为什么2016年提出“房住不炒”以来，房价普遍还是上涨为主？未来还会继续上涨吗？ 第1页

其实，“住房不炒”提出来的真正目的，是为了去杠杆，并且也真的在实施了，如现在一些城市首付比例去到三成，第二套去到7成等等。同时还为了引导资本流向别的行业，有助于扶持科技产业，让经济发展拜托对房地产业的依赖。

去杠杆的目的，是为了降低这个领域的债务量，从而减少债务违约风险、与随之带来的连锁反应。“住房不炒”背后的目的并不是为了方便百姓能更容易买到房，恰恰相反，因为这个方针的出现，使得未来购房难度会大幅增加，住房成本也会大幅提高，本篇就给大家详细解释。

过去房价暴涨的其中一个原因（虽然不是主要原因），就是因为住房按揭使得百姓购房门槛降低，因为允许杠杆操作，只需要少量的自有资金就能拥有一套几倍价值的住房，于是购房需求大量增加。

很多人信了一些网络假专家的话，如“房地产是超发货币的蓄水池”，“如果没有房地产吸收超发货币，物价会更加上涨”云云，我在别的文章里详细谈了这点，事实是相反的，房地产不是M2货币的终点（M2的意思是广义货币总量），而是起点，是因为有人申请了住房按揭贷款，所以才有M2增量，并不是因为M2增加了于是有购房需求，而是因为住房按揭购房增加了，才有M2的增量。我在一篇叫“关于民间对房地产的错误认知”这篇文章详细解释了，感兴趣的可以去看一看。

M2货币增量直接影响着经济，因为现代经济主要靠债务驱动，M2的组成部分里面占大头的是“商业银行派生存款”，大家可以简单的理解成这大部分的货币并没有实质的纸币与之对应，它是因债务而生，因债务的消亡而消失。简单来讲，就是当一个人申请住房按揭贷款买房的时候，银行会在卖家、也就是开发商的电子账户上操作一下，于是开发商就凭空增加了一笔收入，开发商会拿这笔钱去付员工工资，或是供应商款项，当然，开发商可能本身也是通过银行贷款融资的方式进行开发，员工的工资与供应商款项一早就已付清，开发商用这笔收入来还银行贷款，不管怎样，开发商这一来一回的操作使得员工收入增加，整体收入提升就使得消费提升。

而另一方面，申请住房按揭贷款的购房者，因为有了负债，为了还债于是不得不劳动生产，债务可以看成是负债者未来劳动创造的承诺，负债者还债的过程就是劳动创造的过程，于是社会产出也增加。

于是社会整体消费与整体产出同步增加，社会总体经济得以发展。这就是债务拉动经济的神奇之处，债务从发生到消亡的过程会使社会诞生出数倍于债务本身的产值，债务同时拉动了消费与产出。

这就是为什么说债务在现代经济中占据核心的地位，而组建债务的银行业可以看成是整个社会的心脏。一般我们说广义货币总量M2增加，可以简单的直接理解成债务增加，央行通过一系列货币政策手段使得市场利率降低，于是派生存款增加，俗称“放水”。

国家通过提升债务规模的方式来拉动经济，这是世界上大多数国家的做法，关键是看用什么工具来拉动债务，而房地产只是其中一个工具，在美国，除了靠房地产外还靠超前消费。

在过去，我国的房地产业在经济发展中占据了重要地位，亚当斯密说过“经济要靠需求拉动”，而房地产就是最大的内需。过去M2的增量主要靠购房者的住房按揭贷款，还有开发商的项目贷款。但现在国家已经明确了未来的方向，就是要逐步摆脱国家经济对房地产业的依赖，这意味着什么？

近两年我们可以看到，国家已经用一系列手段来打压开发商，例如提高他们的融资成本，甚至掐断他们的融资渠道，还有通过限购限贷来打压他们的业绩。这么做的目的很简单，就是要让资本不再流向房地产业，转而流向其他行业。而效果也较为明显，过去一年有不少房企倒闭，而有些房企现在进入转型阶段。

大家不妨先想一个问题，如果一样东西的供应商减少了，这样东西是涨价还是跌价？例如种苹果的人少了，苹果是涨价还是跌价？

民众很容易被媒体带偏，一个再荒谬的谎言被重复一万遍，也会变成“真理”。其中之一就是香港房价高涨的锅是由开发商来背，香港经济是靠房地产业？

香港现在房价如此之高，就是因为不再开发房产了，当年董建华提出的大屿山计划与填海计划，因为民众抗议会污染环境，于是就黄了。这里面损失最大的是谁？就是开发商。从开发商的角度看，开发项目肯定多多益善，有开发它们才有收益，它们是靠卖那一手的交易价来获得收益，存量二手房价格涨上天了都跟他们没半毛钱关系。而现在舆论却反过来，把锅丢给开发商？

香港房价问题不是因为房地产业是香港支柱行业，恰恰相反，香港房价高企就是因为不再靠房地产业作为支柱产业了。

现在内地城镇化率已经到60%了，伴随着“住房不炒”的提出接下来的城镇化率速度是边际递减的。如果一样东西不再增加，只有存量没有增量的时候，再加上广义货币总量M2增幅不断扩大，这东西的价格是涨是跌？这个是用脚指头都能想通的问题。

然而另一方面，国家也准备从需求端的角度来打压房地产业。前面提到的对开发商的打压可以看成是对供给侧的打压，那么对需求端怎么打压呢？显然就是通过限购限贷，还有未来有可能实施的“房地产税”（虽然可能性不大）。

限购很好理解，就通过行政手段阻止人买房，例如现在广州户口限购一套，家庭限购两套。限贷就是提高首付比例或贷款利率。不管怎样，带来的结果就是购房减少，而租房需求增加，因为人必须要有的住，你不让人买房，人家就只能租房。

在这里我主要谈谈限贷，可以说这是未来的主要手段。如果未来以“住房不炒”的名义进行去杠杆化，那么最不利的就是广大中低层，可以说他们是经济转型的代价。为什么呢？我们不妨假设一下，如果现在宣布取消住房按揭贷款了，所有人买房只能一次性全款，那么最得利的就是那些中高层富人，因为对于他们来讲，他们本身就不需要住房按揭贷款，他们原本就可以全款买房，而因为取消住房按揭了，自然购房需求会大幅下降，少了中低层这一块的购房需求，那么房价自然会下降，那么富人就可以以较低成本购入房产，同时因为前面提到过了租房需求的增加，于是租金价格就会暴涨，那么购房的投资年回报率会大幅增加。

——而这很有可能就是未来的方针，通过对房地产的去杠杆来实现经济摆脱对房地产业依赖，使资本流向其他行业。

而租金暴涨还有一个很重要的原因，就是广义货币总量M2的增量，2020年3月份同比增长10%，可以说现在是在加速增长。

在这里大家先厘清一个逻辑，过去我谈到M2增量会促使房价上涨的时候，总会有人出来怼我说看看现在的收入降低多少云云，可以说这样怼我的人犯了一个很严重的错误，很显然他们并不懂中国人民银行官网上的数据依据。我们在中国人民银行官网上看到的广义货币总量，是已经发行出去的货币量，其中占大头的商业银行存款派生量，是已经发生的贷款了，那就意味着是已经作为某一群体的收入了，只有这样才会计作派生存款，而很多人却以为看到的M2增量是指刚印出来，但还躺在央行的储存库里，他们完全搞错了。

可以这么说，M2增量可以直接看成是社会总收入增量（当然两者并不完全相等，但只要有M2增量，那么总收入必然是提升的），只不过这收入并不是平均分布到每个行业。例如如果是靠住房按揭贷款增加的M2，收入主要是去到房地产业手里；如果靠政府发行债券来融资去搞基建，那么M2就是去到承接基建项目的公司手里；如果政府发行债券融资去作为医生抗疫补贴，那么M2就是去到医生手里。所以不要说看到自己所在的行业工资没有增长或是下跌，就觉得说社会总收入在降低。

如果现在M2保持这样一种增长率，并且房地产业实现了去杠杆化，那么以后购房门槛提高的同时，租金会持续大幅上涨。还有非常让人头疼的一点是，国家干预房价不允许大跌，而是保持整体稳定上涨，那就意味着，对于中低层来说，房价不但越来越贵，而且购房门槛越来越高，同时房租大量上涨，对于那些还没买房的年轻人来说，未来会是个非常非常不利的局面。

这时有人说，到时候00后个个都不婚不育，人口自然下降。国家对此早有准备了，所以现在开放外国人永久居留，所以未来住房需求只会增加，不会减少。

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再补充一点，关于房产税的实施，会导致房价下跌吗？

个人认为不会，甚至会让房价更进一步上涨，为什么呢？

房产税会导致部分房产出售，会在一段时间内形成抛压，但完成调整后，会进入下一轮涨幅，因为房产都去到刚需或者不受房产税影响的人手里，他们是最坚定的持仓者，加上文中提到的经济转型使得一手房增量减少，所以流通盘会大幅降低，所以更有利于房价涨。

我们可以把因为房产税导致房子流向刚需的过程称之为“换手”，是的，跟股票里的术语“换手率”同个道理，这过程确实有可能导致房价下跌，至于跌多少则很难说，但这一过程结束后，会导致流通盘空前衰竭，因为房子都去到刚需这类最坚定永久持仓者手里，那么接下来就是急剧上涨。

所以我建议可以重点关注成交量，成交量越多说明换手越多，对房价会更利好。

另外举现实例子，像美国日本这类发达国家老早就征收房产税了，但依然没改变房价上涨的趋势，是的，就连日本，到现在房价是整体上涨的，已经超过了泡沫危机前最高点了。

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关于房价与实体经济的关系，我在这篇讲的很详细：
民间对房地产的错误认知：高房价打压实体经济？压缩消费？错！ - 干货逻辑的文章 - 知乎
https://zhuanlan.zhihu.com/p/110239219
可以去看看
另外我是认为房价会永远涨的，具体原因在以下这篇讲了：
房价真的已经到顶了吗？ - 干货逻辑的回答 - 知乎
https://www.zhihu.com/question/340712338/answer/1069046456