房价2025年会降吗? 第1页

房价分析最多只做3-5年的。

在中国分析房价不要用逻辑分析，而要有准确的信息来源。

用13个小问题来回答这个答案。

1，目前中国房价高不高？

跟全世界主流国家相比，确实高。国内大城市相比国外大城市只是高一点，而国内中小城市对比国外中小城市就高了太多。

2，为什么高？

因为土地拍卖是地方财政的根基，俗称土地财政。

中国内地没有一个地方政府不希望房价持续上涨的。理论上只要房价高，土地拍卖就可以获得更多的财政收入，这些财政收入于公可以用于教育医疗科创投资城市发展，于私可以提高地方公务员收入。

3，房价继续上涨可以吗？

再涨一定会出事的，所以要"房住不炒"。

前面分析了地方政府的利益。那么站在中央政府的角度，房价高也不是坏事，至少可以充实地方财政减小中央财政的压力，可以让中央财政有更多能力推进一些更高层面的事情。但中央政府在土地财政里是一分钱都直接赚不到的，反而还要为高杠杆高价拿地，居民把大量贷款用于购房带来的金融风险最终负责。一旦遇到国际局势恶化等冲击出了问题，最终擦屁股的都是中央政府。所以中央政府既不愿意房价太高，也不愿意房价太低。当下中国面临消费萎靡，国际局势不稳，急需消费扩大和产业升级提高国际话语权，从中央政府的利害角度出发，当然要全面控制房价，不让房价继续快速上涨。故近一年来的各种中央层面的地产管控没有一个是打假球。

4，土地财政在2025年之前能找到替代吗？

我认为不能。

一方面中央财政目前没有释放资金补充地方财政的空间。

另一方面与国际主流国家大部分采用直接税稳定地方财政相比，中国没有征收大规模征收直接税的经验。就算开征也只能一步一步扩大，民众接受直接税需要时间，5年显然不够。

5，如果土地财政还要继续，房价就必须涨吗？

买涨不买跌是人之常情，看看A股里那些散户就懂了。

如果房价不继续上涨，时间一长就会有人怀疑是不是房价是不是就这样了，于是不再积极购房，这确实会影响土地财政。

但买涨不买跌并不是土地财政继续的充分必要条件，只要有人买房土地财政就可以继续。

6，有办法让房价维持稳定，还能继续维持土地财政增长？

仅需要维持土地财政稳步增长5年-10年左右时间的话，当然有。

让购房者尽量购买价格较高的一二线城市房产就好了。

现在中国城市化进程已经趋于稳定，数据显示超过7成人口在县级及以上单位均有至少一套住宅。在刚性需求基本满足的条件下，如果房价不继续上涨失去投资属性，那么县城住宅市场马上就会冷下来。

但20个左右核心大城市的房产依旧不能满足许多中国人的需求，网络上一边说越来越多的城市房价鹤岗化，一边又有大量年轻人吐槽房价真高就是这种现象的体现。

那么我们就可以假设一种市场模型：

假设每天有100位购房者的总需求不变，每位购房者均购买100平方的标准3房，政府可以获得总房价80%的出让金。

情况一：5个人买一线城市，均价5万；15个人买二线城市，均价2万；20个人买三线城市，均价1.5万；30个人买四线城市，均价1万；30个人买五线城市，均价6k；

可计算政府可以获得的土地出让金为（5*5+15*2+20*1.5+30*1+30*0.6）*100*0.8 = 1.064亿

情况二：10个人买一线城市，均价5万；30个人买二线城市，均价2万；20个人买三线城市，均价1.5万；20个人买四线城市，均价1万；20个人买五线城市，均价6k；

可计算政府可以获得的土地出让金为（10*5+30*2+20*1.5+20*1+20*0.6）*100*0.8 = 1.376亿

这不就说明尽管购房需求稳定，房价也稳定，只要购房者尽量多去核心大城市购房一样可以让土地出让金稳步上涨，满足地方财政需求嘛。

7，如何让购买力尽量去核心城市？

大学扩招，大城市放松户籍政策出台人才政策，各省把资源尽量集中在省会城市。

随着年轻人接受高等教育的比例越来越高，年轻人对生活环境的需求及工作内容的挑剔程度也会越来越高。以前中小城市依赖的中低端制造业吸引力必然不如一二线城市的科研商贸金融等，为了找到好工作年轻人必然会越来越多流向大城市。

另一方面，大城市财政相对丰厚，在放松户籍政策的同时再给一些人才补助政策，很容易让年轻人觉得大城市更爱惜人才于是留在大城市，现在上海的户籍都开始松动了，这还看不出来嘛。

看看2019年的主要城市人口增量就知道，现在年轻人往核心城市迁徙的步伐可不小。

8，既然要引导购买力尽量去一二线，为什么一二线城市普遍限购？

获得足额的土地财政不意味着要继续扩大泡沫，限购政策只是尽量为了让有需求的人才去买房。另外一方面限制二手房交易可以让新市民尽量购买新房，让地方政府尽量在房地产交易中获得最大利益。

9，都去了一二线城市，一二线城市会不会暴涨？

不会，只要"房住不炒"这四个字还在各大新闻媒体里就很难暴涨。

一二线城市在购房需求增加的同时，可以同时增加土地供应来取得供需平衡。只要供需平衡，商品价格就会维持稳定。

10，城市的总土地面积是恒定的，一二线增加土地供应的土地从哪来？

在一二线增加住宅土地供应的同时，势必要减小耕地等非住宅土地面积，这在以前确实很难。但2020年3月12日国务院印发《关于授权和委托用地审批权的决定》(以下简称决定)，赋予了省级人民政府更大的用地自主权，以后可以在省内调剂土地使用情况。也就是在未来试点结束后，省级政府就可以让省会城市增加住宅土地供应减少耕地，减少的耕地可以由省内其他中小城市增加耕地来解决，只要维持总耕地面积即可。据可靠消息，京沪等大城市甚至还可以跨省调剂耕地。

11，一二线城市可以容纳这么多人口吗？

东京23区面积比新加坡还小（东京23区621.97平方公里，新加坡724.4平方公里），居住的人口也是新加坡的将近两倍（东京23区925万人，新加坡570万人）。就算是深圳人口密度都差东京很远。只要有合理的交通规划，目前上海和北京再塞进去1000万人都没有太大问题。按照现在上海的户籍政策，即便把全国所有的985大学硕士毕业生都吸收掉，10年也只不过是增加200万人。一方面这个数字跟高度老龄化的上海户籍人口年均去世数量相比并不大，一方面至今上海外环开车一圈都还可以看到大量空地。200万人口也就是规划三条地铁就可以解决的，假设这200万人买100万套89平的房子，按照现在的2这个容积率计算也不过44500000 平方米=44.5 平方千米，加上配套150平方千米完全足够，跟上海6340.5平方千米的总面积相比几乎就是零头。

12，如果土地财政都让一二线城市赚了，三四五线城市的财政怎么办？

完全不必担心，中国有财政转移支付这个手段，而且中国的省级财政支配权也很重要。

以后一二线城市的土地出让金可以通过转移支付手段和财政统筹规划转移一部分到三四五线城市。

广州长期大量供应土地换取足够的财政收入，很大程度就为支援省内粤西粤北地区的财政。

2020年9月23日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》也表明了土地出让金要优先支持乡村振兴。

13，那未来的房价（5年）情况如何？

我认为会趋于稳定，理由看上面12个问题。

总结一下：

未来会有越来越多的年轻人进入一二线城市尤其是二线，一二线也会大量增加住房供应稳定房价。

三四五线城市的房地产市场会逐渐回归居住属性，减小居民压力以期为核心城市弥补都市化带来的少子化老龄化。

这种模式一方面可以让土地财政多维持几年，另一方面房价也能基本稳定，还可以不降低房价通过时间来解决大城市年轻人缺房的问题，同时三四五线城市也可以把杠杆卸下来打造点小确幸减缓少子化。符合”既要又要“的全都要思想。

我劝你去玩游戏。

我是认真的。

绝大多数游戏制作者的智商都超过一般路边摊的文章。

因为成功游戏设计者至少月薪五位以上。

看问题的角度高度不一样。

～

我们就拿一个非常简单的游戏，大富翁来说。

老版桌游时代叫强手棋。

就是撒骰子，前进，走到别人拥有的地产上交钱。

看似简单。

但内在的逻辑却是老板级别的商业高手才有的。

发明强手棋的，罗伯特·清崎（英文名：Robert Toru Kiyosaki），1947年4月8日生于美国夏威夷，日语名清崎彻（Kiyosaki Toru），第4代日裔美国人，《富爸爸，穷爸爸》系列书籍的主要作者。投资家、企业家、教育家。“富爸爸”系列丛书合著者，富爸爸公司合伙创始人，财商教育的领路人。2012年10月13日消息，《富爸爸穷爸爸》的作者罗伯特·清崎拥有的一家公司申请破产。

～

这个人也算前浪吧。

～

我们来分析下要素：如何才能在强手棋中战胜对手。

就是如何赢得对方的强手币，让自己成为富翁。

游戏里最值钱的因素是什么？

地皮，地皮上的建筑物。

比这个地皮，建筑物还值钱的呢？

连成片的地皮，更豪华的建筑。

比连成片的地皮，豪华建筑更值钱的呢？

重要节点的地皮，比如广州的显然比鹤岗的贵。

因为踩的人多。人越多，交钱的人就越多。

～

最不值钱的是什么？

钱～

游戏后期有个物价指数。会让你的钱顷刻贬值。

～

那么对应三次元，问下，重要节点的地皮是哪里？

或者问，人流向哪里？

广州，上海，北京，深圳。其他省会

如何把地皮连成片？

城市圈。

你们问问父母，或者自己感觉下，这些城市到底扩大了还是缩小了。

我们如果处于同一次元，应该都是感觉城市在扩张。

如何在地皮上铺设建筑？

这个商场，写字楼，大佬，公寓，豪宅，绿化带，公园，娱乐设施……

也就是开发商郭嘉一起搞得城市建设规划。

显然地皮上有建筑，是增值的。

～

如何要更多的人来踩。

高铁，轨道交通，轻轨，高速……

各种欢迎高学历年轻人的优惠政策……

各种扶持商业活动的优惠政策。

～

然后物价指数……

这个你要我多说么？

～

所以有时候看知乎评论，嘲笑我游戏论事，文明治国。

我非常奇怪。

您到底是何方神圣？敢瞧不起席德梅尔，罗伯特这样的业内大神？

你有他们一半的逻辑，并且有执行力，分分钟在游戏业月薪过五万好不好。

只要有大富翁，强手棋的逻辑，这是三十四十多年前的游戏，分分钟上海北京几套房就是八位数身份出头。

根据知乎的表现来看，大部分人以及父母都是没有的。所以焦虑。

～

房价基本对应的就是地段，人流，建筑与经济gdp。

如果地段好，是节点。

一般而言，不是资源枯竭型城市，或者地质，现状发生重大改变。

大城市始终是大城市。

几千年前，祖先为什么要在这里坐城？

因为这里得天独厚。

深圳这样的后起之秀才是另类。

上海香港从某种意义来说也挺另类。不展开说。

免得又说我地域黑。

人流，特别是年轻人是涌入的。很多人都来踩。

gdp是正增长的。

应该说gdp的头部效应，在大城市表现得更明显。

全世界看中国，中国就看那几个省会直辖市。

所以gdp也肯定会涨。

物价属于通货膨胀，一定的通胀是必须的，也是健康的。

～

当然房价有一定可能会崩溃

在逐渐鬼蜮化的地方。资源枯竭型城市。

至于核心地区出现像日本那样的暴跌。

那就一种可能性。

中国被针对了。经济出现了严重的问题。现状危险。

这个时候，那就恐怕不光是房子的问题。

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  lulueh 网友的相关建议: 
      

不要把希望寄托在一件你无法控制的事情上。

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  jiang-cheng-94-43-78 网友的相关建议: 
      

观点是先找大量资料，实践调查，结合历史情况，具体分析出来的。

而不是先立flag,

再1,2,3找所谓利于自己的论点。

最后得出flag。

知乎一些说房价肯定完蛋的高赞答案，

就是先立下flag，再1、2、3，最后证明flag。

有用吗？单纯看过爽而已。

可是他们去过多少不同城市，调查过他们新房？

去了解过房价要稳的根本原因没有？

去看过多少二手房？

去了解过多少购房人群？

去了解过多少刚需需求？

去了解过多少投资需求？

去了解过该城市新房供应面积和人口变化情况吗？

去了解过过该城市债务情况，收入来源没有？

去了解购房者收入多少钱没有？

去了解过为什么这20年房价一直涨，几次房价暴涨的历史原因没有？

去了解中国房价跌的年份，具体是什么情况没有？

去分析过其它国家房价变化情况没有？

很多都没有，

有些是想高赞，

有些是想得到认可，夸奖，

有些是想割韭菜，

有些是生气房价过高，

我同样认为当前房价严重过高。

可

请问你们觉得深圳房价和武汉房价形势是一样的吗？

请问你们觉得新房和二手房形势是一样的吗？

请问你们觉得2009年房价涨和2016年房价涨是一样的吗？

请问你们觉得深圳房价和鹤岗房价形势是一样的吗？

请问你们觉得豪宅房价形势和小户型房价形势是一样的吗？

所以如果问房价，

请定位到城市，具体年份（最近1,2年，太远基本没有意义），新房还是二手房？

刚需还是改善还是投资？

豪宅，还是100平米+，还是小户型？还是学区房。

这样分析结果才有意义。

武汉2018年下半年二手房就开始跌了，

一直到2019年二手房总体跌幅在10%到15%，

可武汉顶级学区房一直到2019年都在涨。

你刚需和买学区房不一样，

买顶级学区房和一般学区房又不一样。

我告诉你，

2025年四线城市房价肯定会跌不少，

1中国人口到2025年会减少，

2目前城镇化已经60%+，剩下农村人口不多了，加上大城市大量人口流入，

四线城市人口会减少。

3目前四线城市新房、二手房价格严重偏高，一套房子动辄要花费人均30年甚至收入更长。

4回报率非常低，一套100万的房子，租金不到1万5000元，还很难租出去。

不跌有鬼。

但用处大吗？不大。

因为大家看上是1线城市，新1线城市的房子。

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  li-xiang-1-48 网友的相关建议: 
      

会的。

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  V6.47 网友的相关建议: 
      

别的我不知道，我只知道2025年买房的主力军是95-00年出生的人（比如我）。一帮1980年出生的人会觉得2000年出生的人三观跟他们类似，是一件很可笑的事情。

你说买房才能结婚，他们说我不结婚；你说买房孩子才能上学，他们说我就没想过生孩子；你说买房生活才稳定，他们半年换个工作两年换个城市；你说买房才有社会地位，他们说一柜子的AJ、手办和盲盒才是社会地位。

这两年的房价横盘，是因为90年左右出生的人，他们60后的父母自作多情，拿出一辈子的积蓄甚至是养老金给他们提前买好了房子，要换他们自己也不见得愿意买。当然以后00后也不是不会买房，要么家长出钱，要么自己两个月工资能买一平方。但00后的家长普遍自己的房贷都还没还完，还给孩子买？想什么呢。

别告诉我人长大观念会变的，观念是时代造就的，跟年龄关系不大。美国70年代的嬉皮士，现在过了几十年还是那么放荡不羁（看看桑德斯）；日本的平成废柴，一辈子都是那个样子。一代人就是有一代人的活法，90后老了照样打游戏，才不会去跳广场舞。

你们就尽管往上面搭砖头吧，以为过几年轮到我们会帮你搭，实际上我们躲在一边就等着塌了看笑话。

要是实在想投资房地产相关的东西呢，建议搞几个宜家这样的公司出来，我们对这个倒是很有兴趣。

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  qiu-xie-hai-tang 网友的相关建议: 
      

年轻的时候刚工作，没钱想多赚钱。告诉自己，哪怕让我加班，只要能多赚钱我也干。那个时候钱的边际效用真大。

十几年后你成领导了，工资升了又升。你告诉自己，我就想多点时间陪家人，哪怕钱少点也愿意。钱的边际效用已经减弱了，这个时候时间闲暇的边际效用极大。

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  leon-3-75 网友的相关建议: 
      

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