房价真的已经到顶了吗？ 第3页

通胀不灭，房价不跌！

2021年房价不大涨，是因为M2增速只有8.7%左右。而GDP增速也预估只有8%左右，两者之差0.7%左右。

这和2020年的差值相差甚远。2020年两者之差大概是7.7%。于是果不其然的房价大涨。

2009年四万亿也是如此，二者之差大概是7%左右。

房价也是大涨。

房价2021年不涨，并不代表着到顶！

因为，有市场经济，就有通胀，有通胀房价就永不到顶。

我统计了1980-2020的货币数据和GDP数据，得到接近真实的通胀率。

10年平均通胀率在4.73%；

20年平均通胀率在6.23%；

30年平均通胀率为9.11%；

40年平均通胀率为10.72%。

在没有好的投资扛通胀渠道情况下，房产依然会是大众的选择。

难道还有中产会把大部分钱拿去存银行么？

从经济发展差异来看，发达地区的通胀快于贫困地区。

从区域差异来看，东部地区的通货膨胀速度高于西部地区。

从城市角度来看，一线城市通胀快于新一线快于二三线城市。

既然经济发展不会平衡，那么通胀就会发生。

中国经济再发展10-30年，我想依然没有问题，既然如此，通胀就会以它的方式持续。

在通货膨胀的另一端，是资产通胀。

既然市场上的钱，永远过剩，那么资产也会伴随通胀上涨。

房子是民生，也是银行的抵押物，是货币的蓄水池。

中国的房子不是郁金香，即便泡沫破灭，长期来看，优质的房产依然是资本争夺的优质资产。

只要货币有贬值压力，优质的资产就有升值的潜力。

还是那句话，在股市涌现出一大批小巨蛋之前，房子将是最好的货币蓄水池。

我的结论是：房价已经见顶！具体理由及分析如下：

1、从房价收入比来看，中国的房价泡沫已经比较大

我们先来看一下全世界最大的价格收集网站numbeo公布的2019年全球房价收入比数据（注意：图片篇幅较长，共90个国家）

（图片来自于互联网）

由统计数据可知，中国的房价确实相当高，房价收入比为29倍，居世界前列：

如果以人均GDP10000美元以上欧洲国家为标准，英国、德国、法国、意大利、瑞士等西欧国家，以及大部分欧洲中等收入国家（中东欧新兴国家人均GDP在10000美元附近）平均房价收入比约10倍，因此中国房价泡沫占比约65%；

如果以人口稠密为理由，认为中国房价应该有更高估值，那么我们可以用人口密度最高的大国日本作为标准，日本房价收入比为11倍，则中国房价泡沫约为62%；

如果以经济增速快为理由，那么可以用世界上人口红利最为充足、新兴高GDP增速国家印度作为标准，则中国房价泡沫约61%；

如果使用统计方法，可以得出90个国家的房价收入中位数为第45位和第46位的房价收入比的平均值，即11.44倍。以各国房价收入比中位数为标准，可以得出中国房价中的泡沫占比为60.6%。

对于以上四种方法的结果进行平均，可以计算出中国的整体房价泡沫占比约62%。综上所述，不论从哪个角度看，中国房价都存在明显的泡沫。

从世界主要城市房价收入比来看，中国一线城市也排名居前：

其中北京和上海均为44倍，而世界经济中心的纽约为12倍，亚洲金融中心东京为13倍。中国的人均GDP不到1万美元，美国是世界最发达国家，人均GDP超过6万美元。北京和上海的房价绝对值却都高于纽约（见上图）。同时北京和上海的房价也比世界人口最密集大国——日本（人均GDP约4万美元）的首都东京高45%！按照美国纽约和日本东京的房价收入比计算，北京和上海的房价泡沫占比约70%。

比外，NUMBEO还给出了世界上330个重要城市的房价收入比和租售比（房产购买价格/每年出租可得租金，就是指收回购买成本需要出租多少年，因此越低越好！）的数据，具体网址为：https://www.numbeo.com/property-investment/rankings_current.jsp

从该数据可以发现，330个城市房价收入比的中位数为9.53，北京、上海、广州、深圳的平均值为40.5，因此一线城市泡沫占比约76%；

租售比的中位数为19.22年，而北京、上海、广州、深圳的平均值为64.5年（说明出租64.5年才可以收回房屋购买成本），因此四大一线城市的平均泡沫占比为70.2%。

平均房价收入比和租售比两种方法，中国一线城市的泡沫占比为73.1%。无论是以世界级经济中心城市为标准，还是以房价收入比和租售比指标来看，中国一线城市房价泡沫都在70%以上。值得注意的是，无论是房价收入比还是租售比，中国北、上、广、深、香港均处于世界排名前10；

综上所述，与世界正常水平相比，中国整体房价泡沫占比约60%，而中国一线城市房价泡沫占比则高达70%以上！

2、根据金融不稳定假说，中国房地产业已经属于庞氏融资阶段

很多答案提到现有形势不会允许房价下跌，这里我们以明斯基的金融不稳定假说为依据进行判断。明斯基认为依据收入-负债关系经济单位可以分为三类：对冲、投机和庞氏融资。对冲融资单位可以通过其现金流满足所有合约要求的偿付义务，简单地说，收入足够偿还本金和利息；投机融资单位能在其负债方的“收入账户”上满足偿付承诺，即使他们不能从现金流偿付本金。那些单位需要“展期”其负债，即收入只能偿付利息，不能偿付本金；对于庞氏单位来说，来自运营的现金流不足以满足偿付本金或者到期的利息。这些单位可以卖掉资产或者借贷，即连利息也不能偿付。

中国社会科学院经济研究所5月28日发布最新的中国杠杆率报告显示，中国包括居民、非金融企业和政府部门的实体经济杠杆率由2018年末的243.7%上升至248.83%。假定借款利率按照一年期贷款基准利率4.35%计算，居民、非金融企业和政府部门的利息偿付需要10.8%的GDP增长；即使是按照三年期存款利率2.75%计算，居民、非金融企业和政府部门的债务利息偿付需要6.84%的GDP增长，而去年GDP增长率只有6.6%，今年第三季度GDP增长率降低到6%，因此GDP增长已经难以覆盖债务利息！房地产企业和购房家庭高负债的新闻屡见不鲜，而且高票答案里面已经有详细分析。这里不再赘述。由于近年来国际、国内经济形势的变化，高杠杆、高负债率的房地产行业已经可以明确归属于庞氏融资的类别。那么接下来房地产行业很可能将面临“明斯基时刻”。

3、房地产股在大周期级别上呈现见顶形态

个人认为：可以用研究股票走势的方法，判断房地产市场的走势。具体做法是，搜集全国或者当地房价十几年来的数据，以每月第一周的价格为开盘价、最后一周的价格为收盘价，每月中最高的周价格为最高价，最低的价格为最低价。以上价格画出的K线定为月K线，同样也可以编程绘出均线和技术指标，然后大家可以根据K线形态来判断现在房价是否见顶？未来走势会如何发展？个人认为，这是一个很有价值的主意！

当然也可以有替代性的方法：股市是经济的晴雨表，所以房地产股的价格走势也是房地产行业走向和房价走势的晴雨表！原因在于房地产股票价格的变动反映了各个经济主体（居民、金融机构和房企）对于未来房地产行业走势的预期（市场行为反映一切信息），这个预期不仅包括对于公开信息（宏观经济数据、房地产业绩），而且也包括非公开信息（各房企内部高层对于企业发展前景的判断、趋势的预测等），因此房地产股价格走势与房价发展趋势具有较高的相关性！比如说像万科A这种上市很久的房企，其股票价格变化也能在相当程度上反映房价的走向和趋势，因此可以看做房价走势的先行指标！下面就是万科、保利、金地等原地产股“四大金刚”中三家的情况（招商地产2015年12月以后数据就没更新了）：

在上面万科A的月线图中，我们可以发现股票已经出现了明显的顶部特征，时间是在2018年1月，现在可能开始酝酿M头形态。

月线中轨向下倾斜，布林带向下收口。

保利地产，情况也是一样，顶部在2018年1月出现：

金地集团，情况相同，顶部出现于2018年1月：

另外知友可以多观察分析一下，其他上市时间十年以上的房地产股的月线、季线走势图，相信大家可以通过观察得到自己的结论！

我以前说过，我们公司有几位“三K”党级别的天津本地员工，恨外地人入骨，只要凑在一起就骂买外地人，比如天津治安没有他们小时候好了，小偷骗子多了，这个怨外地人。他们社区的环境变差了，小商小贩越来多了，这个也怨外地人。天津那种不累工资又高的好工作不好找了，他们和他们的儿女亲人收入越来越不体面了，这个更怨外地人。甚至连自己公司非津籍的高管也鄙视，包括印度来的，韩国来的，泰国来的，都不如天津人，这个时候连我都有了幻觉，天津人好高贵呀。。。
由于我父亲和我都是天津市区生的，有一张120开头的身份证，“三K”党们小范围讨论也不避讳我，甚至总是想诱导我加入他们的行列。我知道他们的想法很狭隘，也很想劝说一下他们，不过应该很难。
好在这些天津市区土著们还有一个爱好，就是经常聚在一起在吹嘘一下自己在天津房产现在有多值钱，陶醉于个自纸面财富之中不能自拔。
一次我就对他们说“你们知道你们的房子越来越值钱，最主要的原因是什么吗” 他们表现的都很专业，有的说是国家政策，有的说是地方保护，好有的跟我聊国家放钱刺激经济楼市还得涨。。。
我说“我觉得我们都不是重点，也没这么复杂，我觉得只有天津的外地人越来越多，天津的房价才能一直涨下去。。”他们几个听了很愕然。我进一步解释“你们想想，外地人来了就算不买房也会租房，天津人大部分都已经有自己的房子了，像你们几位都有两三套房子了，那房子都卖给谁呢，主要是外地人，只有外地人来的越老越多，房子不够了，房价才会涨。。。你们说是不是这个道理。”他们又愕然了，并开始赞同我的看法，我又详细的给他们讲了讲最近二线城市抢人的事还有房产税的事，他们就越来越觉得外地人很重要了，最后他们一致认为“外地人才是他们财产保值增值的柱石”
说来好笑，城市本来就是人越聚越多的产物，其实几百年前都是外地人，无一例外。就是因为这个户籍制度，给先来的制造了一些特权和机遇而已，又把人分了一遍，其实都是中国人罢了。

哪怕明白房价已经非常不合理的人群也认为国家不会让房价跌才是最大的问题。所以到顶了么？可能得全民吃一次教训才能知道是不是到顶了。

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  liulangdehama 网友的相关建议: 
      

最近有个观点说的我豁然开朗，房价在等经济上涨，等大家工资都涨到月入十万……

然后，也许就是上涨后的工资比起来房价，房价不高了……

或者新一轮暴涨……

我是怎么都想不到这个角度，如果经济继续前进，还真有可能解决房价的问题

当然也可能是推高一轮

就看国家以后税收是偏实业还是偏房地产了……

我当然是希望 房价再也不要动了，大家工资涨起来，生活真的会变美好……

希望吧。

祝大家五年内，十年内 都会跟着经济上扬，工资收入涨到月入十万二十万，成为知乎平均人。

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  david-dong-20 网友的相关建议: 
      

放在十年前，我会觉得到顶了；

放在三年前，我也会觉得到顶了；

放在现在，我觉得不会。。。

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  luo-ma-20-16 网友的相关建议: 
      

我觉得大家都散了算了。

提问者号称专业的，看看人家多少视频专栏和回答。

这个提问不过是人家明知故问而已，你认真回答了弄不好还转手就被这“专业人士”拿去当作自己的东西了。

标准答案是：你就不该让孩子带去。

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  mo-mo-16-52-22 网友的相关建议: 
      

同意高票回答的结论。

但是，想讲日本人的起源，只看日本是不行的，本回答希望把视野放到广阔的东亚，把韩国人的起源，日本人与炎黄部落的关系等一并讲明。

历史隐藏在层层谜团中，谁都不能得出百分之百正确的结论，如有错误，欢迎指出。

结论先奉上

35％祖先为矮黑人

35％祖先为生活在中国东北的扶余部落（原本为炎帝部落的一支）

20％祖先为典型华夏汉人

以下是全文目录

（1）东亚的杀戮与征服

（2）伟大的东北大地

（3）日本的起源

（1）东亚的杀戮与征服

研究人种起源与变迁最准确的是Y染色体检测，有一个段子，表白时男生对女生说，我有一条祖传的染色体想送给你。这条染色体，就是男性独有的Y染色体。Y染色体只传男，突变少，易检测，而父系又代表着权利与支配，因此Y染色体检测祖先受到人们的认可。2001年，人类基因组计划基本完成，人类历史的大幕被揭开，人种的变迁呈现在人们眼前。

全部人类起源自非洲，10万年前，最古老的一支矮黑人，其基因标记为D，走出了非洲，最早在5万年前，就到达了亚洲，他们广泛分布在东南亚，过着采集与渔猎的悠闲生活。

纯种矮黑人长这样

但不久后，与其差不多同时期走出非洲的棕色人种C，也到达了亚洲，C立刻开始了对D的杀戮与征服，D或被同化，或被驱逐到亚洲的各个犄角旮旯，现在东亚D基因只集中存在于日本（35％），西藏（40％）。

C集团也并没能统治亚洲多久，3万年前，黄白种人的祖先走出非洲，一支向北，成为白种人，一支向东进入亚洲，他们就是华夏汉人的祖先—O集团。O集团具有良好的技术与文明，C与D根本不是其对手，O集团旗下的O1、O2，迅速占领了中原最肥沃的土地，开始农业耕作，人口爆炸增长，建立了灿烂的文化，而C集团则被驱赶到了北部，成为了蒙古，女真等族的祖先，值得一提的是，韩国也存在大量的C，这些C也构成了韩国本土文化的基础。

5000年前左右，生活在藏羌的另一个O集团—O3，大举东进，一举征服与同化了在中原进行农耕的兄弟集团O1,O2，占领中原，成为了现在汉族的主流。现今的河北，山东等都为O3的天下，O1则被赶到了中国南方，O2现在只集中存在于东北的满族和日本韩国等。这一时期中国已有了记载，皇帝炎帝战蚩尤、周武王伐纣等，是不是就在说的这一段历史呢？

至此，现代亚洲的雏形就已经显现，各个民族的构成也清晰起来，汉族的血缘最统一，70％以上的O基因，其中03占50％以上，可以说我们不仅是文化上的民族，还是地地道道血缘上的民族。日本人除了55％的O之外，还有35％的D，这也构成了大和民族的独特之处，韩国除了大量的O也有2成C，文化独树一帜也有相应的基础。蒙古有高达5成的C，并把其C基因传到了欧洲各地，足见蒙古帝国的伟大。值得一提的是，蒙古王氏基因C3（蒙古人20％），和日本本土基因D2（日本人35％），在汉族中完全没有出现，看来汉族对于侵略者的抵抗很彻底，而蒙古和日本，却各有20％的O3存在，汉民族强大的影响力可见一斑。

东亚各个民族的兴衰史，其实就是一部基因的兴衰史，基因战争远没有结束，以后的进程值得期待。

（2）伟大的东北大地

作为土生土长的吉林人，读书时，课本里全都是中原王朝的兴衰史，我对于东北大地的历史完全没有了解。

最近在翻阅了各种资料后，我不禁感到，原来这片土地这么牛○

东北大地上主要生存着三族人

东胡—蒙古的祖先

肃慎—女真，满族的祖先

夫余—创立高句丽，后被灭国，语言消失。其中，东胡，肃慎，结合我们之前的基因分析，都是被O集团赶到北部的C集团，游牧为生。而夫余不同，是O集团的一支，地地道道的农耕民族，其基因极有可能是现今已不存在与汉族O2b。

在这里援引李德山老师对于扶余历史的研究。

夫→番

余→徐

番国，与徐国，合并称夫余国，而番国与徐国都来自于共通的祖先——炎帝部落，该部落本来农耕于中原（一说于江南），战败后北上，于东北最终建立了自己的国家。势力遍及辽宁吉林朝鲜半岛，而起源与炎帝一说，又恰恰可以解释其O2基因与农耕文明的来源。朝鲜半岛三国鼎力时，百济与高句丽都为扶余后裔。而新罗则以韩国原住民C为主，文化与扶余不同。最终，新罗政权统一韩国，虽然他们后来建立了高丽王朝，但其本身与高丽没有任何关系，他们的新罗语言也成为了主流，也就是现今韩语的前身。扶余最终灭亡，但扶余的血统O2b,还大量留存在韩国（35％），中国满族（20％），日本（35％）。

（3）日本人的起源

讲到这里，大家也基本推测出日本人的起源了吧。

日本人的基因检测结果如下

35％D 矮黑人。

35％O2b ，汉民族基因O的兄弟，只大量存在日本，韩国，满族（满族是O2还是O2b目前还没有确切资料），上课追溯到炎帝部落。

20％O3 典型的汉民族基因。

其它还有一些棕色人种的C，不过和蒙古人的C也不相同

D与O3的来源已经不必说，但是O2b的来源是否是扶余还存在很多争论。

对此，语言上的分析为我们指明了方向。

语言种类上看，学者白桂思的研究指出，与日语最相近的语言就是古高句丽语，这是O2b旗下的扶余人的语言，也就是说，扶余人的语言在韩国被C集团的韩语取代，而在日本却被保存了下来，这正好解释了日语与韩语的不同之处，也佐证了基因研究的结果。

可以看到，他们的外貌有非常大的区别，某种程度上也代表着O系与D系基因的区别。

一直以来，日本都是绳文人的天下，弥生时代，来自朝鲜半岛的O2b与O3登陆日本九州，他们带着先进的农耕技术与文化，不断同化与驱逐着D集团，现在也能看到这种趋势，九州地区O较多，古代权力中心关西的O也比较多，北海道与冲绳则D比较多。

最后上一张平成天皇的照片，典型的弥生脸

天皇家是哪里来的？

大家猜猜看

是O3还是O2b呢？

参考：

图片百度百科

数据分子人类学论坛

复旦大学有很多相关研究，感兴趣的可以去围观

其他答案

日语有没有类似英语中词根的东西帮助记单词？ - 张铭的回答 - 知乎

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  wang-rui-98-31 网友的相关建议: 
      

曾经就这个问题跟我妈讨论过。

我说我这么要强这么独立，怎么可能找得到对象，现在男生都喜欢软软的什么都不懂的瓶盖都拧不开的笨笨傻傻的妹子呀，比如我表妹那种╮(╯▽╰)╭

我妈说：其实吧。。。。。如果我真的是那种什么都不会，什么事情都要你爸来做的女人，你爸早就跟我离婚了。

我妈的意思是，刚开始的时候，可能那种温温软软的妹子会很讨喜，但是过日子，如果什么都要依靠男方，短时间可能还好，几年过下来，早就烦了。而且生活中那么多事，那么多问题，如果女方一点忙都帮不上，还要添乱，这日子要怎么过。

像我妈这种女人，不仅自己工作上家庭上都可以处理得很好，还对我爸的工作有很大的帮助，我爸能在学校不用趋炎附势巴结领导，甚至还可以因为校长不公平的对待直接拍校长的桌子跟校长对骂，还一点事都没有继续当先进当优秀教师，年年带重点班，教书教的好是一方面，跟我妈在教育局工作不可能没有一点关系。
（因为曾经也有个老师跟校长有矛盾，后来被找了个借口调到农村的学校去了，而我爸骂了校长这么多年，从来没谁敢把他怎么样，顶多是没有升职的机会了╮(╯▽╰)╭）

我爸真的是典型的书读得迂腐了的那种人，特别清高，完全不懂变通，因为看不惯他们年级组长，他们年级的活动从来不参与。有一次他们校长开会碰到我妈，就跟我妈说，x老师从来不参加集体活动啊，不合群。我妈回来根本都没给我爸说，就偷偷告诉我了。
而我妈就是那种像水一样的女人，什么地方都可以淌过去，石头扔下去也只是泛起一点涟漪，包容我爸的一切，呵护着他的自尊心。而我爸也知道我妈很有能力，为这个家付出了很多，特别尊重我妈，偶尔闹脾气都像在撒娇。曾经有别的老师说我的父母就是典型的相敬如宾。

我一直觉得理想的夫妻关系就应该是这样，就像《致橡树》里那种，我跟你肩并肩站在一起，不依附你，也不会攀附你，更不会一厢情愿的奉献或者施舍，我们共担风险，共享繁华。

真羡慕啊。

真想找一个我妈那样的人。

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看评论感觉好像大家都觉得我母亲罩着我父亲，我父亲高攀了我母亲的感觉。
可能是我表述的问题吧，其实，你们想，我妈这种人，会去找那么特别废的男人过一辈子么╮(╯▽╰)╭

我爸当年高考，是全地区数学单科第一，总分第二的成绩考的重本（那所学校现在也是211,985），整个人心高气傲的不行——但是通常这种心高气傲的人活了这么多年还没被人打，多少还是有点本事的。

四川人嘛，娱乐活动就是打麻将打牌，我爸其实打得很好，因为他记得住牌！他能算牌！这简直就是外挂嘛！但是他很少打牌，一年中可能就过年那会陪家里亲戚玩几把。平时的娱乐活动，除了守着电脑打无比幼稚的小游戏，他没事，就！做！高！考！题！
市面上大部分教辅资料，都可以在他书架上找到。

我相信大家在读书期间对那种强迫学生补课的老师都是有了解的╮(╯▽╰)╭但是我爸他呀，最讨厌补课，每次有学生家长找他给孩子补课，他都给人家说：上我的课，课上四十分钟认真听就可以了，不需要补课。

他教的班，数学成绩从来都是年纪第一第二。

学生都很喜欢他，大概大多数学生，都不会讨厌一个：不拖堂，不骂人，不补课，有耐心，好脾气，认真教学，不请家长的老师。【我爸比学生还讨厌拖堂，下课了比学生跑得还快】

跟之前那个校长的矛盾也是，那个校长总是喜欢搞个大工程，从中牟利，完全不在教学上花功夫，所以我爸特别讨厌他和那几个学校的中高层领导，才不喜欢参加学校的活动的。
后来校长被双规了，判了十几年，中高层整个换了一拨，我爸又开开心心的去参加教研活动了╮(╯▽╰)╭
春天桃花开的时候还会跟他们去爬山。。。。。。。ORZ

说这么多其实想说我爸是个特别认真特别聪明的人，绝对不是不会社交的书呆子那种。

应该说，我父亲是一个比较纯粹的人，真诚，不做作，不媚俗，没有太多的欲望，不关心那些乱七八糟的事情的理想主义者。用我妈的话说就是象牙塔里生活了一辈子的人。

而这个象牙塔，很大程度上功劳要归我妈，我妈因为工作的关系，跟全市的所有中小学校长啊主任啊都很熟。可以说我妈把社会阴暗的那些东西，挡在了我爸看不到的地方。

这点真的太难得了！

所以我一直觉得我妈就是太宠我爸了，一直都是那种，出了事也没关系，我帮你想办法、帮你解决，再顺便嘲笑一下你 的那种。

然后我爸就是有点傲娇的那种，其实可心疼我妈了。我妈做了什么菜，问他好不好吃，他每次都说一般，还行这样，但是到外面去吃饭，他每次都说，还没你妈做的好吃(≖ ‿ ≖)✧就是这么口谦体正直。

最后附上致橡树。我啊，是真的觉得这种平等的、互相尊重、互相扶持、并肩前行、共同成长、精神上的契合 是最理想的相处模式了。

致橡树 舒婷

我如果爱你——

绝不像攀援的凌霄花，借你的高枝炫耀自己；

我如果爱你——

绝不学痴情的鸟儿，为绿荫重复单调的歌曲；

也不止像泉源，常年送来清凉的慰藉；

也不止像险峰，增加你的高度，衬托你的威仪。

甚至日光。

甚至春雨。

不，这些都还不够！

我必须是你近旁的一株木棉，做为树的形象和你站在一起。

根，紧握在地下；

叶，相触在云里。

每一阵风过，我们都互相致意，

但没有人，

听懂我们的言语。

你有你的铜枝铁干，

像刀、像剑，也像戟；

我有我红硕的花朵，

像沉重的叹息，

又像英勇的火炬。

我们分担寒潮、风雷、霹雳；

我们共享雾霭、流岚、虹霓。

仿佛永远分离，却又终身相依。

这才是伟大的爱情，

坚贞就在这里：

不仅爱你伟岸的身躯，

也爱你坚持的位置，脚下的土地。

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