高层住宅小区会沦为贫民窟么？ 第1页

看情况。

小城市的高层住宅，大概率会沦为空楼。

大城市的高层住宅，一直靠修修补补继续住。

介于两者之间的最倒霉，一来维护的花费占比大，可能被部分人抛弃，也可能有人坚守，属于鸡肋。

城市规划：

因为在城市规划的时候，选择了高容积率，所以才出现大量的高层住宅。同时也因为规划，低层住宅的占比很少，很多城市里，几乎没有3层及以下的住宅，比如一户建，甚至连6层的排屋都很少。哪怕是11、13层的小高层住宅楼，在很多城市也可以算低层住宅。

城市规划控制容积率，造成的结果就是很多城市几乎没有低层住宅。也就是说哪怕现在的高层住宅老化了，要靠修修补补才能住，但是因为低层住宅的存量不够，大部分人还是没有选择的余地。

也有很多城市，有低容积率的小区，楼层高度还是很高，比如某些豪宅小区容积率是1，也设计成33层，实际上容积率等于或小于1.0的小区，很容易做成一户建。

为什么没有一户建，原因是规划问题。

中、小城市：

拿镇、县城、一般地级市代表的中、小城市来说，这类城市一直以来都是人口净流出，以后肯定也是。可以对照今天的鹤岗，以高层住宅为主，就没有贫民窟。

为什么？因为住房没有房产税，也就是持有成本，几乎可以零成本持有住房，老旧住房可以零成本闲置。

鹤岗所在的东北地区，有取暖费，因为有取暖费这个持有成本，把房价直接干成白菜价，但也没有出现贫民窟，而是人去楼空。

也可以参考山东的乳山市，房建多了，人走了，楼还在，也不是贫民窟，是空楼。一座城市如果人都走了，那就是空城。

贫民窟，贫民窟，首先得有贫民，没有民哪来的窟。这类小城市的住房，一旦征收房产税，将会促使人加速逃离，剩余的楼将会变成空楼，甚至是空城。

这个可以参考农村，全国大部分地区的农村都是这个情况，一个自然村，可能一个人都没有。

搞笑的是，如今不仅仅是大城市喜欢建设高层住宅，小城市也一样。甚至还有某些乡镇也热衷于建高层住宅，比如某设计院设计的广东省非珠地区某市某县某乡镇的集镇，就有好几栋高层住宅。

这种集镇上的高层住宅，最容易观察高层住宅的结局，如果在10年内，所在乡镇的生育率持续下滑，人口持续流出，那么很可能人去楼空。

实际上， 这类集镇，就应该以一户建为主，但是连这种乡镇的规划图也是以高层住宅为主，只能说领导的审美很诡异。

在集镇、县城、地级市，这类高层住宅最可能的结果就是人去楼空。比如图上的这几栋楼，以后肯定比不上旁边的一户建。

如果征收房产税，那么中、小城市的高层住宅将会被加速抛弃。比如2梯6户20层楼高的高层住宅，总计120户，人口流出后，如果只剩10户，那么这10户就要出120户的维护费，确实太多，某些小城市甚至可能超过房价。

另一个持有成本就是物业，因为当物业费上涨到一个值后，与房价做对比，如果10年的物业费可以换一套住房，那么将会人去楼空。

大城市：

以一线城市代表的大城市，高层住宅则没有问题。

核心理由就是城市规划，因为新建的住宅还是以高层为主。当今天的高层住宅老化后，维护成本将会上升，有能力的肯定会优先考虑置换新房，但是置换后还是以高层住宅为主，没有能力置换的只能继续住。

以广州为例，除了城中村，几乎所有住宅都是高层住宅，低层很罕见，比如珠江新城旁边的二沙岛，就有一小撮别墅，但占比很小，几乎可以忽略不计。哪怕是置换房，也只能置换高层住宅，以高换高。

如果一个小区的住户没有能力交钱维护，那么住房将会加速老化。需要强调的是，住宅的结构设计使用年限是50年，但是不代表50年后不能用，恰恰相反，混凝土结构的实际使用年限肯定能超过50年，一般可以轻松超过百年，甚至是几百年。典型的如混凝土结构做过加强处理的独栋别墅，如果没有意外，维护好的话可以支撑好几百年，真正的做到了千秋万代。

结构一般不需要维护，需要维护的是建筑面层、消防、电梯、水电设施等等，费用都不便宜，特别是建筑面层出问题，到时候就要看谁能按闹分配，毕竟按闹分配好。。。

高层住宅真正的克星是一户建，遗憾的是，大部分大城市都没有，或者很少。所以，哪怕是你想置换，也换不了，因为没有，即便有，价格也很昂贵。

当大城市的人口稳定后，新建的住宅会减少。此时，高层住宅会以维护为主，可能物业费会上涨，但这时候，大部分住宅都可能老化了，到了维护期，又没有一户建可以置换，那么就得看小区的业主能不能出钱维护，好小区与差小区之间将会出现分级。

某些小区业主会闹，等着政府出钱维护，这种小区的房价可能会降，小区环境将会变差，电梯甚至可能经常失灵。某些小区物业费高昂，但是维护得好，房价可能还会上升，小区与小区之间出现分化，有钱的住一边，没钱的住另一边。

广州由于开发较早，越秀区就有很多建筑外墙需要维护的高层住宅楼。

至于没有钱维护的小区会不会变成贫民窟，谁也不知道。某些小区可能会慢慢变成以租户群体为主，随着房租的降低，那么有可能贫民窟化。

缺乏维护的小区，治安管理能力可能会下降，参考如今的老破小。但是在这个过程中，最难的就是大部分人没有选择权，都会住高层住宅，所以哪怕高层住宅一直在老化，也很难变成贫民窟，除非整个小区的大部分人都在想按闹分配，不愿意出钱维护，而且以后很有可能出台法律强制出钱维护。

要想小区贫民窟化，可能性就是整个小区变成以租户群体为主，或者全部是租户，随着基础设施的老化，租金越来越低，多人合租，没有人交钱维护，不然的话，很难变成贫民窟。

以租户为主的小区，今天没有，以后很可能还是没有。

所谓的小区分化，其实就是维护的区别罢了。某些小区以后肯定会很差，外墙涂层脱落，消防设施老化，水电设施老化，电梯失灵等等，偶尔来一个大火灾，等着政府出钱维修。

这种小区沦为贫民窟的可能性也不大。

一户建：

高层住宅真正的危险在于是否放开一户建，如果放开一户建，那么高层住宅被抛弃的可能性将大大增加。选择一户建的人越多，高层住宅越危险。

如果都是以高层住宅为主，那么就不用担心，因为在一座大城市里，超过95%的人根本没有选择独栋别墅、联排别墅、排屋的机会，都得住高层住宅。

即便是凉山州西昌市区，这种地震烈度为9度，分组为第三组的地区，都是以高层住宅为主，这或许可以说明国内应该是不会放开一户建的，以后还是以高层住宅为主。

西昌市市区，一眼看去，全是高层住宅，因为西昌市区是9度区，所以很多高层住宅几乎都是顶着抗震规范做。

哪怕是新规划的河北省雄安新区，还是以高层住宅为主。

结语：

高层住宅进入维护期以后，随着设施的老化，物业费会越来越贵。这时期可能有人幻想着闹，有人想着做好设施维护，总之很难协调，有可能通过法律强制收费。

如果是建筑外墙损坏，那么造价是很贵的。如果是结构需要加固，造价更贵。至于像什么电梯、消防之类的设施，都是小钱。

所以，在大城市里，几乎所有人都得住高层住宅，所以，很难变成贫民窟。

而小城市的高层住宅，很可能变成鬼楼。

在今年三月，国家住建部公开了一项重要的通知，就加强县城绿色低碳建设公开征求意见。通知提出：

县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%。

县城新建住宅最高不超过18层。

在我看来，这项措施非常必要、非常正确，甚至可以说，来得还晚了一点。

因为高层住宅确实不应该在每个城市推广。

高层住宅建起来容易，但会在若干年后带来难以想象的麻烦。

这种麻烦，已经开始显现出来，并且在未来20年，将会批量性、系统性地出现。

今天我们就聊一下高层住宅的话题，看看它的来龙去脉，以及怎么解决相关问题。

1

师从香港

中国内地在住房商品化的过程中，从香港身上学的最多，例如：

土地招拍挂制度、

建筑面积和使用面积的不同、

公摊面积，

甚至连建筑形态都和香港类似。

回头看，这个起步过程，是历史选择的必然，毕竟，香港是中国开放后，对外交流的最重要窗口，港商和港资也是最早在内地开放后进入我们市场中的一股重要力量。

客观来说，港资对过去几十年的开放和发展，起到了重要的推动作用。

我国住房商品化，最早的地方是珠三角、海南省。上世纪八九十年代，内地没有足够有实力、有经验的开发商，来自香港的地产商，竞争力就非常强。

我们现在回看那段时间港商开发的物业，就能感觉到一阵的浓烈的港风，大体是一种密集、规整、精致的感觉。

当然，这也是没有办法的事，毕竟土地在出让时就给了容积率上限，开发商必须用满这个指标才能不赔钱。

位于广州的中国大酒店 李嘉诚旗下长实开发 1984年建成

香港的本地情况是什么？

那是真的人多地少：香港本身就是弹丸之地，再加上山地多、平地少，又有众多郊野公园受到保护不能开发。

所以只有一条路可以走：房子越建越高、密度越建越大。

以至于香港的住宅楼动辄50层以上，置身其中，令人窒息。

香港典型住房

原本土地资源就不够的香港 也只有6.9%的土地用于建设住宅

先别急着感叹香港的居住空间，就这种密度可怕的住宅楼中，哪怕是一套很小的户型，总价比美国绝大多数的独栋大House可贵多了，多少人想买都还买不起呢。

如果要谈住房内卷，毫无疑问香港已经走向了极致。

经过疫情后一年的大涨 美国中位数房价达到了30万美元 约合234万港元

香港的情况具有特殊性，但中国其他城市并不与香港一样，土地并不缺，一味让港资的开发商，先入为主地主导了内地广袤土地上的建筑风格和形态，我们走向了40年蹩脚的房地产周期。

2

潜在问题和建筑维护

当我们很多人还在讨论70年土地使用权时，可能还没考虑到，依据国家相关法律法规，一般居住用住宅的设计使用年限仅为：50年。

这句话的意思是，在50年期限内，只要正常维修（不需要大修）就能完成预定的功能，但要以正常设计、正常施工、正常使用和维护下为前提。过了50年，房屋是否能继续使用就要房屋鉴定，考察主体结构老化程度，需要根据不同的老化程度对房屋加固和维修。

不说多了，往后看20年，高层住宅的维修、拆除成本，就会比普通住宅大得多。

设计使用年限是50年，但从居住体验上看，业主可以体验到的好时光，可能就是20年不到。

你要不信，去中国最发达的一线城市：北京、上海、深圳，看看10年前、20年前建的高层住宅，以及物业服务水平。

且不说屋况、质感比建成时衰退严重，就连户型和外立面设计都已经跟不上今天的主流需求和审美了。

诸如：高空坠物、消防问题、改造拆除、电梯老化、卫生清洁等各种问题，会给高层住宅带来很多麻烦。

你只要住在自己买的房子里，天天待在业主群里，这些问题，你一定不陌生，并且深感无力。

因为，问题的严重性，只会随着时间的推移而越来越重，而不会自然消失。

我们大可享受见证来自新增建筑带来的城市发展和变化，但很少有人考虑过，这些高层建筑如何维护。

要维持建筑的状况，并不是说在设计年限以内就什么都不用做、等到期后再统一检查这么简单，而是应该从建成开始，就主动维护、用心维护，才能保证高层住宅未来出现的问题少一点。

我们这里看几个案例对比。

这个小区名叫太古城，是香港知名的大楼盘。之所以名气大，另一个原因在于它的时间够长。

太古城的第一期早在1978年入伙，至今已经43年了。

我们可以通过图片感受一下香港43年楼龄商品房的品质是怎样的。

香港太古城

另外问问自己：你所在城市还有没有大规模的43年楼龄住房？如果有的话，它们的状态又是怎样的？

再看纽约。

以一套在售的公寓为案例，这套房位于曼哈顿中央公园旁（20 W 64th St），放售价230万美元，1052呎（98平米），看起来是不是还挺新？

但其实它是1969年的房子，建成至今已经超过半个世纪了。

这栋高层公寓（20 W 64th St）的外部状态

那么，香港的太古城、纽约的这座公寓，状态怎么会保持这么好呢？

除了高标准、高质量的建设、装修等一次性交付因素外，关键在于后期始终如一、几十年如一日的用心管理和维护。

我们从物业管理费就能看出区别。

太古城每呎的物业管理费高达2.1港元，相当于每平米物业费22.6港元，这个物业费是内地的10倍水平；

上文中纽约的案例房源更吓人，这套房的业主每个月要交1761美元管理费，如果再加上每年超过2万美元的房产税，拥有这套房与租房的感觉也没太大差别。

有了这么充足的管理费，物业公司可以对建筑内外进行定期的维护、清理，使得房子多年下来状况几乎不衰减。

房子和人是一样的。

如果一个人不刷牙、不洗脸、不体检、不锻炼，不仅会看上去丑得多，身体健康也会差得多。

就算不是高层住宅，即便是独立屋，大多数业主也会用心去打理，这样一来，一座几十年的独立屋也非常漂亮。事实上，类似独立屋这样的木房耐久性不亚于高层住宅、维护与重建成本也低得多。

位于南加州Yorba Linda的一套在售独立屋 建于1990年 房龄三十一年

我们国人的心态是，非常追求一劳永逸的购房。

这在其他消费上体现也很明显，比如：愿意花一万元买一台最新款的顶配iPhone，但却舍不得每个月花20元买一个iCloud服务。

这个问题在房产税、物业费上，也是类似的。

由于政策的历史原因，新房交付时，业主一次性就缴纳了土地出让金，单价占到了房屋单价的八成以上。

买得起几百万的房子，但再也没有能力接受几千元一个月的物业费，未来也很难接受几万元的房地产税。这也是我预测未来的房地产税一旦会有免征面积的原因。

因此，要让业主们接受高价格、高品质的物业管理、维护似乎不太现实，大多数人关注的重点只在于自己的房子有没有升值。

只要账面价格升值了，就不在乎质量问题，更加不在乎买的是不是高层、20年后如何维护的问题。

但是，他们从来没有考虑过，万一房价开始下降的通道了，并且连续下降20年，高层建筑、物业费、房地产税的问题，泰山压顶，如之奈何？

只要冷静下来思考，就知道，高层建筑，能不建，就不应该建。

如果不是在大城市的核心地段、如果土地没有稀缺到非去建设高层建筑不可，那么建设高层住宅都是短视的；

一旦建成了，就需要投入巨额成本，用心去维护；

否则，高层住宅在未来，真的会成为另一个形态的贫民窟。

要么是现在多花钱做维护、要么是以后承担代价，必须舍一个取一个，不可能好处都占。

3

人多地少？伪命题！

我们国家虽然有着14亿人口，但即使对比热点城市的人口密度，也不会比东京、纽约更高，然而在这些国际大城市，大多数人居住的仍然是低密度的住房，其中又以独立屋为主流。

距离东京市中心仅16公里的松户市，一家一栋的一户建遍地都是，而论人口密度，全球极少有城市，超过东京都会区。

对于我国来说，高层住宅并非唯一选择，反而应该是最次的选择，尤其在三四线城市和县城。

在这些土地充足、人口密度并不高的成城市，只要规划得当，降低空置房的浪费现象，人人住独立屋也不是不可能。

然而，当我们乘坐高铁时，在进出站的过程中，留意城郊结合部有多少新建出来但却没有人住的房子，心里就大概会有个数了。高层建筑提供出来的增量房产很大一部分都空在那里，买房人都在坐等升值。

这既很魔幻，也非常浪费、极不应该。

上述的讨论还没有考虑到战争、极端天气等小概率事件的影响，如果纳入这些因素，高层住宅的过度兴建也只会让一个城市变得更加脆弱。

对于不得不在高位买房，拿出六个钱包才换来一个住所的年轻人来说，深度考察高层住宅的未来，是一件很有必要的事。

如果你还没有买房，我除了建议你等两年外，还建议你避开高层住宅。

20年后，你会感激我的。