如何看待「温州一批 20 年产权住宅土地使用权到期，续期须按房产价格三分之一缴费」？ 第1页

笑看某些带节奏的，知乎真的要完，某些人为了屁股不要闹脑袋了。

先上这件事的链接

鹿城区行政审批窗口的工作人员告诉王先生：要拿到新的土地证，必须补缴费用延长土地使用期限，初步估算，这笔续期费大约要30万元，而这套房子，总价才65.8万元。

王先生和卖家都说，交易之前没有注意看土地证上的期限，“在大家印象里，土地证就是70年啊，谁知道会有20年的。”

土地证过期的老房子挺多
买到这种房将进退两难

王先生购买的二手房，位于温州水心住宅区榆组团，建造于上世纪90年代。温州市土地登记交易中心副主任林钧告诉钱江晚报记者，土地证过期的情况，在温州的老小区中并不少见。

一种情况是，小区的土地原本属于国有划拨，无需缴纳土地出让金。后来部分房子出现买卖，并在办理过户手续时，由国有划拨转为国有出让。由于历史政策的原因，部分住户选择了不同的使用期限，签订了20年、40年、50年不等的土地出让金。

还有一种情况，上世纪80、90年代，国家收取土地出让金的做法刚刚开始。房开公司为了缓解资金压力，普遍没有缴足70年年限，可能只付了20、30或者50年的土地使用金，目前，这种情况还在排摸中。

卖家齐女士说，这套房子以前是国有划拨土地，大概是职工住房，自己2007年买过来的，所以应该属于第一种情况。

从上文看出这是是职工房转正，属于老公房。企业拥有产权，低价卖给员工使用权，经过评估认购后才具有产证这个概念。这个属于小产权房的一种，因为该类房没有交纳土地出让金或土地出让金未缴纳足，没有国家发放的

和预售许可证，

在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

附送该类小产权房的分类介绍

（1）房改标准价（也可称为房改优惠价）和房改成本价是指房改中职工家庭购买的单位公有住宅用房。通常根据职工的工作年限及所购房屋的实际情况，售房单位给予一定折扣。

（2）标准价房的价格低于成本价房，房改初期购房时多采用标准价购买。以标准价购买的房屋产权是单位和职工家庭共有产权，其中单位占6%，职工家庭占94%。

该类房屋需要进行买卖转让时，必须有单位出具的上市证明，并补交土地出让金。所有权属职工家庭，可以上市转让继承，届时需补交土地出让金并按规定缴纳相关费用。

首先要了解我国的房屋制度，土地和土地上面的房屋是具有不同的所有权的。土地使用权和房屋所有权的区别就在于：房屋所有权(即房产权)是永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有，“房产证里是没有期限登记栏的”；而土地使用权是有期限的，比较常见的是40年、50年和70年。

也就是说房子的所有权是永久的，只要房子不塌，这房子就一直是产权人的，但土地是国家的。根据项目的立项不同，租用国家土地的周期也不同：像住宅用地产权为70年，工业、科教文卫体综合类用地产权为50年，商业、旅游、娱乐用地产权为40年。

根据《物权法》的规定

第一百四十九条，住宅建设用地使用权期满的，将自动续期。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。

再补一个温州当年处理的方式

1990年5月19日，国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下简称《条例》)，开始对城镇国有土地使用权实行出让制度。

《条例》发布后，温州市区开始实施国有土地使用权出让工作。上世纪90年代初期，市区在办理划拨国有土地使用权转让交易时，将划拨性质的国有土地使用权转为出让性质的国有土地使用权，并收取土地出让金。 　　

当时，为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。

作为实例，深圳的国际商业大厦就是国内第一个续约土地使用权的案例。

虽然住宅产权期满后可自动续期。但再次申请土地使用需要补缴多少土地出让金，拥有房屋产权的业主是否愿意缴，能否缴得起，一旦有房屋业主不愿意缴纳，土地上的房屋该怎么处理。这一系列的问题暂时还没有明确的政策能够回答，其法律问题还有待完善。温州的评估方案中的价格评估方法有待商榷，这也是政策缺失的后果。

所以，这种职工房转正的情况，必须缴纳完一定数量的土地出让金才可出售，因为前期土地出让金只缴费了20年，土地产权已到期。按理说同样的房子价格差异不会太明显，但是很多历史遗留问题里的房子都比市场价格低很多，然后现在爆发出来了。

至于评论里说洗地的，我国的法律本来就规定了土地是国家所有，个人只有使用权，法律规定得明明白白的我洗什么。至于那些给我扣帽子的，麻烦你们仔细看看原文，我是为哪一项政策叫好么。

只看见了吐槽，没有一个人仔细看看内容吗，知乎改名叫吐乎算了。大家上知乎是想学习知识，结果现在是一群菜市场大妈的水平，我拜托各位就算要骂也骂的有水平一点吧。 因为没有具体的规定所以不知道详细情况，但是这篇文章明明就算标题党，是地价的1/3，不是房价的，这中间的差距大得不止一点点。按照文章自己的例子，那个什么酒店的现今地价是5000多每平方米，那个深圳的酒店占地面积大约30000平方米，深圳应该是全国地价最高的了吧，需要交5000万左右。但是这个例子和居民住宅没有可比性，特别是高层，占地面积是很小的，假设你住的房子有30层，换算下来一平方米不过200元左右。当然买别墅的就贵了。

强调一下，因我没有具体规定，以上均是按照该文章提供的信息推导的，我算抛砖引玉了，期待有当地人能拿出详细规定来看看，这是大家都关心的事情，别再玩标题党了。

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看见评论区的话，让我非常不爽，因为我写这个回答的目的说得很清楚，是希望大家先看清楚文章了再回答，至于你是想开骂，还是想拥护，我并不在乎。我只在乎事实真相，只在乎大家到底有没有搞清楚，在乎到底是标题党获胜，还是理智党获胜。

敬告某些人，如果你来这里的唯一目的只是想找个机会开骂，你不管事实如何只是想骂，那你来错了地方，知乎这个地方至少从目前来看还不是一个适合纯粹的骂党生存的地方，你们要想不受限制的开骂，为什么要来知乎找虐呢？换个地方岂不是更好？你们更没有必要来针对我，骂赢了我没有半点好处，而且你也不可能骂赢我，大不了我还可以删评论（虽然我从来没有删过评论），总之在这里开骂对你没有半点意义。

如果你只是想找个机会骂一场，如果你根本不在乎事实是什么，你现在就可以把我拉黑，然后换个地方骂，到了我的评论区，麻烦各位还是要讲点事实。

原本我是不想做详细计算的，因为本答案的主旨在于提醒大家别无脑喷，讲点事实，来点干货，我是不太愿意花太多时间和精力去核对数据和找相关文件的，我也完全没有必要那么多。介于评论区出现的某些人张口就来的数据，我也不得不辟一下谣了。

回答几个常见的问题：

1、国家不该收钱巴拉巴拉……

这个问题知乎上有一大把答案，本人现在没有兴趣和你探讨该不该收钱，该收多少钱的问题，所以再提这种问题的人一概以文盲视之。

2、题目中提到的案例是否与我们常说的50年产权或者70年产权相通。

因为我并不是温州人，我没有遇到过类似的事情，最关键的是我没有看见相关文件和标准，所以我不能给出肯定的答案，就我现在看见的知乎er的回答，温州这个20年产权的房子和大家购买的商品房完全不是一回事，所谓的20年产权，大多数都是一些灰色房子，他们的产权是有问题的，所以他们这次是要补偿当初通过不合法渠道购房、建房所逃避的用地成本。举个例子，比如一块地划拨的时候用地性质写的厂房，然后厂方修建了职工宿舍，后来打擦边球把这宿舍卖给个人作为私人住宅，无论是厂方还是个人都是为了逃避用地成本，当初他们就少付了很多钱所以他们的房子比普通商品房更加便宜，这是不公平的，也是非法的。让他们赔偿对普通人是好事而非坏事。

再申明一下，上述答案来自其他知乎er，本人不对其中的真实性负责。如果你有更加可靠的信息，欢迎来私信纠正，如果你没有可靠信息，只是单纯的不相信，和我也没有半点关系。

3、关于基准地价、容积率的问题

先看几组数据，深圳、温州的情况我不清楚，看看我比较熟悉的重庆，毕竟也是直辖市：

图1：

图2：

由图1可以得出重庆市2015年平均土地价格为5727元，当然这是土地成交价，因为没有找到2015年土地基价，但是基价肯定是比成交价更低。而且这个价格要换算成房屋单价，还需要除以容积率。

由图2可以得出解放碑地块的土地换算成楼面价格大约为8264元/平方米，这块地我是知道的，绝对是重庆市最核心的地块，中心的中心，放北京的话，可以参考一下天安门旁边不到1公里的位置。

那么这个地方房价是多少呢？由于这种地方已经没有房源了，所以到底能卖多少很难说，给个参考数据吧：

上图的26000元的房子中心程度略低于上面的地块，而且是高达60层的超高层住宅（下面8层是商场），而且这个楼盘已经是5年前修的了。

再看看图2第二条消息，南岸区的楼盘，楼面价为3144元，新闻中提到的距离这个地块500米的蓝光COCO楼盘的价格为9000元左右。

所以说任大炮所谓的地价占房价的60%完全是扯淡，实际上土地出让金占房价的比例不会超过40%。任大炮的屁股是坐在房地产老板的位置上的，他说瞎话很正常，奇怪的是知乎上这么多自诩为平民立场，自诩为知识分子的人为什么不假思索的捡起任大炮的话就可以当作铁证用。

而且，有兴趣的人也可以计算一下，如果按照土地面积计算要缴纳的费用的话，其实和容积率是没有多大关系的，反而和你的房价关系密切。很简单的道理，单位土地越贵的地方，容积率必然会增加，算下来薄摊到每个人头上的费用就越低。开发商也不是白痴呀，有谁见过把别墅修在核心地段的？核心地段连小区房都很少，大多数是独栋高层。想在核心地区住容积率3的房子，除非你是土豪。

上面的价格并非真正的土地基价，那么真正的基价是多少呢？下面是我搜到的一个文件：

但是我不准备用这个数据，因为我并不清楚上面提到的综合楼面地价是什么意思，但是可以看出这里的价格是低于前面提到的实际价格。

如果按照新闻中的算法，续期价格大约应该是房价的1/10左右，而不是1/3

回到本问题，首先可以肯定温州20年产权房屋与我们常见的50年或70年产权的房子是没有任何可比性的，他们现在是在补偿之前少交的费用。到现在为止，国家只说了产权到期需要续期，并没有出台任何与续期有关的具体政策。如果国家真的脑残到会按照温州这个案例的计算方法来让全国人民续期的话，绝对是价格太高了。我当然反对这样搞，但是我也相信国家不会这么脑残，这和自杀有什么区别。至于某些受迫害患者天天认为自己被迫害的，我觉得反正这种人都会骂，如果国家为这种人制定特别征收法，按照他们骂的金额收取费用，我个人是支持的。

都是外行在扯。

1，房地产的评估与核算是把这个预先折算了的。

2，你以为20年土地、40年土地、70年土地性质的卖价一样吗？价格不一样的。

3，房地产行业计算收益时，这个折算有的是按照50%折，有的按100%折（即70年后一分钱不值）。现在只按照33%折，估计很多地产是要升值的。

4，房企在卖房时，有的会隐瞒这个。我知道有的房企拿地先搁3年，建房再3年，卖房再3年，

40年房只有30年权了。

5，但行业内部是互相明白的，行业内转让会压价。

但是，到底这个到期后如何做？确实没有明确的指导，大家共识是：肯定能续，肯定要交钱。

我个人觉得到期直接房地产税，倒是好解决办法。

下面评论有提到2010年的8000万空置房传闻，这是个谣言。分析可见：