如何看待租房公司卷款跑路千余租客被骗，部分房东阻止租客继续租住？大学生租房有哪些注意事项？ 第1页

作为这个行业的从业者，关于托管公司跑路的问题我写过几篇文章。

关于他们为何要跑路我有写《正经运营亏钱，骗子赚钱，重庆租房托管公司乱象》

关于托管公司跑路了，房东和租客如何维权，我有写《托管公司跑路，租客和房东怎么办？》

关于政府的监管责任和如果发现自己被骗“高收低租”但托管公司还没跑路如何处理，我有些《政府各部门对于高收低租的监管责任，如何从高低低租的托管公司要回房租》

托管公司跑路之后的损失租客和房东到底如何承担，也有朋友问到了关于法院起诉的问题，这边刚好看到一个判决可以帖出来大家看下。

鉴于好多人没有耐心看完全文，我在此提炼一下主要内容，简单来说就是房东与托管公司签订托管合同，按月收取租金，托管公司与租客签订租赁合同，租金年付。这个模式今天上是所有骗子 托管公司的标准模板，因为好多托管冻死都是从这个公司出来创业的行骗的。最后这个托管公司跑路了，房东没有收到租金直接把锁换了，租客被驱赶。租客向法院起诉要求房东赔偿损失，最后法院是支持租客自己承担损失，基本上是符合我之前在《托管公司跑路，租客和房东怎么办？》这篇文章写的第二种理论，看了几个判决法院基本上都相对支持房东的权益，损失应该由租客承担，当然这个判决租客的证据有法律瑕疵哈。

以下是判决文书全文：

王敏捷与卢俊生,周新蓉房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：王敏捷，女，1987年11月14日出生，汉族，西安市康庭健身房员工，住河南省淮阳县，现住西安市莲湖区劳动南路西市楼。

委托诉讼代理人：闫玲娣，陕西金镝律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：卢俊生，男，1985年7月20日出生，汉族，西北大学教师，住北京市海淀区，现住西安市碑林区。

被上诉人（原审被告）：周新蓉，女，1988年5月20日出生，汉族，新深港保安服务有限公司员工，住北京市昌平区研，现住西安市碑林区。

委托诉讼代理人：卢俊生，简况同上。

上诉人王敏捷因与被上诉人卢俊生、周新蓉房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初9045号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

王敏捷上诉请求：1.撤销一审判决，改判为支持其诉讼请求;2.一、二审诉讼费由卢俊生、周新蓉负担。事实和理由：根据卢俊生、周新蓉与南京乐伽商业管理有限公司西安分公司（以下简称乐伽公司）所签《房屋出租委托代理合同》约定，由乐伽公司代卢俊生、周新蓉出租房屋、办理与承租人之间的洽商、联络事宜，代卢俊生、周新蓉签署、变更和解除房屋租赁合同，代收租金、押金、定金等相关费用，每月租金3000元。可见，卢俊生、周新蓉将房屋出租事宜完全委托乐伽公司行使。根据《合同法》规定，卢俊生、周新蓉对受托人的行为承担责任。卢俊生、周新蓉明知涉案房屋当时出租市场价格每月2200元左右，却向乐伽公司每月收取租金3000元，并不向乐伽公司支付代理费用，明显存在问题，但卢俊生、周新蓉仍与乐伽公司签订合同。乐伽公司向其出示了涉案房屋产权证的复印件及卢俊生、周新蓉的身份证复印件，且乐伽公司称为了冲量价格略低一点，每月租金2000元，其对此深信并能够接受。合同签订当日，其按照约定交纳租金及押金共计26000元。由此可见，其与乐伽公司签订合同的前提是乐伽公司就涉案房屋出租取得了代理权。卢俊生、周新蓉因收不到受托人乐伽公司的租金，便于2019年7月27日晚擅自更换门锁，致其当晚住宾馆花费158元并在同小区另租房屋，造成租金涨价损失5760元。其与乐伽公司签订合同无不当之处，卢俊生、周新蓉作为委托人应受其与乐伽公司所签合同的约束，卢俊生、周新蓉应返还其剩余租金，承担违约责任，并赔偿其损失。

卢俊生、周新蓉辩称，王敏捷与乐伽公司签订合同时未看过其与乐伽公司所签合同及委托书，王敏捷向一审法院提交修改过证据，一审未予采信正确。涉案房屋面积大、采光好，故其二人与乐伽公司约定租金每月3000元。其二人没有给过乐伽公司其二人的身份证复印件，王敏捷称签订合同时看过其二人的身份证复印件及房产证的复印件，与事实不符。王敏捷承租房屋价格2000元明显偏离市场价，王敏捷不经审查导致被乐伽公司欺骗，损失应由自己承担。之前，其二人与王敏捷协商，让王敏捷搬离，但王敏捷不予理睬，换锁时其二人已通知王敏捷搬东西。

王敏捷向一审法院起诉请求：1.判令卢俊生、周新蓉返还其2019年7月27日至2020年5月14日期间租金21200元；2. 卢俊生、周新蓉支付其违约金4000元及其租住宾馆损失158元、再行租赁同户型房屋租金损失5760元，共计9918元；3.诉讼费由卢俊生、周新蓉负担。

一审法院认定事实:2019年3月8日，卢俊生、周新蓉（委托人、甲方）与乐伽公司（租赁代理方、乙方）签订《房屋出租委托代理合同》，约定由乐伽公司代理出租卢俊生、周新蓉名下位于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX室房屋，卢俊生、周新蓉将房屋交付给乐伽公司，交房起至2019年4月8日为空置期，乐伽公司垫付押金3000元，租金标准每月3000元。2019年5月13日，乐伽公司向卢俊生、周新蓉支付9000元。此后，王敏捷与乐伽公司签订《房屋租赁合同》，承租前述卢俊生、周新蓉委托乐伽公司出租的案涉房屋，合同中乐伽公司为管理人（甲方、受房屋出租人委托），但未载明卢俊生、周新蓉身份信息，约定租期自2019年5月15日至2020年5月14日，月租金2000元等内容。乐伽公司随即向王敏捷交付案涉房屋，2019年7月中旬，因乐伽公司未能按时支付租金，卢俊生、周新蓉电话通知要求王敏捷搬离案涉房屋，王敏捷未腾交房屋，卢俊生、周新蓉遂于2019年7月27日更换案涉房屋门锁。

庭审中，王敏捷质证卢俊生、周新蓉举证的二人与乐伽西安分公司签订的《房屋出租委托代理合同》时，王敏捷对真实性认可，称因其看到该合同中卢俊生、周新蓉给乐伽公司的授权委托书及最后一页补充协议，才与乐伽公司签订《房屋租赁合同》。王敏捷当庭举证其手机拍摄的授权委托书和卢俊生、周新蓉与乐伽公司合同末页照片打印件为证。卢俊生、周新蓉认为照片模糊不清，合同本有骑缝章，王敏捷应当要求看完整合同，但疏于审查。

一审法院当庭询问王敏捷，授权委托书照片中为何将收条部分内容（载明卢俊生收到乐伽公司垫付押金3000元）涂改掉，王敏捷陈述，经委托诉讼代理人与其核实，其同事李涛替其联系中介境商公司找房子，境商公司找到乐伽公司，修改过的图片系境商公司发给其，其和李涛最早于2019年7月26日才看到该修改过的图片，其和乐伽公司签订合同时未看到卢俊生、周新蓉与乐伽公司的委托代理合同，也无义务看。

一审法院认为，委托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人签订的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但有确切证据证明该合同只约束受委托人和第三人的除外。王敏捷向法院提交经修改过的照片打印件，意欲证明其在与乐伽公司签订房屋租赁合同时即明确知晓卢俊生、周新蓉委托乐伽公司出租案涉房屋。因该照片打印件系被修改过的证据，故对真实性不予确认。经询问该证据疑点时，王敏捷对何时看到被修改过的授权委托书照片打印件作出前后矛盾的陈述，故对王敏捷主张的签订合同时即已明确知晓卢俊生、周新蓉委托乐伽公司出租房屋的事实，以及王敏捷此后陈述的2018年7月26日才最早看到被修改的照片打印件的事实均不予认定。据此，王敏捷与乐伽公司所签《房屋租赁合同》不能直接约束王敏捷与卢俊生、周新蓉。乐伽公司在经营房屋租赁业务过程中，采取向房东支付高租金，向房客收取低租金的经营方式，市场风险极大，但乐伽公司就该足以影响卢俊生、周新蓉是否订立合同的重要事项未向二人披露，卢俊生、周新蓉在乐伽公司未能按时支付租金时，先行电话通知王敏捷需收回房屋，后以实际行为收回案涉房屋，表明卢俊生、周新蓉行使了合同解除权。因乐伽公司原因导致乐伽公司未能向王敏捷按约履行的违约责任，王敏捷无权要求卢俊生、周新蓉承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零二条规定，判决：一、驳回原告王敏捷要求被告卢俊生、周新蓉向原告返还2019年7月27日至2020年5月14日期间的租金21200元之诉讼请求；二、驳回原告王敏捷要求被告卢俊生、周新蓉向原告王敏捷支付违约金4000元及租住宾馆损失158元、再行租赁同户型房屋租金损失5760元、共计9918元的诉讼请求。案件受理费96元，减半收取计48元，由王敏捷负担。

二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定， “受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，卢俊生、周新蓉与乐伽公司签订《房屋出租委托代理合同》，约定由乐伽公司代理出租卢俊生、周新蓉名下涉案房屋等；王敏捷与乐伽公司签订《房屋租赁合同》，承租卢俊生、周新蓉委托乐伽公司出租的案涉房屋，该合同中乐伽公司为管理人，未载明卢俊生、周新蓉的身份信息。王敏捷主张卢俊生、周新蓉将涉案房屋出租事宜完全委托乐伽公司行使，卢俊生、周新蓉应对受托人乐伽公司的行为承担责任等。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。一审中，王敏捷提交了经修改过的照片打印件，欲证明其与乐伽公司签订《房屋租赁合同》时明确知晓卢俊生、周新蓉委托乐伽公司出租案涉房屋。对此一审经查，王敏捷提交的照片打印件系被修改过的证据，且王敏捷对于何时看到被修改过的授权委托书照片打印件时，作出了前后矛盾的陈述等，故一审对该证据的真实性不予确认，并对王敏捷欲证明的上述事实不予认定，同时认为王敏捷与乐伽公司所签《房屋租赁合同》不能直接约束王敏捷与卢俊生、周新蓉，于法有据，并无不妥。本案系因乐伽公司原因导致乐伽公司未能向王敏捷履行义务，且卢俊生、周新蓉在乐伽公司未能按时支付租金时，先行电话通知王敏捷需收回房屋，之后才以实际行为收回案涉房屋， 故一审认为王敏捷无权要求卢俊生、周新蓉承担乐伽公司的违约责任，并驳回王敏捷的各项诉讼请求，事实清楚，亦无不妥。

综上所述，王敏捷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费578元，由王敏捷负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　姜　亦　君

审　判　员　　赵　羽　嘉

审　判　员　　林　　　瀚

二〇二〇年七月二十七日

法 官助 理　　高　喜　平

书　记　员　　张　小　赛