为什么我身边的人都认为房价一定会大跌，都认为再等2到3年，就会降了？ 第1页

简单来说，自08年之后，我国房价上涨完全依赖放水。4万亿之后，房价直接翻倍。16-17年房价翻倍，也是仰仗放水。

放水必须配合低利率，利率高资金成本就高，这时候没人愿意从银行借钱，水就放不出去。只有利率低了大家才愿意借贷，水才能放出去。所以每次放水都会伴随利率（尤其是房贷利率）的大幅降低。

而2023年是美联储加息的时间节点，美联储加息，我们也要跟着加息，不然资本会逃离我国，跑到美国追逐高利率，这对我们的产业是巨大打击。

加息会减少资金流动性，提高资金成本。炒房客的资金压力会变大，为了缓解压力，很多炒房客会卖掉房子。

卖房的人多了，房价就面临下跌的压力。而由于市面上流动资金的减少和资金成本的提高，这时候愿意买房的人反而更少。在戴维斯双击之下，房价很容易下跌。

2023年距离现在也就两三年，你身边认为房价会下跌的朋友，大概就是上面的逻辑。

2016年北京房价约为9 BTC/平方米

2021年北京房价约为0.25BTC/平方米

结论：北京房价五年来暴跌了97.2%

您学会了吗？

现在还在谈房价的人已经太out了。

都已经尘埃落定了，二手房基本锁死，该在笼子里面的已经跑不出去了。

都说房地产长期看人口，中期看土地，短期看政策。国家可以完全主导政策，可以部分主导土地，但是无法主导人口。

实际上从12-13年，工作人口的增长已经停滞了，要不是骚操作的涨价去库存，当时的政府如果合理采取一些政策，应该能够让房价从14年的时候逐步回归正常。

但问题是政府戒不了土地财政的瘾啊，实在是太香了。又压不住利益集团，还没办法忍心爆掉几个房企和银行，所以没有选择那条正确的路，而是选择了涨价去库存。

涨价去库存的本质，就是把杠杆和风险从政府和银行，转移到居民和企业。这一招当时成功了，但是埋下了许多的恶果。首先，一笔掏空了中产阶级的六个钱包，从此以后指望内需消费拉动经济就成了幻想。其次，房地产彻底锁死经济结构，在没有改弦更张的可能性。其次，生育率急剧下滑，二胎政策带来的反弹没有坚持到第三年就不行了。最后，让许多九零后和零零后彻底失望，丧失对社会和未来的期盼，躺平佛系大行其道。

17年之后国家的政策方向就是努力维持横盘，同时限制房产交易尤其是二手房交易。因为新房交易国家可以卖地，而二手房交易国家只能收一点点税。为了达到目的，国家的做法是强制新房和二手房倒挂，这样有钱有资格的人自然会去买新房，买不到新房又等不了的人才去买二手房。

新房强制限价，和二手房倒挂，最大的利益受损者，就是房地产企业。因为地价是刚性的，房价现在也是刚性的，中间的一丁点利润空间还要靠房地产商偷工减料才能省出来。所以这几年房地产企业股票走势一塌糊涂，而某些过去杠杆太猛的企业已经开始扛不住了。第一个是恒大，下一个多半就是融创。没办法，夜壶就是夜壶，就是干这个的。

其实还有一个潜在受害者，就是二手房卖家。不过由于价格被强制横盘，中国又没有房产税，持有成本为零，所以这些人绝大部分还处于温水煮青蛙之中，没有意识到自己的处境。等到房地产税推出，二手房价格暴跌的时候，这些人会发现自己早就跑不出去了。因为仅剩下的那么一点房地产购买力，国家还要留给新房，好持续卖地收钱，不可能容忍二手房来抢蛋糕。偶尔个别的跑掉无所谓，但是整体交易量要限制。

国家就是房地产市场最大的庄家，它有最多的筹码，最多的钱，最广泛的信息，就像电影里面说的“球证，主办，裁判，协办都是我的人，你拿什么和我斗？”房地产商都斗不过国家，普通城市韭菜还想把房子卖了移民？除非真的是嗅觉灵敏，行动果断，提前判断，才能跑的出去。

现在已经晚了，尘埃落定了。城市化率已经65%左右，接下来的城市化率提升，靠的是那些六十年代的婴儿潮一代被动离开人世。考虑到工作人口持续下降，经济也收到新冠影响，未来接盘的人只会逐步减少，越来越少。而随着恒大这样的恐龙倒地，再迟钝的国民也会逐步扭转对房地产的牛市预期。连预期都没有了，那么二十年房地产牛市的最后一口气也就断了。

但是国家的财政，还是要靠土地财政。那地方政府就不能停下卖地的步伐。但是房地产商的部分已经被压榨到极点，再压榨就分分钟破产（房地产商也想跑路也会转移资产），再想继续卖地就要降价卖。而降价卖地，又要维持原有收入就必须卖更多的地。在接盘侠越来越少的前提下，提高土地供给，就意味着新房价格维持不住。新房价格都维持不住，二手房更不用说。大多数人又是买涨不买跌，真正的刚需很少，更不用提新一代人很多都不打算结婚生育了，刚需什么时候绝种也不稀奇。

而这时候政府会发现卖再多的地也补不上财政窟窿，这时候只剩下收房地产税这一个办法了，而且为了能够添上卖地的窟窿，房地产税大概率没有减免，估计是阶梯式的。普通人的自住房也免不了，1%太高了，估计0.5%起步。那时候很多房子价格也跌了不少了，算下来一二线城市一个单房家庭每年一两万大概。

以中国的房产空置率，房地产税一出，估计房价还有一波终极下行。最终会不会到当年日本泡沫破灭的程度，那就不知道了。

总结：牛市的顶峰过去后，市场崩塌的正反馈来势非常快，快到很多人反应不过来。就好像雪崩，一开始只是几坨小雪球，很快就席卷山脉，一泻千里。

政府当然不希望看到这一幕，土地财政多爽啊，又不费劲，同时官僚们的N套房子还可以增殖。就算是收房地产税，政府也想在一个高基数上面收。但政府是无能为力的，18年区区几万亿的股市泡沫都顶不住，这数百万亿的房地产市场能够顶得住？呵呵，别做梦了。

所有的未来可能性都已经锁死，没有任何可以供挣扎腾挪的余地了，一代人的命运，也在15年的那个夏天被注定了。