人口下降是否会导致房价下跌？ 第1页

会啊，鄂尔多斯，还有鹤岗，都降了。------- 就是你想落户的那个城市，只要你想，它就不降。

在城市迁徙稳定后，婚育适龄人口下降会导致房地产需求下降。城市迁徙有两个维度，第一是城市化，第二是高发展度城市虹吸。

我们谈的房价指的是城镇房价，最低也到县吧。对应的人口是城镇人口而不是总人口。

2005年，中国城镇化43%，城镇人口5.6亿。

2020年，中国城镇化60%，城镇人口8.4亿。

短短15年，增长50%，增加2.8亿。这是过去十五年房价暴涨的需求侧成因。供给侧有供给侧的问题，这里不谈。需求增长确实凶猛。

2035年，城镇化率会到75%到80%。如果基数不变，城镇人口会再增加2.1到2.8亿。如果负增长，比如减少5000万。那么就是1.7亿到2.4亿。取个中数，就算2亿好了。

所以未来15年，城镇人口预计会再增加25%，相比过去15年降速一半，但是绝对数量和速率依然很高。

数量讲完再看结构。

粗略的以代际来看评估。80后是特别惨的，80后总数比70后高。抛开未来战争之类的意外，正常的历史进程来看，80后很可能是中国历史最后一次出生人口明显高于上一年代。90后人口比80后略有下降，并不明显。00后开始出现明显下滑，10后即便有二胎释放依然没超过00后，20后开始断崖已不可阻挡。

所以结构性需求下滑是从00后10后成为市场主力开始，大概在2030年开始，贯穿30年代。

综合数量和结构，30年代开始房地产需求侧受到城镇人口峰值效应的打击，2035年后局面会快速恶化。

所以人口下降当然会导致房地产需求萎缩，这个进程大约会在2035年发生。不过房价同时受供给侧和需求侧影响，供给侧影响还要更大。如果忽略供给因素，那么再熬个十几年也就熬出头了。现在大学生中学生们，你们屏屏能赶上，好日子真的在后头呢。

会。。而且对房价更凶残打击的是互联网。。。

马云说房价以后会和大葱一样的。当然这个有点危言耸听。。夸大其词。。但是我认为站在一个互联网企业的老板的角度，我认为他说这话说正常的可以理解的。。

我记得我小时候（2000年左右），房价是不太值钱的，店面是非常值钱的。。今天呢？有多少店铺单价可能还不如同小区的住宅贵（不是说所有，只是说一部分，有很多偏点的店面长期租不出去的只能租给别人当仓库甚至堆废品）？因为电子商务严重冲击了门店的价值。。

今天你掏空所有钱包，预支未来30年的收入购买北京上海深圳等地区房子的目的是为了什么？是因为你喜欢大上海的繁华？北京的天安门？还是深圳的活力？

别逗了。。。要不是你工作在那里，那就只有一个原因，炒房。。

所以房价的最大支撑不是啥居住属性。。。而是两大支撑。。工作+投资。。最多加个教育。。。

有的人会说医疗，其实这个压根不对。普通感冒小城市也治不了吗？得了大病高铁飞机票也不贵吧？而且大城市医院治好了回家养就是了，难道非本城市居民禁止就医？有人抬杠说什么得了心脑血管急症，额。。那你应该租医院旁边的房子，而不是买房，更不是买大城市的房，最好到医院里面开个单间。有人谈医保？那不是更适合远程办公？找公司在大城市的公司咯。

所以。。。如果未来有一天你的工作地点随便选。。一台电脑一根网线，只要准时打卡上班或者上学。。。

你还会all in房产吗？！？！？！啥？老板不会允许？为啥不允许？是你工作性质的原因还是老板个人原因？你工资降低10%工作一样做，产出一样。。老板肯不肯？降20%呢？？老板还不肯？为啥？因为怕你划水？和银行一样装2个摄像头。。再在你工作电脑上监控你的桌面呢？

我是小老板。。。我是肯的。。。啥？你是富士康工人？富士康工人买的起深圳的房吗？

互联网是房地产行业的天敌！！！！！因为互联网解决了地理区域之间的信息传递问题。。。而所谓的房地产，核心本质就是卖地理空间。。。。

所以，马云说房子不值钱，好像我能理解了，居家办公也是因为去年疫情。。。其实好像也没啥影响，无非就是员工划水。。。我觉得装个2个摄像头，再监控工作电脑没啥影响。。甚至比在公司办公更好管理，毕竟在公司也一样划水。。

所以我有个大胆到我自己都不敢相信的猜想，未来房子价格跌的更凶的可能是一线城市。。。因为那里的房价脱离居住属性更远。。。

我也不在一线城市。。也不会去一线城市，所以涨或者跌，对我几乎没影响。。只是突然想到了这一点，忍不住发到网上探讨。。。

刚才随便看了一下房天下的店面价格，住宅区的店面果然和我们这边现在的房价相差无几。。商业地产已经被互联网干翻了。。我记得20年前店面最少是同区域住宅价格得好几倍呢。。。

热烈欢迎反驳。。。。大家可以探讨一下。。。我基于以上原因判断。。。。住宅地产，现在就是纯泡沫的存在。。。只不过还差最后一根稻草。。。这个稻草就是互联网教育和办公系统。。。这么算起来，最坚挺的可能还是旅游地产了？欢迎反驳。。。

我来引导一下，大家需要反驳的是未来互联网教育和在线办公是不是有可能实现？因为这两个如果对现有模式改变，你认为对一线房价不会产生毁灭性的摧毁，那我们没有讨论的意义了。。因为你已经选择性失明了。就和电商崛起，你非说商铺会更值钱一样。。至于为什么会值钱？因为以前都是这样涨过来的。。

我认为，未来的某一天，你买某地的房子，可能更多的是因为你喜欢那里。。而不是你工作在那里。。也许到那一天你压根不会想要买房，你只想做一个说走就走的浪人。。走遍全国甚至全世界。。。在每个你想要去的城市租房住1个月。。。想想都有小激动。。。

所以请针对在线办公未来会不会变多甚至成为主流，在线教育会不会对整个教育业发生巨大改变展开讨论。。障碍在哪里？

我来一次性阐述我对家居办公为什么这么看好的理由。。我是站在小微企业雇主角度看待这个问题的。。你们自己有的是老板，有的是员工，换位思考代入进来我说的有没有道理吧。。

首先，你们说的很多行业不能线上办公我是认可的。其次很多行业也依然是可以线上办公的。。哪怕你说的建筑啥的，他也有非常多的岗位可以线上办公。

我自己是做小工厂的，是的，我工厂工人必须要在现场工作。。但是我很多文职的岗位是可以线上办公解决的。。这是我要讲的点。。如果在一些行业家居办公慢慢行成，会影响到非常多的行业。。当然这需要时间和过程。。。。而且如果我文职工作和办公地址脱钩之后除了成本的节约，我经营的灵活度也会大大加强。这里面存在巨大的想象空间。。做生意的自己去想吧，我不多加阐述了。

你站在社会效率的角度去看这个事。。例如明明可以让员工在家办公的为什么需要他们到办公室办公？（是得，我是还算是小老板小雇主）。

你工作觉得老板就喜欢瞎指挥呗。。但是瞎指挥就得给多钱。。你懂的。。。假设我让员工在家办公，早上早半个小时上班下午晚半个小时下班。我是不是赚了？

好？不同意？那我重新招人。。减少10的工资去招会不会有人乐意干？我甚至可以接外包的活从全国范围内雇佣廉价的劳动力。。或者不廉价但是我选择性更广了？对吧？同样给一样的工资。。一线城市的员工和4线城市的员工。。服从性也不一样？对不对？1线可能房租水电交完，吃完饭。。连渣都不剩。但是在比较落后的地区可能就算不错的工资了。。对不对？那哪怕我付出同样的成本，员工的服从性都不一样。。

那站在我老板的角度。。如果我能实现居家办公管理我是不是在这个市场上拥有优势和竞争力？具有更大的灵活性？

你说的没错。。很多岗位是不可居家办公。。。但是。。现在也一大把的岗位是可以居家办公的。。。

一线城市房价涨与跌与我无关。。我就待在我南昌这个小地方就好了。。该有的都有。。也有房。。置换房产压力也非常小。。只不过突然想到这一个点，看到这个话题就忍不住想发表一下想法罢了。。

其实商业。。说白了就是1，靠骗。也就是信息差。。2，靠提升效率，降低成本。

所以凡事能降低成本的方案都值得研究。。哪怕同样的钱，员工对工资更满意。服从性更好，工作更认真，对我来说都是赚的。。同样的钱。。我选择性更大。。对我来说都就是赚的。。。。以上是我认为居家办公未来一定会普及开的最大原因。。因为只有管理配套能跟上。。对雇主来说是稳赚的。。。

对员工的角度就更直接啦。。灵活性一下加大了。。有的在北京赚1万多工资的可能非常窘迫。。每天还大量时间坐公交车上班下班。。如果居家办公。。就可以节省房租的成本，逃离北京高消费水平的漩涡。。连买衣服的钱都可以省好多（钢铁宅男的想法，女性可绕道）。。我可以这样说。。哪怕工资直接降20%员工都是赚得。。因为你每天上下班交通的时间如果2个小时的话，你每天10小时工作时长就赚回来了。。更何况大家老家都有房，有地方住，房租的钱也省回来了。。

是得，有的朋友会说喜欢北京的娱乐啥的。。抱歉哈，我作为一个普通人（不是富二代）。。30多岁，有家有儿有女。我完全不care。。有车有钱有闲。。其实哪里都好玩。。更何况网络解决了你我大多数时间的娱乐诉求。不然我在知乎瞎打啥字呢？知乎也没给我稿费。。就是无聊呗，有诉说不吐不快的娱乐需求呗。。

知乎很多年轻人还没结婚吧，如果结婚了有小孩了。。又在北京只能拿个1万块钱的工资。。是不是更纠结？我说了20%的工资降幅时间交通上下班时间就能省回来。。让你回老家居家办公给你8000你干不干？可以和家人在一起可以照顾小孩。。你1万月收入把小孩接到北京？呵呵。

从社会资源效率的角度，可以居家办公的岗位，却要指定地点办公是大量的社会资源的浪费。。有这时间在家可以多陪陪家人。。其实挺好的。。钱也赚不完。。更何况，你不但没多赚钱。还多花钱。。这是员工的立场角度。。

以上粗浅分析。。具体肯定更复杂。。但是节省员工的钱，就是节省老板的钱。如果你觉得我这话说的不对，就当我没说。。

其实对雇主和员工来说，居家办公都是有非常大诱惑的。。你们跳出什么北京一线房价角度去看这个问题。。你就知道。。员工可能还好一点。。雇主的话会有些心理障碍和管理障碍。。如果能解决掉这其中的障碍，对雇主得好处显而易见。。还有。。反驳我的人不要抓着说哪个行业哪个行业不行。。我只能说有非常多得行业可以。。。很多所谓不行的想想办法也是可以的。。

还有如果居家办公实现了，你认为一线的房价还会这么高，你高兴就好了。。你坚信全国的人民就是对一线的房子神奇热爱。。。哪怕工作在南昌，也一定要去北京上海深圳买房安家，住在北京上海深圳。。。那就当我没说。。。你们也不用在评论评论了，因为话不投机半句多。。仁者见仁智者见智。。。

还有很多拿什么北京高考说事。。我认真得问你们，非一线城市的土豪，有没有可能靠打工赚工资成为土豪？

如果是做生意，非一线城市，非上市公司。有几个会非常正规？北京安家好的点。。香港都有。。真的不要在尬吹北京有多好了。。对于普通人来说北京确实很好。。但是对于有钱人来说远远远远不如香港好。。除了成本低。。基本没有优点。。。。

其他深圳上海就更不用说了。。。

觉得全中国的有钱人都想去北京安家，你莫不是活在梦里？？北京上海广州的有钱人都喜欢移民香港，国外。。。我们内地的人就是傻吗？他们的生意还在这这地方呢。。我们内地的有钱人生意还不在这些地方，为啥要去一线城市中转一次？而不是直接一步到位？

没那么有钱的小土豪？更不会了。。在当地买大豪斯，开着豪车不拉风？关系网不是更牢固？老板们也是一样的，如果非工作需要，谁特么跑一线城市安家？不要工作吗？不要搬砖吗？老板就不用搬砖吗？搬得砖不一样而已。。

有钱人退休了？去北京买房享受医疗等着方便住院？！？！你退休了不去山好水好空气好的地方度假养老？跑去北京买房住着等着治病（你在说笑吗）？例如我家人亲戚朋友都在南昌，如果我以后发达了退休了，我不去游山玩水，跑去北京买房等着治病？还是在我也没啥病的情况下？你们真的不是在说相声吗？

真的亏你们想的出来。。本来我真的不想过多讨论如果居家办公普及，一线城市房价会不会跌。。但是总有人在评论用这种千奇百怪的理由来讨论。。别尴尬了。。

有钱人也要搬砖的。。。就算退休的有钱人，不和朋友家人待在一起吃吃喝喝玩玩，不去游山玩水，不去浪。。跑去北京买房等着生病住院？

还有，大城市的房价不是服务社会精英，是打劫“社会精英（年收入几十万的年轻人算的话）”的劳动成果。。是得就是打劫。。如果你觉得这些年轻人就喜欢住北京上海深圳50-70平米的老破小，而不喜欢普通地级市的大平层或者别墅的话。。那就当我没说。。。他们没得选。。。如果有的选，我真没见过几个人喜欢住老破小的。。。

很多人还在纠缠什么一线城市好，小地方差，不信工作在哪只能在哪买房。。我记得我8年前在南昌买房的时候南昌的房价比长沙高一大截，比武汉也高不少。。然后呢？我不知道武汉长沙比南昌有前景？比南昌好？那又怎么样呢？我不还是得老老实实在南昌买？那时候好像还没有限购

所以说什么教育什么医疗全都是扯淡。。你在哪买房不是你选择的，而是工作选择的。。。我当时不知道南昌房价虚高？那又如何呢？别人就是能打劫你。。

所以很多人总觉得，外地人都想去北京买房。。真的是非常奇怪莫名奇妙的想法，外地人也要搬砖的，把好好的在做工作放弃掉就为了去北京买天价房？当年买房的困境再重演，我还是只会在南昌买。。。还有什么？在南昌赚1万在北京赚更多？！？！？！你付这个钱吗？我在南昌开个网店和工厂瞎做随便赚个几万一个月，到了北京光房租快递费就得把我给吃了。。人工成本也没有优势。。你给我加收入吗？在非一线城市买的起北京上千万房子的（买老破小？为了北京的房连家都不要了吗）。有几个是靠赚工资的？

做生意的有自己的生意圈人脉网还有运转环境，去北京除了增加成本之外有啥好处？真的。。。别幻想外地有钱人大家会哭着喊着去北上深接盘。。这个真的没可能。。首先限购。，想买还得各种折腾。。其次有钱人也是要工作的。。。你们是不是觉得他们的钱大风刮来的？？

有家有业。。为了一套房子家和业都不要了？？？？？？是不是本末倒置了。。不要继续吹嘘什么一线城市房子有多好什么资源社会地位啥的了。。我又不是没买过房。。我朋友在深圳刚买的2套房。。。怎么了？他在深圳买了房，就有政商关系？马云认他做兄弟给他直通车推广费打折？还是他买了深圳的房他的员工就誓死效忠？

要不是他那里快递费谈的便宜。。他早被我忽悠回内地了。（义乌更便宜）

还有其实很多人依然纠结什么房价不房价的，其实我更关心的是居家办公。说认真的，能居家办公了，你觉得北京房价会涨到1000万一平米也是你的事情，就好像宾利劳斯莱斯卖的很贵，普通老百姓买不起，突然说因为限量要涨价，涨到1个亿。。who care？

在看一看北京的房价，纽约的房价，北京的人均收入，纽约的人均收入。你真觉得没有掉的可能就算了，自己拿着计算器算下，北京按过去10年的增速，大概要多少年能达到纽约的人均收入。。你们个个都是巴菲特，坚持长线投资。只不过长的太离谱了吧？我也不说北京一定会跌，但是你们说北上深一定不会跌，会不会太信口开河了？我们的增速已经放缓了。。你拿过去10年增速基本是高估的。。

你们无非就是说以前长的多快，那你干嘛不梭哈比特币？比特币按照过去十年增速，连班你都不用上了，那是百万倍的增速啊。哥们。。（大概10年前我第一次听说比特币就是几美分）

你投资一个比特币按照过去增速算，十年后，5万美元变成5千亿美元。。房子会老会破，比特币可不会。。是不是更值得投资？是不是想想就激动？

关于房价贵不贵，我发个大佬的计算链接给大家吧。

很多人会说美国有房产税什么的，但是美国的利率要比中国低啊。。更不要说出租收益率了。。当然你说买未来，可以啊。敢问多少年后北上深的人均收入翻三番？你翻了三番才到别人的正常水平啊。。。长线投资。。。

我不反对大家买房，也不是要唱衰，只是觉得要理性一点吧。。另外一个也是受不了那些为了唱涨而乱说的。。什么蓄水池？房地产是金融属性的，金融是为了加杠杆的，是为了刺激社会投资的。

过去10年涨幅？！？！反正我们这个城市也就翻了一番。。啥？翻一番多？那比特币呢？

现在的形势很明显，房子就是用来住的。。投资属性真的很差。

以上说这些，并不是反对大家买房，而是劝解理性买房，不要恐慌性买房，更不要高压买房。再不济买房总比买车强，一辆新车10年后必定贬值的一塌糊涂，但是房子10年后考虑通胀绝对价格也不一定会跌多少，至少不会和汽车那样贬值。但是理性，量力而行，就是我想要说的。

说到远程办公，美团，滴滴，淘宝等等，其实就是类似远程办公的形式，包括各种什么北京总部，上海总部，武汉总部（说的就是阿里，小米）也是远程办公的一种形式，只是没有那么激进而已。。。化整为0应该算是趋势了。。。其实我觉得几万人不远万里，扎堆跑到一个园区办公，隔着一个办公室沟通也还是用手机，电脑沟通。。。有点滑稽。。。图啥呢？难道是为了开早会方便喊口号。。

很多人说教育，我来回答一下我对未来教育发展方向的一个想象，除了高考区域不公平外，未来教育资源网络教学。在线教育可以花几百万年薪，甚至更高的年薪聘请最好的老师做教育的一个技术总监。。完善教案，你线下教育可能能做到吗？其实教育是更适合的。。至于所谓的自觉性不够？讲课的可以是大神级的老师，答疑解惑的只要水平一般的老师就可以了。。线下老师就只要监督学生，回答学生的疑问，中途对视频教育进行补充讲解，批改作业，是不是比所谓的好的老师效果更好呢？而且线下老师也更轻松。。最少不用整节课都讲，而且有更多时间看着学生。。。你们所理解的在线教育是学生在家里教育，我的理解是线上线下相结合。。你觉得我说的这种模式，是不是会比你小城市重点最好的老师讲课效果还好？而且成本效率更低廉？对教职人员工作压力，水平都有很大的释放缓解？

当然您家如果是顶级的达官显贵，肯定是把最顶级的教师请回家或者面对面授课效果更好咯。

配套设施齐全，产业链完整的大城市是不缺人口的，就算你不生，也是可以开放户籍吸引人口的。

参考香港，当年香港房价暴涨，然后遇到金融危机，香港生育率暴跌，很多港青都觉得房价必然下跌，决定存钱不买。

结果大陆移民来了，外加港英政府开放户籍吸引东南亚人来港打工，香港人口不仅没有随着生育率下降而减少，反而上升，结果就是香港楼市再一次暴涨！

如果你是在北上广深或者省会城市的，那就别yy人口下降，房价下跌了，因为大城市可以靠开放户籍来吸引人口

还能开放国籍来吸引人口，虽然赛里斯国籍不香，但对于战乱地区的难民还是有那么一点吸引力

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其实干了就应该鼓励的。。我知道很多会说台积电。。。但是只要国内有旺盛的代工需求。。离芯片生产就又近了一步。。毕竟这是市场前景。。有前景就有资本愿意烧钱做。。。

没做的原因是诱惑还没有盖过风险，。

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