房价真的已经到顶了吗？
首先，我们要明白，所谓的“到顶”并不是一个绝对的点，而更像是一个相对的概念。它可能意味着房价增长的速度明显放缓，或者开始出现小幅度的回调。对于一个普通家庭来说，房价的“顶”往往是他们能承受的极限。但对于市场整体而言，它的“顶”则是一个动态变化的过程。
我们先从几个关键的影响因素入手，看看它们目前处于一个什么样的状态：
一、宏观经济环境：
经济的好坏是房价的基石。如果经济持续增长，就业率高，居民收入水平不断提升，那么大家有钱买房、有信心贷款，自然对房价有支撑。反之，经济下行压力加大，失业率上升，收入增长停滞，大家观望情绪就会加重，对房价的上涨起到抑制作用。
当前，全球经济都面临着不确定性，包括通胀压力、地缘政治冲突、以及主要经济体的加息周期等等。这些都会传导到国内，影响到投资和消费的信心。国内虽然一直在强调“稳增长”，但具体的经济表现还需要持续观察。经济的“冷暖”，直接关系到市场的“热度”。
二、政策调控：
中国的房地产市场，政策的导向性非常强。国家一直强调“房住不炒”，这一定位在短期内不太可能改变。从长远来看，国家也希望房地产市场能够平稳健康发展，避免出现大起大落。
近几年，我们看到了一系列旨在“去杠杆”、“稳地价”、“稳房价”的政策出台，比如限购、限贷、限售、增加土地供应、以及一些针对房企融资的“三道红线”等。这些政策的效果正在逐步显现，也在一定程度上抑制了过热的上涨势头。
但是，政策并非一成不变。在经济面临下行压力时，政策也可能进行微调，比如适度放松一些限制性措施，以刺激房地产市场的稳定。所以，“到顶”与否，也取决于政策风向的微妙变化。
三、供需关系：
这是最直接的市场因素。简单来说，如果房子盖得比需求多，价格自然难以上涨，甚至会下跌；反之，如果需求旺盛，而供应跟不上，价格就会被推高。
从整体上看，中国城镇化仍在继续，尤其是一些人口持续流入的重点城市，对住房的需求依然存在。但与此同时，一些三四线城市可能面临人口流出、库存积压的问题，这些地区的房价上涨动力会比较弱。
更值得关注的是，过去一段时间，一些房企的拿地、开发节奏比较快，导致部分区域的房屋供应量在增加。此外，改善性需求释放了一部分，但受制于首付和月供压力，这部分需求释放的力度也有一定限制。
四、金融环境与信贷成本：
房贷利率的高低直接影响购房者的负担能力。如果贷款利率保持低位，那么即使房价很高，很多人也愿意贷款买房。反之，如果利率上升，月供压力会增加，会抑制一部分购房需求。
目前，全球主要央行都在收紧货币政策，虽然国内的利率走势相对独立，但外部环境的影响不容忽视。国内的LPR（贷款市场报价利率）也在经历一些波动。
此外，房企的融资渠道是否顺畅，也关系到市场供应。如果房企资金链紧张，可能会面临降价促销的压力，这也会对市场价格产生影响。
五、购房者预期：
“预期”是个很神奇的东西，它能放大市场的趋势。如果大家都认为房价还会涨，那就会有一部分人着急买房，形成“追涨”效应。反之，如果大家都觉得房价要跌，就会纷纷观望，导致市场遇冷。
目前，经过前几年的快速上涨，很多人的购房热情有所降温，尤其是对于那些刚需族，他们可能更看重性价比和居住属性，而非投资属性。同时，经历过一些市场波动后，购房者也变得更加理性。这种预期的转变，对房价的“顶”起到了重要的制约作用。
那么，综合以上几点，我们怎么去看待“房价是否到顶”这个问题呢？
一线和核心二线城市： 这些城市因为人口吸引力、经济基础和资源优势，长期来看，其房价仍有一定支撑。但是，即使在这些城市，也可能不会再出现过去那种爆炸式的增长。房价的上涨会更加趋于平缓，甚至在一些区域，由于供应的增加或者调控的持续，也可能出现结构性的调整。与其说“到顶”，不如说进入了一个“平台期”或者“温和调整期”。
大部分三四线城市： 这些城市面临着人口流出、产业支撑不足等问题，房价上涨的动力相对较弱。一些过去由于投资、投机炒作而推高房价的区域，可能会面临更大的调整压力，甚至出现一定程度的下跌。在这些地区，“到顶”的信号可能更明显一些。
“到顶”不等于“崩盘”： 需要区分的是，房价“到顶”不等于一定会“崩盘”。房地产市场是一个庞大的经济体，其稳定对整体经济至关重要。政策的出台也会考虑到这一点，力求平稳过渡。出现大幅度的、系统性的价格下跌的可能性，在有政策托底和市场韧性的情况下，相对较低。
结构性分化是常态： 未来房地产市场的表现，很可能不是一个简单的普涨或普跌，而是会呈现出明显的结构性分化。核心城市、优质地段的房产，依然会有其价值；而那些配套不全、需求不足的区域，则会面临更大的挑战。
理性看待，量力而行： 对于个人而言，最重要的不是去猜测房价的“顶”在哪里，而是结合自身的经济状况、购房需求和风险承受能力来做出决定。买房是件大事，应该回归其居住的本质属性，而不是过度追求短期内的资产增值。
总结一下，与其说房价已经“到顶”，不如说整个房地产市场正在经历一个深刻的结构性调整和重塑。 过去那种高杠杆、高周转、快涨的模式正在被更稳健、更理性、更注重居住属性的模式所取代。政策的持续引导、经济基本面的变化、以及购房者预期的转变，都在共同塑造着未来房地产市场的走向。
所以，我们看到的可能不是一个“天花板”，而是一个新的“起跑线”，一个更加注重质量和可持续发展的起点。未来房价的走势，将更加复杂，也更加需要我们细致地去观察和理解。
网友意见
N多年前贴吧上看到的段子：
今天接了个电话，问我买不买房子，不买还会涨。 我说已经有几套了，手头实在没钱，对方沉默了几秒钟又说，那你房子卖不卖？现在房价那么高，再不卖就卖不到这价了。我感觉不说实话不行了，就对他说，其实我穷，既没房也买不起房。他沉默了几秒又说，明天有个楼开盘，晚上带上椅子来排队，给你300元。
到顶没有我不知道，但是我知道很多小年轻已经对房价没什么概念了，资金量已经到了他的认知边界，他只知道房价高。直到他真的要买房，我帮他算完帐他才知道这个高到底意味着什么。
某位年轻朋友(其实我年纪也不大－.－)，看房子的时候觉得两百万他还能加一加，这样朝向就会好一点。
然后我帮他算账，两百万的房子等于，你呢先拿出60万现金付个三成首付，然后等额本息贷款三十年，每个月大概8k的房贷付。。。这是一切顺利的情况，如果不顺利的话。。。。
然后他还没听完就表示，买个屁。。。。
有时候在知乎上也有这种感觉，在聊涉及大笔金额的话题的时候，很多人表现出来的对钱或者资产完全没有概念。
比如三四百万现金算不算有钱人，有人表示最多三四线算有点小钱，一二线屁都不是，这个时候你要帮他拆分，比如四百万现金按最蠢的方法存银行大额存单，按四个点利息算年息16万，什么都不用干，月入一万三。让他想想自己累死累活一个月收入多少，他才对三四百万有概念。
房价就已经到了这么玄乎的地步，你不给人算细账做拆分，很多年轻人已经没概念了。
就好像高中生谈钱，一百万只是个数字，月入一万只是最基本的，但是几千块的鞋子包包他觉得是高级货。
看了些前面的回答。
有几个观点表达一下。
1.30年前，月薪50。现在5000。所以存钱死翘翘。
这逻辑成立吗?
以此类推，2050年，大家月薪50W，2080年，月薪5000W。赶超英美后想秒掉津巴布韦呀。
发展是有顶部的，达到一定程度就不能套用以前的逻辑。通胀会有，但是不可能像30年前那样了。
房价也不可能再像前20年那样狂飙了。
2.中国人资产配置失衡，人口老龄化。
（借高赞图）
20年前，我有50万，花25万买房。房子占资产50%，没问题哈。（简化问题就算全款买）
现在，我有100万现金，房子升值到200万。
就说我房产配置占资产的66%，过重。
神经啊，我总资产账面300万，房产投入还是25万没有变啊。实际房产投入只占总资产的1/12，应该这样算吧。
这莫名其妙的就忽悠人要平衡配置。
所以房价最高，可见也靠不住。
日本早老龄化了，地产还崩过，现在东京房子很便宜吗?
总起来看，现在是阶段顶部，之后区域房产分化，可控发展，这个概率较大。
答案是还没有到，但是不远了。
真正到顶了之后，地方州郡会发现自己的土地财政实在玩不下去了，除了北上广深这种真一线以外，哪怕是所谓的新一线也完全玩不转了，再不搞钱就要破产，房价才算是真正的到顶。
现在虽然类似于鹤岗之类的地方已经出现了这种迹象，但是经济比较好的省份依然还能维持的住，这就保证了土地财政还能再吸几年，而由于官僚体制的惰性，一件事但凡还能继续维持下去，他们就会尽力将他维持下去。
马前卒这个家伙在鼓吹房地产税时，我咋一听他说的很有道理，说了几期之后我突然反应过来，不对，顺序弄反了
我估计看马前卒睡前消息的人，有不少人都被马前卒提倡用房地产税控制房价，打击拥有多套房子的既得利益者这块大饼给忽悠了。
按照马前卒的说法，房地产税可以打击炒房客，给政府带来稳定的财政收入，让那些过去二三十年什么也不干，仅仅依靠着早年买了几套房子就彻底赢麻的既得利益者吐出利益，可以准确估算房价，让大家自由申报税额，报的低了政府就去拆迁，报高了政府就留着这些房子收税，听起来似乎很美好。
实际上房地产税肯定是在土地财政玩不下去了，地方政府又急需要资金来维持运转时才会推行，我甚至阴暗一点的在想，朝廷很有可能在推行房地产税前夕会将房价拉升到一个超乎我们想象的高度，以此引爆大众的愤怒，并乘机推出房地产税，以此来最大限度的弱化阻力。
虽然事后的民众迟早会反应过来，但是那时候已经成了具有执行惯性的政策了，成为既定事实后还有谁能轻易改变嘛？
至于打击既得利益者，有谁会觉得那些身价几十亿的真正富豪们会因为交不起房地产税而完蛋嘛？
真正完蛋的是那些中小型的炒房客，当然我并没有他们不该完蛋的意思，我只能说好死，但是这个前后顺序的不同我希望大家能知道代表着什么。
换句话说，这将会是一场大地主利用佃户的愤怒将那些和佃户直接打交道的小地主和富裕自耕农撕成碎片，让自己盆满钵满的盛宴。
这个贴我会持续更新
2021年11月15日 深圳 宝安
知乎买房的人，大部分不是老板。
我给大家介绍下没时间看知乎的老板怎么看这个事情
中小企业融资的先决条件是要有房！
这就决定了一线的土地和房产会一直涨。
经过这几年在珠三角的混迹，我有了一点点心得。但是很奇怪，明明在一个行业内应该都知道的事情，你在网上就是看不到。突然有人爆出来，结果很快就有平静如初。好似这些规则并不存在一样。
许多专家都分析过房价上涨的原理，有资本原理，有货币原理，有供需关系。而我用我身边真实的案例告诉诸位，这是珠三角、沪宁杭一带广大的企业经营主都知道的定理
“在房产做为银行优质资产锚定物的认定没变的情况下，未来一线的土地和房产会一直涨。”
提前说这个游戏并不是普通人可以参与的。它是各个国家经济运行的内在规律。
首先各位认真去搜一下，知乎、百度等等地方，中小企业该怎么融资。
你会得到以下几条
1、股权融资（出让股权，获取资金），这是中小企业普遍的做法。当公司要开一个新款，模具费、设计、营销、原材料订购要花不少钱，但不确定性很大。所以一般的公司都愿意在这个时候找人一起开。然后各自占股，这是珠三角很流行的做法。
2、企业内部融资，通过发行内部债权，或者提供分红收益，向公司员工融资。能这样做的老板都是有信义而且有能力的老板。一般的老板想不到这招，也玩不起这个路数。不过最近暴雷的许皮带、和一些急功近利的初创公司活生生把它搞成了合法的zha pian。
3、银行抵押贷款。抵押贷款，主要就是固定资产抵押。年利息4%左右。贷款金额是固定资产市场价值的70%。而这个抵押的固定资产就是：房产、土地（厂房用地）。
4、银行信用贷款，中小企业能用到的基本就是：发票经营流水贷，利息5.5%左右，金额不大。税务缴税额授信贷款。利息5.5%，要求连续两年缴纳增值税不低于300w。能做到这个级别的一般不用这个贷款
5、银行授信个人与企业，国企，事业单位、公务猿，一般的利息在3.2~4%之间，有抵押物最好，无抵押物信用贷可以。这些都属于优质企业。优质单位。
6、民间借贷，家族内部借贷。说白了就是向亲戚朋友借钱。在这一块，福建、浙江、广东尤其抱团，由而催生了大量企业。这就是我们常说的各种商帮。在广东都说潮汕的生意圈就像葡萄架，一提就是一串。大家都想说抱团好发展，然而很遗憾，除了这几个地方，少有抱团发展的案例。
7、政府补贴，发明专利、企业规模认证、高新企业认证，人才引进补贴。这里面最能做的就是通过发明专利获得高新技术企业认证。然后其他的就不要想了。
8、上市融资，企业债券。。。这个能做到这里就不是中小企业了。所以不讨论
9、其他借贷，如P2P，典当、担保、高利贷。在这边你如果仔细看，这样的店铺基本上一条街一个。
看到这里，我们设身处地的为这些企业主，小老板考虑一下。他们怎样才能获得一个比较好的融资渠道呢？
只有一个办法，那就是疯狂的投资土地、房产等固定资产。这样不管是涨还是跌，始终抵押物在那里，他们可以轻松获得较低利息的融资。
而且如果你是企业主，你挣钱了，有几百万。你会怎样安置这些钱。放到手上就是亏。放到银行就等于给银行送钱。当然比如有个几个亿放在银行做理财，一般可以又获得一笔不菲的贷款。又吃利息又有贷款。但是这是几百万搞不定的。
拿着这几百万去投股市、买基金、买保险。。。一般能赚到这个钱的老板都不会这么天真。
有想法的老板就是投资别人，也就是上面融资渠道1的，占人股份分红。但是这个钱投过去，短期是拿不回来的。而且要急用也不行。
所以不管投与不投，他们首先都会置办一些房产。
一方面房产可以保值。
另一方面，诡异的游戏规则就此发挥作用。
一旦你花钱买了房，你就可以用它作抵押，借到房款70%左右的低息贷款。再把这个低息贷款用于生产或者投资，只要投资回报率覆盖掉4%的利息就是净赚。
而且房子还在你手上。
一直在保值，有可能一直增长
房子出租每月都有一点固定利息。这可以加重房子保值的效率。
所以，企业主会买更多一线城市市中心位置的房子。
根本不怕贵。
只要你敢放开让他买，他就一定会买。
这基本都是小型企业的老板一直在干的事。
如果到了中型企业，他们敢套着几十套房的钱，拿地盖写字楼，你信不？
一栋写字楼能够撬动的杠杆是你不能想象的。
最后，当然这个规律既然都知道，那么为什么没有改变呢
其实，银行一直有做改变
当他们不看土地、没有房产等固定资产可以抵押时
他们就看你是不是在他们银行有更多存款。。。。。
你说，就这样随便怎么调控。作为小老板，我也要买房啊。
不买他该干什么呢？
而且，事实是这样的。当他们买了两三套房套着几百万现金在运转时，猛然间发现。房价涨的钱，比起做生意，简直不要太香啊。
而一直喜欢盖总部大楼，喜欢盖写字楼的老板，很显然比买房更上瘾了不是吗？
大楼建好了，投资基金也就建好了。
拿着1～3个点的低息贷款，再以10％的回报率吸引一些被成功光环晃点的同袍，找到时下最热门的话题
买！买！买！
做个魅力十足的天使投资人不香吗？
顺手拉着几个银行一起投资一下上市公司，再回捞一部分国企改造，多美妙不是吗？
当初那点利息还值得惦记吗？
而且真到了入不敷出的时候，多写几封求援信，多拉点吃瓜群众一起参与，一切水到渠成。
趋利避害是所有动物的本能，别看他们怎么说，一定要看实际他在怎么做。
如果基础信用结构从来就没变
贷款，廉租房仍然是公务猿，事业编的福袋的话，你说这么大的水浪，谁不想找个石头垫垫脚呢？
所以最后结论是：
房价唯一会掉下来的条件就是连企业主也不愿意买房的时候
房价就会掉了。
或者
连中小企业的老板也买不起房的时候。
更或者
连中小企业老板也没钱买房的时候。
房价就到顶了。
而到那时，靠工资还贷的普通人会怎样？
靠企业纳税运营的系统机关会怎样？
土地卖不动，民营企业弯腰。
就靠这几家宇宙国企过日子，可以吗？
。。。 。。。 。。。 。。。
所以，既然不可以
那么游戏仍然继续。。。
2021年12月6日
中国社会科学院发布《经济蓝皮书：2022年中国经济形势分析与预测》
中国社会科学院院长谢伏瞻在发布会上表示“房地产相关产业链条较长，在国民经济中具有系统重要性，特别是对于依赖较高的地区，房地产市场一但过度放缓可能触发更为复杂的风险传导链条。”
对此，谢伏瞻建议
一是按照市场化、法制化原则处置化解个别房企的风险事件，压实企业主体责任。
二是审慎管理房地产市场，做好稳房价和稳预期的工作。
三是输堵结合，合理增加人口净流入城市的保障性住房建设，稳定相关政策，调整信贷供给，通过长效机制促进房地产市场平稳健康发展。
2021-12-07
“自由今日马来西亚”网站12月5日文章，原题：从成都到天津，中国大城市努力抑制房价下跌
房价下跌现象已从中国的小城市蔓延到一些大城市，促使地方政府尝试设置底线。诸如成都、天津和南京等自上月开始都出台房价限跌措施。至少已有20个城市对楼市降价作出限制。
新华社北京12月6日电（记者吴雨）中国人民银行6日宣布，决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。此次为全面降准，共计释放长期资金约1.2万亿元。
据每日财经报道
12月6日，中共中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作。针对房地产市场，首次提出“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。
12月21日引用第一财经采访中国社科院、北大，人大中国房地产数据研究院几位专家的话
1、“房地产是基础产业地位从未改变”
2、“支持合理住房需求这一定性说法的提出，主要意在防风险！”
3、重提“房地产是支柱产业”
3、加快推进城市更新，老旧小区，产业园改造！
一个字
拆！
2021年12月2021世纪经济报道
2021年12月17日深圳最强网红盘遇冷的新闻出现。
现场是怎样的？
我们来看看
1、总价3700w的房源
2、148平的三房，只剩三套
单价13.2w
3、1024套千万豪宅，销售17.5小时候只剩200套。不到一天时间卖掉80%。还是限价，限购，最严的深圳湾噢！
同志们，这里随便一套房超过1500w。
难道这些刚需土豪之前不买房一直凑着钱，就等豪宅初试？
这可是首付500w起的刚需。
3700w一套的首付是3700w*0.3=1111w。
扪心自问
你拿的出1000w的首付吗？
知乎里有个经典的问题，手握一千万放在银行吃利息能不能一辈子躺平！里面有几个银行的人回答。
如果这些人之前买过房，那么现在买房的他们又是以什么身份持有这些房产呢？
就这样的豪宅。。。销售现场。。。
17.5小时，924套
平均到每小时52.8套，
约等于每分钟1套
这里的一套约等于
你所在的二三四五线一层楼还是两层？
就这样。。。我更心冷。。。
2022年3月1号，郑州市正式祭出楼市新政19条，全面放开购房限制，同时降低贷款利率，降首付至20%
全国17个城市跟进降首付。
同日，建设银行董事长表示：租房租赁时代即将来临
于此同时各地积极落实促销费，全面扩大内需！
接下来的戏码是不是像极了2008？
到没到顶不知道，但是房价压根不是冲着年轻人来的，而是标榜着年轻人爹妈省吃俭用了一辈子的兜里那点底气去的，是年轻人需要住房子，却得爹妈掏钱，大概率还都是他们的所有积蓄。
你们懂半辈子的所有积蓄意味什么吗？那是余生的底气。
希望列为想一下，我们老了，力量一点点的失去，看的东西越发越模糊，身上各处出现皱纹，走过的路又站满了年轻人，我们只能站在路边望着，这个时候，让我们把积蓄再掏干净，让我们连病也生不起了，会是什么感受？
我希望说房价的时候都想想，这个环境下刚需的钱到底是怎么来的，我们工作攒钱，看着积蓄一点点的涨，不高兴吗？兜里揣着一块钱跟着几万块钱，感觉一样吗？
我们拥有年轻拥有力量都尚且如此，深知钱给人“底气”的重要性，而父母这个年纪呢？
他们难道真的活了半辈子就因为有了儿女，所以就不再配有味蕾、多巴胺了？年轻没能去的地方，平时不舍得吃的大餐，住一下星级宾馆，真的是不想去还是疼钱呢？这么存着的钱就在列为嘴下面成了什么“格局”“眼界”。
拉倒吧，这在十几年前叫啃老，自己的生活自己解决，解决不了找爹妈怎么就这么天经地义了？放过他们不行吗？
我希望各位，怎么看房价都行，买的起想买的就买，但是别帮着资本家去掏空爹妈的存款了，他们也配有钱。
如今的房价成为了老一辈的负担，不是年轻一辈的无能，而是整个世道的悲哀，我们就别去当侩子手的一员侃侃而谈了好么？被高房价搞的不是敌军不是同龄人，是所有努力认真生活的年轻人的父母，这不对，很不对。
都多发展一下科研人文工业等实体吧，内卷了几千年了，还硬要仗着房产再卷多少年？现在仅仅毕业应当充满朝气的年轻人，为了婚姻因为房子已经搞出来阶级了，明明都是工薪阶层，不已工作能力个人素养分高低，以谁的父母有房子，谁的父母有首付为标准，这是个什么世道？
如今每年房价的利息抠出来一半，怎么不够学区铺满地？房价，不该如此，生活的权力婚姻的权力，不该成为生意，我们做不了什么改变，仅仅是别跟在后面拍着巴掌叫好，行么？
看到谁说房价不值的，不想买的，就别拍着巴掌哼唱那一套房价是“眼光“、”格局“、”投资“了，很无趣。
当前的房价年轻人无法负担还依旧高居不下的主要原因也是年轻人一个个的怕死了租房子，恐怕会回到地主阶级，尽管房租不贵，搬家公司收费合理，房子真的够住也不行。
另外也是拿准了爹妈从不怕掏空积蓄，他们怕的是你会结不了婚，怕的是他们百年后不在了，留你一人孤单的活着，那比要他们命还让他们难受，所以一定要你有婚姻，有子嗣才安心。
所以随便资本家开发商盆满钵满，他们也从不在意，但是我们年轻人就别再为了房价叫好了，太恶心了。
至于学区房，九年义务教育的差距真的没那么大，学区省下来的钱足够你找一堆的优秀家教陪孩子读到高考，学区的本质只是增加房屋的金融属性，仅此而已。
本来不想更了，今天在评论看到一个神仙言论。
XX大神回复网友：
财富继承而已，没什么的。
XX大神回复网友：
这是财富继承，一个个被忽悠的，以为是啃老。
我以为什么都见过了，可这次让真的是破防了，这不简单是厚颜无耻了，让我扣字时候的脸都成这样了。
不就是问爹妈要钱么还至于这么说么，就真是为了钱怎么说话都行了？ 房价要是低也就罢了，都现在这个房价了还说这种话？
当下的房价让他妈的多少人的爹妈一辈子省吃俭用都快入土离世了还舍不得花钱就只为了子女结婚买房，居然有人管这种爹妈为了自己付不起的高房价去掏空存款的行为叫财产继承？
财产继承是他妈的指继承人根据法律的规定或者被继承人所立的合法有效的遗嘱享有的承受被继承人遗产的权利。
真就为人父母就不配当人了，活着好容易攒下的积蓄还好端端的活着呢在这种子女眼里就和遗产一样了，我都能想到有这种思想的人要钱的时候得是多么理所应当的“这就是继承，你的就必须给我，别人爹妈都有房子，都有首付，我就得继承，继承吗，天经地义的”。
这是我见到的财产继承被羞辱最惨的一次，真是重新定义了财产继承。
这算什么所谓的为人子女？
这让我想起来过去和我妈的一段对话，我妈说有她老同学的邻居老两口煤气中毒，多亏了还上高中的女儿屋里关着门也开着窗户没什么事，可早上发现的时候送到医院老两口也已经很严重了，儿子在外地打工收入也挺不错的去年刚结婚买的房，在医院说什么也不肯放弃抢救，为了治疗房子也卖了婚也离了工作也离职了，到最后折腾转院还是没救回来脑死亡了。
然后一脸认真的看着我说，需要花这么多钱就别抢救了不能这么拖累儿女的。
成年以后一贯很少和我妈顶嘴的我在此刻实在是说不出顺从的话，因为我想起来小时候看电视剧里主人公得了绝症，我问我妈，要是我得了绝症怎么办，她想了一会，非常平静的说砸锅卖铁借钱也会治好我，可以的话她就把自己的命给我，所以我要好好长大保重好身体。
这叫忽悠人吗？爹妈总不能就活该是爹妈吧？
多说一句。
别动不动就”五年前拼劲爹妈积蓄上车现在增值多少多少，赚了多少多少“。
你不卖你赚什么收益了？房价涨了你是清了贷款把房子卖掉然后不买了？哪卖掉的钱再买一套你能赚什么？
除了资本和炒房团是谁赚钱了？还对抗通胀，一直在胀的是房价，全世界公认的黄金20年前是290，现在390，通胀多少了？
一个小区100套房子比平均售价高卖100W卖出去一套你以为货币就贬值了1一个亿？你们小区就增值了一个亿创造了一个亿的实际财富？
拿货币和泡沫对比来论证通胀简直可笑，怎么不和比特币比？比特币十来年都增值了几百万倍了，有意思？
玩命表演拼命的传唱着”我惨不惨不重要，你们后来的年轻人更惨对我很重要“。
啧。
究竟懂不懂七普人口数据18%的60岁以上人口的意义。
还在问房价是否都已经到顶。
七普数据公布之前，房地产行业普遍在说，房地产行业虽然差但依然在白银时代，白银时代至少20年，延续到2040年左右没问题。
2000年时，国家预计65岁以上人口，预计要到2040年达到20%。而按照现在的预测，估计国家不到2030年，65岁以上就可能到20%，这是与今日的美国相当的程度，国家状态深度老龄化。
今年是2022年，趋势依然在加速，新登记结婚对数继续断崖式下跌，新增婴儿数更是到了每年年底迟迟不敢公布的地步。
深度老龄化意味着国家整体消费欲望下降，社会总需求下降，社会生产过剩加剧，社会总增量受限，新增财富进一步被资本所得占有，劳动所得获得感进一步下降。
而现在的破解之道其实早就布局，也就是必须给年轻人减负，提高年轻人的消费欲望，甚至已经到了谁能让年轻人付钱，谁就更有话语权。
其次是期望消费支持的产品尽量是长产业链的产品，可以靠年轻人一次的消费，带动更多的职业，比如一件500的衣服，消费者购买仅能顶多带动不到1个职业岗位，但500的手机可能就至少带动了2-3个岗位，因为手机产品链条更长。房价带动的就业岗位越来越少，但对消费力占用的更大，人口的加速老龄化也让过去二十年地产的出清后路被彻底断掉，无论是改善型还是刚需都不会是60岁以上老人买的。
其三，就是为将来不断加速的过剩产能寻找市场，要让产能逐渐慢慢出清，而非崩溃式出清，确保必须脱岗人群缓慢释放到其他新岗位和新行业，免得造成更大的社会矛盾。
其四，尽快解决台湾问题，用台湾的大建设和大开发，以及收回台湾岛带来的整个国家瞬间开放的西太平洋开发，从而疏解掉国内大开发大建设积累的产能。
这时候，你问房价是否已经到顶。我说你们还想要房地产用什么理由趴坡呢？2015年之后接盘地产的，再不及时出手可能只能接受越来越残酷的财产损失的后果。
房价上涨是中心城市外溢式的漫涨，而房价下跌可是农村包围城市的潮水退却，而且退潮是量变引起质变的退潮，如同解放军解放全中国一样，一旦连贯成片，将成瞬间摧枯拉朽的地步。
信念建立需要10年时间，形成全国共识需要20年时间，而信念崩塌的种子已经在各地蔓延，一旦到了达成基本共识的时刻，房价将不可抑制的退潮。
而经过我仔细的观察各类数据，全国消费指数，住宅房贷比率，银行内部房贷坏账率，我只能告诉各位房子已经到了必须政府兜底才可能维持下去的生意。言尽于此。上次我知乎说过这样的趋势，被知乎删除了。
所以，我建议能不买就不买房，一定要买也不背超过未来30年收入的30%的巨额债买房，否则可能人生迎来彻底失去的30年，并可能要在本来知天命的年纪还要远赴海外，去谋一个填肚的生计。
1.过去十几年在房价节节攀升的同时，人们工资却并没有明显的提升，支撑起房价的是掏空的6个口袋和居民背负的沉重的负债。
2.日本泡沫经济时代也出现过这样光怪陆离的奢华景象，但人家当时人均GDP甚至超越了美国，我们呢？靠着4倍于美国的人口却仍然只拿到了一个总体GDP第二的排名，就如此自吹自擂，是否有点妄自尊大？
3.即便日本泡沫经济破裂，他们产业转型也算不错，假如我们持续如此的高房价，随着上一代打工人逐渐老去，土地、人工成本的上升，依靠低成本优势制造业还将如何持续呢？制造业将往何处转型呢？
4.地方政府靠卖地过了十几年的好日子，但也积累了巨量的隐形债务，随着中国老龄化、少子化时代的到来，将面临房地产无人接盘，且财政收入无力覆盖社保医保的两难局面，届时地方政府将靠什么来弥补社保缺口，靠什么偿还政府债务呢？
很简单:
作为一件人人都希望拥有的特殊商品，价格到顶只有一个前提，就是人人拥有……
这个世界无数次在印证这一个观点:食品/家电……甚至股票。
啥时候股票肯定跌?在买方全部拥有股票而非现金时，没有买盘，那剩下的就是卖盘了。
从我个人生活的圈子来看，嘉兴苏州这种上海周边城市，中产平均两套房房价照样涨，说明别的二线城市极限可能还没到。从装修成本来看，人均居住面积55平是一个极限(因为装修的人工费用永远对标社会平均工资)，比如一套房装修折旧到不行差不多十五年，也就是每年的装修成本相当于平均居住面积/15*平均月工资/2，150平方的三口之家，每年潜在装修成本至少是25000左右。
等到人均55平了，那真的差不多房价到顶，绝无可能再往上走。
没有
现在回过头看这个问题提于2019年9月，不知道一年的时间过去了。当初在贴子下断言到顶的朋友们在看着疫情后复涨的房价，心里作何感受。
真实的情况是站在当时的角度上来看，房价显然没有到顶，而我现在占的2020年9月份也没有到顶。
看了几个分析的内容，感觉大部分类似的答案都答错了方向。很多人的回答都是说房价高如何如何危害了经济，危害了年轻人，危害了地方政府………所以，房价就到顶了？你们不觉得这个逻辑有点断裂吗？就好像说一个学生的学习不努力，我跟你说一个人学习不努力会危害他自己，会危害他以后的前途，会危害整个家庭………所以现在就是他学习成绩的拐点？往后，他就会变得更好了？这么莫名其妙吗？
所以房价高如何如何不好，房价应该跌，跟房价事实上已经到达拐点到顶了是完全不同的两个概念，甚至可以说两者没啥关系。
第一，已经说过了，高房价如何危害经济大家都知道，但不意味着高房价如何危害经济，现在房价就到顶了。因为一个购房者，一个卖房者，地方政府一个政策的制定者，首先顾及的是眼前利益。地方政府不会因为房价有可能高危及远期发展，就打压近期的房价，一个购房者更不会因为房价远期会跌，近期自己要结婚要改善就放着房子不买。包括知乎上这么多唱跌房价的年轻人，有多少不是一边唱跌一边暗暗存钱？房价稍微松动一点，就盘算着上车？（问题都打算上车，房价又怎么会跌呢？）
第二，很多人说，你看现在的房子没有交易量。所以要跌了。证明供大于求。你要知道现在的房子没有交易量，是各个地方政府担心房价过快上涨，而颁布了最严苛的限购政策。如果是自由交易状态下呢？你见过千人摇号的盘吗？很少见吗？况且正是因为限购政策的存在，房价想快速上升难，想快速下跌其实也难。交易都很难被执行了，你是怎么得出来房价到顶马上要跌的结论呢？
第三，接着说供求。很多人会拿出中国人口增长断崖式下跌的数据来说明房子已经不再稀缺。首先但凡用供求来谈的商品，必须可以自由流通。至少物流成本不足以影响供求，但房子偏偏不是这种商品。你在上海工作，老家的房子很多，并不解决你的问题，所有无视地域统一谈供求，就是在耍流氓。即便在同一城市，你看中一个房子，对于你来说它是一个房型位置，周边设施价格性价比综合的唯一产品。你需要他不仅是房子本身的居住功能，更需要周边所有的附属资源。你想在地铁旁边买个房，结果他涨价了，20公里以外，郊区的房价低根本不解决你的问题。所以供求曲线在这里是失效的。
其次，说人口增长断崖式下降的，你有没有看一下近20年来人均住房面积的上升？人口的增长是放慢了不假，但是每个人需要的面积却成倍增长了。2000年上海人均住房面积11.7平米，2019年已经到了37。纵然这20年上海的人口增长下滑，可人均所需的住房面积却上升了三倍啊。事实上2010~2020是我国房价涨得最快的十年，而这10年却恰恰是人口增长放缓的十年。所以房价和人口增长速度其实没什么太直接的比例关系。
第四，考虑到通胀的存在，房价是一个名义货币标价的价格。房价100万，里面有98万真实价格，2万通胀还是90万真实价格，10万通胀。并不重要，因为他成交只会按100万这个价格去成交。有的人强调通胀强调真实价格，没有任何意义，因为房价不会按所谓真实价格去成交。即便考虑通胀，你的收入增加了，无非是房价涨的情况下收入也在涨，你的购房痛苦程度降低了。
中国经济的增长速度，各个主要城市的经济增长速度摆在这里。即便在这么高的经济增长速度下保持和通胀同比例的上升幅度，房价也不可能就此到顶。一个高速增长的经济体，一个GDP不断缩小与美国差距，甚至会超过美国成为全球最大经济体的国家，经济以年均5%左右的速度增长，名义货币标价的资产价格居然在下滑，这是违背市场规律的。
最后给潜在的评论者留几句
1，房价问题，屁股决定脑袋。有房的人不希望房价跌，没房的人希望跌一点好上车，这都可以理解。你在知乎看到大量的人唱跌房价，只是因为知乎年轻用户多，大部分人还没买房，在他们看来跌一点有一种幸灾乐祸的快感，同时价格低点，自己好上车而已。然而想上车的人多，房价就不会到顶。真正到顶的时候，知乎绝不会有这种文章来问。
2，请不要在评论中扯什么资产阶级，资本压迫，996加班等等无关问题。有的人996加班买起了房，有的人996加班买不起房，有资产阶级有很多房子，有的是资产阶级把房子卖了发员工最后一个月的工资。不要用观点去判断一个人的立场。有的人看见说房价不跌的，就说别人资产阶级啥的。无所谓，你爱这么认为就认为好了。那又怎样？你说他资产阶级房价就真降到你买得起那里了？
3，这里说的房价到顶了，是从现在开始房价普遍形成一个持续下降的趋势，你看到某个城市某小区里面两套房跌了一下，这不叫房价到顶了。可能只是房主急用钱。
4，认为房价到不到顶，请用身体回答，如果你认为房价到顶的，有房的请现在高位套现，以后跌了你买回来不香吗？没房的就算能买也千万不要买，跌下来点再买不好吗？
补充回答：
在知乎这种场合，如果你的结论是房价到顶大概率会跌，那么200赞打底，如果你说没有到顶，200个杠精打底，看了眼评论果然是这样，只想说2点。
第一，你自己房价降了卖出去了，没卖出去的，不代表房价已经到顶。Ok？一次降价不说明到顶，而你的房子也代表不了中国房市
第二，会有人说以后的日子还长，你这样说不是永远也到不了顶吗？以后的事谁说的准……你说的对，既然如此不就是没到顶吗？为什么你明知如此还要加很多限制条件，然后在一堆限制条件下一定要说到顶呢？
新西兰实行人人平等的退休金制度，只要在这个国家居住十年以上，年满65周岁，就可以到工收局领取退休金，无论你是科学家公务员或者是地痞妓女流浪汉，或者是国家元首，每月的退休金金额几乎都是一样的，这份退休金足以让新西兰人安享晚年，包括生病后的护理，绝对不会让人陷入晚年衣食无着的悲惨境遇。
这份待遇就是美帝国主义的公民都要艳羡不已，更不要说其他国家的小P民了，新西兰究竟何德何能，能有如此大手笔，安得境内寒士俱欢颜？
秘诀很简单，地多人少资源丰富，属于老天赏饭吃的类型，羡慕是羡慕不来的。
新西兰国土面积超过26万平方公里，是韩国的2.7倍，人口500万左右，不到韩国的十分之一，该国位于大洋洲，据书本上介绍，此属温带海洋性气候，四季如春，全年温差不超过15度，夏天温度20度左右，冬天温度10度左右，全国森林覆盖率达到29%，天然牧场占据全国面积50%，剩下的国土不是温泉就是冰川，都属于绝对的A级旅游区。
条件实在太优越了，新西兰人都十分慵懒，没事就出门钓钓鱼，旅旅游，或者到别的国家感慨一下人生，探究人类存在的终极奥义。
在新西兰，政府不会倡导大家勤劳致富和勤俭节约，顶多鼓励不要浪费，对于绝大多数的普通人来说，致富或者不致富一点都不重要，反正是衣食无忧，何必去折腾呢？还不如和家人和朋友在一起，尽情享受美好的人生。
对于新西兰政府来说，由于在全球地理位置比较偏僻，不是什么战略要地，没有人觊觎这块地方，新西兰政府的压力也很小，他们没有大国雄心，不想称霸全球，只想偏安一隅，过着安稳富足的小日子。
在这个富足慵懒的国度里，奋斗是不被提倡的，因为没有意义，老天爷赏的饭就够吃了，还不够臭屁的吗？耶稣都说过要感恩。
美国是全球最发达的国家，以美国的富裕程度，完全可以做到和新西兰差不多的福利待遇，但美国并没有这样做，因为美国是一个比较纯粹的资本主义国家，崇尚丛林法则，自从唯一的竞争对手苏联倒下后，美国资本家失去了外在压力，越来越肆无忌惮，越来越贪心，越来越不考虑工人的感受，越来越接近于原教旨资本主义。
资本家是很贪婪的，他们需要积累越来越多的财富，那就只能把别人的劳动果实装到自己口袋里，这种和打劫一模一样的行为，如果做的太露骨，会遭到民众的强烈反抗，甚至会引发革命得不偿失，毕竟现在的民众已经脱离了愚昧，很多都有知识有文化。
首先需要从精神上对民众进行麻醉，再龌龊的想法都必须用高尚的理由包装起来，比如奋斗就非常好，积极向上正能量，再多拍点这样的电影和电视剧，青春阳光的明星们在屏幕上积极弘扬。
在已经实现了工业化的国家，生产力无比强大，产品异常丰富，满足本国民众所需绰绰有余，在这样的国家，如果一个正直善良勤奋的年轻人，无论怎么奋斗都看不到希望，那就要好好想一想，这背后到底是什么原因？
一个勤奋的人拿不到自己应该得到的份额，肯定是被别人拿走了，说明分配机制出了问题，如果社会的规则是按劳分配，那就应该多劳多得，如果多劳不能多得，那就说明分配机制不是按劳分配。
美国社会发展到了今天，如果仅仅从工资上压榨民众就太明显了，手段太粗暴，容易引起民众不满，到处都是不满的人，就是社会不安定的火药桶。
如何能让美国民众把自己口袋里的钱心甘情愿掏出来呢？最好的办法就是让他们负债，负债的人是最老实的，为了偿还债务，他们会勤奋工作，任劳任怨，把劳动力发挥到极致，为社会创造更多财富。
让劳动者心甘情愿负债，需要经过精心设计，比如让他们购买一个有巨大泡沫的产品，产品本身不值钱，但是要让它看起来很值钱，并且营造出一种非买不可的氛围，只要劳动者购买，不值钱的产品就到了劳动者手里，巨额的债务也背到了劳动者身上，用真金白银购买一个不值钱的产品，财富就这样悄悄发生了转移。
房子就是非常好的载体，本金不到1000元每平米的房子，可以卖到上万甚至几十万，经济学原理告诉我们，超出实际价值的都是泡沫。
房子卖出去了，产生了一系列的效果。
现代货币都是信用货币，当住房贷款合同签订生效的时候，银行就会发行同等金额的钞票，买房的民众背负上对应的债务，手头有了一个名义价值严重超过实际价值的超级泡沫产品。
政府依靠卖地拿走了这笔钱的一部分，用于雇员开支和市政建设，维持表面的繁荣，开发商拿走了一部分，用于偿还银行贷款和支付政府各类税费，剩余的是自己的利润，银行拿到了贷款合同，每个月准时拿到贷款者的利息。
贷款者很简单，每天卖力的干活，将自己辛苦赚的钱每月偿还银行贷款，养活上面的这些人，再看着房子，脸上露出欣慰的笑容，觉得这一切都值了。
只要债务一天没有还清，这笔债务对应的货币就会在社会上流通，房地产不是货币的蓄水池，而是造水池。
因为手里有一个泡沫资产，只要泡沫不破，劳动者也很安心，觉得再怎么辛苦都值，这样的生活，不就是奋斗吗？难道奋斗不辛苦吗？
资本财阀端着红酒，看着挥汗如雨的劳动者们，开心的笑了，劳动者心甘情愿的全力劳动，创造的果实归他们，这就是他们需要的效果，这就是资本主义国家的悲哀。
刚刚打开知乎，吓了一跳，没想到这么多评论，我就不一一回复了，这里统一回复。
但凡看过此号以前文章的人，就会知道功夫哥一直都是满满的正能量，提倡覆巢之下无完卵，有国才有家。本文是随手写的一些感想，只是想阐述下资本的力量，杜绝一切恶意联想，这里再多说两句。
资本的天然有增殖的冲动，资本和武器一样，就是一个工具，没有好坏之分，当资本掌握在无产阶级手中时，它会为人民群众的幸福生活添砖加瓦，当资本掌握在资本家手中时，它就会成为统治阶级对民众敲骨吸髓的邪恶工具。
在资本主义国家，阶层已经固化，为了防止底层民众认识到这个残酷的现实，统治阶级想了很多办法，比如什么针对平民的放羊式快乐教育，以前在中国很有市场，说什么释放天性，提升创造力，其实就是在培养白痴。
当底层民众变得白痴以后，自然就会失去深度思考的能力，没有深度思考能力，自然就看不到底层普遍贫穷的本质，看不到本质就不会威胁到统治阶级。
为了进一步分散底层的注意力，统治阶级还会生产更多麻醉屌丝的产品，比如好莱坞的各种肥皂剧，或者开放更多邪恶的规则，比如公开允许吸食大麻，当屌丝们沉迷于这些东西的时候，自然更加没有精力去思考那些国计民生的大事了。
即使这样，为了防止底层万一还有清醒的人或者基因突变的人，那就要给这些人留一个希望的口子，防止他们狗急跳墙，比如巴西的选美大赛，美国的橄榄球和篮球比赛，还有欧洲的足球赛，如果你实在天赋超群，还有这么些突破阶层的途径，虽然希望非常渺茫，但还是有希望。
人但凡有希望，就不会绝望，不绝望就不会玩命，社会就这样稳定了。
还有一点很重要，发达资本主义国家把底层培养的又蠢又白痴，这些人只能拿低工资，那么他们是如何生存的呢？
低物价！美国的物价非常低，抖音上有一个安徽小伙，在美国一家餐馆打工，在7月份的时候，他一天打工的工资，在美国超市里可以够买98斤猪肉，现在美国物价涨了，昨天发的抖音，说他一天的工资只能够买78桶牛奶了。
万恶的美国资本家为底层考虑的很周到，既为你准备了精神鸦片（好莱坞的各种影视剧），也为你准备了真正的鸦片（公开的大麻和地下的冰毒海洛因等各种毒品），还有超低物价的各种生活日用品，确保他们不会造反。
这样美国的底层还会恨他们的资本家吗？美国的无产阶级会跳起来推翻他们的统治阶级吗？全世界的无产阶级还能联合起来吗？
显然是不会，美国又蠢又笨的红脖子群体，至今能够衣食无忧，他们最应该感谢的就是华尔街这些万恶的资本家，不然以他们的素质，应该早就吃不饱饭了。
工人是无产阶级先锋队，这个群体素质高，组织纪律好，是天然的战斗群体，资产阶级的掘墓人，美国的资本家早就认识到了这一点，他们干脆就把这个群体输出到国外，让美国的制造业空心化，美国境内没有了工人阶级，还怎么造反？
那美国靠什么挣钱？靠的是高科技和金融，早在殖民时期，发达资本主义国家就控制了全球主要的原材料产地，凭借着只管浪费，不知节约为何物的消费习惯，又创造出全球最大的消费市场，知道微笑曲线的小伙伴都明白，原料和营销是最挣钱的环节，组装制造是最辛苦和利润最微薄的行业。
发达国家控制了原料供应，又是全球最大的消费市场，一进一出两端都被他们牢牢的控制着，他们可以肆意提高原材料价格，现在国际煤价疯涨的原因也就在于此，他们也可以肆意压低进货价格，甚至不用他们压低，中国境内的企业为了争夺订单，自己就会打价格战，甚至亏本都要卖，希望能击垮对手，让自己独活，美国人笑呵呵的站在旁边坐收渔翁之利就可以。
这就是美国低物价的原因。
只有把中国永远压在这个低水平制造的环节，那么美国人就可以永远享受中国人用血汗凝成的财富，美国那些觉得5G传播新冠的白痴们，就依然可以快乐的生活下去，中国人就要永远起早贪黑的“奋斗”下去。
每当看到美国超市将所谓刚刚过期的大量食物倾倒进垃圾桶的时候，再看到中国到处张贴的标语“禁止浪费”，感受就会更加深刻。
中国会屈服吗？在《长津湖》战斗的先辈们，已经用行动做出了回答，自鸦片战争以来，为中华民族独立自强而奋斗的所有先烈们，已经用行动做出了答复。
在全球范围内，如果不想沦为被剥削的“无产阶级”国家，那么就要奋起斗争，西方人有一个特点，他们发现打不过你，才会和你做朋友，如果发现可以随便欺负你，他们就会把你装进笼子里到处展览。
至于中国会不会被资本控制？但凡熟悉中国历史的都知道，在中国，无论你多么有钱，都只能服从政府管制，从古至今，概莫能外，当初蒋介石投靠资本，想当买办，结果被直接赶到岛上钓鱼去了。
中国是从一穷二白的底子上发展起来的，人口多资源少，和新西兰那种得天独厚的环境压根没法比，要想发展起来，只能效率优先，所以“允许一部分人先富起来“，准备”先富带动后富”，当然，先富起来的一些人可能太忙于赚钱了，让没有富起来的人感受到了某些资本的力量，所以现在政府开始强调“共同富裕”。
以前太穷，一心要发展起来，“不管黑猫白猫抓住老鼠就是好猫”，注重的是效率，现在国家已经发展到这种程度了，所以开始强调公平，也就有了控制房价、打击校外培训、禁止垄断等等行为，都是为了减轻老百姓负担。
未来的趋势很明显，国内效率和公平兼顾，释放给老百姓更多创造财富的机会，凝聚民心，团结一致，打破“无产阶级国家”的桎梏，突破阶层，让中国人民能够充分享受自己创造的劳动果实，过上幸福的生活！
这就是中华民族崛起的意义！
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差不多到了
不过接下来不是跌，而是在山顶上休息——等其他价格一起上来
天涯kk的10年前神帖，结论是房价还未到顶
唯一的黑天鹅是人口缩减，其他预言基本全中
各位有时间的话可以好好看看
准确地说，是房价与收入的比值已经到顶了。这个顶，打四折都嫌贵。这就像美国标普500，今年就算跌到2000点也不便宜。
美股中房，都是受益于ChinAmerica 的形成，在中国人口红利（抚养比不断下跌）的滋养下生长出来的畸形儿。既然过去四十年的全球化红利和人口红利不再，通胀自然会回来，实际利率也要上升，盛宴也将曲终人散。
当然，最终的收场大概还是长期通胀（物价上涨、工资上涨、企业利润上涨）逐渐腐蚀掉高估值。房价和指数本身未必会下跌多少。
附：
在中国，全国商品房（以100平米公寓为例）平均价格大约是本国人均可支配收入的34倍。
在美国，全国房屋（相当于中国的别墅+别墅四周的草坪）平均价格大约是本国人均可支配收入的8.7倍。
再附：
如果美股中房中要选一个下跌，那么将是美股下跌。因为在未来的产业竞争中，中国已经占据了更好的位置。美国看起来更像1990年的日本。
这本质上是贫富差距问题，如果有一天穷人轻易买房了，那么穷人的生活中一定有其他的东西让他们的生活维持艰辛，这点不会改变。
除了北京，上海以外。
其他城市判断的标准要看有没有新增外来人口。
这个新增外来人口不是按照来工作的人计算的，而是按照想来定居的人计算的。
正常循环是这样：
1，经济高增长，马太效应导致某城市吸引周边人才+资本。
2，人才涌入，推高房租、二手房价格；
3，新增住宅增长率低于人才涌入的速度；
4，房价上升。
以上循环，当经济从大城市马太效应开始循环到三四线城市的长尾市场的时候，就会断裂。
但是考虑到抬高房价的地价增长有滞后性，所以在经济停滞后，房价不会立刻下跌，大概率需要1～2年的时间。
所以现在尽量不要购买3线以下城市的房产。
等2年看看为好。
2线的投资房应该尽快出手。
北京上海情况比较特殊，不在此之列。
这是哪一年的帖？
现在2021，房价还有最后一轮暴涨，就在三年内，涨幅超过之前十年的总涨幅，接下来就是彻底的崩盘
房价和人口没关系，月收入一千的人口再流入也不可能对房价有什么影响。
和土地供应量也没多大关系，土地供应少了就多建高层那么房产供应量还是不变。
分析投机品就按投机的思路来，看多方和空方的力量对比，价格高到一定程度就会形成抛压，杠杆也会形成未来的抛压，多方的钱不够就会崩盘。
前两天坐出租车，和司机聊到了房价
我：有些地方房子降价了
师傅语气超级不屑：切，降什么降，都是骗韭菜的，疯长到两三万，降价一两千还觉得是个天大的便宜了。
我：确实...（os：这咋接呢，还挺有道理的哈0.0）
你品，你细品
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感谢大家的评论和赞！！！
对话是真实的，大家图一乐别较真啦(^～^)
我的结论很明确，不是有没有到顶的问题，现在已经是处于顶部的尾巴了。
真正的顶部是18年。
谁能有逻辑砸了我下面的分析，你就可以完全不必担心房价会跌了。
以下五个论点，是关于房价的最核心论点。要是你不能推翻，请别浪费时间辩驳了，只增笑尔罢了！
（分享过多次，完美贴合该问题！可以说是目前最全面的房地产宏观分析文章之一！）
论点一：房价的两次飞跃以及有限的城镇化空间
全国房地产有过两次“飞跃”，分别为2008~2009年以及2015~2016年。2008~2009年的飞跃直接得益于4万亿的刺激计划，4万亿刺激计划开启了高铁等大基建时代；2015~2016年的飞跃直接得益于以“330新政”为代表的房地产去库存刺激计划。这两次飞跃基本上让很多优质城市的房价在2017年相对于2007年翻了的4倍，远高于经济发展的增速。
下图为一线城市——“北上广深”2002~2017年住宅商品房的销售价格走势图（注：数据来自国家统计局），统计局的数据比较保守，和我们消费者自身的“体感温度”相差甚远。虽然如此，还是可以清楚的看出08~10年和15~17年一线城市除广州，基本上都翻倍了。广州相较于其他一线城市，是一座非典型的一线城市，北京和上海不用多说，全国唯二，广州没法比；深圳则是占尽了改革开放的春风，这种千年一遇的机遇是其他城市不可比拟的；而广州更多的是凭借自身地理位置优越得到的大发展进入一线城市的。
两次飞跃的中间，2010~2014年的房价基本比较平稳，甚至有的年份房价是下降的。首先说明一下，本次研究的举例是拿一线城市的数据进行的，全国的数据可以参见文章——【中国房地产的过去、现在及将来--第一篇】中国房地产发展史概要。
下面来分析一下两次飞跃的不同点。下面两幅图为我们国家城镇化的历史进程图，数据来自国家统计局。2007年我们国家的城镇化率是46%，而全国总人口为13.18亿；2017年我们国家的城镇化率是58.52%，而全国总人口为13.86亿。下面简单计算一下：
2007年城镇人口：13.18 * 46% = 6.06亿；
2017年城镇人口：13.86 * 58.52% = 8.11亿；
10年城镇人口增量：8.11 - 6.06 = 2.05亿；
下面再看看城镇人均居住面积的变化，2007年人均居住面积为22.6㎡，2017年人均居住面积达到37㎡。10年人居居住面积增加14.4㎡，要知道1990年人均居住面积都不超过这个数的啊。
以上数据分析可得，由城镇新增人口带来的新增居住面积为：
2.05亿 * 37㎡ = 75亿㎡；
由住宅面积的增加带来的新增居住面积为：
6.06亿 * 14.4㎡ = 87.3亿㎡；
两者相加可知08~17年10年间新增住房居住面积为：
75亿㎡ + 87.3亿㎡ = 162.3亿㎡；
这就是中国房地产在2008年开启高歌猛进的原因，没有这个根本，再好的政策都只会昙花一现。这162.3亿㎡还是保守估计，比如改善型住房，推倒旧房再筑新房，一减一增，又会剧增很多居住面积。凭借着这些新增的居民居住面积，只需要政策适当引导即可给房地产带去突飞猛进的跨越式发展。
可是2015年的时候，我们国家的城镇化率已经到了56.1%，要知道发达国家的城镇化率是70%，目前长三角/珠三角等沿海地区的城镇化率早已超过发达国家平均水平。而且由图可知15年以后，城镇人均居住面积几乎没有明显增加。然而，由于自08年以来房地产的猛涨在绝大多数人的心中刻下了房价不可能跌只会涨的烙印，加之中国传统文化的“有房即有家”理念，让很多人对“房地产会继续增长的预期”很恐慌，这个时候只需要政策稍加引导/媒体助攻一下即可释放这个恐慌，带动房价进一步增长。
但是，这种增长是不可持续的，因为新增需求已经捉襟见肘了。而且，房价这一波竭泽而渔的增长会造成一些不利影响，主要有二：一是土体房屋的租金骤增会增加企业的成本，一些劳动密集型的中小企业本来盈利能力就有限，这样就更加艰难了，而且高房价会阻碍年轻人去当地求职工作，企业因此会招不到相应的员工，所以即便华为这样的企业也要去东莞等其他地方，一方面降低自己的成本，另一方面减轻员工的生活压力。二是，因为土地租金以及人力成本的增长，劳动密集型企业会转移到东南亚等土地租金和人力成本低的地方，而劳动密集型企业又是招工大户，这样的转移会加剧国内的失业率，这个风险会大得多。
下图为日本城市化的历史走势，日本的城市化经历过四个阶段，其中第四个阶段尤其应该得到我们的重视。1975-2000年，日本城市化率基本保持不变；但是到了2000年，开始了一波大幅增长。这是什么原因呢？就是因为日本人口老龄化到了一个阶段：农村老龄人口死亡骤增，而年轻人又大多待在城市里，因此在计算城市化的时候，分母减少的速度大于分子，因此日本的城市化在2000年开始大幅增长。这个时候日本政府基本不需要出台政策吸引年轻人去城市买房生活，就可以自然而然地看到日本的城市化大幅增加。
日本在1975年左右基本结束城市化进程，目前城市化率稳定在91%左右。1945年-1975年，由于人口加速流入城市和“市町村大合并”，城市化率快速提高至76%，；1975-2000年，城市化率基本保持稳定；2000年至今，因为町村老龄人口离世和第二轮“市町村大合并”导致的被动提升，城市化率由79%进一步上升到91%。
日本的人口老龄化就是我们国家的前车之鉴。对照日本的情况，结合旧文——《站在2019年看——中国房地产最后的五年》，我们可以合理的得出一个推论：2025年后，即便没有政策引导，我们国家的城镇化率也会大幅提高。都2019年了，就再别拿城镇化来做多了。
总结：所有的做多，皆因有做多的空间，当这个空间挤压完全的时候，就黔驴技穷了，即便诸葛再世，也休想借来东风。
论点二：人口老龄化加剧
我们必须记住：房子是用来住的，而不是用来珍藏的；房子是有寿命，不像艺术品那样可以永恒保存待升值。房子不像艺术收藏品那样具备时间以及艺术家赋予它们收藏价值，中国只有极少数地方的房子因其地理位置具备区位优势以外，其他的都只是一般意义上的房子。
首先，我们要尊重一个基本事实：房价短期看政策，长期靠人口。
其次，我们得承认目前的房价极其不合理。如果说清北等名牌大学毕业生只有少数几个人买不起合适的房子是个人问题；那清北等名牌大学毕业生靠个人奋斗普遍买不起合适的房子那就是严重的社会问题。这里的“合适的房子”是指与自己身份相匹配的房子。下来开始具体分析：
1、婴儿潮
新中国建立以来的三次人口大爆发（以出生人口大于2000万计，如下图所示）：
第一波婴儿潮：1949-1958；
第二波婴儿潮：1962-1975；
第三波婴儿潮：1981-1997；
（注：3年自然灾害隔断了前两次婴儿潮）
以结婚年纪来算：
据中国妇联统计的《中国幸福婚姻家庭调查报告》，目前中国总体的平均结婚年龄是在26周岁。则：
1997+26=2023；
以读书时间来算：
考虑到大学生本科毕业就大约是23岁，研究生毕业大约25.5岁了，这个时候他们尚且没有积累足够首付款，假设大学生本科工作3年后开始购房，研究生工作1.5年后开始买房（为什么研究生是工作1.5年，因为研究生工资高、加速度大），那么：
1997+[(23+3)+（25.5+1.5）]/2=2023.5；
这是一个估计值，其中误差大概率在正负1.5以内，不影响我接下来的推论。
以上两个角度所得数据表明，最后一个婴儿潮，亦即1997年出生的人，最迟在2023年购房。有的观点认为第三波婴儿潮的截止年份为1991年，如果这样算，最迟购房年份为2017年。不管怎么说，我们现在处于第三波婴儿潮的尾巴阶段。未来购房目标客户会越来越少，所谓刚需来接盘，明显是一种忽悠人的胡言乱语，因为我们没有足够的接盘侠了。也别期望于改善型购房者来填这个窟窿，即便改善型购房者也是卖了现在的再买改善型房子，并不存在增量。
2、人口老龄化
中国人平均寿命是75岁（最新值），以前两波婴儿潮计算即将到来的老龄化人口去世情况：
1949+75=2024；
1975+75=2050。
2024～2050必定是我国最艰难的时间段，因为这27年间，每年我们国家都会逝去大约2000万人口，有相当的年份还不止2000万。2018年出生人口为1500万，死亡人口为1000万。距离2024年还有6年时间，假定2024年去世人数为2000万，19年到24年逝去人口为等比例增长，未来6年出生人口保持在1500万（几无可能，必定少于这个数），则大约在2021-2022年，出生人口和死亡人口持平。这之后，我们国家的人口将开始负增长。
2022年后，每年将会有多少购房者呢？这个可以通过下面的方法估算，2022年购房者假定为结婚者，依照上面统计的平均购房年龄大约为26岁，从2022年向前追溯26年，即为1996年。这一年出生人口约为2000万，按照一组夫妻组建一个家庭需要一套房子则是1000万套，而逝去的人大约1600万左右，大约800万套房子，说明还没有到去世的人腾出的房子比新组建的家庭多。
但是把时间线划到2024年呢？这一年去世的人大约2000万，而组建家庭的人由1998年出生的人决定的，这一年出生的人口大约1900万。这一年，意味着去世的人所腾出的房子就够新组建家庭所需房子的数量了。这里并不是说年轻人会去买去世的人留下的老房子，而是想表明，这一年开始中国房地产的“折旧率”会突飞猛进。从这年开始，我们的房子一年比一年剩余。到时候，马云说的“未来房子是白菜价”还真会实现，落后地区为吸引人才送房子也不是没可能。马云是在2017年说的“8年后，中国最便宜的东西可能就是房子”，亦即2025年后，和我推算的2024年基本吻合。
有朋友会说“随着医疗进步，我国平均寿命会增加啊”；
那我得告诉你：日本人平均寿命是80，我就假设我们国家医疗水平大幅提高，中国人平均寿命增长到80岁，那也就是延缓了5年；但你看看前两波婴儿潮（除去三年自然灾害）是从49年持续到了75年，长达27年的啊。即使我们国民平均寿命增长，但也逃脱不了人口老龄化的厄运。给阳光下的雪人撑伞并不能遏制住雪人的溶解，只是稍微延缓了一下溶解的时长，并不能改变雪人注定被溶解的命运。
总结：未来五年出生人口会急速下降（18年相较于17年锐减200万），但去世人数会急速增多，人口老龄化会越来越严峻。未来五年内，我们国家的人口大概率开始负增长。
论点三：房产税的使命
房产税直接目的不是为了降房价的，其直接目的是为了增加地方财政收入。
但我们也要认识到，房产税会大幅遏制住炒房行为，因为房产税会大幅降低房子的增值属性，以及降低房子的投资属性，甚至可以把房子拍成负资产。
当房子不能给炒房者带去理想的增值时，他们必然会想方设法补救，或是出租或是抛售；要知道很多炒房者以前是宁愿房子空着也不对外出租的；如果房产税出来了，他们还不出租，那么房子就会成为负资产不停地吞噬他们的现金流；所以大众消费者大可不必担心炒房者能把房产税转嫁到租房者身上，因为到时候你会挑花眼的。并且每年折旧剩余的房子会泛滥成灾。
房地产这个行业已经没有潜力可挖了，它已经很好的完成了历史使命。随着房地产黄金时代的结束，卖地也将行将就木。因此我们国家迫切需要新的税源，既然增量已经没了，那就打存量的主意吧，因此房产税的出台是水到渠成的事情。想都不用想，只有这个可以替代卖地留下的大窟窿。因为房地产会在接下来的五年内急速没落，因此房产税会很快推出以履行它的历史使命，大概率两年内出台，因为根本没有时间拖延。
2018年全国卖地收入为6.5万亿，而全国房地产总值450万亿；为了弥补6.5万亿的卖地收入，房产税就是一个答案。试想一下，只收1%的房产税，就是4.5万亿收入。当然房地产在中国经济中的比重绝不是一个卖地收入就能解释清楚的，也不是简单的数学计算就能划等号的。但是这里只是提供了一个分析和思考的角度，方便读者理解。
房产税有两个作用：
一是降低甚至除去房地产的增值属性，想稳赚不赔，做梦，因此会逼迫一些囤房（炒房）的人主动卖房，会极大增加市场房屋供应量；
二是降低地方政府对卖地的依赖，彻底解决土地财政尾大不掉的问题！
论点四：所谓的放水
首先是“放水”，很多人都不懂信用货币就在那里喋喋不休说什么印钞，真是搞笑。
那就看看你们所说的放水吧！
最新新闻“央行发布了6月份金融数据，中国6月货币供应量M2同比增长8.5％”，下图为历年货币供应量，看历年趋势（红线），央行是在放水还是缩水一目了然。中国要想超过美国，我们的人民币就必须在国际市场相较于美元不说超过，也必须旗鼓相当，如果一个国家随意放水，人民币就休想国际化，人民币不能国际化，中国就不可能超越美国。以后，人民币追求的是稳定稳定再稳定，为国际化推广创造条件。一个不靠谱的货币是得不到国际市场认可的！
房地产不会作为短期刺激经济的东西，长期也不会！
有通胀就有通缩，目前，有可能会滞胀甚至通缩哦！
论点五：中国目前的困境
我们国家的经济目前很尴尬，高端制造业等等，反正是高端的利润大的，基本上没什么建树，在国际市场没有形成集群竞争力；低端行业，由于人力成本和地租的上涨，人口红利基本上消失殆尽，前路并不平坦，况且还有东南亚虎视眈眈。
实话实说，今年经历了这么多，细数我们国家的核心竞争力，我只想到了14亿的市场是他国暂时无法替代外。其他的好像并不是非我们不可的，但是即便是14亿的市场，东南亚6个多亿的市场也在冉冉升起，印度13亿肥沃的市场也在蓄势待发。
在核心科技领域，我们并没有卡脖子的技术，什么是卡脖子技术呢？我在曾经推送的旧文——《请，追求“自主可控”的人生！》——说过：
什么是核心技术？就是能够卡脖子的技术。很多人还不清楚什么叫做卡脖子技术，所谓卡脖子技术，就是不可替代的技术，就比如一条大峡谷，而卡脖子技术就是这个峡谷上唯一的桥梁，你如果想绕过去，那就会付出百倍千倍的代价，这种代价是不可承受的。
对应到企业就是没有这个技术，企业就无法正常生产产品，也就可以关门倒闭了。对应到国家就是会给整个国家造成整体后退的风险；因为国家的正常高效地运行是在那些核心技术的基础上建立的，比如高铁的核心部件、CPU芯片、操作系统、高性能材料等等。不是说没他们不行，而是没他们之后会给生活带来极大的不变，社会运行的效率会大大降低，最终的结果很可能就是社会后退。
国与国之间的竞争靠什么？毫无疑问靠科学与技术，而且是核心科学技术。这一点在“中兴事件”和“华为事件”已经被淋漓尽致的展现出来了。谁掌握了核心科技，谁就有主动权。我们当前面临的危机是：世界工厂的地位可能会被取代，而我们在核心科技领域却还没有形成集群竞争力。
因此，接下来我们国家必须加速发展高科技高技术，尽快让中国的高端制造业、高端装备以及先进材料等高附加值产品在国际市场形成集群竞争力。这样才会在国家竞争对抗过程中占据主动权和控制权。而且应该加速，时间上并不允许慢悠悠的追赶，因为后面的以越南和印度为代表的新兴国家也会大力发展高科技。
在前有堵截，后有追兵的当前，时间是极其宝贵的，留给房地产的时间多了，留给未来的时间就少了。
要混凝土还是要未来，你会选择哪个呢？
本部分为节选，全文4~5千字，全文请看《【中国房地产的过去、现在及将来--第四篇】大国竞争之沙盘推演！》
友情提示：
目前房产在中国家庭资产中所占的比重非常大，远高于美国。以下有几个数据：（这还是17年数据，现在的比重肯定更大！）
中国家庭住房资产在家庭总资产中占比77.7%，而美国的则为34.6%。
房产占比这么高，风险得多大啊！
搞过股票投资的都知道，为了防范风险，持股要分散，不能集中到个股。持股集中，比如碰到类似康美药业这种死亡性暴雷的，就等着一贫如洗吧。
所以有投资性房产的朋友请格外重视潜在风险！！！穿越牛熊的房产也不是没有，但是你的房产会是“茅台”级别的吗？但是即便是茅台，在经济不好的时候也会大幅回撤，比如18年茅台曾经有过35%的回撤幅度。
结论
基本面结论：未来五年出生人口会急速下降（18年相较于17年锐减200万），但去世人数会急速增多，人口老龄化会越来越严峻。未来五年内，我们国家的人口大概率开始负增长。房产税必定会快马加鞭推出，且别寄希望于城镇化。放水是不可能放水的，即便放水也不去给房地产（目前房地产信贷等融资手段收缩很严峻）。
房地产结论：全国范围内不可能涨了（当然不排除有些地方最后灵光乍现式的浮动），目前全国房子最保值的当属一线城市以及强二线城市的核心地块的房子，即便是这些个城市，非核心地块的房子也不具备保值功能。
对于手头有投资性房产的人来说，接下来的五年，每一年都是最好的逃亡之年。如果他们执迷不悟的耗下去，必死无疑。对于想要买房的人来说，接下来的每一年相对于前一年都是更好的买点，五年之后，房地产就是马云说的“白菜价”。
五年之后呢？
五年之后没多少人谈房地产了，而是更喜欢聊医疗、养老和教育！
备注：此文章我会不停地更新完善，前提是如果有需要的话。最后，欢迎建设性讨论！
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我会不定期分享一些经济方面的思考以及对生活的零碎感悟和理解，欢迎一起来交流，一起共同进步！
通胀不灭，房价不跌！
2021年房价不大涨，是因为M2增速只有8.7%左右。而GDP增速也预估只有8%左右，两者之差0.7%左右。
这和2020年的差值相差甚远。2020年两者之差大概是7.7%。于是果不其然的房价大涨。
2009年四万亿也是如此，二者之差大概是7%左右。
房价也是大涨。
房价2021年不涨，并不代表着到顶！
因为，有市场经济，就有通胀，有通胀房价就永不到顶。
我统计了1980-2020的货币数据和GDP数据，得到接近真实的通胀率。
10年平均通胀率在4.73%；
20年平均通胀率在6.23%；
30年平均通胀率为9.11%；
40年平均通胀率为10.72%。
在没有好的投资扛通胀渠道情况下，房产依然会是大众的选择。
难道还有中产会把大部分钱拿去存银行么？
从经济发展差异来看，发达地区的通胀快于贫困地区。
从区域差异来看，东部地区的通货膨胀速度高于西部地区。
从城市角度来看，一线城市通胀快于新一线快于二三线城市。
既然经济发展不会平衡，那么通胀就会发生。
中国经济再发展10-30年，我想依然没有问题，既然如此，通胀就会以它的方式持续。
在通货膨胀的另一端，是资产通胀。
既然市场上的钱，永远过剩，那么资产也会伴随通胀上涨。
房子是民生，也是银行的抵押物，是货币的蓄水池。
中国的房子不是郁金香，即便泡沫破灭，长期来看，优质的房产依然是资本争夺的优质资产。
只要货币有贬值压力，优质的资产就有升值的潜力。
还是那句话，在股市涌现出一大批小巨蛋之前，房子将是最好的货币蓄水池。
我的结论是：房价已经见顶！具体理由及分析如下：
1、从房价收入比来看，中国的房价泡沫已经比较大
我们先来看一下全世界最大的价格收集网站numbeo公布的2019年全球房价收入比数据（注意：图片篇幅较长，共90个国家）
（图片来自于互联网）
由统计数据可知，中国的房价确实相当高，房价收入比为29倍，居世界前列：
如果以人均GDP10000美元以上欧洲国家为标准，英国、德国、法国、意大利、瑞士等西欧国家，以及大部分欧洲中等收入国家（中东欧新兴国家人均GDP在10000美元附近）平均房价收入比约10倍，因此中国房价泡沫占比约65%；
如果以人口稠密为理由，认为中国房价应该有更高估值，那么我们可以用人口密度最高的大国日本作为标准，日本房价收入比为11倍，则中国房价泡沫约为62%；
如果以经济增速快为理由，那么可以用世界上人口红利最为充足、新兴高GDP增速国家印度作为标准，则中国房价泡沫约61%；
如果使用统计方法，可以得出90个国家的房价收入中位数为第45位和第46位的房价收入比的平均值，即11.44倍。以各国房价收入比中位数为标准，可以得出中国房价中的泡沫占比为60.6%。
对于以上四种方法的结果进行平均，可以计算出中国的整体房价泡沫占比约62%。综上所述，不论从哪个角度看，中国房价都存在明显的泡沫。
从世界主要城市房价收入比来看，中国一线城市也排名居前：
其中北京和上海均为44倍，而世界经济中心的纽约为12倍，亚洲金融中心东京为13倍。中国的人均GDP不到1万美元，美国是世界最发达国家，人均GDP超过6万美元。北京和上海的房价绝对值却都高于纽约（见上图）。同时北京和上海的房价也比世界人口最密集大国——日本（人均GDP约4万美元）的首都东京高45%！按照美国纽约和日本东京的房价收入比计算，北京和上海的房价泡沫占比约70%。
比外，NUMBEO还给出了世界上330个重要城市的房价收入比和租售比（房产购买价格/每年出租可得租金，就是指收回购买成本需要出租多少年，因此越低越好！）的数据，具体网址为：https://www.numbeo.com/property-investment/rankings_current.jsp
从该数据可以发现，330个城市房价收入比的中位数为9.53，北京、上海、广州、深圳的平均值为40.5，因此一线城市泡沫占比约76%；
租售比的中位数为19.22年，而北京、上海、广州、深圳的平均值为64.5年（说明出租64.5年才可以收回房屋购买成本），因此四大一线城市的平均泡沫占比为70.2%。
平均房价收入比和租售比两种方法，中国一线城市的泡沫占比为73.1%。无论是以世界级经济中心城市为标准，还是以房价收入比和租售比指标来看，中国一线城市房价泡沫都在70%以上。值得注意的是，无论是房价收入比还是租售比，中国北、上、广、深、香港均处于世界排名前10；
综上所述，与世界正常水平相比，中国整体房价泡沫占比约60%，而中国一线城市房价泡沫占比则高达70%以上！
2、根据金融不稳定假说，中国房地产业已经属于庞氏融资阶段
很多答案提到现有形势不会允许房价下跌，这里我们以明斯基的金融不稳定假说为依据进行判断。明斯基认为依据收入-负债关系经济单位可以分为三类：对冲、投机和庞氏融资。对冲融资单位可以通过其现金流满足所有合约要求的偿付义务，简单地说，收入足够偿还本金和利息；投机融资单位能在其负债方的“收入账户”上满足偿付承诺，即使他们不能从现金流偿付本金。那些单位需要“展期”其负债，即收入只能偿付利息，不能偿付本金；对于庞氏单位来说，来自运营的现金流不足以满足偿付本金或者到期的利息。这些单位可以卖掉资产或者借贷，即连利息也不能偿付。
中国社会科学院经济研究所5月28日发布最新的中国杠杆率报告显示，中国包括居民、非金融企业和政府部门的实体经济杠杆率由2018年末的243.7%上升至248.83%。假定借款利率按照一年期贷款基准利率4.35%计算，居民、非金融企业和政府部门的利息偿付需要10.8%的GDP增长；即使是按照三年期存款利率2.75%计算，居民、非金融企业和政府部门的债务利息偿付需要6.84%的GDP增长，而去年GDP增长率只有6.6%，今年第三季度GDP增长率降低到6%，因此GDP增长已经难以覆盖债务利息！房地产企业和购房家庭高负债的新闻屡见不鲜，而且高票答案里面已经有详细分析。这里不再赘述。由于近年来国际、国内经济形势的变化，高杠杆、高负债率的房地产行业已经可以明确归属于庞氏融资的类别。那么接下来房地产行业很可能将面临“明斯基时刻”。
3、房地产股在大周期级别上呈现见顶形态
个人认为：可以用研究股票走势的方法，判断房地产市场的走势。具体做法是，搜集全国或者当地房价十几年来的数据，以每月第一周的价格为开盘价、最后一周的价格为收盘价，每月中最高的周价格为最高价，最低的价格为最低价。以上价格画出的K线定为月K线，同样也可以编程绘出均线和技术指标，然后大家可以根据K线形态来判断现在房价是否见顶？未来走势会如何发展？个人认为，这是一个很有价值的主意！
当然也可以有替代性的方法：股市是经济的晴雨表，所以房地产股的价格走势也是房地产行业走向和房价走势的晴雨表！原因在于房地产股票价格的变动反映了各个经济主体（居民、金融机构和房企）对于未来房地产行业走势的预期（市场行为反映一切信息），这个预期不仅包括对于公开信息（宏观经济数据、房地产业绩），而且也包括非公开信息（各房企内部高层对于企业发展前景的判断、趋势的预测等），因此房地产股价格走势与房价发展趋势具有较高的相关性！比如说像万科A这种上市很久的房企，其股票价格变化也能在相当程度上反映房价的走向和趋势，因此可以看做房价走势的先行指标！下面就是万科、保利、金地等原地产股“四大金刚”中三家的情况（招商地产2015年12月以后数据就没更新了）：
在上面万科A的月线图中，我们可以发现股票已经出现了明显的顶部特征，时间是在2018年1月，现在可能开始酝酿M头形态。
月线中轨向下倾斜，布林带向下收口。
保利地产，情况也是一样，顶部在2018年1月出现：
金地集团，情况相同，顶部出现于2018年1月：
另外知友可以多观察分析一下，其他上市时间十年以上的房地产股的月线、季线走势图，相信大家可以通过观察得到自己的结论！
我以前说过，我们公司有几位“三K”党级别的天津本地员工，恨外地人入骨，只要凑在一起就骂买外地人，比如天津治安没有他们小时候好了，小偷骗子多了，这个怨外地人。他们社区的环境变差了，小商小贩越来多了，这个也怨外地人。天津那种不累工资又高的好工作不好找了，他们和他们的儿女亲人收入越来越不体面了，这个更怨外地人。甚至连自己公司非津籍的高管也鄙视，包括印度来的，韩国来的，泰国来的，都不如天津人，这个时候连我都有了幻觉，天津人好高贵呀。。。
由于我父亲和我都是天津市区生的，有一张120开头的身份证，“三K”党们小范围讨论也不避讳我，甚至总是想诱导我加入他们的行列。我知道他们的想法很狭隘，也很想劝说一下他们，不过应该很难。
好在这些天津市区土著们还有一个爱好，就是经常聚在一起在吹嘘一下自己在天津房产现在有多值钱，陶醉于个自纸面财富之中不能自拔。
一次我就对他们说“你们知道你们的房子越来越值钱，最主要的原因是什么吗” 他们表现的都很专业，有的说是国家政策，有的说是地方保护，好有的跟我聊国家放钱刺激经济楼市还得涨。。。
我说“我觉得我们都不是重点，也没这么复杂，我觉得只有天津的外地人越来越多，天津的房价才能一直涨下去。。”他们几个听了很愕然。我进一步解释“你们想想，外地人来了就算不买房也会租房，天津人大部分都已经有自己的房子了，像你们几位都有两三套房子了，那房子都卖给谁呢，主要是外地人，只有外地人来的越老越多，房子不够了，房价才会涨。。。你们说是不是这个道理。”他们又愕然了，并开始赞同我的看法，我又详细的给他们讲了讲最近二线城市抢人的事还有房产税的事，他们就越来越觉得外地人很重要了，最后他们一致认为“外地人才是他们财产保值增值的柱石”
说来好笑，城市本来就是人越聚越多的产物，其实几百年前都是外地人，无一例外。就是因为这个户籍制度，给先来的制造了一些特权和机遇而已，又把人分了一遍，其实都是中国人罢了。
仅以广州为例。
珠江新城不会有新房了，未来50万、100万也是目前的这些房子，我说的是100万人民币一平方。
别紧张，纽约10万美金一平的房子很多的。有人说不对，纽约是世界金融中心，广州凭什么跟纽约比。你这就太幼稚了。
首先，广州的气候完胜纽约。居住肯定讲气候，纽约冰天雪地咋宜居呢？
其次，广州治安完胜纽约。
还有就是，广州城市建设也是超过纽约的。比如广州地铁vs纽约地铁，完虐，不接受反驳。
另外，中国的亿万富翁超过美国了，广州超过纽约也正常。
现在中国人均gdp是1万美金，汇悦台25万一平。等中国人均gdp达到4万美金的时候，汇悦台肯定100万一平。
哪怕明白房价已经非常不合理的人群也认为国家不会让房价跌才是最大的问题。所以到顶了么？可能得全民吃一次教训才能知道是不是到顶了。
最近有个观点说的我豁然开朗，房价在等经济上涨，等大家工资都涨到月入十万……
然后，也许就是上涨后的工资比起来房价，房价不高了……
或者新一轮暴涨……
我是怎么都想不到这个角度，如果经济继续前进，还真有可能解决房价的问题
当然也可能是推高一轮
就看国家以后税收是偏实业还是偏房地产了……
我当然是希望 房价再也不要动了，大家工资涨起来，生活真的会变美好……
希望吧。
祝大家五年内，十年内 都会跟着经济上扬，工资收入涨到月入十万二十万，成为知乎平均人。
放在十年前，我会觉得到顶了；
放在三年前，我也会觉得到顶了；
放在现在，我觉得不会。。。
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樊纲教授的观点：中国房价真的“便宜”吗？北大经济学教授樊纲最近抛出的一番言论，在社会上引起了不小的波澜：“居民收入增速远高于房价增速，没必要打压房产泡沫。” 这话乍听之下，似乎给高企的房价找到了一个合理的解释，也暗示着中国楼市并非我们许多人感受到的那样令人窒息。然而，这番话的背后，究竟隐藏着怎样的逻.............
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中国房价高企是一个复杂且多层面的问题，“刚需”是影响房价的重要因素之一，但绝非唯一原因，更不是全部原因。 将房价高企完全归因于“刚需”是一种过于简化和片面的说法。要详细理解这个问题，我们需要从多个角度进行分析：一、 什么是“刚需”？在房地产语境下，“刚需”通常指的是那些确实有迫切住房需求，并且需要购.............
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这个问题，简直太能戳人心窝子了，对吧？问出这句话，心里那点委屈、迷茫，估计都涌上来了。找不着对象，这事儿现在真是个热门话题，听来听去，好像万变不离其宗，最后总会绕到房价和彩礼上。但我得说，如果把找对象这事儿，简单粗暴地归结为房价和彩礼这两个原因，那绝对是片面了，甚至可以说是偷懒了。 房价和彩礼确实是.............
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房价飞涨后的成都：年轻人，你还在这里安家吗？成都，这座“来了就不想走的城市”，曾是无数年轻人梦想的起点。宽窄巷子的闲适，锦里的人潮，太古里的时尚，还有那无处不在的烟火气，都曾让无数外来者心生向往。然而，当房价这座大山，如同巨兽一般压在年轻人的肩上时，成都的吸引力是否还在？那些曾经在这里挥洒汗水、憧憬.............
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深圳的房价，这三个字背后承载的，是无数个家庭的喜怒哀乐，是无数个奋斗者的梦想与失落。你想问“真的就没有人管一下深圳的房价了吗？”，这个问题背后，是太多人心中最直接也最迫切的呼喊。想象一下，在深圳这座充满活力的城市，每个人都在努力奔跑，为生活，为未来。而房价，就像一座无形的大山，压在许多人的心头。有人.............
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