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建行董事长田国立称「 买房能升值的时代已经过去,依靠租赁的时代很快就会到来 」,这释放了什么信号? 第2页

        

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早就开始搞了好吗?万科旗下有个叫泊寓的公寓品牌,类似于自如,蛋壳这样的公寓租恁项目。但是和蛋壳这种野路子,和自如这种背靠链家这样的职业中介相比,泊寓背靠着万科这个房地产大佬,而且万科和许老板的恒大这种民营企业相比又有不同,就是他背后还有国资的影子。

泊寓的房子普遍要比其他的同地段的房子要贵一些,但是一是好在他有比较吸引年轻人的精致装修,二是他可以月付租金,给年轻人减轻了不小的压力。而泊寓目前主要的业务还是在像深圳的城中村里面,上次去深圳坂田那边见个朋友,路过那边的一个城中村,就看到了他们的招牌,和旁边低矮破旧的建筑形成了很鲜明的对比。

我朋友在申请深圳的公寓房,他告诉我在深圳住建局的官网上看到一个比赛,就是要设计一些小户型的房子的装修,最小的只有十几平米,不带厨房,最大的也不超过50平米。我当时很奇怪,还特意上去看了一下,果然有。

突然今天看到这条建言,我才恍然大悟,看来房地产行业接下来是要动真格的了。但别高兴的太早,这种小户型的出现,还有这个专家说的租赁时代的到来,很有可能就是未来大家能够买上一套房子的机会越来越少了,因为房地产特殊属性,让他不可能降价,最终的结果就是大家一辈子都只能靠租房子生活,认命吧,你也别做什么梦了,也别再鸡什么娃了,有些东西你出生没有,以后就很难再拥有了。还是把钱拿去消费吧,忍一忍吧,老老实实的去拧螺丝或者送外卖吧,一辈子很快就过去了。


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房租要涨


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租赁与购房最大的差异就是土地成本谁出。

地价就在那里,除非地方政府让利,但从各地经济发展的财税模式来看,几乎不可能,宁可降低首付比例,重启货币化棚改也要维持基本的财税稳定,四个房地产利润分配者分别是:地方财税,银行利息,投资者收益以及房企。

先看房企,半死不活,且处境只会因为高负债所产生的利息而愈发困难,破产兼并会更快的来临,尤其是当时高速扩张导致债务积累严重的,已经有很多出了问题,并且未来还有更多的房企要出问题,不要说银行救他们,最先抽贷的就是银行。

再看投资者,随着变现口子越来越小,能变现的比例也越来越少,你二手房收了进城税,那么地方财税怎么办,未来地方锁死流动性的操作也会越来越多,再加上投资者很多都没有算细账,这几年投资变现的钱够不够给银行的利息,扣除中间成本能不能跑赢通胀,大概率一圈忙下来都是给银行打工,此外,资产泡沫破裂最怕的是抛售恐慌,一旦抛售开始,市场有能接受多少比例的变现而保证价格崩盘。

银行,也是过去十几年信贷扩张的最大受益者之一,任何加杆杆的环节都要为金融体系付利息,即便实体产出的利润没办法覆盖这部分收益,但就是被金融体系拿走了。银行也是聪明的,早就开始建围墙了,信贷收紧,停止对一些非国有企业的旁氏信贷输血,银行要的是稳稳的收益,而大概率不想像美国次贷危机那样吃下大量的不良资产。但也会让利,无非就是少赚点,比如地方要求银行放低加点,无非是土地的收益中银行少拿走一些而已,再比如央行上缴1万亿收益用来经济纾困,其实也是拿出来一些积累反哺实体,你让他过度放松风控,估计很难,最多是银行少赚点。20~30年的贷款,只要锁死在购房者手里5~10年,加上20、30以上的首付比例,风险早就不在银行了,房价腰斩银行也不亏。

那么就只剩一个地方财税了,这也是所有改革最难触动的点,一方面宏观政策要求保经济增长,比如今年的5.5%,宏观资源配置的资金从哪里来呢?一部分是地方的明面和隐性债务,另外方面就土地出让金,按照现在的租售比,几十年光土地成本都赚不回来,如果再加上建设过程中的负债利息,那么得租售比上升几个台阶才有可能是一个好的投资。

总结起来,现在地方财税已经把原本四个利益共同体吃了三个,烂在手里的地地方也不可能高价从房企手里收回来,投资者想要变现就会触动地方财税的利益,从而二手房限售限贷是必然结果,连银行也要降加点,少赚一些。那么长租房的土地成本地方会让利吗?个人觉得少量做宣传的土地可以,但满足千万甚至上亿人的居住的租赁市场,不太现实,不让利就需要有人来承担这部分成本,估计都想着从建设环节捞好处,未必有人愿意真的承担这部分土地溢价。

最后,这是金融机构建设银行提出的,那他们一定知道道德风险在长期是不稳定的,上次市场化的长租房,一两年都发生了暴雷现象,如何保证租客5年10年租期的权益不受侵害呢?里面的道德风险可不是一点。


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田董事长话说的八面玲珑,简直是官样文章的典范。对上,领会上层稳经济稳楼市的政策精神。中间给炒作房产的人一些信心,对下也安抚了买不起房子的底层。

对于把全部身家押注在房产的有房者来说,房子丧失金融属性,失去升值空间,又丧失了流动性。这些房子明明是劣质资产,价值暴跌是可以预期的。但是田董事长这样一说,貌似给这些持有房产的人一些希望,能够通过收房租来自我麻痹自己。虽然房子不能升值,但是还可以收租赚钱获得回报啊。明眼人都知道这是自欺欺人,就目前的恐怖的租售比,就算把房子租满70年也没办法回本。要是考虑到房子的折旧,租金能不能覆盖折旧成本都难说。


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还能有什么信号?

无非就是:买不起就别买了,降价是不可能降的,这辈子都没想降。


user avatar   gu-ming-jiao 网友的相关建议: 
      

今年特别的感受到kkndme,十几年前的预言。

大家不是痛恨土地财政推高了房价嘛。我们就盖公租房,把土地财政编成租金财政。

租售比的差距一直被当做一个中国房价太高的证据——那要是房价不动涨房租呢。

实际国家就是想绝了大家通过买房搞阶层提升的心……


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我一耳光扇在你脸上,然后问问你图啥?

不懂就扇到你懂,懂了你就乖乖让我扇。

大概你就是这逻辑吧。


user avatar   yu-shi-jie-fen-xiang-zhuang-bi-jian-jie 网友的相关建议: 
      

我一耳光扇在你脸上,然后问问你图啥?

不懂就扇到你懂,懂了你就乖乖让我扇。

大概你就是这逻辑吧。


user avatar   yu-hua-xia-65 网友的相关建议: 
      

wait...這個地方不是割讓給蘇聯了嗎?現在屬於俄羅斯啊。

說話確實硬氣,一般來說俄羅斯也不會去打芬蘭,但是上趕著當小醜這不好吧...

還有,蘇芬戰爭主力不是烏克蘭人?

不會忘了和蘇聯簽的協議內容了吧?主動撕毀協議,美國也不會當你是正常人啊...要是俄羅斯先背刺也就算了,主動搞事情是瘋了?就不能悶聲發大財?

當領導人不用學歷史和地理?


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明早起浦东先封4天;4天后浦东解封,浦西封4天(不过比浦东早2个小时)。

不过通知第二条“封控区域内,住宅小区实施封闭式管理,所有人员足不出户,人员和车辆只进不出。”那么会不会有人今晚从浦东投奔浦西,然后3月31日晚从浦西再投奔浦东,逃避疫情管控?

坐等看看今晚以及31日晚的人流方向




        

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