海南海花岛 39 栋 43 万平方米住宅被要求 10 日内拆除，预售许可证已被吊销，哪些信息值得关注？ 第1页

2018年1月份，海花岛刚刚传出因为破坏海洋生态环境被责令停工的时候，我们特意去了一次现场。彼时不光是海花岛，海南当地多个项目都被列入了处罚名单，所以我们挨个都看了一遍，但是海花岛给我的印象最为深刻。

为什么呢？因为和想象中的工地停工项目搁置不同，海花岛当时的建设可谓轰轰烈烈，整个项目工地丝毫没有停工的迹象，周边的小饭店还在靠海花岛的工人养活。当时我还问了问正在边上吃饭的工人，工人是这么回答的：“是不让建了，每天都有人在工地门口检查，不让工人进。但是只要他们下班的时候进就行了，白天只出不进就没事儿。”

还记得当时想去售楼处看看，找来找去不知道在哪儿。问了边上草丛里正在忙碌的工人大妈，我说话她听不懂，她说话我也听不懂，最后我说了句“买房”，大妈一下就明白了，往对面一指，闹了半天售楼处就在我身后。

实话实说，售楼处明确告诉我海花岛的房子先不卖。挨罚了人家是认可的，上有政策下有对策人家也是认可的，我得到的答复是上层正在运作，目前先不卖。不过人家丝毫不慌，因为大部分都卖完了。

再听到海花岛的消息是2020年12月，媳妇父母要去亲戚家在儋州的房子住两天，聊天的时候告诉我亲戚说房子就在海花岛附近，那边特别漂亮。当时我就比较纳闷儿，海花岛还真就给“运作”起来了？一开始我还不信，后来老丈人亲自到海花岛上逛了两圈后已经不得不信了。

再然后就到了2022年1月，出了现在这个新闻。4年的时间，海花岛从被责令整改→完成建设→强制拆除，你可以说它作大死。但是作大死的背后显然监督层有各方面的问题，如果监督层各方面都没有问题，那就真的出了问题。

那么问题也来了，再运作运作，这39栋楼什么时候能拆呢？

关于拆除的起因，好多人都已经说过了。聊一下去年在海花岛大半年的所见所闻。

海花岛有3个人工岛组成。我们在宣传里看到的那有各国设计师设计的五花八门的建筑，如童世界、水上王国、海洋乐园、国际会议中心、国际会展中心、国际购物中心、运动健身中心、欧堡酒店、希尔顿双塔酒店、别墅酒店、风情饮食街、风情商业街、茗茶酒吧街、博物馆、大剧院、音乐厅、电影城、娱乐中心、五国温泉城、婚礼庄园、珍奇特色植物园、影视基地和影视酒店、游艇俱乐部、双子沙滩等28大业态，吃住行游购娱会康文”一体的一站式国际旅游度假区，都在1号岛。

其实1号岛，还有最大的那个花瓣还没有开发，其他的陆陆续续开业了，当时欧堡酒店开业的时候还一房难求。

没开业的现在应该是暂停状态，起码我们得到的通知是暂停。

其实要拆除的那块在2号岛。2号岛，3号岛是住宅区。2号岛是高层住宅占多数，3号岛是别墅及高层住宅。

2号岛，靠近1号岛的高层是精装房，领包入住，据我所知，购房者多是外地人，几乎没见本地购房者，在岛上也没见本地人，甚至都没有一家本地餐馆，拉面馆，饺子馆，川菜，粤菜都有，就是没有本地菜，也没见过海鲜馆。

夏天时，除了1号岛上的施工人员租住在2号岛上，剩余的就是餐馆跟小卖部的工作人员，经常是一条街道左右两边几栋楼都没有一盏灯。

岛上没有公交车，没有银行，没有医院，门诊也没有，去年我也没看到药房什么的。

交通就是从海口或者是美兰机场有环岛火车到白马井，然后做私家车或者是私人旅馆的黑车。

有一个匪夷所思的事情是，海花岛3个岛，属于两个镇。两个镇的居民还相互看不上对方。

去年我跟岛上的购房者聊了聊，很多人房子买的时候单价只有四五千，去年都涨到了一万三四，这不过也就几年时间。所以购房者大多都觉得很赚。

但是听购房者说，他们很多都没有房产证，我问，担心吗？那些老爷爷老奶奶乐呵呵的说，不担心，说是在办理了，只是不知道什么时候能办下来。

再说，恒大这么大的产业，有什么可担心的！

又是一年，不知道他们房产证办下来了嘛。。。

再说回那39栋的地方，那个去年就说要拆要拆，去年就停了。也一直在办退房手续，我去年还碰到几个人国庆特意赶过去办退房手续的。

到国庆之后，2号岛上的人过慢慢多起来。旅馆老板说，第一波来的人是北方第一波开始供暖的地方的人，前面过来的都是退休的老人。有的是老人在这里有房子，有的是老人的亲戚在这里有房子，他们先过来租房子住，顺带“考察”一下这里的房子，恒大有个政策，业主也可以卖房子，卖了之后可以拿提成。所以很多私人旅馆的老板都会带着入住的客人去岛外看恒大的售楼处。可积极了。

岛上的房子租金不贵，复式房租6个月才一万多，寒假的时候不但老两口，顺便儿子媳妇孙子孙女都可以来这里过年。

租在这里比在三亚便宜多了，餐馆也便宜，岛上的水，不管是超市还是餐馆，价格跟岛外一样。

过了元旦，也就是现在这个时候，岛上的广场舞就到处都是了。

那东北大秧歌扭的可带劲了。白天去一号岛玩一圈，去风情街拍拍照，去海边拍拍照，去酒店公区拍拍照，阿姨们一个个旗袍，丝巾，精心化的妆，各种姿势，那叫一个风情万种，幸福洋溢。反正这些地方都免费。

晚上回2号岛，跳跳舞，唱唱歌，又是美好的一天。

当时，我问旅馆老板，那地方要拆，都封顶了才要拆，好可惜。旅馆老板说，我们后面有个建筑公司，反正建也是建筑公司收钱建，拆也是建筑公司收钱拆，管它拆还是建，我们都不亏。

去年2号岛39栋的那些没拆，但是2号岛连接1号岛的桥拆了，说是破坏海洋环境。

当时旅馆的老板骂骂咧咧，因为这个桥是2号岛通往1号岛最近的路，有这条路，过来旅游的，1号岛上工作的租在这里的还多一些。

这个桥拆了，进岛就要绕一大圈，先出岛，再从滨海路骑行很长一段路才能去1号岛，客流量锐减。

不过，不知道当初拆桥的单子他们公司有没有得到。

为何不阻止施工，非要等房子做好了再拆呢？

那么好的房子被拆除是多大的浪费？管理部门该承担什么责任？

39栋房子从报批到建成，至少得个两三年，早干什么去了？

做为房地产开发人员，看到这一幕也不免感叹。

开发报建，确实是地产难以突破的点，很多开发节奏、推售、甚至项目大方向都受制于此，可见其重要性。

任何行业都要合法合规，地产开发涉及资金体量大，更加如此。项目开发报建流程不用多讲，有很多书可以看（推荐一两本写的好的），但任何流程、程序、手续，都讲究合法，按章办事。

事实上，海花岛项目是文旅项目，不是普通的商住开发项目。对于开发商而言，文旅项目具有前期投入大、资金占用高、潜在收益大的特征。

一般说来，商住开发主要针对成熟地段，拿地、拆迁成本较高；而文旅项目基本都在山清水秀的荒山野岭，拆迁成本极低，有关部门甚至于为了鼓励项目落地，在拿地面积、价格方面大笔一挥另有优惠。

海花岛项目基本上是围海填地，成本更低。在当时，填海成本约为20万元/亩，折算起来仅为300元/平米，比普通地块1000元/平米以上的成本低了一大截。

然而，虽然拿地便宜，但项目开发与维护却不便宜。一方面，旅游项目的建造成本远高于普通商业住宅；另一方面，与旅游配套的酒店、餐饮、商业、交通、医疗、教育、物流…都是烧钱的项目，这些都要从无到有一点点建起来的，投入夸张。

但成功的文旅项目来钱也很猛。因为项目的选址本身就具有较优越的地理环境，一旦旅游项目做起来、配套跟上，周边房价很快就能带动起来。因此开发商盈利的重点根本就不是文旅项目本身，而是配套的住宅开发（例如海花岛1号岛的商业开发是噱头，用来打出名声的支撑格调的，2号岛的高层住宅是以量大管饱实现现金流回笼的，3号岛别墅区是用来天价赚钱的。三者环环相扣）。其中原理，可参考地铁沿线的商住开发。

所以，与当地政府考虑海花岛项目对就业、旅游产业的拉动效应不同，恒大集团看准的，是总面积5844亩、超过10万户的2号岛、3号岛住宅项目（注：这两个岛的规划人口分别为4.22万人和3.12万人，但由于恒大的超量开发，实际承载量将达到30万人以上）。

如果项目顺利地开发、交接，海花岛项目将达成开发商有当地政府的“双赢”。但是，资金链危机下的恒大，仅能勉强完成1号岛旅游项目的前期交付，后续住宅项目还在修修停停。

至于对资金投入要求更高的配套设施建设，这就更为难了——而如果没有完善的配套设施，本来就是偏远贫困小镇的海花岛地区如何承载得起数十万人的起居生活？这将严重影响房产项目的价格与销售情况。

因此海花岛住宅项目陷入了一个“鸡蛋悖论”：

必须先有海量资金投入完善配套（鸡）才能稳妥回流住宅项目资金（蛋），但没有住宅项目资金的回收（蛋）就无法完成周边配套（鸡）。

所以，当“高负债、高杠杆、高周转”模式的恒大开足马力，试图“先上车再补票”，有意无意无视环境影响评价红线、最终被勒令双停（暂停建设、暂停营业）时，海花岛项目的命运已经注定了。

本文转自公众号： 将军箭（jiangjunjian31），抛砖引玉，希望听到您的宝贵意见。

2022年第1天，许家印的恒大海花岛就迎来了Armageddon

❶ 它比烟花寂寞

1995年，美国程序员Jon Van Caneghem 忍受不了妻子每日的催促，为她量身定制了一款集跑团、冒险、战斗于一体的电脑游戏——这就是后来大放异彩、被誉为回合制策略游戏巅峰的：

《魔法门英雄无敌》。

这么说吧，初次试玩的朋友都会沉湎于游戏中杀伤魔法，诸如闪电、冰环、流星雨……想想就很带感。

当年又菜又爱玩的我，看见魔法书里一个很酷的、红色蘑菇状标记的新魔法，于是抱着试试看的心情在战斗中来了一发…

只见整个电脑屏幕先是一暗，然后红光一闪，地动山摇之下：

双方同归于尽，双方连1个杂兵都没有活下来。

当时，我的心情是这样的：

目瞪狗呆之下，我暗搓搓地记下了这个魔法的名字（注：当时玩的是D版的英文版）：

Armageddon。

事后去翻了翻英文字典，才知道这名称大有来头。它源自于全球第一畅销书——《圣经》中的某一节，大意是：

在亚非欧交界处一个叫做Megiddo的十字路口，各国的国王云集于此爆发了一场自相毁灭的最终审判大战，后来人们把它引申为终极大灾难。

这就是整个7部《英雄无敌》中堪比核武器的强力魔法，中文版译名为：

末日审判。

而2022年第一天，深陷旋涡之中的恒大集团也迎来了终极审判的第一弹。公司证实：

海南省儋州市综合行政执法局发布的行政处罚决定书属实，公司旗下海花岛39栋楼（总建筑面积43.49万平米）被确定为违法建筑，要求限期拆除。

如无意外，我们可望在今年年底之前看到一朵大号烟花升腾于海花岛上。

在感叹“它比烟花寂寞”的同时，这让年底在十字路口蠢蠢欲动的中国房地产业又重新谨慎评估起自身来。

❷ 终极审判冲击几何？

2013年获批的海南儋州恒大海花岛项目，由三个独立的离岸式岛屿组成。由于中间的花形主岛（用于商业旅游度假产业）外形与海南省省花“三角梅”类似，故以“中国海南海花岛”命名；两边的2号岛（高层住宅区）、3号岛（别墅区）呈浪花形状，是配套的居住功能区。此次拆除的39栋楼，就位于2号岛上。

为了建成这个世界上最大的花型人工旅游岛，实际的填海面积达到了7.8平方公里。这也是恒大集团在海南省的最大地产项目。

在海花岛项目试运营后，2、3号楼的住宅销售也水涨船高，一时供需两旺，成为恒大集团“项目回血”的最大指望。

甚至于在2020年5月，海花岛问题调查整改工作领导小组提出明确调查报告后，2号楼高层建筑的售价一度突破了2万元/平米。

问题来了，这一重大项目的大动作将造成什么样的影响？

首先要说明一下拆除执行时间。虽然文中规定了“10日拆除”的行政处罚期限，但这并非要求在10日之内完成具体拆除工作。恒大至少还有6个月法律救济期、行政诉讼期、强制执行期等法律程序的缓冲。即使申诉被严词拒绝，预计正式的拆除时间也将出现在下半年。

其次要解释一下恒大集团的直接损失。根据行政处罚决议，这39幢住宅的总建筑面积为434941. 46平米，如果按照当地中介在2021年12月30日挂出的最新成交价（约1.8万元/平米）计算，恒大集团的潜在经济损失将超过70亿元。

当然，这是所有房源均按照正常市价出售的理想结果，考虑到之前的期房销售、工抵房销售以及可能的尾房，实际收入肯定没有这么高。但我们可以从成本端予以测算恒大的直接损失。

按照恒大公布的填海造地成本和建安成本，再参考类似违建项目的拆违成本，海花岛项目的沉没成本也将达到至少30亿元。

换而言之，即将被拆的海花岛2-14-1地块39栋住宅，将导致恒大集团30-70亿元的直接经济损失。

请问这都值多少个小目标了？

总之，对于指望通过海花岛项目盘活海南省地产项目，进而保障“保交楼”目标的恒大集团而言，这绝对是沉重的一击。

至于由此导致的间接影响，则更是难以估计——例如极可能导致恒大旅游资产香港上市的计划夭折。

据悉，海花岛试运营相当成功，在2021年登上了快手“五一”最热门景点榜单。因而2021年5月底，许家印趁热打铁，将恒大童世界、恒大旅游等文旅资产注入成得发展有限公司（后者于2021年1月在香港成立）。投行人士据此认为，恒大集团试图将旅游资产于H股打包上市。

数据显示，恒大童世界共控股281家企业，其中包括海花岛文旅项目的开发公司信恒旅游；而2019年“儋州恒大旅游集团”有限公司更名为“恒大旅游”，旗下包括位于海花岛1号岛上的酒店。

深谙资本运作之道的恒大集团，再次遭遇重创。

❸ 惊天的历史巨坑

我有幸看过恒大地产早期的宣传文案，材料称：

2012年1月23日（农历大年初一）晚，董事局主席许家印先生夜不能寐，他搜集树叶、花朵等素材，并打开窗户、面朝大海，感受到天人合一的宁静……这一凝聚了许家印先生灵感的心血之作，就是恒大海花岛项目的最初雏形。

意味深长的是，2021年12月16日揭晓的第十二届“中国十大丑陋建筑”榜单中，恒大海花岛建筑群位列十大丑陋建筑之首。

当场就吓得我虎躯一震，怀疑人生。

其实，从海花岛项目立项以来，关于它的争议就没有停过。

（一）文旅开发的生意经

随着经济转型与房地产业的发展，文旅项目已经逐渐进入资本主导模式。

海南省气候条件优越，旅游资源丰富，是文旅项目的重要一极。但从立省起，海南岛旅游业的发展重点就在东部与南部沿海地区，而儋州等西北地区由于四季分明（冬季不能下海游泳）、紧靠工业园区（旁边就是洋浦开发区，石化、造纸项目发达）、建筑设施维护成本高企（热带气旋频发、海流复杂），因而文旅项目较少。

因此，当恒大提出投资1600亿元打造“增加10万个直接就业岗位、每年吸引200万游客”的大型文旅项目时，当地政府动心了（要知道，到2020年，儋州的GDP也只有359.41亿元）。

对于开发商而言，文旅项目具有前期投入大、资金占用高、潜在收益大的特征。

一般说来，商住开发主要针对成熟地段，拿地、拆迁成本较高；而文旅项目基本都在山清水秀的荒山野岭，拆迁成本极低，有关部门甚至于为了鼓励项目落地，在拿地面积、价格方面大笔一挥另有优惠。

海花岛项目基本上是围海填地，成本更低。在当时，填海成本约为20万元/亩，折算起来仅为300元/平米，比普通地块1000元/平米的成本低了一大截。

然而，虽然拿地便宜，但项目开发与维护却不便宜。一方面，旅游项目的建造成本远高于普通商业住宅；另一方面，与旅游配套的酒店、餐饮、商业、交通、物流…都是烧钱的项目，这些都要从无到有一点点建起来的，投入夸张。

但成功的文旅项目来钱也很猛。因为项目的选址本身就具有较优越的地理环境，一旦旅游项目做起来、配套跟上，周边房价很快就能带动起来。因此开发商盈利的重点根本就不是文旅项目本身，而是配套的住宅开发。其中原理，可参考地铁沿线的商住开发。

所以，与当地政府考虑海花岛项目对就业、旅游产业的拉动效应不同，恒大集团看准的，是总面积5844亩、超过10万户的2号岛、3号岛住宅项目（注：这两个岛的规划人口分别为4.22万人和3.12万人，但由于恒大的超量开发，实际承载量将达到30万人以上）。

如果项目顺利地开发、交接，海花岛项目将达成开发商有当地政府的“双赢”。但是，资金链危机下的恒大，仅能勉强完成1号岛旅游项目的前期交付，后续住宅项目还在修修停停。

至于对资金投入要求更高的配套设施建设，这就更为难了——而如果没有完善的配套设施，本来就是偏远贫困小镇的海花岛地区（注：项目所在地白马井镇和排浦镇人口只有数万人，基础设施落后）如何承载得起数十万人的起居生活？这将严重影响房产项目的价格与销售情况。

因此海花岛住宅项目陷入了一个“鸡蛋悖论”：

必须先有海量资金投入完善配套（鸡）才能稳妥回流住宅项目资金（蛋），但没有住宅项目资金的回收（蛋）就无法完成周边配套（鸡）。

（二）冒进的失败

开发方面出现困顿，那么另一方面，海花岛住宅项目的销售情况又如何？

应该说，许家印是非常重视项目营销的。例如早在1995年开发珠岛花园时，许家印就先修马路与楼盘景观后建楼，房子还没动工就迎来了业主排队交费。

通过许家印惯用的“大项目、大投入、大宣传”，海花岛项目开盘效果极佳。2015年尚在填海时，海花岛就打破了开盘销售金额、销售面积和认筹到访人数三大世界纪录，成为当年国内最火爆的房地产项目。

据悉，开盘当日创下的平均每3.2秒销售1套房子、10天成交122亿元的记录引得同行侧目不已。

但是，“高负债、高杠杆、高周转”模式的恒大开足马力，试图“先上车再补票”，有意无意忽视了环境影响评价工作。

长期以来，儋州的原生态保持得较好，是红树林和珊瑚的富集地带，也是海南省白蝶贝自然保护区所在地。但2013年3月，恒大神奇地取得了海域使用权证书。

更神奇的是，当地居民与施工单位都承认，海花岛项目早在2012年就开始了围海造地。

2016年，经环保公益组织“自然之友”的实地调查，儋州市生态环保局出具11份行政处罚书，对恒大“未批先建”进行处罚。

2017年起，环保问题得到国家高度重视，要求海南省全面叫停填海造岛。

在此次整治风暴的被叫停的人工岛项目，包括澄迈盈滨内海围填海项目、万宁日月湾月岛项目、海口如意岛项目、海口葫芦岛项目。当然，还包括海航主导的南海明珠岛项目，以及恒大海花岛项目。

也就在2017年，中央第四环境保护督察组指出：海花岛施工造成大面积珊瑚礁和白蝶贝被破坏，该项目被罚款2.15亿元，并要求整改。整改期间必须做到：

暂停建设、暂停营业。

所以，进击的恒大被迫踩下了急刹车，最迫切的资金回流计划面临重大挑战。该项目成为“薛定谔的猫”，介于生与死之间。

2018年，海南省发布围填海项目的整改清单，并于2020年10月完成对恒大海花岛公司违规建设4条涵管桥和39栋住宅建筑等问题的调查。

2021年11月，海南省公布《中央生态环境保护督察整改情况》，宣布海花岛涵管桥完成了拆除，其他拆除工作正在推进。

2021年12月30日，海花岛项目39幢楼被确定为违法建筑，被吊销预售许可证，并责令限期拆除。

❹ 一地鸡毛

曾经，对普通投资者和恒大商票持有人而言，海花岛项目是恒大最热门的工抵房项目之一。以至于当地政府不得不出台政策，必须持有海花岛项目公司所开出的商票，方可为“票据抵房”办理网签手续（参见《恒大海花岛以房抵债背后，是许家印商票的红蓝药丸选择方案》）。

在当时的发文中，我认为：《中央生态环境保护督察整改情况》的基本结论已经明确，但整改方案仍在推进中，项目存在严重的不确定性风险。甚至于以“左右药丸”作为结尾：

不幸的是，当潜在风险不以个人意志为转移而成为现实之后，“以房抵债丸”直接连糖衣都撕下来了。

怎么办？

这是一个无人能答的问题。

我只知道，在《英雄无敌四：极速风暴》的开场CG中，末日审判后的战场上满目疮痍，最终慢慢浮现出一行文字：

To all things comes an end, they easily extinguished by an arrow or a stone.

一切都将灰飞烟灭，一矢一石足以致命。

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先来一句历史铁律镇楼

历次房地产刺泡沫 都自海南始

必须炸楼

这是一个非常强烈的信号

标着着房地产领域将踩下刹车

将从大建设阶段转为小规模高质量阶段

一些地产商自恃“国家不敢动我们”的心态

已经是“过去时”了

前几十年

土地-地产是经济增长的一大动力

解决十几亿人民的居住有无问题

的确是一个巨大的市场 也释放了巨大的能量

百姓有房 政府有钱

形成了一个超大规模的良性循环

大概在2015年前后

住房的有无问题早已解决

但是出于总体经济形势考虑

房地产降温调控一直被拖延下来

地方政府左右为难

在地产降温和经济平稳之间艰难维持平衡

地产商也一直在养老 商业 园区等主题上

焦急而心虚地维持着生存能力

大家都知道这样的局面终究不是长久之计

但也不敢贸然踩下刹车

甚至一些地产商有恃无恐地喊出

“国家大势所困 不敢把我们怎么样”

这样的“豪言壮语”

近些年

随着整体高增长模式的渐渐改变

整个国家已经接受了从高速向优质转变的理念

全社会也对GDP增速放缓

有了足够的心理接受度

在这种情况下

对房地产的调整就逐渐具备了条件

这次强拆令就明确传达了这样一个信号

即痛下决心 痛下杀手

对房地产业“踩刹车”

不再允许地产业“绑架”国家总体战略

转而把经济能量投放在新兴产业 高科技产业

不能没收为国有或者罚款嘛，一定要拆不浪费吗？