如何看待 4 月全国新房 62 城房价上涨，二手房上涨城市较上个月减少 4 城，对于这种现象你怎么看？ 第1页

人心不足蛇吞象。

看看我们常州土拍，常州成品房均价才1.7万/平，新拍出来的地块楼面价，2万/平。

（不要再混淆楼面价和土地价了，很多人不懂楼面价是什么意思，这个价格相当于，你买房时候的土地成本的单价，比如房价4万/平，楼面价2万/平，那你买房子每平米土地成本就是两万，你买房钱其中的一半是用来付地皮钱的）

最可恨的是，该地块周边成品房的房价大部分在1.6万/平左右。

带装修的成品房价格竟然没超过新楼盘的土地成本价！

房企花在土地上的成本就平均2万/平了。再加上后续的建设费用，房价不得卖到4万/平？

关键是，这地段还很垃圾。属于那种要啥没啥，十分荒凉的那种。

土拍价格这么高，足以说明供应有多紧张。我也不知道为什么土地供应这么紧张。

这不是常州这一个城市的现况，常州只是代表而己。每个城市的想法都是一样的。

你还指望房价下跌吗？

只能说，很难。

很多人不懂楼面价是什么意思，这个价格相当于，你买房时候的土地成本的单价，比如房价4万/平，楼面价2万/平，那你买房子每平米土地成本就是两万，你买房钱其中的一半是用来付地皮钱的。

只要到真实市场深入了解几年，就会知道中国房产市场的公开数据异常失真，隐藏着巨大的黑洞和风险。

一方面是水深火热的大多数人，高昂的房价已经成为绞肉机，买套房会轻松灭掉三个家庭数十年的财富积累。相当一部分的人已经断了念想，不再考虑买房，因为已经超出了实力的边界，甚至可以说是想象的边界。

另一方面，资源好的新盘刚落地基，就必须跑关系才能内定到户型好、楼层好、朝向好的房子，海量的资金若隐若现。

这已经不仅仅是贫富差距的问题，更大的资金黑洞和杠杆在水面之下。隐晦地说个规律，只要国家放水，同时严格限制各种贷款流入房市。满足这两个条件，保证迎来一波涨幅。你就只能站边上看。

不是你月入几万收入不高，而是你没进入规则领域只能挨宰。你使出吃奶的劲，也搞不过那些破坏规则和利用规则的人。

这个购房金字塔已经高出天际，可以称为小蛮腰。

再看二手房，除了实用型学区房好转手之外，改善型的从叠拼到双拼到独栋，挂一年无人问津是常态，挂几年长草也不出奇。

从这个角度看，国人在住房需求上面是很卑微的。所谓的刚需其实都是牺牲自己成全下一代，自己是否住的身心愉快，基本不在考虑范围内。

对百分之八十的人来说，房价猛如虎。对百分之十玩上游戏的人来说，随时准备破产，对剩下的百分之十的人来说，五年之内财富可以翻几倍。

首先得明确一点，房地产虽然过了黄金时代，但黄金时代的后面这不是还叫白银时代么？

既然叫白银时代，就说明房地产还是有发展空间的。

只不过，这个阶段的房地产要出现结构性分化了。

2019年，中央财经委会议对推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局进行了研究。

会议给全国按区域进行了分工，规划了19个城市群，指定了9个国家中心城市（北京、上海、广州、天津、重庆、武汉、成都、郑州和西安），划出了三个增长极（长三角，珠三角和京津冀）。

这就是结构啊。

所以大家再提房地产，就不能再等而视之了，而是要“有所为有所不为”。

比如随着高铁网的建设和铺开，三四五线城市就会打通向一二线城市输血的通路，于是就会出现一二线始终涨，三四五始终跌的房地产格局。

其他资源的调整也是如此。

这就叫做结构性发（分）展（化），或者说白银时代。

关于这种分化，这里不赘述，可以参加前年旧文“财税改革”（其实还有一篇关于“中央财经委区域经济布局”的文章，但是被小管家毙了。不过这一篇是从财政角度进行叙述，也可以管窥一二）。

其次，在一二线城市，房地产作为一个资产大类有其上涨的逻辑。

具体可以参考下文：

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如果说看空房价是出于内心的善良，那么做多楼市便是对通胀的恐惧。

其实很多人关于房价是有一个误区的，甚至很多时候自媒体会拿着日本的例子来做论述阐述房价泡沫崩盘来不断重申立场，但问题在于日本当时房地产崩盘也不是市场化带动所自行崩盘的，而是日本政府出于多种考虑而主动引爆的，至于结局我们也都是看到了。

但在我国，在没有官方主动刺破泡沫之前，其实各地楼市的表现还是相对正常的，如果说是真的支撑不下去交易惨淡的楼市，那么早就变成了鹤岗模式，但如果是相对正常的地方，那么可挖掘的潜力还是很大的。

很简单一个道理，如果你认为现在房地产已经濒临崩盘了，那为什么对全国各地楼市调控政策还这么严嘛，如果我们全面放松这些限购限售政策，房地产又会向哪走呢？

如果你认为调控是为了抑制房价涨价，那你就必须承认放弃调控房价必然上涨。

短期看政策，长期看人口，这种看空房地产话术我能闭着眼吹上几天几夜，但然后呢？

如果你觉得经济问题和房价有必然联系，那我不妨再问问你对最近的资本市场是如何看待的？

世界疫情来了，全球经济衰退了，全球资本市场照样跟着政府放水来了一波狂欢。

如果你看到全球资本市场能跟着全球政府放水无视实体经济状况大涨一波，你凭什么会认为同为资产价格的楼市会大跌呢？

经济状况、人口数量跟房价关系不大，它短期内跟且只跟资金充裕度有关。

而且我再提一嘴供需，难道大家会认为现在买房是为了自住嘛？

购房刚需从不是为了自住刚需，而是防通胀，为了不让钱变毛。

而且楼市这块上涨很大程度上是出于成本变化而导致的，也不说别的，大家就随便看看去年到今年大宗商品的涨幅吧，在卖地价格上涨，建筑成本也上涨的时候，房地产商真就干慈善亏本卖房？

别傻了，现在全国房价本身就处于一个全线承压期，要不暴涨，要不暴跌，根本没有第二个选项。

土地成本不减反增，大宗商品价格带动建筑成本上涨，房价自身又被调控，关键最牛皮的是，你开放商卖得是期房不是现房，新房过去卖的时候是肯定想不到这段时间疯狂上涨成本的，所以他现在干什么都是亏的。

给大家推演下后续进程吧。

只要房价不涨，接下来的房地产交房维权事件基本是板上钉钉的，甚至说开放商已经做好了这部分预算，只要最后“偷工减料的成本+后期公关成本 < 老老实实交房的成本”，那这笔买卖就可以做。

而且这一段不是原材料暴涨嘛，咱原先的预算是不是不够了，没事，拖个工期吧，正常房企哪有按时交房的，拖后个两三年不也是常有的事嘛，反正也没啥实质性处罚不是？

大家也别真觉得这玩意有多魔幻，虽然明眼人都明白开发商越拖成本就会越高，但开放商实际上是别无选择的，哪怕他知道以后建筑成本还得往上走，现在他没钱也不能推进，所以他只能拖时间，看拖到后面有没有什么转机。

能拖到资金面宽松的时候，这事还能继续拖，或者房价来一波上涨，这事也就解决了。

咱不说别的，就说精装修这个大坑吧，今年装修能随意比去年装修贵出30%左右，本来人开发商就准备在这黑人一笔，这一涨价人家会做什么选择呢？

每当这个时候，我都得劝大家不要让道德限制了自己的想象力。

从代价和收益的角度上看，这波承压最恨的不是全国主要城市，而是三四线县城。

为什么呢？

比如说小城市的房地产商，土地成本2k块，建安成本2k块，售价搞个4k5，12.5%利润率，大城市土地成本3w，建安成本6k，咱售价搞个4w，11.1%利润率。
原材料暴涨是必然会带动建安成本上涨的，但这种上涨对不同地区的影响是不一样的.
比如说对小城市来说，土地成本不变为2k，建安成本随便上涨个50%到3k，它的成本就变成了5k，这时候卖4k5就是纯亏的了。
但大城市则不存在这个问题，就这个题为例，实际上我建安成本上涨50%到9k，我的成本也不过是变成了3.9w，这个时候我卖4w依然是有利润的。

但三四线城市的财政无疑是更紧张的，而且大家也别成天说没人买这些城市了，要是真没有人买，那为啥地方一放开调控就被约谈呢？

是选择16年那波来一次涨价去库存还是硬撑着抗下这波成本上涨呢？

如果是前者，居民的负担阈值还有多少呢，而如果是后者，就真让地产商硬亏着卖嘛？

顺带说一句，大家不用质疑前者的可行性，本身地产就是买涨不买跌的，一根巨阳改变信仰在哪都能成立，虽然说泡沫破碎之后必然一地鸡毛，但谁又知道极限呢？

再说一下后者，如果是利润降低企业还是能运行的，暂时性的亏损也是可以接受的，但怕就怕亏损形成后的连锁反应，而现实而讲，在能找到下游承担的情况下我们是很难要求这些中间环节去主动承担代价的。

如果说一线城市还能通过调控手段遏制住投机行为的房价暴涨，但三四线城市面临的成本倒逼涨价问题又会如何收场呢？

是涨还是跌，这本就不是个问题。

让人分析，数据方面得确保其真实性、有效性、科学性。不然对着一堆有问题的数据，分析出来的结果肯定也问题重重，偏离实际情况。

我个人的生活体验跟网上的数据感觉有点不对。比如我在网上看一套深圳的二手房标价是600万，实际跟人沟通的时候，别人跟我说少于800万不谈，没有见面的必要。我就好奇了，既然是800万，为什么要标价600万？后来中介和对方说：因为深圳发布了《二手住房成交价格参考价格机制》这个文件，所以为了配合政策，只能把价格标底，这个价格除了影响买房子银行给你贷款的钱，对其他的根本不影响。就是说，除了让银行贷更少的钱给想买房的人，其他完全无影响。价格标600万，依然是800万，爱买不买。

给我个人的体验是：本来深圳以前还算是相对跟随市场的房价，现在真实价格反而成了迷。真实二手房价数据不显示了，显示的都是假的。

在这种情况下，怎么讨论呢？如果想知道房价的真实价格，要么就得跑回去找20年的价格，要么就是问中介，直接爆出真实的价格。然后进行计算。我不知道别的城市的数据是否面临同样的问题，但是深圳的房价被玩坏了。为了迎合好看的数据，有的网站上标价500万，其实1000万都买不到。

也是，对于买不起的人来说，500万，或者800万，或者1000万，也没啥区别。看上去便宜点儿嘛，大家心理好过儿，领导们面子上嘛好看点儿。