中国的房价真的不会暴跌吗？
为什么一些人认为中国房价“不会暴跌”？
支持这一观点的理由通常集中在以下几个方面：
1. 巨大的城镇化进程和刚性需求：
持续的城镇化： 中国的城镇化率虽然已经很高，但与发达国家相比仍有差距。每年都有大量农村人口涌入城市，他们需要住房。这种持续的人口流动构成了最基本的住房需求支撑。
首次购房需求： 在许多中国城市，尤其是大城市，年轻一代的婚房、独立住房需求仍然旺盛。即便是在经济下行压力下，这类刚性需求也难以完全消失。
改善性住房需求： 随着生活水平提高，许多家庭也希望改善居住条件，换更大的房子、更好的地段。这部分需求也为市场提供了支撑。
2. 中国特殊的土地制度和供给结构：
土地财政： 地方政府在很大程度上依赖土地出让金来维持财政收支平衡。政府通常会通过控制土地供应节奏来维持地价和房价，避免土地价格和房价的剧烈波动影响其财政收入。
稀缺性： 一线城市和部分强二线城市的核心地段土地供应是有限的，这种稀缺性本身就对房价构成了支撑。即使整体市场疲软，这些优质地段的房产依然有其价值。
开发商的“锁盘”行为： 在市场下行压力较大时，一些有实力的开发商可能会选择暂时减缓推盘速度，甚至“锁盘”（暂时不销售），以期等待市场回暖，避免低价抛售导致利润大幅缩水。
3. 金融体系的稳定性考量：
“明斯基时刻”的规避： 经济学家海曼·明斯基提出了“金融不稳定性假说”，认为繁荣时期积累的债务和金融杠杆最终会导致市场崩溃。中国政府非常清楚这一点，所以一直在努力“拆解”房地产金融风险，避免出现系统性金融危机。
银行资产的重压： 房地产与中国金融体系紧密相连。如果房价“暴跌”，大量抵押贷款会变成不良贷款，对银行体系造成巨大冲击。因此，政府和金融机构都有动力避免出现这种情况，会采取各种措施（如调整信贷政策、支持优质房企等）来稳定市场。
居民财富的载体： 房产在中国居民家庭财富中占据了非常大的比重。房价的剧烈下跌会直接导致居民财富大幅缩水，可能引发社会不稳定，这是政府不愿意看到的。
4. 政策的托底作用：
“房住不炒”的战略调整： 近年来，“房住不炒”成为房地产市场的基本定位，这意味着政府的目标不是鼓励炒房，而是保障居民基本住房需求，并防止房价过快上涨。然而，在市场面临下行压力时，政策也会适时调整，比如“认房不认贷”、“降低首付比例”、“放松限购限贷”等，这些都是为了稳定市场，防止过度下滑。
对房企的救助： 对于出现流动性困难但有一定发展潜力的房企，政府和金融机构可能会通过各种方式提供支持，以避免其破产倒闭引发更大的连锁反应。
为什么又有人认为中国房价“可能面临调整甚至下跌”？
尽管有上述支撑因素，但也不能忽视导致房价下跌的潜在风险和压力：
1. 房地产市场的结构性问题：
高杠杆和高负债： 过去十几年，许多房企通过高杠杆、高周转模式扩张，积累了巨额债务。一旦销售遇阻，现金流断裂，就可能出现债务违约，引发“多米诺骨牌效应”。
库存积压： 部分城市的商品房库存仍然较高，尤其是一些非核心区域。在需求不足的情况下，为了去化，开发商不得不降价销售。
二手房挂牌量增加： 当购房者预期房价下跌，或者急需资金时，会倾向于出售手中的房产，这会导致二手房供应量增加，进一步挤压新房市场。
2. 经济增长放缓与居民收入预期：
经济结构转型： 中国经济正经历从投资驱动转向消费驱动的转型，房地产作为传统增长引擎的角色正在被重新定义。如果整体经济增长放缓，居民收入增长预期下降，对房地产的购买力就会受到影响。
人口结构变化： 虽然城镇化仍在进行，但中国已经进入低生育率和老龄化社会。从长远来看，新增人口减少，对住房的长期需求增长潜力会放缓。
3. 政策的长期导向：
“去金融化”的尝试： 政府一直在尝试降低房地产在经济中的金融属性，减少其对金融体系的过度绑定。这并不意味着要让房价“跌到谷底”，但确实会抑制过去那种房价只涨不跌的预期。
“共同富裕”和社会公平： 高房价被认为是造成社会贫富差距扩大的重要因素之一。政府在追求社会公平和共同富裕的目标下，可能会采取措施抑制过高的房价水平，但“暴跌”可能与“平稳调整”的目标相悖。
4. 全球经济环境的影响：
全球加息周期： 如果全球主要经济体持续加息，会吸引资本外流，可能对中国国内市场流动性造成一定压力。
地缘政治风险： 不确定的国际形势也会影响投资者的信心和房地产市场的表现。
“暴跌”与“调整”的区别
我们通常说的“暴跌”，是指短时间内价格出现剧烈、非理性的下跌，通常伴随着恐慌性抛售和金融系统的崩溃。而“调整”则可能是一个更长期、更温和、更具分化性质的过程。
在当前的中国房地产市场，我们可能看到的更多是：
区域性、结构性下跌： 一些人口流出、经济基本面较弱的城市，其房价下跌的压力会更大。而一些核心城市的核心地段，由于其稀缺性和稳定的购买力支撑，价格下跌的空间可能相对有限，甚至出现分化上涨。
“软着陆”的努力： 政府和市场参与者都在努力避免硬着陆式的“暴跌”。通过政策的微调、对房企的纾困、稳定市场预期等方式，试图实现一个相对平稳的调整过程。
挤出泡沫的过程： 过去十几年房地产市场的快速发展中，可能存在一定的泡沫。目前的市场调整，在某种程度上也是一个挤出这些泡沫、回归价值的过程。
结论：
综合来看，中国房价“不会暴跌”的说法，更多是基于对中国经济基本面、人口流动、土地制度以及政府宏观调控能力的信心，认为政府有能力和意愿来避免系统性风险和剧烈下跌。
但是，这并不意味着房价会永远只涨不跌，或者不会出现区域性的、结构性的下跌。市场本身的分化是必然的，尤其是在经济结构转型的大背景下。我们更可能看到的是一个“挤泡沫、去杠杆、结构性调整”的过程，而不是一场让所有人都措手不及的“暴跌”。
最终的走向，将取决于多重因素的合力：宏观经济的景气度、人口结构的长期变化、政策的持续性与有效性、居民收入预期的恢复程度，以及国际环境的变化等等。任何简单的断言都可能过于片面。理解这些复杂的因素，才能更理性地看待中国房地产市场的未来走向。
网友意见
西方很多国家房地产基本都是最危险的时刻，我昨天和一个澳洲华人喝酒，他说那边已经0。5成首付了，利率明年三四月预期还要降，最终不排除负利率。房地产这个事情，一个是政策，一个是杠杆和利率。不限购的不能买，因为购买力已经释放到极限了，所以你看大理一直涨幅很好，但这是个炸弹，不能碰。
然后长沙和北京反而是更安全的。
然后0首付负利率的更不能碰，说明救市手段也到极限了，人造购买力也透支的差不多了，那等救无可救的时候，完犊子就来了。
我国房地产离最后一步还有非常遥远的距离，也已经在“拆弹”了，这大概和房地产在我国的特殊地位有关，也和这届确实比较有定力，不追求数字有关，所以纸面财富的缩水反而是好事儿。
还是拿北京举例，数字上距离高位跌了20%，但是考虑货币现象，实际跌的还要更多。北京的近10年年均工资增长在10%左右，那么只要横盘10年，17到27年，泡沫就彻底被时间换空间消化掉了，房地产的挤出效应也会消弭——反而更有利于人才的留下和企业的发展，进而为房地产真正的高质量发展提供依托。
我之前讲过达利欧的逻辑：持有100块，不如安全的持有50块，金融危机更可怕。
房地产是有金融属性的消费品，有钱人多了才能吃满汉全席，而不是你没钱我借钱给你吃满汉全席，这是严重本末倒置的，一些西方主要国家就是这个情况。
但他们其实也比较尴尬，因为10个金融危机9个从房地产开始，续到现在这个地步，基本就是戳破速死不戳晚死的节奏，那就还是晚死的好。
但我们还有机会，大多数城市还没有放开调控，利率也维持在高位——不过这里有一个很有趣的地方，根据不可能三角，我们永远也不能解决货币超发（不一定是通胀）的问题，所以会出现这样两种情况。
坏的一面：利率跑不赢货币增速就是亏的，从这个离奇角度来见过，我们是事实上的0利率左右，再降就是负利率了。这和日本常年物价不变的类通缩样社会是截然不同的，他们的0利率大概是我们4%左右。
好的一面：市场这种东西，最重要的是信心，我们化解房地产炸弹的深水区任务就是让信心不崩盘，那么房价的基本稳定就不会引起踩踏性的抛售，反而机缘巧合之下把最严重的“挤兑”效应给抹掉了，这让我们切实可行的可以摘掉这个炸弹。
那么老百姓实际上感受到的是：我的房子没跌，我的收入还提高了，真棒，虽然猪肉有点贵。。
再说最近的降息，最近几次降息都没动用基准利率这个大杀器，份额也非常谨慎，让流动性精准的注入实体经济。这说明上面也非常怕房地产再起波澜，反而不能理解为房地产重新启动的信号，而应该理解为房地产不会启动的信号，因此我还是维持我的判断：首套房可以趁低点入手有且仅有一套，这样未来没有房地产税，也能享受首套的优惠和底部的价格。
虽然现在房贷利率还是高位，但还是你能拿到最便宜的钱。
投资的话，千万不要买，韭菜太多，不差你一个。
按照购买力计算，以后房价很难普涨了。有大量外来年轻人，房价就不会跌。
中国太大了，有十几亿人，有294个地级市。所以至于会不会暴跌，还是稳定，还是上涨，要看哪些城市。
1.产业结构好，能为年轻人提供高收入工作的城市，房价很难跌的，因为外地年轻来了就要买房，有买房需求房价就有支撑。
2.产业结构落后，没啥大企业，收入低的城市，对年轻人没有吸引力，外来年轻人少，买房需求就少，房价得不到支撑。甚至有些地方本地年轻人也都纷纷离开，把本地房子卖了去别的有吸引力的城市买房。而本地人一般来说都有房，需求较少。
因此，房价怎么走，要看是哪些城市，在未来，能否提供高收入工作，能否吸引到外地年轻人，是会影响各城市房价的。
一个市场的出清过程--也就是价格向价值靠拢，以投资者视角看，有主动和被动两种方式。
中国的地产市场，不是统一的，而是割裂的。大国的地产都有这个特点，所以你看美国日本，讨论房价走势的时候，也要把纽约东京和剩下的市场分开讨论。纽约是跌得少，东京是跌得多，重点是不能放在一起下结论。
读完了，大家大概对本地区的房价是否会暴跌有自己的判断。
1
主动，简单说就是投资者一致认为价格过高，由正反馈过程导致价格下跌。
一般来说，这种情况在大市场你很难见到，对参与者非常多的市场来说，价值判断考量因素非常多，风险回报曲线诉求不同。价格的出清，速度比较慢，不会出现暴跌的情况。典型的市场在今天已经不太存在了，原因是后面说的:金融。
而在比较垂直和细分的市场，出清有快有慢，容易发生暴跌。比如东北的君子兰泡沫，海南的地产。投机者占据主导，分析体系非常统一:涨就是继续看多的唯一理由。非常容易造成市场行为一致，暴涨暴跌。
2
以上的分析前提是:没有杠杆。
现代金融市场借钱这个事情太轻而易举，当有杠杆存在的时候，你的卖出并不完全是自己的选择。举一个HK房价的例子:
没有杠杆时，长线投资者完全可以抗过巨幅下跌然后获得不错的收益。有了杠杆，比如HK当年的超低首付。一个20%的震荡房子就会被强制卖出，你就被彻底扫出了这个市场。
在一个恐慌性市场中，高杠杆2成首付先暴雷，这部分房子投放市场造成抛压，市价被压低;4成首付的资产现值下降，被迫让银行收回。到最后即使安全垫足够的杠杆投资者也会被动地退出市场。
2015年的几次股市下跌，背后杠杆出清造成被动投资者退出市场也是同样的原理。
3
房子怎么办？
首先，中国的大城市不仅是中国的大城市，是区域性中心，其价值判断标准非常多。
如果大家会看纽约房价，金融危机的时候也就是核心区域10~20的跌幅。而底特律这种干脆归零。这就是我说的主动出清在大城市跌幅是有限的。
第二，杠杆客目前是被政策打压最为严重的。在我们的地产市场里，限购的力度不如限贷，目前看在大城市里，杠杆被稳定住了，不用去看自媒体里面一惊一乍的新闻标题，就看统计局贷款余额变动，就可以判断。
第三，即使是杠杆买房，如果在房价下跌的时候能够及时补充保证金，不会被动地因为去杠杆退出市场。如果不是赌徒，购房者有工作收入，那么猛烈个人去杠杆的过程不会出现。
4
所以在你的城市。
一线城市并不会暴跌，速度和幅度都是有限的，特别是当你看一下东京房价，HK房价大起大落背后的原因，你会发现一线城市和他们很不一样。
当然有人盼着一线城市腰斩，那就是另外一个问题了。到时候抄底，还不如搬去加拿大和澳洲，避险。
二三线城市，价值评断标准仍然是多元的，有人要从大城市退出来，有人要进城。分析关键，是看平均水平下，城市人均收入的变化趋势。简单说，工作者收入不暴跌，就没有暴跌的可能。
至于更下一个层次的城市。种类就很多了，有未来能更上一个台阶的城市，有维持现状的城市，当然还有衰落的城市。暴跌候选人，就会在第三种类型的城市里产生。
鹤岗并不孤独。
以上，就是房价长期看人口，中期看政策，短期看金融的，我个人的微观解释。
5
经济不好的情况下，所有市场都是一样的:把一部分人干脆挤出市场plus市场向龙头标的集中避险。所以一线城市暴跌的概率最低;而所有市场也一样的是，中档标的一定会被集体错杀，然后真正有业绩有增长的会收复失地，判断他们的暴跌要从市场整体跌幅计算beta，有点复杂;而出清之后的新一个市场周期，被出清掉的城市，真的会触底横盘，很久。
暴跌，一个指幅度，一个指速度。幅度上面我已经说明白了，至于速度，那就看有形之手和无形之手的较量了。
毕竟我们国家的地产市场，需求充分市场化，供给端可不是。
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跌是肯定会有跌的，这世上哪有永远不跌的房价，那违背了规律。
不过暴跌的概率我觉得不算太大，因为感觉总体杠杆率还算好，房地产去库存效果还不错，再加上行政手段，总体的资产维持的压力还算好。
现在看来，这个去库存真的是十分之高明啊，大幅度降低了系统性的风险。只要能保障就业，就基本上没啥大问题，毕竟居民没有公司对现金流那么敏感，降个20%都谈不上生死存亡的。
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