成都买房到底有多难？ 第1页

作为一名在成都混迹近二十年的楼市老炮儿，也来聊聊这个问题吧，有些事，除了业内的极资深专业人士，绝大多数购房者包括从业者是不了解的，本答文给大家说点干货，由于知乎广告避嫌，文中所例举的在售楼盘（万人摇号盘除外）不会说出案名。

前面看到一个高赞回答，某答主说预算300万却选不到心仪的房子，其实这情况已是非常不错了，还有几个盘可选。更多的人预算只有200万或200以下，这么说吧，成都绕城（四环）以内，除了二手房，200万是买不到新盘的，这里面有深层的原因。

前几天凯德卓锦万黛摇号结束，5.8万人一起摇号，普通资格中签率0.48%，这已从侧面反映了成都购房的“难”，当然，所有参与摇号的人，内心深处都希望自己是那个幸运儿，当时摇号结果出来后马上微信圈刷屏，中奖的终究是极少数，更多的人是沮丧之后过几天又满怀希望的参与下一次万人摇号。

摇号真的有希望吗？之前川发天府上城4万人摇号，中签率0.7%。

这两案例已经说明，没有希望！除非祖坟冒青烟。

不用跳脚反驳我，我只是冷静客观地讲出事实真相而已。

很多人看到的是那一点点微不足道的中签率，却没有看到高达99.5%的摇号失败率，试问做一件事99.5%不会成功，还把全家全部的希望寄托上去，这和买了2块钱彩票却强行一定要中500万有何区别？委婉地说，这是非常不理智的，不委婉地讲，两个字：疯狂！

忍不住吐了一下槽，因为见了太多因摇号未摇中家庭的悲喜剧，是的，除了悲剧，还有喜剧。对于那些极少数摇中的幸运先生女士的当场表现，大家可以重温一下《儒林外史》中范进中举这一章，欣喜若狂用来形容都太保守了。

这个卓锦万黛摇完后过了几天，突然有个员工来找到我，问有没有办法搞到一套卓锦万黛摇剩的房子，加价二三十万都可以。我当场无语凝噎！不妄自菲薄地讲，由于从业久，人脉多一些，我个人确实有些许能量，但这能量还没大到可以从万人摇号盘里抢一套房子的程度。坦白说吧，就算房地产主管部门的中高级干部，买网红盘一样得摇号！整个摇号流程制度的严密程度和监管力度，堪比明清科举，钻空子搞关系这类歪门邪道的想法，还是熄了这心思吧。但凡有人告诉你可以摇号内幕操作的，百分百骗子，报警就对了！

身家性命和屁股下的位置，大家还是很珍惜的。

成都之好房难求，和供需也有些关系。

今年疫情，出来个相当精确地数字，武汉封城后，成都市府在春节期间于大成都范围内共计摸排830万户家庭，这个数字是非常精准的，是各街道各社区一家家上门登记出来的，这表示成都常驻的家庭有830万户，这里面包含了大约100万户宅基地农户。

成都的住房有多少呢，比较准确的数据526万套，这里面包含了大约40%的房改房、老公房、老小区、安置房、保障房、人才公寓等等等等。这些房子，按平均入住率70%计算，368万户家庭是有自住房的。

那么，刨开宅基地那100万户，还有多少家庭是没有住房的呢？

是362万户！

这个数据占大成都长驻总户数的43%，有房的是57%，这与当前我国50—60%的城市化进程比例是保持高度一致的，大数据就是这么残酷，能把不为人知的一面真实反映出来。

这362万户毫无疑问是刚需，剩下的300多万有房户难道就没需求吗？有，而且需求还很大，他们的需求来自改善。而这仅仅是基于“房住不炒”的市场正常居住需求量。

成都每年新盘供应量多少呢？平均10万套，大成都，简阳都包含进去就这数字。有很多人问，为什么不多供应点房子，这样房价就不会涨那么快。图样图森破，两个原因！

第一：无论供应端如何放量，与几乎全民性质的需求量相比，只是杯水车薪；

第二：中国每个省每个城市每年都有用地指标，这个指标包括住宅用地、工业用地、基础设施等等所有需要使用土地的项目，而这个指标有多少，掌握在宗央手中，地方政府家里也没余粮，每年都用的干干净净，如果当年指标用完而新指标又申请不下来时，只能去兄弟城市借，借了还得还，笑而不语，据说那个独山县整400亿的时候不就去借过指标嘛。

供应量和需求量不成比例，所以您看到历次调控，限购限贷限售，从来都是从需求端下手调控，想要增加供应量，跑部进京再勤快也没用。

以上是供需关系，我经常在网上看见某些营销号为了点流量而胡说八道，中间还弄点图表，误导他人，很多人就信以为真，之前我在一篇答文中曾说过，几个非专业人士以消费者的角度去判断一个总值高达450万亿的巨大市场走向，总让人特别有喜感。

作为我个人，摸爬滚打这么多年，也只敢说对成都市场稍稍略知一二而已。当您对某件事物了解的越多，越会充满敬畏之心，只有无知者，才会无畏。而我们的某些营销号，包括某些大V，是真的无知无畏的典型。

继续说吧，房价包含的其实是两个维度，一个是单价，一个是总价。单价衡量您购房的单位成本，总价则决定了您是否买的起。个人认为，对购房者而言，总价相比单价更重要，但实际生活中，购房者却更看重单价一些，这种认知是颠倒的，是不正确的。

为什么现在在成都买房不容易，因为大多数人目标置业区域是绕城之内以及高新区，而上述区域中，总价低于300万的房子极度稀缺，换句话说，主城区内几乎没有100平米以下的中小户型供应。放眼望去，在售项目中全是100多平以上的大户型，其中125—200平的户型是绝对主流，这就导致总价极高，300万的总预算，真心只能算起步价。本文一开头我就说了这个问题，有深层次的原因。

这个原因来自城市发展。

成都是个典型的平原城市，这就导致成都的发展和北京类似，摊大饼似的一圈绕着一圈，一环不够修二环，二环不够修三环，到了今日，六环也在建了。这种城市规划导致一个很大的问题，人群都削尖了脑袋往靠近市中心挤，很快城市承受能力就不堪重负。

举个教育口的例子吧，绿地468旁边有个小学锦江外国语学校，以前叫粮丰小学，处于三环边上，由于这片区域持续开发，楼盘密集，今年小学一年级招生高达18个班，这招生数量实在令人震惊，整个新修的学校只有一、二两个年级使用，学生到了三年级就搬到另一个更大的校区就读，这仅仅是教育资源，还有医疗资源、公共交通资源，如今出门开车绕城内有不堵的地方吗？如今的成都市主城区确实早已超载。而这一幕，早就在北京发生过，所以才有后来的雄安新区。

因此，成都迫切需要把主城区的人分散到周边去，减轻城市压力。

所以，绕城内，现在您再也看不到中小户型，八九十平米的套二套三，以后基本不会有了，您看到的都是总价极高的大户型，本质上，进入主城区的门槛变高了，多高呢，我给您一个数字，300万，还仅限成华金牛。

至于锦江区，这个起步价是500万！目前锦江区有5个在售楼盘：

一个在九眼桥，最小面积170平，均价3.2万；

一个在川师，只有1种户型179平，均价2.8万；

一个在东大街，住宅总价平均800万；

一个在琉璃厂，还有点叠拼可买；

最后一个在三圣乡，大平层，总价600万起。

接下来几个月取证的盘，主力户型都在180平以上。

这就是教育资源最好的锦江区的门槛，我翻译一下这种情况，除非是高净值人士，或者考虑二手房，或者去摇号中大奖，这个区与普通购房者已基本绝缘。这，就是现状！

所以，成都买房真的不简单，很多时候，掏空六个钱包再借点，首付大概能给的起，月供却还不起，绕城之内月供的门槛，按贷款30年计，现在基本已升到月均1万往上了。

所以，我说总价才是衡量您买房的关键性因素，首付以及月供，与总价密切相关。

那么，成都主城区有没有200万以下的新房呢？我可以肯定地告诉你，有，但这些房源基本上不会公开出现在市场上，它们数量极少，真实存在，总价单价都不高，但只流传于各房开司和经纪公司主管业务板块的高级负责人口里，可以看也可以买，至于普通购房者，包括一般中介或案场的置业顾问，是接触不到这类信息的，中国社会就是这样，常规之外永远都有例外。

这些极少数房源来源有征信过不了不得不退房的，有开发商以前保留的，来源五花八门。

比如我就知道一些2.5环的80多平米的总价一百五六小套三有售，但就算您问遍链家它遍及全成都的所有门店，也没人知道，从业人员的行业地位和层级不够，没用。

这些是例外，主流市场情况还是前面说的那些，很多人没有意识到，为何这两年看房，几乎看不到中小户型在市面上出现，并且还在苦苦痴等小户型，对此，我只能抱以一声叹息，将主要购房人群配置到绕城之外甚至更远的地方，换句话说就是安置到二圈层，以减轻主城区压力，丰富绕城外人口组成和密度，这是会长期执行的指导方针，也是成都市发展的必由之路，这事就这样，干货给了，点到为止，不宜多说，心照就行。

很多人，包括刚需，包括刚刚卖掉一套的改善人群，手中有粮，心中不慌，下定决心要选个满分100分的房子，我所接触到的90%以上购房者都是这个心态，在全家开始出动考察各楼盘或二手房时，基本上都处于高度的亢奋、紧张、愉悦和焦虑等情绪组合在一起的复杂状态。

这种心情，我表示充分理解，如此巨大的一笔支出，全家人前面十年和后面二十年的大部分收入都会砸进去时，很多人会有孤注一掷的感觉。

我得客观指出，您觉得您有很多选择，但事实上，成都市场发展到今时今日，购房者们真的没有太多选择，毕竟已经不是十年前，遍地是刚需盘的日子了。

地段好的，所有人都喜欢，但单价总价月供三高；

正在发展的区域里的楼盘，在您承受能力范围内的，但您又觉得偏了点，不甘心；

地段好单价总价月供三低的，呃，这个常规市场上真没有，除非出让土地的政府或开发商是雷锋。好吧，就算有这样的雷锋出现了，但那也是全民都喜爱的，文章开头讲的万人摇号盘，不就是典型的例子？

实际上，我见到的购房者中，大多数是对住房有迫在眉睫的需求的，是等不起的。按人生需要经历的顺序讲，基本分为几大类：有很快要结婚的、有准备要孩子的、有孩子还有几个月就出生的、有要接年迈父母同住的、有孩子很快要读幼儿园的、读小学的、考上中学的、有一家三口甚至多口挤在出租房的、有单位搬迁自己也要跟着搬的、有退休后买房养老的，自己看看属于哪个阶段吧。人生的每一段旅程，仿佛都在提醒您住房这件事。

一方面选择不多，一方面口袋子弹有限，再一方面需求紧迫，所以，我所见到的人中，真正选到自己满意的100分的房子的人几乎没有，大多数是反复比较，累了也倦了后，选了之前看过的某个盘或某套房，7、80分房子的最终选择才是常态。

至于那种地段好、环境好、户型好、配套完善、名师名校还正读学位、价格便宜的牛逼房子，都是成年人，多回味回味梦醒时分这首歌，有助于进行更为理智的判断。

张爱玲说“出名要趁早”，我这人的观点也很明确，“买房也要趁早”，这源自四十不惑的感悟。趁早的人，早已享受到了红利。其他城市不了解，不多说，但成都这个城市，十年内我都是这个观点，至于十年后如何，我又不是袁天罡李淳风，不会算命。

最后谈一下40年产权公寓这种产品，因为这种产品争议很大。我先无比诚恳地告诉您，如果您选择投资，那么当前市场上95%的公寓都是坑，只有个别核心地段的公寓适合投资。如果您是因为没购房资格而考虑暂时购买用以自住，也仅只有30%的公寓适合，不过您得有将来买的公寓原价卖出的心理预期。

近几年公寓市场的定价是比较扯淡的，其基本定价原则是“人有多大胆，地有多大产”，特别是某些打着“顶奢豪宅”招牌的公寓产品，我个人认为，其定价远远背离了实际价值，这个价值包含它蕴含的城市价值、土地价值及房屋价值。

在这里我就不说案名了，这样的盘还不止一个。能卖出去吗？能卖，只是销售周期估计会很长。因为人傻钱多能被忽悠到位的人需要更多的时间来筛选。

有投资价值包括居住价值的公寓其实也有，和它所在的地段密切相关。

地段，就是公寓的核心价值。环球中心成都市政府旁边的公寓有价值吗，有！天府新区秦皇寺CBD一带一路大厦附近的公寓有价值吗，也有！那么华府板块南湖的公寓有价值吗？呃，这个就见仁见智了。那么再远一点，麓湖往龙泉走的路上的公寓有价值吗？这个问题就真心没法回答。

公寓自住，就近原则；公寓投资，谨慎为之。

写下这篇长文，是有感于近期接触到的部分购房者认知上的不完整并产生的偏执，购房者并非专业人士，对房地产市场的认识不足，一方面有有信息不对称的缘故，还有就是某些营销号为流量带节奏，作为一名尚有良知的业内人，深感有必要讲一讲真实市场的情况，以正视听，让准备买房的人们能根据自身情况并综合市场判断，做出正确的抉择。

人生大事，岂能儿戏，多年以来，看尽买房家庭的悲欢离合和人生百态，希望每一个家庭，最终的结局都是喜剧，这也是我个人最深切的期望。

评论区很多人不解，问三百多万户没房的新成都人，他们住哪里？

正巧今日周末有暇，便讲讲这个悲伤的问题吧。

这么多人，当然是租房住！租小区和租公寓算是很不错了，还有租商铺住的、租地下室的、租楼顶违规搭建的、租城中村的、住公司提供的宿舍的，一切你能想象的房子，都有人租。

目前成都官方数据出租房为99万套，而这个数据是在各地街道办进行了租赁登记的，还有一部分出租房没有登记一般房子租出去了，房东和房客也懒得去登记，一是麻烦，二是要交租赁税。所以，没登记的有多少，不知道，估计也不可能有人知道精确数据。

但有人又会问了，这么多人要租房，房子会不会不够租啊。

够租，因为很明显平常除了流浪汉，也没见到有大批的人睡大街和桥洞上。

其一，526万套房，是住宅，公寓和商铺并未算进去；其二，合租的太多太多；其三，很多人到成都后没住处，投靠亲戚暂住；其四，单位宿舍、公司宿舍、工厂宿舍住的人相当多，郫县红光富士康绵延几百上千亩的员工宿舍了解一下。其五、近年来大批的短租公寓出现，一套房子住着的人数，是真正能惊掉某些缺少社会阅历的同学下巴的；其六，是工棚，大批的建筑、装修的工人，住在工程方提供的板房里，这也是一大批人。

我们还有6亿人月收入在1000块以下，所以成都有三百多万户没自住房的人群很奇怪吗？

网上各种一直有一种逻辑，中国搞房地产开发这么多年了，大家都能人手一套房子了，所以房子卖不出去了，要跌价了。以前我只是看看，也懒得去说太多，无知的人很多，教育也是需要成本的。

直到我写出这篇答文，真实的供需关系一摆上台面，很多人就没法接受了，有人在评论区说，咋就一夜之间变出三百多万户的需求了，我想说的是，这些需求不是变出来的，而是它一直都在，它就在那里，只是你看不到也接触不到，也从没人告诉你事实的真相而已！

为何每次调控都是以限制需求为主，本质上就是因为需求太庞大，为何调控一次又一次升级，限购限贷利率上涨户口社保齐齐上阵，依然是万人摇号、依然是供不应求？除了极少数烂尾楼，你见过卖不完的楼盘么？别说你没见过，我都从来没见过，只要是个正常楼盘，最终结果都是销售的一套不剩，从无例外。

这一切的一切，都是因为想买房、而且能买房的人太多了！

具体到成都这个城市，我已经用数据说出了真实情况，再视而不见并做白日美梦，那就是真正的自欺欺人了。

7月24日，宗央召开房地产工作会议，10个城市负责人同志参加会议，这10个城市已经有8个出台了新的调控政策，成都估计也快了，这次不知道又是几家欢乐几家愁.....

写了这么多，答主该讲的已经讲了，更深入的，答主不能讲也不愿讲，毕竟这是公众平台，但我相信，说出的这些信息，应该是有助于我们很多购房者进行抉择的。

很多知友私信我，希望能再多讲讲，正好评论区也有些人大约是活在梦里，并且按我惯例，答文过了千赞一般都会加更，那就再说点？

先谈一谈房价收入比的事吧，其他地方咱不知道，还是就说说成都吧。

答主老家是四川省内一个地级市，离成都不远，1986年的时候，爷爷因为急用钱，就卖了一套老家城墙根下的老宅子，我记忆中占地也不算大，大约100多平吧，2楼是阁楼，人进去得弯腰，严格来说是1.5层。

卖了多少钱呢？一万三千六百五十元。

当时人均收入多少呢？我娘公务员，月工资大约40来块，米是每斤一毛三分八，买我家这房的，就是市上连年表彰的“万元户”！

如果按我爹妈收入，买这套房需要不吃不喝工作大约15年。这是80年代。

一晃到了2000年，答主正在成都读大学，话说90年代末的高考真心难考，大学本科录取率只有百分之十几，还好答主命好挤上了千军万马的独木桥。答主有读报的习惯，偶然看到华西都市报上的一则整版广告，彻底震惊了我。

蜀都花园，对，就是现在双桥子家乐福那个老的不能再老的楼盘，开盘价1800元/平。当时成都市人均月工资多少呢？743元！人均可支配收入不到400元。

按可支配收入，一家两口子工作11.2年能买个100平米。这是2000年。

看到这广告，答主心里就像哔了狗，这么贵房价谁特么买的起啊。

时间又一晃，到了2006年，我已参加工作好几年。掏空全家所有荷包再加上几年的全部积累凑齐首付，终于在二环边上买了人生中第一套房。单价4000，总价36万。

当时成都市人均工资收入多少呢？大约1600元每月。

按以上人均收入，普通家庭大约要不吃不喝工作近10年才能挣回房款。这是2006。

举以上例子，是告诉大家，购置房产这件事，放在任何年代，对普通人来讲，都不是一件容易事。至于更后面一点，比如2010后楼市，大家估计还有印象，我就不再赘述了。

普通家庭买一套房，不仅现在要掏空6个钱包，即使放在十年前、二十年前，同样也要掏空6个钱包。

答主第一次买房后次年，由于还房贷，每月眼睁睁看着白花花的银子给银行，深感痛心，兼之喜欢研究点历史，就准备查一查宋明清三朝房价收入比。

北宋中后期，汴京（现在开封），一套普通宅子地段不同，售价8000-2万贯左右，1贯是1千钱，当时汴京城内已形成稳定的市民阶层，《清明上河图》把这市井生活描绘的淋漓尽致，资料查得汴梁人均月收入约2000-3000钱，普通宋朝家庭（算2.5个劳力）买套房得不吃不喝工作130年。

这是宋代，生产力低下、生产关系落后无比的宋代！

后来明清两朝我也懒得去计算了，因为答主心里的气顺了，爽了，精神胜利法有时候还是有用的。

在新一线城市中，成都的房价对年轻人算是非常友好的，只要买房所要求的条件宽松点，上车还是不难的。

难的是非要以有限的预算买梦想中的房子！

以年轻小两口为例吧，就算两人加起来每月收入1万块，双方认真工作3-5年，节约点存下20万不是难事，结婚时广撒英雄帖摆场酒席，按现在行情平均也能收个20来万，双方爹娘（按行规一般是男方）再扶持个10几万，老人也不伤经动骨，这就差不多60万了。（这里给想买房的知友们指了条上车之路，放心，千百人都是这么过来的，不坑人）

请问，60万首付在成都买房难吗？不难！主城区二手可选，绕城外新房选。

当然，非要要求高，就当我什么都没说。

我们很多年轻人，其实个人收入并不低，人均五六千一个月是常态，加点班收入更高，即使在富士康这种血汗工厂，勤快点每月挣个五千块也不是难事。但是，问题出在我们很多人，挣多少花多少。

男女都是，毕业后前几年放飞自我，自由，我来了！过上几年，要结婚生子了，一个个才仓皇失措，有抱怨房价高者、有祈盼房价跌者、更有破罐破摔老子今生就租房了咋滴。

自己挖的坑总要自己去填的，早知今日，当初的钱，又何必买车的买车、旅游的旅游花光了呢？买游戏装备充值难道不要钱？日日笙歌难道不要钱？兰蔻小黑瓶难道不要钱？GUCCI的包包更是要花钱。

不要否认，哥哥也是过来人，我懂！

这世界上的事，要不就享乐在前，吃苦在后；要不就是吃苦在前，享乐在后；绝大部分人都逃不过这个规律，就算家里有矿，如果矿的成色比较一般，也是要遵循这个规律。

我想过，这一段要不要写出来，写出来大概会得罪一些人，但也能提醒一些人，于是，还是如实写了。

我不是营销号，也不写鸡汤文，笔下描绘的一切，都是现实，都是在这个世界上，曾经发生过并且正在发生的事。

买房这种事，表面上看，它是仅仅是一种消费行为，但本质上，它折射出的是每个人对待人生的态度。

70后、80后、90后、00后，四代人，每一代都有自己的难处，而买房，则是以上每一代人的共同的“难”。从前文我所举的例，可知不管出生在哪个年代，每一代人所面对的房价收入比都几乎是一样的，没有谁更轻松，也没有谁比谁更难。

所以，努力提高自己的收入并有计划的安排支出才是王道！要买房，总归还是要“开源节流”这四个字才是核心。

好吧，本来还有不少人私信问要不要摇号这事，原本打算讲一讲，时间不够，就留待下次吧。

关于摇号这事，下次我讲两个真实案例，你才知摇号的机会成本有多高，也才知什么叫“落下白茫茫一片大地真干净”。