网传最近恒大很多地区的楼盘打折很低并且必须要求付全款？真实情况是怎样的？ 第1页

盘点，恒大自己面临的问题和困境。

NO. 1｜壹

众所周知，恒大面临的困境，就是：钱紧。

最近闹得沸沸扬扬的商票事件和打骨折促销事件，可以看出端倪。而造成钱紧的原因是多方面的，往下我们一一细说。

先从商票事件说起。在房地产行业，商票是运用较广的一种工具，不仅是一种支付工具，还是一种重要的融资工具，商票的签发和支付都高度依赖于企业本身的信誉背书。

三道红线下，房企融资受阻，商票的存在，对房企的意义更加重大，尤其是对上下游供应链的资金周转。商票作为房企常用的对外支付手段，常用于支付工程款和材料款等。

但商票并不仅仅只是用于支付这么简单，它还是房企融资的渠道之一，房企在金融机构之外的市面上找金主，贴息换取现金，相当于打欠条发债。

商票的流通规模不断膨胀，商票兑付是否出现问题，是房企资金链的晴雨表。毕竟现金流充沛的房企不喜欢使用商票这种模式，典型如中海。

从商票圈统计的数据来看，恒大地产商票高达2052.67亿元，一骑绝尘，相当于华润、绿地、融创等十余家房企的总和，排名第二的华润，才274亿元。

2020年，恒大商票因多宗延期出现兑付风波，出现信任危机。之后的8月6日，恒大发言人表示，恒大地产所有到期商票均已兑付完毕，不存在未兑付问题。

虽然是兑付了，但却并没有正面回应商票兑付是否延期的问题。

NO. 2｜贰

再来看看2021年这波恒大商票的兑付问题：

南阳恒大，50万一年期，今年4月27日到期，未兑付。

宁波恒大，商票3月23日到期，未兑付。

阳江恒大，765万商票，2020年2月28日和3月2日到期，至今未兑付。

关于恒大商票兑付的问题，网上多如牛毛，少地几万，多的几百上千万。在此就不一一列举了。这些商票的贴息，有的高达30-32%，极端的有32-38%，如果拿去卖，相当于100万，只能卖到62-68万。

能兑付哪怕钱少点都算好事，可一直延期，每个月利息都不少。有的人会说，商票不兑付可以打官司取回啊！

这种一看就是小白。首先，如果还有业务上继续合作，打官司就等于撕破脸，后续业务上还能继续合作？

其次，房企的合作合同一般签在项目和城市子公司上，而卖房所得的销售款一到账就直接被总公司抽走，等于就算你打赢了官司也没有意义，对方子公司账上没钱，根本执行不了。

一般情况下，商票是多数公司最不愿意逾期的，银行逾期，还能协商解决。但商票一旦大规模逾期，供应商暂停供货。供应链断了，容易停工，资金问题容易暴露。

此次商票的兑付问题，已经是恒大遇到的第二次信任危机。

2020年9月，恒大的债务“罗生门”，恒大发布公告辟谣，称已报警。

但掐算一下时间，已经过去了八个月，也不知是向哪个地区警方报的警，效率这么低，至今没公布结果。

如果，恒大没有报警，又公告称已报警，那500强的上市公司是不是公然造谣？

在“债务罗生门”爆发后的一个多月时间内，恒大迅速搞定了1300亿战略投资者中的绝大多数，千亿不用还了，大多数债主们同意“债转股”。

为此恒大还发了个公告，称战略投资方因为长期看好恒大，愿意把投资转为普通股，长期持有。债主变成了股东。

当时流传的一张签约图，大佬们个个亿万富豪，史称：最豪华、最贵的朋友圈。

债转股这事，恒大明面上解除了风险，其实更大的风险却来了：

触碰了金融机构的底线，投出去的钱到期收不回来，以后谁还敢给你贷款，谁还敢给你投资？

NO. 3｜叁

而恒大最近的打“骨折”（形容巨额折扣）卖房，也从侧面印证恒大的资金状况问题。

虽然恒大对此回应说是尾盘促销，但天机最近看了几个恒大的项目，有的项目刚开盘几次，怎么就尾盘了？而且此次涉及的范围极广，折扣也极大。

这些房源的要求都是要全款，不能按揭，部分项目甚至要求15天内付清房款。

广汉精装房，4000元/㎡；天津恒大凤凰庄园精装房，3500元/㎡，南充精装房，2600元/㎡；开封，3000元/㎡；重庆保税区旁，4600元/㎡；佛山恒大毛坯房，3000元/㎡；珠海恒大一楼盘，从220万降到120万……

建安成本按2300元来算，精装按500来算，税费按10%来算，营销等成本.....不计地价，业内公开的信息是，恒大房建按可售建筑面积来算，成本在3800～4200元/㎡。再加上地价呢？售价远低于成本。

在经历了商票和债转股事件后，信誉受损，外部融资受阻，只能内部对自己下手，低价促销，狠抓回款，又遇上了今年银行按揭收紧，只能低价出售，要求全款了。

此外，或许和另一件事关系也很大：

2016年，恒大希冀在金融业务打造出全链条布局，大手笔斥资70亿港元，成为盛京银行大股东，持股9.96%；随后的2016年4月28日，恒大斥资100.17亿元与盛京银行5名内资股股东签订协议，持股比例升至27.24%，成为公司最大股东。

因触及港交所关于“上市公司公众持股水平不得低于25%”的监管红线，恒大不得不以69.2亿港元出售盛京银行5.77亿H股。交易完成后，其持有盛京银行股份降至17.28%。

2019年，恒大再斥资132亿元认购盛京银行的22亿股内资股，持股比例从17.28%跃至36.4%，全面掌控盛京银行。

最近媒体报道称，监管正在了解盛京银行与恒大之间的资金往来。

据称盛京银行通过直接或间接渠道输血恒大地产集团的资金规模达1300-1500多亿元，其中包括盛京银行集中持有大量恒大的债券等方式。

一旦查实，那么钱就必须还，不还钱就意味着要被严惩。

有些读者问，买了恒大的房子还没网签怎么办？我只能回答：打折出售的房子价格虽然很诱人，但一定要做好风险管控，赶紧签合同，赶紧备案，收的钱也不能不进监管账户。

NO. 4｜肆

有人会说，恒大打折促销，狠抓回款是为了应对“集中供地”模式，凑钱拿地。

今年恒大拿地拿了多少？据公开市场数据显示，前四个月共拿地25亿元。能排在多少位？不知道，百强房企今年拿地最多的融创花了近1000亿元，排名第30位的中冶置业，也花了110多亿元。

嗯，前四个月号称2800亿元销售额的恒大，拿地25亿元，和过往一比，差距特大。集中供地倒是供了，也不见你拿呀。一二线不好拿地，三四线等竟然也没拿。

凑钱拿地这种说法不显得太假、太扯犊子了嘛？

负债那么高，三道红线全中，在融资收紧的大环境下，恒大进行融资和降负债应对的方式中最突出的是一招：

分拆多元化业务。

也就是说，分拆八大业务，在资本市场上融资，用于降低恒大的负债。恒大地产、恒大汽车、恒大物业、恒腾网络均已上市。

其中的恒大汽车，是吃瓜群众最耳熟能详、最爱调侃的焦点，爆款段子频频。恒大汽车在上海车展上更是被曝出没有底盘。车展后至今，恒大汽车的股价已暴跌40%多。

房车宝、恒大童世界、恒大健康、恒大冰泉四个还未上市，其中房车宝具体上市预期是今年年底或者明年年初。

有趣的是，此前财新等媒体报道，恒大在境外发行的高息美元债，11%—13%，而购买人，是恒大相关的个人或控股公司。

今天江畔钓鱼时，我问一同垂钓的前飞行员朋友，做飞行员是否安全。他淡淡地回复道：

有胆大的飞行员，有长寿的飞行员，但鲜有胆大且长寿的飞行员。

这个问题能出现在榜一还没下去，本身就说明了问题。

问题严重不严重，要看这个问题能存多久。

不要买！

不要买！！

不要买！！！

这问题已经不是重要不重要的问题了，对很多普通购房者来说，这可能是半辈子的积蓄，是否要化为乌有的问题，这是一个要命的问题，所以必须强调三遍。

我一句话说清楚，这个活动的本质——恒大房地产，在没有金融监管和金融机构承做的情况下，把一个远期房产变成了无抵押物品的债权金融产品。

而且，因为房地产商的开发模式和恒大资金链的问题，这些未交付的房屋实际上已经抵押给了银行信托等金融机构，所以普通购房者实际上是没有办法办理房产证的，所以购房者哪怕在法律意义上和恒大形成了债务债权的关系，但是在资产清算的时候，清算排位是要低于银行等金融机构的——按照恒大的债务规模来说，这就相当于最后拿不回钱！

如果恒大破产，购房者人财两空！

（评论区有朋友和我讨论破产清算顺序的问题，不过这个不是重点，重点在于我们作为普通的购房者而已，没必要把自己陷入如此巨大的法律和债务纠纷中，房子是用来住的，不是用来炒的，同样，我们的购房款是用来买必需品的，而不是用来赌的）

这么说够明白了吗？

说出上面的话，实际上我是承担了一定的法律风险的，但是因为这个问题真的十分严重，所以我必须把我自己能想到的东西说出来，供大家参考。

不要碰！

不要碰！！

不要碰！！！

先看一个法条:

最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定：

“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

什么意思呢，给大家解释下，拿我最近处理的一个案件举例说明:

原告A，被告B，B是个房地产开发公司，判决确认，B公司要偿还A980万。A申请执行并查封了B公司名下开发的一个楼盘。大家都懂，房子没办下证之前都是登记在开发商名下的。

法院准备拍卖B公司名下房产，但是发现查封的房产中有一部分早就出售给了案外人，案外人有很多，我们拿其中一个举例，把他叫案外人C。

C在法院查封之前，就跟B签了房屋买卖合同，交了十几万首付，交了所有的水电维修基金物业费排渣费乱七八糟费用，同时已经实际装修并入住一年。所以C就向法院提出异议，说你法院不能拍卖，因为这不是B公司的房子，早就卖给我了，而且我也实际居住了。

对于这个异议，法院裁定驳回了他们的申请，理由就是我说的《执行异议复议规定》的29条。条文规定，如果买受人想以自己已经买到房子为由阻止法院拍卖，需要满足三个条件:

一是，查封之前就签订买卖合同，这个一般都符合，也比较容易满足。

二是，名下没有其他住房。也就是说需要证明，你们名下就只有这一套房产，注意，这里也包括你配偶名下。这一条就刷掉了很多人，因为有不少家庭之前都有其他房子。

三是，首付要超过合同总价50%。大部分买房都是贷款，首付普遍最高也就付个三成。但是因为房地产公司原因，迟迟未办理下贷款，这个节骨眼被法院执行，大部分都付不到50%。

所以，同时满足这三个条件的买受人几乎没有，法院几乎全部驳回了买受人C的异议申请。

于是，本来自己付了首付，签了合同，装了修，住了一年的房子被拍卖了。房子成了别人的，按法律规定，应该给拍卖取得房子的新的所有人腾地方。

那自己的首付款和装修款找谁要？

应该找开发商B公司要。但B公司房子都被拍卖了，你猜你这钱能不能要得回来？

虽然我自己的房自己经过几年漫长的等待，终于是拿到了证，但在恒大目前的状况下，很有可能出现后续产权证办不下来的情况，如果集中暴雷，你交了钱，拿了钥匙，装了修，住了很久的房子，也可能最终不是你的。

跟我同一个小区的，还有好几栋楼，因为各种原因，一直办不下来证，业主们一直在维权。

今年4月，大连市不动产登记中心公示了2016年以来大连市市内四区范围内已取得预售许可，但未竣工验收不能办理产权的项目楼栋。

恒大的楼盘占了一半……

行业相关人士，我司也有项目就在恒大旁边，从目前所知的信息来看，确实是在疯狂打折。

某中部省会远郊大盘，4月超高层成交价在8000元-8200元/㎡，高层8500-8800元/㎡，目前是5800元/㎡。

我们拿到市场简报都惊呆了，没办法，让快马再探。

我们有个客户，之前跟了很久，眼看就要成交，被渠道一个电话拉到恒大的楼盘，被那边现场逼定。

我们的销售顾问当然不服，客户可能也觉得不好意思，给我们的销售顾问拍了认购书，盖着恒大的大红章，确认属实。

真的就是5800。

不是你们那里不好，真的是这边太便宜了。

房地产的折扣一般都是很含蓄的，哪怕我是95折，也要拆成5个99折，一点点放给客户，就是怕客户第一反应折扣太大，感觉在贱卖。

好家伙，恒大这种30%的折扣，从业这么多年，这个力度还真第一次见。

再多说两句。

恒大的商票算是业内比较有名的，广告公司/活动公司等等很多供应商都不是现金支付，结款可以，给你商票。

这样做的好处，当然是为了拉长账期，获得资金灵活度。

商票的本质是信誉，就是我赌你恒大不会赖账，现在可好，拔迪奥不认人了。

如果连供应商的商票都要赖，其实就是已经接近山穷水尽的地步了。

因为，供应商本来就是垫资做事。

举个例子，要做一个地产活动，一般都是先找供应商报价招标，然后供应商自己花钱把事情做了，拿着结算单找甲方付款，从活动开始做到结束，花的都是供应商的钱，开发商一分钱没掏。

很多供应商也是有苦难言，本来供应商就是垫资做事，结算又搞个商票，现在连商票都兑换不了，合着我全心全意为恒大服务了，这真是把广大的下游供应商往绝路上逼。

算起来，这应该是恒大的第二波。

去年的那一波绝地反击，恒大的手法相当漂亮，我不是欠你银行和机构1300亿吗，反正我也还不上，要么看我死，要么债转股，现在死或者可能活下去，你自己选。

恒大那一波确实渡过了难关，但是也把自己丢尽了旋涡，彻底得罪了各大银行，还不上债就拖债主子下水，谁还敢借钱给你？

房地产本质就是一个快速周转的金融游戏，开发的资金来源就三大部分，一是银行借贷，二是上下游供应商垫资，第三是销售回款。

现在银行不借钱，商票还不上，唯一还能割的动的就是买房人了。

上了这个牌桌，再下去就很难了。

恒大唯一的希望就是把去年“我大所以不能倒”的游戏再玩一次。

曾经有一次酒酣饭饱，许主席问手下人，怎么样才能流芳百世？

现在机会可能来了。

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  yi-zhi-zhu-ding-lou 网友的相关建议: 
      

本来我是不关心这个问题的，因为恒大对我来说就是个纯粹的路人ABC公司。结果刚才我的iPhone手机官方输入法都觉得恒大要出事：

然后我看了一下恒大这个促销的逻辑，如果是7折，相当于发行了40%年化利息的无抵押债券给购房者。保守点也是30%。

注意：这是无抵押无抵押无抵押无抵押，大概率还是清偿优先级极低的那种。所以如果恒大破产，这个债权大概率拿不回一分钱。

如果真的有30-40%年利率回报的债权，许老板自己的朋友圈都买完了，这种好事还轮到你嘛？许老板卖给自己和朋友圈的美元债才10%-15%。

长得不美就不要想的太美.....

当然，说恒大一定会破产那也不一定，毕竟啥事都可能会发生。

但是如果有人真的非要非要非要非要非要想赌买这种打折房，不如拿那个房款等几天买恒大股票。毕竟恒大不破产大概率也会挣这么多，而且流动性强，跑路起来容易。

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   网友的相关建议: 
      

大家都在说恒大资金紧张的事，我也插一句

现在很搞笑的是恒大地产还能在金融机构做供应链融资呢

恒大自己贷不出钱了，让下游供应商、承建企业贷款，恒大给担保或者变相暗保

恒大的行业地位高，下游小供应商想接恒大的工程不敢不贷

贷出来的资金最终还是进了恒大开发的项目

这不是妥妥的短期融资流入房地产？？？

金融监管的大刀落得还要再狠一些！

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  xuanjing 网友的相关建议: 
      

0. 一大批房地产企业靠着高负债高周转，用极高的杠杆率玩着借新债还旧债的游戏。

1.国家觉得这些房地产企业风险很大，所以出台三条红线政策约束房地产企业的融资。

2. 恒大三条红线全部超标，无法通过公开市场融资，新债借不了了，陷入了流动性危机。

3. 恒大开始各种骚操作搞钱还债降低杠杆率，希望能够回到三条红线之下继续融资续命。

4. 骚操作之一，坑战略投资者。恒大原计划回到a股上市，结果失败了。所以违反对赌协议，强行债转股，把战略投资者坑成了小股东。

5. 骚操作之二，坑供应商和合作伙伴。压供应商的款项这只是常规操作，恒大的商业票据已经打对折都不止了，有许多还逾期了。可以看看三棵树的公告。

6. 骚操作之三，坑购房客户。全款打折看起来很美，实际上就是试图捆绑客户利益。因为没有网签，所以你交了钱也没有房子的产权只有恒大的债权。这玩意哪天破产清偿的时候，你一个小债主肯定是排到最后。

最后建议，你要是真的想赌恒大回血成功，那还不如去买恒大的票据，现在打65折卖，还有3.6年到期，票面利率6.8%。就算哪天破产清偿，至少也能排在前面不是。

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  ojufff 网友的相关建议: 
      

3000多块钱买恒大直辖市的洋房。

看起来倒是很吸引人，但就怕买房之后接不到房。

上个月的时候搞了十几套特价房出来，2580-2980，这个楼盘还是很大的，接近2000户，一套洋房30-50w，客观讲确实算是比较便宜。

资金链卡住了，这个问题是存在的。

许家印毕竟不是印钱的，要靠借钱做事。

许家印昨天宣布，要在6月底之前实现一条红线“转绿”。即本月底恒大有息负债下降到6000亿以下。

他的这一发言，与恒大持续攀升的业绩有关。据悉，恒大前5月累计销售同比增4.5%至2851.6亿元，回款增长6.1%至2507.4亿元。

“步子大了，真的容易扯着蛋。”

太快了，恒大走得太快了。

恒大今年到期的债务有多少？保守估计至少在3355亿以上，因为还不包括表外负债、利息和其他途径的融资。

查询了一些资料：

仅从恒大2020年财报披露的数据看，截至去年末，恒大共计借款7165亿元，一年内到期的借款为3355亿元，占比达到46.8%，1至2年的借款占比23.3%。

这两年（2021-2022年），恒大需还款的金额高达5021亿元。于2020年12月31日借款平均年利率为9.49%，粗略计算，这两年需归还的借款，光是利息就将近480亿。

现金方面，截至去年底，恒大在手的现金、现金等价物以及受限制现金总额为人民币1807.4亿元。现金短债比仅0.54，短期借款是在手现金的两倍之多，短期偿债压力不小。

以前恒大为了规模和多元化布局，许家印活成了地产圈中的“拼命三郎”。如今为了还债，许家印仍殚财竭力，今年对于恒大来说，并不比以往轻松多少。

对照“三道红线”，截止至2020年底，恒大的净负债率为153%，剔除预收款后的资产负债率为83.4%，现金短债比为0.54，恒大依然处于“红档”。

恒大降负债做得如何？到今年3月底，恒大有息负债从8743亿元降至6740亿元，用自有资金偿还境外债本息591亿元，并计划用自有资金偿还今年到期的所有境外债务。

目前，恒大的境外债务中，未偿还的美元票据合计金额约60亿美元，利率为11.5%-12%，其中2022年、2023年及2024年分别到期20亿美元、30亿美元及10亿美元。

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庞然大物，倒塌之日也只是顷刻之间。

有些东西看起来很庞大很强大，但它无法仔细拆分，外强中干。

千里之堤 溃于蚁穴。

拭目以待。

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