南京的平均收入并不高，房价为什么这么高？ 第1页

阅读之前，请先理解：我解释的是“为什么南京房价比成都武汉之类同等规模的城市高”，而不是说南京房价还会涨。我对于全国的房价都是看空的，但是这并不影响南京的房价会长期比成都武汉要高，要跌大家会一起跌。

1. 南京的教育资源非常丰富，与一线城市比肩。虽然大学在质量和数量上和武汉差不多，但是基础教育的质量要远超过武汉。

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整个中国出国留学录取结果最好的学校，不在北京，也不在上海，而是南京外国语学校。南外高中每年毕业大约500人，有300人左右直接出国留学，其中80%赴美，托福平均成绩105分以上。剩下越有170-180人被保送到国内的各大名校，每年清北都至少有二十个，985能占一半，加上211能占80%。最后剩下20-30人高考，也基本都至少是一本。

除了南外之外，南京还有南师附中、金陵中学等多所中学上榜，而上述名单中，武汉没有一所中学入围。这就是为什么拥有相似高等教育质量的武汉，房价却比南京低的一个原因。为什么我用出国留学的数据来比呢？因为第一各省高考难度不一样没法比，而出国留学申请的难度是差不多的，第二这两年能买得起大房子的家庭，基本都是有能力送子女出国的。南京这两年卖的最好的房子，还就是120平米以上的大房子。

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2. 南京的医疗资源也非常丰富，有鼓楼医院、江苏省人民医院等全国著名的综合医院，还有中科院皮肤病医院、肿瘤医院等高水平的专科医院。同时因为华东军区所在以及中医药大学、中国药科大学等高校设立，加上南京的人口数量并不多，南京人均占有的医疗资源比其他省会城市要高不少，这还是在江苏+安徽人民都来南京看病的前提下。

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3. 南京的地理位置以及文化带来的辐射能力。南京的位置在江苏省的西南角，离滁州、马鞍山、芜湖、宣城等安徽城市非常近（还可以再加上之前撤市的巢湖市）。对于这些安徽城市而言，受到南京的辐射能力要远远大于合肥，甚至合肥本身都受到了南京的辐射影响。与此同时，淮安、镇江、宿迁、扬州等同属于江淮文化的城市也主要受到南京的辐射，而这些城市的经济发展水平都不差。江苏省经济垫底的宿迁，GDP总量都超过了2000亿，放在中西部省能够排到全省第三第四的位置。因此来南京购房的外地人口，经济实力普遍较强。

南京近两年购房有很大比例人群是安徽和苏北的小土豪，这些人一般都是乡镇企业老板。与之相比，成都和武汉的移民往往来自于落后很多的周边市县，这些地区民营经济基础较差，没有这么高的资本积累与购买力。与南京类似，杭州房价很高的一个重要原因是，浙江其他地区来杭州买房定居的小老板都很有钱，保姆纵火案的林先生一家就是一个很好的例子。

4. 南京主城区的高度城市化。南京虽然只有800多万人，但其中有600多万已经住在除了六合、溧水和高淳的主城区内，而剩下的这三个远郊区都已经通了地铁或者即将通地铁。与此对比的是重庆，重庆总人口有3000万，但主城区人口只有800万左右。

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苏南的苏锡常以及珠三角的佛山东莞，人口也非常分散，各大县甚至镇的经济不比主城区差，因此在供地方面远远比南京宽松，导致房价不如南京高。同时，苏锡常受到上海的经济辐射远远超过南京的辐射，同时因为方言等文化与南京不同与上海相近，因此苏锡常的有钱人往往会选择在上海而不是南京置业，反而推高了上海的房价。

5. 南京的交通发达，是华东的交通枢纽。京沪高铁必停南京，沪宁城际铁路2010年就开通了。同时，南京的地铁运营里程以及覆盖面是仅次于北上广深的。与其他城市不同在于，南京的地铁优先覆盖郊区而不是老城区，使得城市沿地铁扩张非常迅速，造就了江浦、仙林湖等地块的崛起以及带来的房价飞涨。南京的房价，郊区与市区的差别并不大，呈现多中心的局面，推高了均价，很难找到房价的洼地，而杭州的房价就明显是以市区为圆心，越郊区越便宜，因为杭州的通勤成本比南京要高得多。

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还有一点值得关注的是，南京车牌随便上、尾号不限行、并且外地车可以在任何时间段自由行驶的，这在同等规模的城市中是很罕见的。这对于外地人在南京安家落户，有非常大的支持作用，同时也间接抬升了房价。南京满大街都是各种皖xxxxx的车，堵车却远远没有大规模限行的杭州严重。

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6. 南京在外工作的人多。南京因为国企以及传统行业多，公有制经济占比为整个长三角最高，因此平均收入落后于上海杭州，甚至落后于无锡苏州。但是因为交通的便利，有非常多的南京人选择在外打拼，但安家在南京，这样子女可以享受南京优质的教育资源，老人可以享受医疗资源。如果周末坐沪宁以及宁杭高铁就能观察到，有非常多的南京人在长三角别的城市工作，每周末回家与家人团聚。这些人在外地赚钱，赚到的钱买的却是南京的房子，也把南京的房价推高了。许多苏北和安徽的企业家小土豪，也选择在南京买房把子女送过来上学，自己留在老家搞事业。经济结构类似，交通也便利的武汉，就没有这一点优势，因为武汉周边没有别的城市有更好的工作机会了。

7. 南京的自然环境好，气候较为宜居。南京有山有水，四季分明，而且几乎每年都能看到雪。南京的主城区道路绿化非常好，主干道都是遮天蔽日的梧桐树。同时随着近年来生态的改善和气候的变化，南京的夏天摘掉了四大火炉的帽子。长江沿线不管是重庆、长沙、武汉、南昌还是杭州上海，现在夏天都比南京热，只有成都和合肥比南京要凉快一些。同时，随着现在新房普遍带有采暖，南京湿冷的冬天也没有以前那样难熬了。南京的空气质量也在逐年改善，今年已经半年多没有出现过空气质量指数超过150的日子了，而且首要污染物已经从PM2.5变成了冬天的PM10和夏天的臭氧，主要来源也是来自西北风向的输入性污染，本地没有太多的污染源。

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我个人认为，南京的各项城市特性，与广州具有最大的相似程度。南京与广州都是传统历史文化名城，都是交通枢纽，都是军区所在地，都拥有大片的平原以及许多卫星城，都享有很好的医疗教育资源，都以传统实体产业为主，附近都有两个互联网/金融等虚拟经济更加发达的城市。因此，南京的房价与广州应当比较接近，而事实上确实是差不多的。广州的辐射能力以及对外经济比南京要更强一些（覆盖湖南江西南部以及广西东部，对接亚非拉），因此房价比南京要稍高几千块。

南京目前发展的短板主要在于互联网和文化产业，这也是为什么各方面硬件条件大幅落后南京的杭州，房价却能超过南京。杭州的互联网创业氛围和文化艺术产业的发达程度，是南京不能比的，而这两个行业目前都是非常赚钱的。南京没有独角兽的互联网公司，比较有名的苏宁和途牛都搞得半死不活。南京作为一个拥有悠久历史与文化底蕴的城市，还坐拥南京艺术学院和江苏电视台两大优势资源，却没能把文化产业搞好，有些方面甚至落后于长沙，是过去一二十年发展得最失败的一点。最近几年政府加大了相关的投资，但是主要还是在硬件上，文化氛围还是没有搞起来。比如我一个做游戏音频的人，在南京居然找不到任何对口的工作，而在上海和杭州都能找到很多。

利益相关：南外人，美国留学，上海工作