴，有很多人是“因为我买不起所以不管你讲得对不对，反正我不听我不听房价就是要跌的”

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房子买了快一年，每平米涨了一千块，利率从我买时上浮20变成25又降回了22，买的是一个装修还不错的二手房，简单维修更换了一些东西后入住了半年了，断断续续把以前想买不敢买的家具家电都买了，住得很开心，虽然房贷有压力，但心里总归是踏实了

别的地方行情不了解，苏州是越看越不会降了，但是暴涨也不大可能了，估计缓慢增长吧？

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2019了，又涨了，现在2万4了

yi-ge-mi-mang-de-95hou 网友的相关建议:

此帖为2018年6月所写，距离现在已过去一年，跟同事取得联系。那个小区的房价已从22000掉到15000，感谢各位相信我的人，2016年是7500，2017年20000，2018年初22000，2018年中18000，2019年15000。济南啊济南

我今年六月份时，因为教师编制没考上，在济南被链家Hr忽悠了，怀着发财大梦去了链家。现在想来，卖房子真是可笑，根本卖不出去，还有一群人说我胡说八道。这是当时在链家时写的，帖子当时很火，我也匿名了，现在我选择不匿名了，因为已经辞职了，一个月只能发2000块钱。大家可以看下。

我在济南链家，一个全国挺有名的二手房集团。刚来到这里10几天吧，整天过的都很懵，不知道自己干啥。房子是卖不出去的，一个店10几个人能有一个人卖出房子，我们就激动的不得了。

更让人震惊的是，我的一个同事上个月就发了500块钱，这点钱在济南能生存是个奇迹。昨天一个业主过来，看看他房子卖出去了吗，120多平，卖265万，单价22000多吧，这个价，能卖出去我也是服了，看着300多套往外卖的房子，有的价格都低到18000了，还没人要，你说什么人会要这个他这个贵的。更无解的是，他说他买的时候7500，当时倾家荡产买下的，半年涨到了两万，他很有信心的预测，房子还会再涨的。尼玛，7500你都倾家荡产了，就过了一年多，你22000卖，买的人还不倾他祖宗18辈的产。要是那么好卖，我也不用整天过的很懵了。我同事也不拿那500块的工资了。

再混他妈一个月，打死我都不干房产中介了。能看到我回答的各位看官们，你们想想，一年多从7500涨到20000多正常吗，都是在抛售的房子，济南啊济南，呵呵哒。

亲爱的看官们，昨天听我经理说的，一个业主在北京买的房子，已经赔了70万了。他在济南买的房子，也是要十万火急的出售了。在下敢保证，要是不说实话，天打雷劈。

我看底下的评论，为劳苦大众发声看降的有，看涨的也有，大部分看涨的都接了盘，在高位接盘的人不要开心，我就在房产前线，现在这里87平的价格已经从上年冬天的195万降到158万了，为了保障我的人身安全，我把之前我说的那个济南的小区名字给匿了，大家理解一下。

看到好多人骂我没资格说楼市情况，更有甚者说我在放屁。本人第一感觉是碰到同事了，干中介的你们摸摸自己的良心，好干不好干自己心里没点逼数吗。

让那些看涨的人再骂我,看看今天这位网友评论的,专门去搜了,是真事!

6月30日，通州K2十里春风的售楼处被“围”了，数十名身着印有“退房”短袖的购房者聚集在这里。北青社区报记者从现场一名购房者了解到，由于该项目的售卖价格前后相差太大，导致许多早期购房者集体要求退房：“刚开盘的时候是4万多，现在的售价是2万多……”（北青社区报），这是不是开始？

zhe-quan-18 网友的相关建议:

需要澄清一下，我这套卖价没跌破地税估值价，只是很接近，当时很不爽，明明亏了还要20%增值税，问交易中心如果都没卖到估值价怎么办？交易中心说如果成交价低于估值价还是要按估值价纳税。反正哪个高按那个。

只是说有这么一个现象，而我们一般都是参考了网签价来判定房价。杠精比较多，懒得理会，不信自己去买套房或者卖套房自己体会一下。

……………

不知道那些整天喊涨的自己有没有进行过房产交易。

我要回答一下，我就在今天卖掉了一套房，亏的，挂了半年割肉卖的。但从网签数据上我是赚的，而且赚不少。就是实际上房价是跌的，而网签价格数据上是涨的。

为什么，因为卖房需要去地税局报税啊。地税局是有对区域进行估价防止低报逃税的。比如区域估值1万一平方，而实际交易价格是9000一平方，那么不好意思，请按1万纳税并按1万填报网签价格（你可以写低，但纳税依然要按一万算，何必呢？以后买家再卖增值税可能更高而已。）。当然如果买家希望填写实际交易金额，而实际金额高于估价，那么请按高的那个纳税。

而估价是会每隔一段时间涨点的，只涨不跌，所以你看到的网签价格数据就永远上涨。哪怕楼价腰斩，也是上涨，只是涨多涨少的区别。开不开心，意不意外？楼市一片大好，永远涨。

喜欢看数据做参考的知乎ER，你们知道你们整天希望用数据说话的科学精神很容易被数据误导吗？数据永远是有利于数据发布者的。而真正的数据如果不身在其中，怕是都会被蒙在鼓里。

helloFlask 网友的相关建议:

有问题的话，我马上删除

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从github上意外看到的帖子，不知真实性如何，看的好像有理有据的样子，难道房价真的是这样上去的？
这个会不会被知乎删除啊

摘自于GitHub项目 kongshoudao-fangdai ：

说明：偶然看到大约十年前收藏的一篇文章，今天读来也不过时，分享给大家（手机码字，聚聚们将就看看）房贷空手道昨晚，和一个开典当行的同学喝酒。　　我问同学，“你买了多少套房子，多少间铺面？” 　 “房子22套，铺面12间。”同学炫耀似的答道。　　 “那你花了多少钱呢？”同学虽然是千万级的富翁，但他也不至于能把千万多的钱压在固定资产上吧！我心中默算了一下，非常怀疑！　 “现在买房子，傻瓜才掏钱！亏你还是个生意人！”同学鄙视的看着我。　　同学的话，简直令我震耳欲聋，使我目瞪口呆。我连忙虚心请教。于是，同学就对我说出一番匪夷所思、惊世骇俗的话来......以下，都是我同学的话，虽然词句有些出入，但基本语意我还是转述清楚了的。　　　　一、买房不掏钱，你是怎么操作的？　　同学的话—— 你知道，我的典当生意完全是靠钱生钱。第一次买房时，虽然我有能力一次性付清全款，但我还是不愿意那么多的现金被房子压死。那时，正流行“零首付”，于是，我一分钱没花，贷款18万买了房（贷款期限为一年）。　　一年期满，要还房款和利息了。也不知道是我幸运呢？还是我倒霉！那时，我的资金被一笔业务占用了。为了业务，我不仅还不起房款不说，还得另外新增贷款。迫不得已，我找老关系——银行的信贷部经理沟兑。当我吞吞吐吐的把“延期还房款并另外新增贷款”的要求说出来后，没想到，信贷经理却诡秘的一笑，非常爽快的答应了。信贷经理给我出的主意很简单：让我老婆，以两倍的价格，贷款买我的房子，贷款期限也是一年。　　 “两倍的贷款，那就是两倍的利息啊！你这不是变着法的剥削我吗？”我还没有反应过来。　　 “如果到时，你不还款呢？”信贷经理很镇定。　　 “啊......” 　　 “被银行收房，没有什么大不了的！关键是除去税费后，我还凭空白得了17万。不，这17万我可不能一个人得，我至少要分给他5万。”很快，我反应过来。于是，我对信贷经理会心的一笑...... 　　这，就是我第一次买房的经历。　　我后来的买房经历都与此类似，也就是：坚决的不掏一分钱，全部用银行的贷款买房子；然后，如果遇见不明真象的投资者（说是投资者，其实是傻帽）买房，那就高价卖给他。如果一直没有投资者买房，那就不断的把自己的房子加价转贷给自己，不断的用银行的钱来还银行的债。　　并且，我是开典当行的，与银行的关系是一般人无法比的。一般老百姓买房，大都选择20年按揭，而我买房从来都是只贷款一年，到期了才还本金和利息。这样操作，不用交月供。而贷款到期后，我只须做做“纸面文章”转贷款一下。实际上，我一分钱也不用掏。　　　　二、我不信，在实际生活中能有如此荒谬的事情。你讲的是“童话”吧！　　同学的话：兄弟！我是看你人对，才给你讲这些掏心窝的话。你怎么可以不相信我呢？你要怎样才能相信我呢？作者发言：你就给我讲点实际的例子吧！　　同学的话：你知道王二麻子是怎么发家的吗？　　作者发言：“那你说说。”王二麻子是我的另外一个同学，现在是开发房地产的亿万级富翁。　同学的话——那我就说说。　　想当年，王二麻子那个落魄啊！就连他注册公司的注册资金，也是我临时拆借给他的。如今，别看王二麻子表面风光，他拿地的钱，是从银行贷款的；修房子的钱，是建筑商垫资的。总之，他就是一个完全的“空手道”。　　房子修好后，王二麻子在正式开盘前，通常要举行一个“内部认购会”。这个内部认购，其实就是王二麻子召集公司内部员工和一些象我这样的、相熟的炒房客（或者干脆是一些从招聘会上收集的、众多的、应聘者的“身份证复印件”），以这些人的名义来买房子，全部用银行贷款来买。这，就是所谓的“开发商囤房”。　　并且，此次交易上报给银行的交易价，必须比实际的内部交易价提高30%。为什么？因为贷款买房要首付两成啊！举个例子，如果你想收回100万，那你就必须以130万的房价向银行贷款。这样，银行给你的钱就是：130万×0.8=104万；你实际装进口袋的钱就是：104万—4万（给相关银行人员的“好处费”）=100万。　　就这样，通过开盘前的内部认购，王二麻子其实已经成功的全部收回了投资，把所有的风险转给了银行。到这时，王二麻子才会开始打广告卖房子，并归还“买地的银行贷款”和“修房子的建筑商垫资”。　　作者发言：后面又怎么操作呢？　　同学的话—— 你怎么那样笨啊！稍微聪明一点的人都能想到，后面的操作方法，其实与我炒房的方法是一样的，也就是：“如果遇见不明真象的投资者（说是投资者，其实是傻帽）买房，那就高价卖给他；如果一直没有投资者买房，那就不断的把自己的房子加价转贷给自己，不断的用银行的钱来还银行的债。” 　　不过，由于已经收回了按揭贷款的首付款，所以后面的操作并不需要每一次都加价30%，只需按着楼市房价本来的上涨幅度加价就可以了（即每年上涨14%左右）。　　什么？万一房价上涨幅度不足于支付贷款利息怎么办？笑话，你什么时候看见过中国楼市的房价上涨幅度低于当年的贷款利息了？　　明白了吧！这，就是中国楼市的房价只能上涨不能下跌；并且，房价的上涨幅度还不能低于当年贷款利息的真正原因！！　　想想就觉得可笑，居然有学者说，“建筑成本和地价的不断上涨，是房价飞涨的原因。”这简直是扯蛋！其实，“金融成本”才是房价构成的大头，至少要占目前房价的50%。　　以上海倒塌的莲花河畔景苑为例。网上公布，其楼面价格不到604元/平方米，建筑成本也不到1300元/平方米（其实，网上公布的建筑成本并不准确。市法院电梯公寓的建筑质量总该比它好吧，建筑成本也没有超过1000元/平方米）这么便宜的房子，开发商为什么非得要把它卖到14000元/平方米呢？卖低一点、少赚一点不行吗？答案是不行的。原因很简单，“金融游戏”是有成本的，每这样操作一次，房子就必须加价一次。只有不断的加价，上述操作才有生存的空间。所以，莲花河畔景苑前年卖7000元/平方米，去年卖10000元/平方米，今年就得非要卖14000元/平方米。俗话说“豆腐盘成了肉价钱”。这，就是“金融游戏”的代价！有句话道出了目前中国楼市的实情，“房子是用来炒的，不是用来住的；商品房是卖给银行的，不是卖给老百姓的。” 　　老同学，请你想一想，现在的楼市，房价明明已经远远的超过了老百姓的实际购买能力（也就意味着房子永远卖不出去），为什么房价还会不断的上涨呢？并且，还要“量、价齐涨”呢？原因何在？正在于此！　　　　三、你讲的，只是极个别的现象，不能代表中国楼市的整体形势。　　同学的话——老同学，你太孤陋寡闻了吧。请看：　　李树彪案：1999年9月8日到2004年1月15日，湖南郴州市住房公积金管理中心原主任李树彪骗取公积金贷款、银行贷款共计44笔，涉案金额1.2亿元。　　康明案：2000年前后，河南郑州康明置业有限公司通过东明花园414套房源，在工商银行、交通银行、建设银行、招商银行进行重复抵押贷款共690多套，至少套取银行资金2亿元。　　姚康达案：从2002年至2003年上半年，中国工商银行上海外高桥保税区支行向“姚康达”一人发放房贷7141万元，用于炒作128套住房。　　森豪虚假按揭案：从1997年年至2002年上半年，北京市华运达房地产开发公司以森豪公寓、太利花园为幌子,采取假按揭的方式,向中行北京市分行、北京银行中关村支行、北京银行展览路支行三家银行骗贷共计16.2亿元。（请看《京城最大假按揭骗贷案震醒房市》）。建行广州分行案：2002年，审计署抽查建设银行广州地区八家支行的住房按揭贷款，发现10亿元虚假按揭。仅广东省汕尾市公共安全专家局某副局长一人，即骗取建行广州市芳村支行按揭贷款3793万元。　　曲沪平案：2006年，上海浦东发展银行陆家嘴支行在已发放贷款中，发现亿元个人房产按揭贷款存在抵押不实，贷款代理人为“曲沪平”。其后更查出与曲相关的房贷高达91笔，涉及金额4亿元左右。银行不得不委托房屋中介公司出售抵押房产，以回收问题贷款。　　同泰案：2006年，北京同泰房地产公司涉嫌利用87份假业主所签购房合同，从银行骗贷6700万元。　　成都虚构房产骗贷案：2005年至2008年期间，犯罪嫌疑人唐某勾结成都市房管局工作人员以虚构房产的方式办理房产证进行骗贷。现已发现的涉案房产证已超过一百多套，涉及金额近二千万元！而且事态还在进一步发展中。　　另外，今年银监会三令五申的明确要求，“贷款发放必须用于满足实体经济的有效信贷需求，防止信贷资金流入楼市”。然而，40000亿资金依然流入楼市...... 　　老同学，请你想一想，为什么会发生那么多的这类事情呢？为什么全国的银行都明知道是假按揭也要把钱贷给地产商呢？难道银行的官员们都是傻子吗？　　其实，银行的官员们一点都不傻。　　原因在于，银行内部人员与开发商其实是狼狈为奸的同伙。参与这项操作的某些银行内部人员决不是希望通过购房者支付贷款利息为银行赚钱，坦白地说，他们是在参与分赃——他们与开发商一起盗取不义之财，将风险转嫁给国家银行，而买单的是真实的购房者。一旦真实的购房者无法买下这个巨单，银行就出现危机。　　这时候，买单的就是全国人民了，国家必须银行注资，消除烂帐。国家的钱哪里来？印钞票！结果是什么？通货膨胀，物价飞涨，老百性的钱不值钱了，或者说老百姓的钱被抢了，被谁抢了？被国家抢去堵漏了，堵开发商和银行增加这些蛀出来的大洞。这个洞如此之大，堵住了也是一个丑陋的疤，而疼的永远是百姓。　　所以我会说——房地产业已经成为相关单位、相关部门团结起来瓜分国家金钱（其实是老百姓的存款）的道具。　　　　违规又有什么大不了的？银行官员们不怕啊！只要表面的纸上手续完备了，我就没有了责任。即使按揭贷款是假的，又有什么关系？况且银行有国家这个后台，就是亏了也不怕，反正银行的官员们现在挣了钱就行。至于银行以后不行了，自然有国家来管，况且那是下届银行官员的事情。难怪中国银行的坏账率居然在40%以上！原来，在中国，最大的腐败在银行！！　　　　四、我依然认为，这只是极个别的现象。如果你讲的是普遍的现象，为什么还没有开发商被收楼呢？　　同学的话—— 　　原因有许多，简单的有：　　 1、你不关心房地产界的新闻。比如“曲沪平案”，上海浦东发展银行陆家嘴支行就收了楼，不得不成为了“房东”； 2、由于开发商在银行内部的同伙，掩护工作做的好的缘故，案子没暴露。　　　掩护工作怎么做？很简单——只要一接近债务偿还期，开发商就会和“银行内部的同伙”们一起，把房子又一次加价卖给（转按揭）其它的“身份证复印件”（其实，房子依然在开发商手里）。这样操作，开发商永远不会被收楼。　　虽然这样操作，房价会不断的上涨，并很快的远远超过老百姓的实际承受能力(也就意味着房子永远卖不出去)。但是，这样的操作，如果只从官样程序上来看、只从表面的纸上手续来看的话，它是永远合法的。这就是银行官员们敢于给开发商打掩护的原因——因为以目前的银行制度来说，只要表面的纸上手续完备了，银行的官员就没有了责任。　　　　五、你的意思是，目前的银行贷款制度有着严重的漏洞？　　同学的话——当然！　　我能不花钱的买那么多的房子和铺面，甚至还靠房子从银行套出那么多的周转资金做生意，这一切，全都得感谢银行的制度漏洞啊！银行的贷款制度，真的是“为人民服务的好制度”啊！　　作为一个典当行的老板，以同行的眼光来看，我认为银行贷款的制度漏洞有：　　 1、抵押物价值的评定方法有缺陷。比如，明明开发商拿地只用了5000万，他却可以用这块地抵押贷款1个亿；比如，开发商修楼修到盖顶，明明只用了7000万（含地钱），他却可以用这个楼抵押贷款2个亿。如果，按照我们典当行的规矩来办，事情又会怎样呢？　　当开发商用这块地抵押贷款时，我会亲自去核实：开发商拿这块地，是否真的给了政府5000万。并且，如果这个情况属实，他也最多只能贷款4000万。因为我要预提风险基金啊！　　当开发商用这个楼抵押贷款时，我也会亲自去核实：开发商修这个楼，是否真的花了2000万（只算建筑成本，不含地）。我会按照各种人工、各种建筑材料的最低价来核算这个楼的建筑成本。并且，如果开发商修这个楼的确花了2000万，他也最多只能贷款7000万×0.8=5600万（连地一起抵押）。　　最后，当购房者按揭贷款时，我绝对不可能按照“购房合同交易价”来发放贷款，购房者最多能获得的贷款金额是：7000万×0.8×购房面积/此楼总面积。　　举个例子：有个卖衣服的商人因为生意周转，需要以衣服为抵押物向银行贷款。你说说，银行是该“按照衣服出厂价的8折”给他贷款呢？还是该“按照衣服零售价的8折”给他贷款。　　作者发言：当然该按出厂价算。如果按照零售价算的话，卖衣服的商人干脆不用开店了，他直接把衣服卖给银行赚钱更快！恩，我明白了，怪不得在中国会出现“房子是用来炒的，不是用来住的；商品房是卖给银行的，不是卖给老百姓的”这样的奇闻！！　同学的话：是啊！抵押房的价值，不能由客户之间的交易来决定啊！！　　 2、责任追究方法有缺陷　　 “只要表面的纸上手续完备了，银行官员就没有了责任。”这怎么可以呢？在我的典当行，我可不管你的纸上手续是否已经完备，只要是你负责的业务出了问题，嘿嘿！我就找你算帐！！！　　另外，让国家损失16.2亿的森豪虚假按揭案暴露后，相关的银行官员居然没有被追究责任，这怎么可以呢？嘿嘿！如果这样的事是发生在我的典当行，不要说让他家破人亡，我至少会让他和他的亲戚倾家荡产！！！

作者发言：是啊！发生金融案件后，居然不追究相关银行官员的责任。换成是我，我也觉得“打马虎”比尽忠职守更合算！！！怪不得中国的金融案件层出不穷。听君一席话，胜读十年书！听你说到这儿，就连我这么笨的人也知道了应该如何理顺楼市——只要严格金融制度，让炒房的人不能获得投机的资金，楼市的泡沫自然的就会散去！！　　同学的话—— 　　你终于聪明了一回。可惜！！！

peng-qiu-38 网友的相关建议:

2019年就开始横盘了，2020年有可能就是房价的拐点。

彭叔先给大家复个盘，说一下房地产发展到现在，是怎么样从1000涨到10000的。

一、房地产发展到现在，一共有4次房价大涨的时间，彭叔一个一个给大家说：

第一次房价大涨的时间是：

2004年，主要是非典结束后，高层刺激经济，导致大量的钱流入了房地产行业，导致房价快速上涨，然后这一年，出台了“国八条”，正式拉开了全国房价调控的序幕。由于这个时期炒房客还没有形成气候，大都是游勇散兵，所以在“国八条”之下，房价上涨得到了遏制，进入了缓慢上涨期。

第二次房价大涨的时间是：

2008年，这一年，因为世界整体金融形势严峻，爆发了金融危机，为了应对金融危机之下的通货紧缩，刺激市场需求。于是开始了著名的四万亿经济刺激计划。本来这个计划是想把这个钱流入实体经济，从而带动制造业从低端制造业转为中高端制造业，实现量变引起质变。结果因为炒房客的出现，这一年，也是温州炒房团崛起的年代，他们把先进的炒房经验传播到全国各地，导致全国房价大涨。

第三次房价大涨的时间是：

2014年，这一年，房价经历了多年的上涨，已经疲软了，很多人都以为房价这个时候已经是在最高点了，连高层都以为这个时期人们应该不会再炒房了，于是选择了降息、降准，取消限购等很多调控政策，一时之间，人们纷纷买入房产，房价再次被推高。

第四次房价大涨的时间是：

2016年，这一年，本来房价已经后继无力，人们已经要达到全家出钱才能买得起一套房的情况下，又来了一波轰轰烈烈的棚改货币安置政策。其实如果没有炒房客在中间运作的话，光拆迁户的那点需求是无法拉动房价再次上涨的，但是有了炒房客的操作，2016年开始房价又进入了大涨模式。

二、房价横盘时间线。

在2018年的时候，著名的6个钱包理论出炉，这个理论一出，其实就已经代表了高房价的后继无力，人们实在是买不起房了。六个钱包就是指男方的父母、祖父母、外祖父母加上女方的父母、祖父母、外祖父母共六个钱包，而且凑够六个钱包还不是买个全款房子，只是拿着全家之力去凑个房子的首付款。这说明房价已经远远的超过了人们的消费实际水平。

房价终止大涨的事件发生在了2019年，这一年，全国9成以上的城市都达到了自己的房价历史最高点，过半城市房价下跌，只有一成的城市房价在上涨。全国房价终于把人们的购买力给透支完全，飞不起来了，进入了全面横盘期。

三、现状

其实炒房客说假话并不可怕，可怕的是他们说的是真话，让你无力反驳。2019年之前，房价的确像他们说的一样，一直都在上涨，只要是在这4个节点买房子的人，九成都不会亏。所以现在很多人依旧相信房价会像过去一样，继续大涨，哪怕炒房客已经对2019年的房价判断错误，人们依旧相信2019年不涨，2020年还是要涨的。这个就是惯性。

这十几年来，多少大V说房价已经到顶，但是一次次被打脸，这些无形之中更是加深了房价一定涨这一思想。

现在房地产终于走到了它的历史最高点，整个社会的经济都在围着房子转，大家的心里都只有一个想法，那就是赶紧买房，不买房价就要涨了，于是医生不能安心给病人看病，惦记着他的绩效工资。老师不能安心给学生上课，惦记着课外辅导的收入。科学家不能安心搞科研，惦记着研究经费。企业家不能安心创业，惦记着炒房轻松赚得更多…

现在，我们又遇到了黑天鹅事件，这次房价会不会再重复之前的4次大涨之路。彭叔认为这次非常难了，原因有：

一、全国房价已经从当年的均价1000，涨到现在的10000一平，翻了10倍，那么现在要是再翻翻，就是20000了，不管什么行业，都是越往后，体量越大的时候，涨幅就会越慢。现在房地产在圈内公认的市值是350万亿到400万亿之间，这么大的市值，只要再上涨10%，一年的增幅就是35万亿到40万亿之间，想想我们的现在的GDP一年才100万亿。

二、外汇储备不允许。很多人说只要大放水，房价就能涨。那大家不懂放水的必要条件。彭叔简单来说，现在的所有的纸质货币的本质就是信用货币，那么维持这些信用就是抵押物，这个抵押物就是外汇，我们购买外汇就是为了证明我们有能力维持信用体系。如果在外汇不增加的情况下增加货币流通性，那么汇率将会大跌，外贸将会完蛋。为什么的大家觉得我们现在钱越来越难赚，本质上就是因为我们的外汇储备在减少。我们的外汇储备巅峰是39932亿美元，现在就只有31000左右的储备。这才是为什么大家感觉钱越来越少的真正原因。

三、过去我们的经济增幅在10%以上，不管再大的伤害，都会被这股前进的洪流给抹平，但是现在，我们连能不能到6都不一定，经济大环境已经不同了。等于从一个年轻小伙子，变成了40岁的中年大叔了。

以上三条是我彭叔认为这次房价无法重复过去四次的主要原因，至于次要的人口问题、实体经济问题等等的就不提了，光这三条核心的内容，就已经让房价缺乏上涨的动力了。

目前彭叔认为房价以后横盘的概率是70%，崩的概率是25%，大涨的概率是5%，仅供大家参考。

至于敢不敢现在入市，就看大家各自了。

Yefeng7 网友的相关建议:

答题时间：2021.07.28

先说结论：不会，因为存在一个逻辑上的上限！

中国的房价问题，如果不把为什么过去一直涨，给聊清楚，就一定会被杠：

“十几年前就有人说过啦，不还是一直涨么”
“西方经济学在中国不适用啦”……

传送门在此：

为什么过去房价一直调控一直涨呢？

因为政策调控的目的，既不是为了降房价，也不是为了“居者有其屋”，而是卖地。

城市化初期，需要通过房地产这一工具，来收集劳动剩余，完成资本原始积累。

现阶段，由于防范系统性金融风险的需要，所以调控的结果，必须是有钱人拿自己的钱，年轻人（首套房）拿全家的钱，都去买新房。

既然如此，从哪看出房价之后不会涨了呢？

通常，大家讲道理，一般会从以下几个方面展开：

1）城镇化到头了；

2）房产税要来了；

3）国内外形势危急了；

4）人口危机显现了；

5）货币政策该转向了。

城镇化到头，意味着土地cz到头，势必要通过房产税来补充地方财政。

而且，内部形势是贫富分化和人口危机，外部形势是新冷战，意味着经济结构转型迫在眉睫，那么货币政策就不能再像以前一样继续大水漫灌了。

房地产这台印钞机，最大的问题是劫贫济富。

在城市化的浪潮中，年轻人和农村人交进城税，获利的是早上车的有资产的人。

这就很不合理，因为没有积累的年轻人和农村人，是相对弱势的，应该受到政策照顾而不是收割。

青年们工资5k要交个税，包租婆收租5w却啥税也不用交，哪有这样的道理？

但是，10年前认为房价会跌的人，错就错在太爱讲道理。

如果单论房价应不应该这么高，那肯定不应该。

房子越建越多，年轻人买房却越来越难，肯定说不过去。

但理论上正确的事，和现实中会发生的事，往往是两回事。

由于人是非理性的，市场是不均衡的，所以搞预测，就不能按理想化的模型去推测该或不该，更不能指望“上位者突然显灵”来降房价。

房价不会继续暴涨，只可能是因为它存在一个逻辑上的极限，而且现在已经逼近了这个极限，失去了继续上涨的空间。

房价会跌，也只可能是因为如果不采取措施，比如收缩银根，就会有更坏的事情发生，是两害相权取其轻的无奈选择。

所以我打算从新的角度，来讲一讲，为什么未来房价暴跌的可能性大于暴涨。

01

先说为什么房价不能无限上涨。

我有三条逻辑。

第一，既然房地产的属性，是拿走打工人的劳动剩余，那么请问你的劳动总值有没有上限？

996不能榨干你，007总榨干了吧？

买房这事，把你家6个钱包和你夫妻二人未来几十年的收入，一股脑全掏了，你还能掏出更多？

你儿子将来难道有12个钱包可掏？

不仅劳动剩余有上限，事实上，在突破一个边际值之后，房价越高，劳动剩余反而越少。

因为资本是排斥劳动的。

用马克思的话讲，资本的再生产会挤压劳动的再生产。

资本的再生产就是即钱生钱，比如炒房。

劳动的再生产，则分两种情况，一种是打工人体力的恢复，即下班后的放松和休闲。

另一种就是生育。

劳动的再生产受到挤压，放在现实中，就是996 和低生育。

低生育肯定不好，但996有什么不好呢？

打工人开足马力满负荷运转，难道不是高效率？怎么是排斥劳动呢？

996、大小周的真实图景是怎样的？

是2个打工人，领3人份的工资，干4人份的活

得，2个人失业。

996之所以这么流行，就是因为劳动力供给过剩。

所以从国家整体上看，这并不是充分就业，而是劳动力资源的浪费。

另外，低生育影响房价，不光是人口负增长，会产生房产过剩的预期。

更大的问题是，低劳动增长（就业形势恶化，生育意愿降低），会导致低欲望和低通胀，使经济陷入消极循环。

就像日本那样，水放不下去，消费也起不来。

消费拉胯，经济和就业必然不振，房价也就失去了支撑。

02

第二，任何看似鬼斧神工的操作，都必须在客观规律的框架下完成，房价之所以能持续上涨20年，是因为有涨的空间。

房价上涨的空间，就是居民举债的空间。

讲“西方经济理论在咱们这不适用”这种话的人，显然既不懂经济理论，也不懂“咱们这”。

房价贵，说的是房价相对收入来说太高，也就是市盈率高。

市盈率确实是指代资产泡沫的重要指标，但高增长可以支撑高市盈率（售租比/房价收入比）。

这个道理现在很多人都会讲，比如科技股市盈率普遍比银行股高，是因为科技股有更高的增长率和想象空间。

中国经济高增长，中国城市突飞猛进，所以中国城市的市盈率高于西方发达国家，是合理的。

但你有没有想过，高增长是哪来的？

过去的高增长，是以快速增加负债为前提的！

关于增长，有两套理论——资本型增长和运营型增长。

比如互联网企业，一开始都是烧钱快速扩张抢占市场份额，造概念炒话题，公司市值突飞猛进……

烧钱式扩张，就叫资本型增长。

烧掉的钱，不管是融资，还是信贷，原则上都是负债。

对应到一座城市的发展也是如此。

大修大建阶段，看上去日新月异、蓬勃兴旺，但都是以快速增加负债为代价的。

什么是运营型增长？

比如滴滴，烧钱补贴，挤出竞争对手实现垄断之后，就开始涨价，玩大数据杀熟，目的是什么？

是追求利润增长。

以上，赚估值的，叫资本型增长；赚利润的，叫运营型增长。

资本型增长肯定快嘛！

试想下，你把你爸妈过去几十年的存款，和你未来几十年的收入，一股脑全拿出来，在一天之内花掉，你这一天过的是什么样的神仙日子？

但这样的日子能持续么？

不可持续，对不对？还很不健康。

一个浅显的道理是负债越多，借钱越难。

你向银行借钱买房，银行之所以肯借，是因为它觉得你的收入能够覆盖每月的还本付息。

当你的收入连利息都还不上的时候，谁还敢借给你钱？

你现在敢买某大的债券吗？

最近的教育机构爆雷，是因为政策要去资本化。

2019年那会儿，也有接二连三的教育机构跑路，那些都是烧钱扩张后，盈利能力跟不上还债，接盘侠又找不到，只能挪用“预收款”，但还是缓不过来，就只有跑路。

马前卒曾曝光过的独山县，举债修水司楼、盘古庄的时候，那日子阔不阔？

肯定也阔过，本来应该靠水司楼、盘古庄的经营利润形成现金流，撑住估值，缓慢还债的。

结果呢？现金流是0，债肯定还不上了，事实上就是爆雷。

道理是一通百通的，过去十几年，城市化飞速推进，经济持续高增长，是全民举债、全国烧钱的资本型增长。

而这种增长是不可持续的，最终都要降档换速，转换为运营型增长。

运营型增长慢，但好在健康，好在可持续。

从估值和运营角度看，哪些城市的房子，风险较大？

房价收入比高，居民负债高，但利润增速低的城市，风险大！

比如天津、贵阳、哈尔滨、深圳、厦门、广州……

缺乏就业的小地方注定会被掏空，大城市也不见得多安全。

长沙2020年的一般公共预算收入增长幅度领跑全国（15.77%），而居民杠杆率和房价收入比都处于相对较低水平，这样严控房价的城市，就很值得被吹爆。

另一个矛盾是财政收入的增长和年轻人流入完全正相关。

因为年轻人是“现成的劳动力”，付出多，消耗少，对地方财政是积极贡献。

所以在降档减速后的运营型增长阶段，“抢人”会逐渐成为各大城市的主旋律，但是高房价对年轻人又呈挤出效应。

以前还可以炒炒奋斗和梦想，灌灌成功学鸡汤，忽悠年轻人到一线去榨汁。

现在网络这么发达，祛魅过程越来越快，鸡汤的馊味隔着屏幕都能闻出来，光口头上的鼓励、加油，已经套不着小狼了。

我觉得年轻人这么选没毛病，用脚投票，哪对你好就去哪，谁把你当电池，就啐它！

再说回居民负债。

08年、15年，我国居民负债水平还很低，怎么向居民部门转移杠杆都没问题，所以涨价去库存和货币棚改化才玩得转。

17-21年的5年间，居民负债的年均增速是收入年均增速的两倍。

要知道17-19年，政策主旋律是去杠杆，居民负债还能这么涨，杠杆的两头肯定是越来越难平衡。

达里奥在《债务危机》中表明，居民杠杆率达到70%就是极限水平，目前有没有到，大家见仁见智。

我认为到了，但我所说的，也只是一家之言，给大家多提供一个看问题的角度而已。

我的逻辑有三：

1）中国居民的信贷参与率实际上是很低的，存在大量的民间借贷，所以统计数据低估了我国居民的真实杠杆水平。

2）我国居民收入占GDP的比重只有约45%，而发达国家大多在70%-80%，也就是说我国居民杠杆率的60%，相当于发达国家杠杆率水平的100%。

3）发达国家的福利保障制度更加完善，居民无后顾之忧，负债意愿更强，我国居民则会因为担忧养老医疗问题而压缩消费，显然杠杆的大头是加在房子上，而非消费上。

以上，只有居民还举得动债，房价才有继续上涨的可能，若到了负债极限，就没法再往上涨了。

但房价崩溃的源头，在于居民杠杆的平衡被打破。

这需要两头赶，一头是房价继续涨，居民负债继续加重；

另一头是就业形势恶化的，居民收入下降……就看这个局面能维持多久了。

03

第三，如果一项资产，真的只涨不跌，那它就一定会沦为投机标的，带上金融属性。

而金融属性强的东西，就不可能只涨不跌

话都被我说死了，是不是很气？

先说为什么一项资产，一旦预期它只涨不跌，就一定会附上金融属性。

要知道，在投资中，确定性是无价的。

确定性是什么意思？

就是你的判断100%正确。

这种情况下，你该怎么办？

当然是下重注！

all in 还不够，还要加足杠杆，能加多少加多少。

房价几十年来的上涨，早已经形成了只涨不跌的思维惯性，就一定会有高杠杆资金杀进来，谋取利益，深房理就是证据。

金融投机的特点，是低买高卖赚差价，持有资产不是目的，通过资产涨价，获得增量货币才是目的。

而一个人从房价上涨中获得的利益，是另一个人更高的负债，这不是庞氏什么？

因为越来越高的负债，迟早炸雷，所以，投机资金之间既是互相利用，也是互相博弈的。

什么时候互相利用？

抱团就是。

比如一个小区里的居民抱团炒房，互相约定挂牌价，甚至为了维护学区价值，互相敦促孩子的学习，很感人吧？

什么时候互相博弈？

当风险暴露的时候，资金之间的关系，就会从抱团，变成玩跑得快。

囚徒困境都听过吧？

在A、B无法协商的情况下，他们都会选择认罪。

认罪，结果有两个：-5 or 0，综合考虑，损失是 -2.5。

不认罪，结果是： -10 or -1，综合考虑，损失是 -5.5。

所以只要不是傻子，都会选择认罪。

但现实中，资金之间是可以协商的，还会存在“囚徒困境”吗？

今年初有个“暴打华尔街”事件，还记得不？

对冲基金联手做空GME，融券数量竟然高达总股数的140%，可见“专业人士”干起蠢事来，并不比散户聪明多少。

有个小散发现了这个bug，于是在网上号召其他散户抱起团来，只要抵死不卖，对冲基金无法回购股票，就只能破产……

问题是，在巨大的利益面前，散户们不可能真正做到团结，因为先卖的吃肉，后卖的吃屎，所以GME的股价先暴涨后暴跌……

看着是利益博弈，实际是人性博弈。

当危机临近时，更是如此，所有人想的都是——死道友不死贫道。

有个电影叫《商海通牒》，故事讲的是08年次贷危机之前，某基金的金融工程师，做了一个牛逼的模型，算出了崩盘在即，于是一堆人研究该如何应对。

最后大Boss拍板——把手上的筹码通通卖光。

卖给谁？肯定是他们的合作机构嘛。

这种把炸弹往“道友”手里塞的行为，不光不道德，还意味着以后没人敢跟他们做生意了，但他们不卖，别人也会卖，博弈的是谁卖得更早、更快、更光。

金融资产一旦涨得太高，获利盘就会从抱团变成博弈——先跑的为王，后跑的遭殃。

这时候协商无用，因为你谁也不会相信，也不会有人来相信你，枪响的那一刻，最不值钱的就是信任，因为大家都在利用信任……

04

一般说到这里，就会有人来说：

“讲那么多没用的，你就说房价到底什么时候会跌？”

这种问法显得智商不太高，不要这么莽，好不好？

房价的极限位置比较好估计，因为负债、收入、失业这些数据是确定的，有模型可以代入。

但何时崩溃，需要考虑的是，人性何时从抱团转向博弈，这个就连牛顿都算不出来。

但我知道某些政策信号，是房价要拉胯的预告，由于和今天这题没关系，改天再聊。

需要注意的是，中国的房价问题，并不是炒房客、获利盘、接盘侠之间的博弈，而是大国之间，货币信用的博弈，其中最为举足轻重的，就是美国和欧盟。

不妨思考一下，疫情期间，百业凋敝，房价是怎么涨起来的？

假设只有我国放水，欧盟跟美国不放，行不行？

又假设疫情只在某一国爆发，没有扩散到全世界，那该国房价是涨还是跌？

一种经济现象，不光要知其然，还要知其所以然，只有追溯到本质，才能把握住事物发展的规律，并从中渔利。

一句话——我国的房地产泡沫，近忧是美元周期，远虑是人口危机。

人口问题，想必比我们所看到的要严重得多，加上今年普遍接种疫苗，对生育率又是消极影响，上半年的生育数据应该已经有所反馈了，所以政策上表现出明显的倾向，要将三座大山搬开，相信不少朋友都感受到了。

教育、住房、就业，是压制年轻人生育意愿的三座大山。

很多人觉得第三座大山应该是医疗，但我不这么看，医疗是民生的第三座大山不假，却不是影响年轻人生育意愿的关键因素。

相对来说，就业的影响要更直接。

由于就业市场过于内卷，年轻人对未来没有确定性和安全感，生育对他们来说，充满着风险，最好的策略就是不生育、不消费。

所以年轻人所谓的躺平，并不是啥也不干，只是低成本地活着而已。

教育去资本化应该只是第一步，接下来就会轮到房地产……

从日本泡沫经济的教训中，应该吸收的经验，不是房产泡沫不能破，而是不能破得太晚。

因为“防止年轻人躺平”的窗口期很短。

然而房价问题，从年轻人角度看是安居成本太高，但从国家决策角度看，是土地cz和地方收入，更关联着着天量的地方债务，牵一发而动全身，步子迈得太快，又会扯着蛋。

所以就有两害相权取其轻嘛，扯蛋再痛，但低生育和老龄化，在新冷战的格局下，可是会危急民族存亡的。

为什么拜登打了那么多牌，偏偏就对我们的高房价问题避而不谈？

难道他的智囊团不知道“天下苦高房价久矣”？

肯定是对手房价越高，民生越艰难，年轻人越没有希望，躺得越平，越不愿生孩子，对他越有利嘛！

………更新时间：2021年8月11日…………

传送门如下，在文章中我说美元周期不好算，但人口危机是很好算的……反正兑现，也就这几年了，7普密集出台的政策，说明高层已经破防了。

周末闲扯而已，若非无聊，不用看

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房价真的会就这样一直涨下去吗？第1页

01

第一，既然房地产的属性，是拿走打工人的劳动剩余，那么请问你的劳动总值有没有上限？

02

第二，任何看似鬼斧神工的操作，都必须在客观规律的框架下完成，房价之所以能持续上涨20年，是因为有涨的空间。

03

第三，如果一项资产，真的只涨不跌，那它就一定会沦为投机标的，带上金融属性。

而金融属性强的东西，就不可能只涨不跌

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第一，既然房地产的属性，是拿走打工人的劳动剩余，那么请问你的劳动总值有没有上限？

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第二，任何看似鬼斧神工的操作，都必须在客观规律的框架下完成，房价之所以能持续上涨20年，是因为有涨的空间。

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而金融属性强的东西，就不可能只涨不跌

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