房价真的会就这样一直涨下去吗？ 第2页

居住有其屋，大部分年轻人都能买得起房，才是健康的社会。比如新加坡，200万RMB90㎡，而新加坡人均年收入是33万RMB，就是说不吃不喝6年左右就够钱全款买！由95年至今，新加坡居民自有率一直保持在90%（新婚夫妇住在。这是新加坡本地人的房价，政府提供的福利。而有人说新加坡楼价不是世界前几名吗？没错，但这是给外国人和新加坡富人买的房子。新加坡本地人是不需要买这些贵价房。美国以纽约为例，除了曼哈顿岛极度贵，一般人买不起，以外的房价均价都比较便宜，以当地人均年收入来说。说说美国二线城市芝加哥，人口只有一线城市纽约三分之一。我朋友在芝加哥，90后，做普通厨师，在郊区买小别墅了。郊区开车到CBD30分钟以内。

以深圳为例，均价53800一平方，100㎡538万元，深圳人均年收入是99600元，不算利益的话，不吃不喝54年完款。 就算你想供房，首付3成，161万，要工作16年才能有供房的机会。22岁开始工作，不算做基层的2年，24+16，40岁恭喜你可以步入供房的开始，对，只是开始。

这就是发达国家和发展中国家的差距，觉得认清自己的缺点有助于进步

有人说新加坡小有优势，直接看数据，中国人口密度144.3人／平方公里，北京人口密度1145人／平方公里，新加坡7915.7人／平方公里。 谁比较缺地呢？重点是用地规划和房价调控。有机会出去看看新加坡政府的介绍，大家都是华人，而且新加坡华人的祖先是中国最贫苦的人民，所以才会被卖猪仔。我们的祖先是中国本土，中国本土有大量文人武将，商人，政治家等等。

如果说新加坡国家小的话，我也提供了美国的案例，这并不是答案，仅供参考。留给大家思考的空间。

中国不是没有土地，中国是不可能缺土地，除了深圳，极少像新加坡这样缺土地的城市。根据不专业的网上统计，中国目前已建房屋足够给30多亿人居住。看如何规划，好好学习

九月份的时候，我住的小区门口的一家中介忽然放出来了一个大招牌，写着这个小区的很好的一套房子，现在一口价六百万一套，但是我个人心知肚明，这个小区的合理价位应该在四百万左右，而且这个价位还不一定能卖得出去，因为在横盘阴跌的情况下，许多投资客是持观望状态的，刚需就更会被压抑购房欲望，所以，就造成了这几个月大城市交易量下滑的情况。

后来我就发现了，这原来是这个中介玩的套路，反正房子也卖不出去，直接降价会造成恐慌性下跌或者会遇到买家借机杀价，于是干脆挂一个天价，然后每周总价降一到两次，每次降十万，期望能在降到心理价位前会有一个二傻子来接盘。

后来，那个牌子在写到了四百五十万的时候撤掉了，我估计也不会是卖出去了。

我觉得过去三年里，那几家玩高周转的企业埋头下沉到四五线城市，甚至连县城，乡镇也不放过，用着同一个套路把当地房价翻一番，然后捞一把就走，留下一地狼藉，这一波操作彻底把全国房产市场给搞坏了，本来加快城镇化进程是一个正确的方向，但是过度推进，让许多小城市和农村的人提前掏空自己的钱包，倾家荡产买一套房子，然后面临着是长期的阴跌和极低的流动性。在这些小城市，几乎每家每户都有一两套房子，在缺乏刚需的情况下，本地的一套次新房放出去，是很难被卖掉的。

这些地方房价被维持在一个横盘的状态还是因为大部分持有房产的人不缺钱，所以不愿意也没必要把房产交易，而少部分真正有购房需求的人也不愿意以当前的价格成交。

我在2014年楼市低迷的时候曾经参与过家里亲戚们在三四线城市的交易，当地月收入平均只有五千块不到，但是当时同一区域新房的价格大概在九千块一平米，卖家就认为十年楼龄的次新房大概值七千块，放给中介，确实每天都有看房询价的人，但是这些有真实刚需的人都是觉得新房太贵买不起的人，他们普遍只能给到四千块一平米的价格，最后这些房子在急需用钱的情况下也真就四千多一平米成交了，也就是说，在流动性很低的情况下，你急于出手，就会大量折价，这也是为什么当前横盘的价格其实并不能算是真实的房价。

还有许多人很静态地看待房价，说房价不回到几年前就不值得买，这个看法最大的问题就在于，2008年的一万块和2018年的一万块是一回事儿吗？在非理性氛围下，集体看涨时的价格也是严重失真的，所以房价是不会真的回到过去的任何一年的，只有往前看，如果单单从过去的历史就可以有可靠的规律可以参考，那么股票的K线图也能总结出万能的规律，然后人人都成为股神和房产大V了，何况这只是过去十多年的历史而已。

未来房子大概率会回归本质，也就是使用的属性大于投资的属性，短期内房产的投资回报率肯定不会和过去十年一样高了，但它仍会是普通市民资产保值最有效的途径。

所以，那些刚需比较旺盛的地区的房价仍然会保持高位，随着经济的增长而缓慢增加，而缺乏新增人口的地区的房价可能就会逐渐降低。房价的巨大差异不仅会体现在不同区域和城市之间，同一城市的不同区域也会出现较大的分化，比如京沪的老城区房价就依然相对坚挺，但是广州的老城区却会有许多雷区，这是城市发展的差异导致的，因为广州老城区这几年发展的现状就像广州这个城市在一线城市中所处的位置一样很尴尬。

物以类聚，人以群分，未来也会以不同职业的社群区分房价，比如一些外租过多的小区，因为有较大的人员流动性，和群租现象，房价就会降低，比如同一地段，物业水平也会影响房价，你的邻居也会影响你的房价，这些在房价猛涨时代被认为边边角角不重要的因素都会影响一个小区的房价，许多人愿意为一个更好的居住环境去多付钱，这也算是房价更多地回归使用属性的体现吧！

过去十几年基本上属于野蛮生长，大家只关注交通，位置，学区这些粗犷的因素，当房价长期横盘的时候，邻居的素质，物业的水平这些以前被认为不重要的因素就会成为影响房价的主要原因。

就像前一段时间大家讨论小区入住十几年后电梯老化的问题，电梯需要更换，但是很难凑齐换电梯的钱，因为总有一些鸟人赖账，就像以前一些鸟人赖掉暖气费一样，许多人都被迫以每十年换一个更新一点的小区的方法来解决这个问题，这显然不是长久之计，未来一定会是一个物以类聚，人以群分的居住形态，不想事儿多的人们住在一起，鸟人和鸟人们住在一起，每天与天斗，与地斗，与鸟人邻居斗，其乐无穷。

长期的看的话，只要中国经济继续发展，总体还是会继续涨的。

短期和局部的看的话，大部分肯定会要么横盘要么跌的（肯定也有涨的啦）。贸易战都打了两年了，怎么可能对中国经济一点损伤都没有。

其实中国的政策对房地产真的是很严格了，已经在尽量压制投机和风险了。奈何国情特殊，大家就是对房子情有独钟。

不会了。至少一年内不会大涨，很长很长一段时间，不会出现全国性大牛市。

现在楼市就是限售限贷，把气球慢慢撒气的状态。

这个社会很多人听不得真话。即使说了真话，也未必有人领情，还会来喷你一顿。所以猫叔的真话，往往比较含蓄的加在文章里。能不能GET到重点，那只能随缘了。

也许我的观点不够新颖，也许我的逻辑不够严谨，但绝对是肺腑之言。

01

股市、楼市大涨的秘密

很多人都想着发财，但从来不动脑子，对投资完全没有认知。所以导致的一个现象是：炒股亏钱的人做大v，收割股民韭菜，没有房产实操经验的人，教别人买房。

问题是，钱真像大V们说的，那么好赚的么？

上述表格是我参考上证指数，以及北京楼市做的（我比较熟悉北京，深圳、上海等城市对比也可以）。下面我们回顾历次的股市、楼市，看看能不能找到什么规律。

2005年-2007年那一轮牛市，是最让股民感动的，也是最具有基本面支撑的牛市了。上证指数从998点涨到6124点，是至今为止最为波澜壮阔的大牛。当然更让人印象深刻的是2007年5月30号，血泪史我们不说了，史诗级大震荡你们懂的。

2006年北京楼市还是不温不火的状态，到了2007年，北京房价涨幅越来越高。任志强在博鳌房地产论坛上直言“没买房的人都亏了”，成为网络红人。当时有家媒体做了一个专题叫做“中国进入房疯时代”。

进入2009年，是股楼双涨的一年。这一年金融危机来袭，四万亿救市。在制造业低迷的情况下，老板们寻找股市、楼市的机会。当时，买房的人和炒股的人还在互骂SB。事实证明，股市在2009年只是象征性的来了一波“小意思”，到9月份就继续疲软了。反观楼市，从09年到11年，走了一波3年的长牛。

12年-13年，股市长期低迷，楼市继续走高。股民们再一次被房东狠狠嘲笑，越来越多的人鼓吹：京沪永远涨，房价不会跌。

14年-15年，2015年再一次迎来全面的货币宽松。这一次，股市迎来由杠杆资金引发的中小创主升浪，但基本面未发生明显好转。踏着险浪入市的股民，很快在2015年6月份赔掉了底裤。而楼市从14年年底到2018年上半年，发生了有史以来历经时间最长、由一线到二线到三四线，最后传导到小县城的板块轮动上涨行情。

从2005年至今，三轮股市牛，四轮楼市牛。股民们在血泪史中割肉离场，房东们躺在沙发上赚钱。

亿万人赌上身家，用残酷的投资经验告诉我们：

1、每一轮牛市，都是由股市打头，摇旗呐喊，但楼市才是最终的归宿。

2、股市牛市短，熊市长，楼市牛市长，熊市短。股市往往昙花一现，楼市牛了20多年。

不得要问一句：当楼市成为了全民信仰，投资房产成为老百姓抗通胀的最主要方式，楼市还会大涨吗？

02

一盘很大很大的棋

现在让我们站远一点，看清整个棋盘的布局。

我们知道这些年，超发了很多很多货币，而我国对外汇是严格管控的。那么这么多货币流向了哪里呢?普通人能接触到的，无非是股市、楼市。

股市、楼市都是资金的蓄水池，但池子大小是不一样的，A股总市值超过了50万亿，而据有关机构统计，中国楼市总市值至少在200万亿以上。

股市的资金量，取决于实体经济，也就是基本面到底好不好。

楼市的资金量，取决于老百姓的六个钱包。

不管你如何抱怨，我们依然要感谢这两个资金池，如果不是他们拥有蓄水的功能，卤煮估计要几百块钱一碗了。

这些年，眼看着楼市的资金池越来越大，股市却一蹶不振，怎么办呢？

想了想，还是要放水。

事实上，这是没办法的事情，A股市场想要起来，货币政策必须要宽松。典型例子就是2009年美联储的量化宽松政策，给了美国三大股指长期的牛市。

但这次放水的姿势已经不一样了。原因是上一轮的放水吃了教训，单纯的依靠货币增量、信用扩张推动的“人造牛”走不通，反而引发了一波不小的危机（此处忽略1000字）。

这就是为什么，2016年首次提出了GDP为6.5%的增长目标，并且GDP不再是地方政府考核重点，并且大刀阔斧的进行供给侧改革的原因。

放水的同时，各地楼市依然采取限购、限售的措施，让货币进入股市，同时对房地产行业严防死守，限制房企融资，严厉禁止信托行业违规向房企注资。

严厉的措施之下，华夏幸福因为环京限售搭进去半条命，泰禾因为资金链紧张疯狂卖项目，至于小房企中弘地产，人家老板早就背着40亿巨债跑路了。

如果说，高层对待楼市就像冬天一样寒冷，那么对待股市就像春天一般温暖。

前几天，某位分析师因为在微信群说了几句科创版的不当言论，就被罚了一个季度的奖金，可见高层对于股市呵护之至。

如果你看懂了局势，也就清楚了棋手的思路：放水的同时，开前门，关后门。

如果股市不涨，资金绝不可能先给楼市。
除非股市涨，楼市才有机会。

03
不入局怕收割，入局必被割

未来，我们还面临一个更加蛋疼的局面——不炒房怕被割，炒房必被收割。

在货币宽松的情况下，楼市不涨，股市一时也无法吸纳大量资金，那么卤煮就要涨一涨了。

2019年6月份，全国居民消费价格CPI同比上涨2.7%。其中，猪肉同比上涨21%，鲜果同比上涨42%。

不要小看猪肉，猪肉不仅关系到卤煮的价格，更关系到CPI，关系到通货膨胀。

长城证券做了一份研究报告，分析猪肉会不会继续上涨。其中监测到猪饲料玉米和豆粕4月份价格开始上行。这大概率说明：当成本上行就会逐渐向下游转嫁，猪饲料都贵了，猪肉也会继续涨。

再看银行的存款准备金率，银行存储的钱越来越少，放出去的钱越来越多。

这说明，未来的通胀是大概率还会走高的。因为一盘很大的棋正在下，对于通胀的容忍度也会高。

这个时候，手里拿着现金的你,面临资产缩水的情况慌不慌?

慌就对了。

那要不要去炒房？

过去的20年，高等教育精英们在股市赔的底朝天，而没有文化的中国大妈们因为手握房产，享受了火箭一般蹿升的房产增值红利。是精英们比大妈笨吗？原因无非是大妈们稀里糊涂的站对了边。

可笑的是，一群接受了高等教育的精英们，居然也开始借鉴大妈的经验，手握现金，加杠杆炒房。

2019年以来，很多不限购的地区，迎来了一波又一波的炒房团。中介们拿着佣金赚的盆满钵满。

一个粉丝说，被忽悠买了X海一套房，中介告诉我3年翻两倍。靠谱吗？

我问，如果X海3年翻两倍，那么深圳房价涨不涨?如果深圳房价不涨，买X海的价格都可以买深圳了，这可能吗?

如今，有价值的区域因为限购不能买，能买的地方99%是坑。什么惠州、嘉善、什么杭州湾、什么清远……通通是坑。

你的钱，不买房就要贬值，买房就要被开发商割韭菜。

这实在是一个非常艰难的选择。那么，你选择哪个?

想一想，抗日的时候你错过了当将军的机会，

改开的时候你错过了当大佬的机会，

互联网时代你又错过了当马云的机会。

大机会都错过了，还在乎这种看上去就是圈套的小机会吗？

聪明的人都不选，让子弹飞一会。

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  davidtsang 网友的相关建议: 
      

中国房价是否涨下去，不是一个经济问题，与政策有关。

所以，政策支持上涨，就会涨下去，支持下跌，就会跌下去。

与成本无关，与经济关系很弱。

房子成本多少？ 1500元一个平方建筑成本，土地成本？0~几万，与政策相关。

中国的土地是国有的，中国缺土地吗？很多人说缺，我们来研究一下。

中国面积960万，宜居面积500万左右，我们考虑下一个极限情况，最大能住多少人？

如果1/3闲置，1/3作为农业用途，1/3作为工商业和为生活居住使用，那么中国大约可以提供166万平方公里作为城市生活用途。

166万平方公里，按照目前1万平方公里的中国城市规划标准，全部建成按现在的技术条件，可以住166亿人，实际上像中国这么规划还是太密集，像美国一般的大城市平均人口密度是5000人平方公里，这样居住比较舒适，那么至少也能容纳83亿人。

80亿人，这是目前技术条件下，中国土地供应能力的居住上限。

中国现在多少人，13亿人，距离理论的上限还有很远的距离。

所有，中国缺地吗？不缺，中国人口密度140人/平方公里，世界排名60位左右，这个人口密度只能算中等水平，特别是跟日本、德国、英国这些发达国家比。

但是土地这个东西，国家统一规划，政策供应多少，就只能是多少，不管库存土地还有多少，只要控制住供应，就能控制住价格。

北京房价是04年开始大幅上涨的，这年发生了什么事情？供应土地大幅度减少，只有03的零头。

我们对比下香港。香港房价奇高无比，香港缺地吗？香港其实也不缺，香港土地开发率只有25%左右，也就是说香港还有75%土地没有开发，一墙之隔的深圳土地开发率50%，空地确实不多了。深圳房价对比香港房价也算便宜不少了。

港府控制土地供应的理由是：保护环境。内地控制土地供应的理由是：耕地保护。其实都是一个路数。

香港现在民众生活艰辛，生育率极低，经济萎靡不振，前途暗淡，但是房价呢？还是高不可攀。

都几十年了！

所以，你说房价会持续上涨下去吗？我觉得即使不上涨下去，也会维持在一个相当高位的水准，什么经济、民生、生育率、可持续发展？香港不都是有这样的问题吗？港府希望解决吗？我看很难，毕竟港府是香港的房地产垄断财阀基本是穿一条裤子的。

所以，香港就是我们的镜子，我们可以对比下看到我们内地房地产的未来，估计也是差不多，也就是说即使经济很糟糕，房价也很难降下来。毕竟都是中国人嘛，都是一个德行。

那既然如此，我们买不起房，怎么办呢？凉拌！或者我们也可以继续向香港学习学习？

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  tommaxmim-18 网友的相关建议: 
      

高端的房价差不多就是这个价位了。

感觉全球的高端房价差不多，8000到10000万美金附近。如果全球经济真的强联动，那么房价在全球视野看应该有一个可参考的标准。

但是自标的高端房源肯定偏多，良莠不齐，所以让人怀疑房价的合理性。

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