如何看待日本房价收入比为8.41，日本居民13年能买房？ 第1页

首先东京是23区，随意入住，不用户口，高考统一录取。这首先让人没有住在城区的欲望，太吵了，富人都是住绮玉港区这种远一点的地方，所以城区扩张了好几倍。

住池袋或者新宿这种副都心一般是穷人。这种后城市化带来的城市中心郊区化，造成富人都不住在市中心。皇居千代田更是非常安静，大学，越好的大学越是在树林里或者大山上。

美国也是这样，除了纽约，波士顿，其他大学绝大部分都在山里或者是郊区。特别是加州，公司都在山里村里。

至于我们，为什么没有后城市化，没有郊区化，是因为我们人为去聚集垄断资源，造成房价上涨，不适宜居住。就高校一项来说，几乎全是公有，更别说其他经济投资了。北方某城市房价这么夸张，就是因为北方公有投资太过聚集垄断。我们的房价是人为的。至于怎么解读，这就各显神通了，我看白岩松就解读的很好。（手动狗头 ）

看了下下面的答案基本上清一色讽刺国内房价过高，当然国内房价过高也是事实，我之前也多次说过本仑房地产下行周期的直接原因是政策调控，其根本原因在于结构性供给过剩和预期需求不足，而结构性供给过剩在于房价上涨速度过快，而收入增长速度远低于房价增长速度，而且在一段时间内这两个增长的速度差死不断扩大的，用物理学话语来说房价是属于加速增长的过程。

目前中国的房价收入比不光超过日本、韩国、也超过美国、远超德国、英国，新加坡等国家，对比起来唯一幸福一点的可能就是中国香港的房价收入比超过内地，从城市排名来看香港排名全球第一、深圳排名全球第二、北京排名全球第三，全球房价收入比城市排名前三甲全在中国。

但是中国的平均房价收入比大概在13左右，深圳能到达43左右，现在中国的实际现实是房价收入比越高的地方越能吸引人，房价收入比越低的地方越没有人，鹤岗的房价收入比远低于日本的8.41，但是整个城市人都快走光了。

反过来我们说日本的低房价收入比是怎么做到的呢？靠的是繁重的房地产税，买房子是很便宜，但是持有房子的成本却很高。我在之前盘点各国房地产税情况里面有写到关于日本的。

日本每年按照房屋价值的1.4%增收固定资产税，在城市房屋价值再怎么都高于20万日元，不可能有任何的免税可能性，想一下北京、深圳、上海每年按照1.4%的房屋价值税率增收房产税，没有任何的免税和优惠，估计房价收入比也会下降一点的吧，但是这个时候估计又有更多的人高喊税赋过高，交不起房地产税了。

反正我对于没有免征的房地产税挺期待的，反正我重庆的房子只值100多万。

谈到这个问题，我觉得是在刺激中国人。

日本有个名词，叫年收入倍率。意思就是房价和年收入的倍率关系。

日本就算泡沫经济的时候，房价倍率也没突破过20.

这几年其实日本房价是涨了，自打2013年奥运会申请成功以后，日本房价开始了“显著”上升。已经接近13倍。

但有一个问题，明明日本是高龄少子化，维护房子的费用也不低，但为啥日本房价还能涨到那么高？

两个原因，

一，因为疫情，导致很多日本人反而有钱了。

虽然疫情肆虐，但日本人小日子过的一点不错。日本一个个的保护政策出，正社员收入一点没减少，很多职员甚至在家里一年没去上班都一分钱不少拿。加上出行少了，日本人的旅游购物花费还节约下来了，手里有钱了目标也会变高，都偏向更好的房子，自然自然房价也涨了。

二，日本不动产公司预测到了奥运会之后需求会减少，特意减少了2020年以后的楼房建设

可以看到，13年奥运会申请下来之后，在2016年-18年东京都的楼房供应量保持了横盘还有一定的增长。但19年以后就急剧下跌，2020年比前一年大幅度下跌。因为奥运会的建筑高峰已经过了（大家都考虑到了奥运村的楼房会拿出来贩卖，大概会有5千多户）。

房子总的供应量少了，那房价涨不是很正常么？

不过，日本房价涨也就是涨个20%-30%而已，和楼市发达国家没法比。

大概在2006-07年左右，我还是在日本留学的时候，有一年我去某个赴日研修的领导团当翻译。当时来讲座的是某位教授讲解日本的泡沫经济的形成和经过。讲完之后，我和这位教授闲聊起来，他就说，现在中国也有这个倾向呀，听说中国的房价已经到了年收的10倍以上了（他认为年收的10倍以上就是泡沫经济的明显征兆）。我心想以我以后在日本工作的收入想买国内的房子也不难，我在日本工作几个几年就能在国内买房了，根本没多想。

没想到最后我们俩都想错了。

最资深的爱国者，也不得不承认日本买房压力和中国不在一个维度上。

争论的焦点无外乎房产税和遗产税这两个中国房价高但没有、日本房价低但有的东西上。

・房产税

关于房产税，经常可以看到“日本房产每年持有成本3%”的论调。这种论调是否把物业费也囊括其中我不清楚，但仅就税率来讲是错误的，日本房产每年的持有税率是1.7%，包含1.4%的固定资产税和0.3%的都市计划税。

那么如果买一套5000万日元的房产，每年的税金是否就是5000×1.7%=85万日元呢？

不是。

首先，之所以用5000万举例，是因为这是日本都市部中产阶级最为常见的购房价格区间，甚至可以说是较好的房产的价格区间。

而要了解日本房产价格与税金，必须要知道的一点就是这其中分为建筑物和土地两部分。越是新房、高层住房，土地价格占有比例越小；反之，则比例越大。

假如以6:4为例的话，建筑物价格为3000万，土地价格为2000万。那么是否以此为计税基准呢？

也不是。

日本房产有“一物四价”之说，其中就包括售价和征税时的评估价格。一般情况来讲评估价格都是低于售价的，这也很好理解，房产出售时包括精装修、景观、配套设施等溢价服务，但与建筑物和土地本身的价值无关。

评估价格与售价的比例也是幅度差异很大的，仅以普遍情况为例，建筑物的评估价格一般为售价的60%，土地则为50%。

另外，因为是居住用，所以土地部分在计算固定资产税时享有评估价格减免六分之五的优惠措施，都市计划税则是三分之二。

那么第一年的房产税税金为：

与售价相比，比例仅为0.68%。

第二年起，因为建筑物部分执行折旧，所以除非土地价格增值，否则税金应该是连年减少。

・住房贷款

那么，如果是贷款购买的话，税金方面会发生什么变化呢？

答案是房产税本身不发生变化，但所得税和居民税会有减免。

因为些许复杂所以不再详述，以首付一成、利率1%、30年均等还款为条件计算，第一年总支出的利息额为23.6万日元，加上房产税合计为57.6万日元。此时房贷余额为5036万日元（含利息）。

重点来了，根据目前的税收优惠，可享受年底房贷余额1%的所得税+居民税减免，上限为40万日元。

实际支出负担仅为17.6万日元。

・遗产税

遗产税的计算是较为简单的，假设在购入这套房产的20年后家庭男主人离世，留下该套房产给妻子和两个孩子继承，那么首先要计算此时房产的价值。

假设土地价格不变，建筑物以标准年限47年为基准执行折旧，加之与固定资产税评估价格减免类似的土地部分80%的减免，那么遗产税的计税基准就是：

而遗产税的税前扣除是3000万+600万×法定继承人数，即4800万日元，远高于这套房产目前的评估价格。

那么是不是其他资产超过4800万-1234万=3566万日元的话就要缴纳遗产税呢？

仍然不是。

因为还有未成年继承人扣除以及最高高达1亿6千万日元的配偶扣除，普通中产家庭远不是遗产税的征税对象。

如此看来，“虽然日本房价低，但持有成本和继承成本高”这一说法好像站不住脚。

至于为什么日本年轻人还是不买房，那就是涉及到租售同权以及频繁调职的另一个话题了。

说一个更不利于日本人民奋斗的事。日本房价实际上比表面看起来的更低。

日本房贷35年的，固定年利息只要1%-2%，如果是浮动年利息低于1%的也很正常。

中国目前商业贷款利息最高是30年，年利息是4.65%起步，当然能申请组合贷款的话稍微低一点。

国内我们先4.65%来算算，假设首付30%贷款70%，房价300万，首付90万贷款金额为210万，利息加本金一共要还约390万，实际买房成本是480万。每月要还款10800元。如果年收入是20万，那么买房成本是你收入的24倍。

日本按1.5%固定利息30年算（最高35年），也是首付90万贷款210万的房子，n本息加起来261万，实际买房成本只要351万。每月还款只要7200多元。如果年收入也是20万元的话，那么买房成本是你收入的18.05倍。

这真的很不利于日本人民奋斗。

哦，忘了说日本没有公摊，70平米房子等于国内85平米房子。这么说日本房子实际价格比国内还得再便宜15%。

日本人民真是生活在水深火热之中啊。

PS: 目前电车30分钟以内到东京池袋的新房一户建（两层小别墅带两车位） 价格是在人民币200万到300万之间。

如果是公寓的话贵点，同位置大概要300万以上。至于为什么公寓反而要贵点，公寓和一户建的区别是什么，以及想了解下日本房价的话可以看我下面的另一个回答。

更新: 忘了说，日本没有学区房概念。大部分私立小学学费一年3-5万，全东京最贵私立小学也才人民币十几万一年。没有户口限制想买哪就买哪。买房没有摇号，车牌摇号也没有。

虽然不是东京，作为参考，地方城市也强答一下吧。2020年大学院毕业，找工作从东京来到京都。

觉得逐渐地喜欢上了关西的生活，有山有水有树林，周末爬山看海兜风爽的一笔。

工作也稳定了，于是决定安定下来，加上住的木造apart实在是又小又夏热冬冷梅雨季节还潮湿，于是2021年3月份前后开始看房，主要是中古一户建。

半个月左右吧，看到一个京都伏见区的1981年的一户建，进来看一下，房东原来装修好，一直租给留学生住的，留学生来不了就闲置下来了。里面的设备都挺不错的，冰箱空调洗衣机也是自带的，就定下来了。全款480万日元，现金一把交付买的。

之后搬过来，简直不要太爽，冬天确实冷，但是二楼通风很好，梅雨季节舒服多了。距离公司自行车15分钟，上下班非常方便。

搬来以后，经常有朋友来关西玩，住在这里，一起聊聊天玩玩也不孤单，体验很不错。

以后父母亲戚来的话也有地方住，感觉还是很超值的。国内十八线县城的价格可以在日本第二大都市圈买一个永久产权的物件，绝对不后悔。估计也就在日本才能实现工作一年买房这件事儿吧。