中国的房价何时是个头？
要详细地探讨这个问题，我们需要从几个关键维度来分析：
一、 房价上涨的驱动力与历史回顾：
首先要理解，中国房价的快速上涨并非偶然，其背后有深刻的时代背景和驱动因素：
高速的经济增长与城镇化： 过去几十年，中国经济保持了高速增长，人均收入大幅提高。同时，大规模的城镇化进程吸引了数亿人口从农村涌入城市，带来了巨大的住房需求。
土地财政与地方政府收入： 土地出让金是许多地方政府重要的财政收入来源。为了维持财政运转和城市建设，地方政府有动力通过卖地来推高地价，从而间接影响房价。
投资属性与资产荒： 在过去很长一段时间里，相对于股票、债券等其他投资渠道，房地产被认为是一个相对稳定且回报率较高的投资品。尤其是在金融市场不够成熟、其他投资选择有限的情况下，大量资金涌入房地产市场寻求保值增值。
低利率环境与宽松信贷： 过去一段时间，较低的贷款利率和相对宽松的信贷政策，降低了购房者的融资成本，刺激了购房需求。
生育率下降与人口结构变化（长期影响）： 虽然短期内人口流入是主要驱动力，但长远来看，生育率下降将逐步影响新增家庭的形成和住房需求。
二、 当前影响房价的关键因素与挑战：
现在，驱动房价上涨的因素正在发生深刻变化，新的挑战和制约因素也日益凸显：
宏观经济增速放缓： 中国经济进入“新常态”，增长速度有所放缓，这直接影响了居民收入的增长预期和购买力。
人口结构性变化：
生育率持续走低： 未来新增家庭数量将减少，对住房的刚性需求将受到长期影响。
老龄化加剧： 更多的老年人口可能不需要新购住房，甚至可能出现“以房养老”的趋势，释放部分存量住房。
人口流动模式变化： 人口向大城市、都市圈集中的趋势仍在，但中小城市可能面临人口流失和住房过剩的问题。
“房住不炒”政策的持续深化：
抑制投资投机需求： 国家持续强调房地产的居住属性，通过限购、限售、限贷、差别化信贷等政策，旨在挤出投资投机需求。
长效机制的探索： 包括发展租赁住房市场、完善房地产税制、建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。这些长效机制一旦成熟，将从根本上改变房地产市场的供求关系和投资逻辑。
金融监管收紧与房地产金融风险防范：
“三道红线”等政策： 针对房地产开发商的融资行为进行严格管理，限制了房企的扩张能力，也加剧了部分高杠杆房企的流动性风险，如恒大、碧桂园等事件。
贷款集中度管理： 限制银行对房地产行业的贷款比例，也间接影响了购房者的贷款能力和信贷环境。
地方政府土地财政的转型：
地方政府正在探索新的财政收入模式，逐步降低对土地财政的依赖。这会影响土地供应的意愿和价格。
市场情绪与信心：
当市场普遍预期房价会下跌时，观望情绪会加重，购房需求被抑制，这本身就可能导致短期房价下跌或停滞。反之亦然。
供给侧改革与库存：
部分城市存在商品房库存积压的问题，尤其是在三四线城市，消化库存需要时间。
保障性租赁住房、共有产权房等供应的增加，将分流一部分商品房市场需求。
三、 “到头”的可能表现形式与未来趋势预测：
“到头”并不是指房价一定会崩盘或一夜之间清零，而是可能以几种不同的形式出现，并伴随长期的调整：
1. 区域分化加剧，价格结构性调整：
一线和强二线城市： 由于人口持续流入、产业支撑强劲、城市化进程未完全结束，这些城市的住房需求（包括改善性需求）仍将存在一定支撑。但上涨空间也会受到政策调控和经济基本面的限制，更可能出现温和波动或滞涨。
多数二线城市及大部分三四线城市： 这些城市可能面临人口流失、产业转移、供过于求的压力。房价可能进入长期横盘甚至下跌通道，尤其是在非核心区域。
“到头”可能意味着部分城市房价告别普涨时代，进入理性调整期。
2. 告别“快涨”时代，进入“慢涨”或“横盘”甚至“微跌”：
在严格的调控政策下，以及经济增速、人口结构等基本面因素制约下，过去那种两位数甚至更高的年化增长率将难以再现。
“到头”意味着房价增长与居民收入增长基本同步，或者滞后于居民收入增长。 住房不再是简单的高回报投资品。
3. 租赁市场和保障房体系的完善，稀释商品房的绝对价值：
随着保障性租赁住房的建设和推广，以及租金市场的规范，人们对“必须拥有住房”的执念可能会减弱。拥有住房的绝对价格可能不再是唯一的衡量标准，拥有一个好的居住条件（租赁或共有）的性价比会提升。
“到头”也可能意味着商品房的价值更多体现在居住属性和城市配套上，而非单纯的投资回报。
4. 金融风险暴露与挤压：
如果部分房企出现严重的债务危机，或金融机构对房地产行业的风险敞口过大，可能引发金融市场的连锁反应，从而对房价造成短期剧烈冲击。但这通常是被动或被监管所避免的。
“到头”的风险在于，一旦监管失控或市场信心崩溃，可能出现非理性的下跌。
四、 何时是“头”？从时间维度看：
这个问题很难给出精确的“X年X月”的时间点。我们可以从几个阶段性特征来观察：
“窗口期”的结束： 过去那种依靠大量信贷、快速城镇化和投资驱动的房价上涨“窗口期”已经基本结束。
政策效果的显现： 随着“房住不炒”的长期坚持，以及长效机制的逐步落地，房价的投机性上涨空间会被大幅压缩。
市场预期的扭转： 当绝大多数人不再预期房价会持续上涨，甚至开始普遍接受房价可能下跌或长期横盘时，市场的“拐点”就可能出现。
经济周期的影响： 房地产市场与宏观经济周期紧密相关。当中国经济进入新的发展阶段，或者经历调整周期时，都可能影响房价的走向。
总结来说，与其寻找一个固定的“到头”时间点，不如理解中国房价正在经历一个结构性调整和转型期。
从历史上的“普涨”时代，正在走向一个“分化调整、回归理性”的新阶段。
未来的房价走势将更加依赖于中国的经济基本面、人口结构变化、城市化进程的深化程度以及国家房地产长效机制的构建和实施效果。
尤其是在“房住不炒”的定位下，投资驱动的房价上涨模式将难以维继。
一个更审慎的看法是，中国大城市的房价可能在经历一段时期的横盘或小幅波动后，依然在宏观经济和人口驱动下有少量支撑，但其涨幅将大幅低于过去；而更多城市，尤其是缺乏产业支撑、人口流出的城市，其房价可能面临长期下行的压力。
最终的“到头”，可能不是一个剧烈的崩盘，而是一个漫长而复杂的调整过程，伴随着区域分化和价格的理性回归，住房的价值回归其居住和配套属性。这个过程的结束，也意味着中国房地产市场告别了过去的高速扩张期，进入了一个更加成熟、稳定但可能也更考验各方智慧的新阶段。
网友意见
泻药！
写个段子好了！
题目<房叔悟空>
师傅安好：
听说您最近接连参加了几个大会议，很忙，不得空。我上次去到灵山，到了宫门口，接引童子说您老不在家，害得老孙想见您一面都不得，自取经回来散伙以后，咱们师徒就少有见面之机，自那次参加玉帝老儿组织的生活会上打了个照面到现在，想想已历三劫了吧。
您老最近都在忙啥呢？听说如来想委派你当一个特别领导小组长，统管商务部的外贸司，全权负责最新的外贸事务，去跟犀牛鹤洲那帮野蛮妖族谈判，虽然师傅现在已经成佛，不惧妖魔鬼怪侵扰，所以也就再没俺老孙的打怪升级之用武场所，但说实话，俺老孙还是挺替师傅您担心的，毕竟那些妖魔鬼怪个个都不是好相与的，说不定哪天一恼怒起来，又把你捆了，不说吃您老的肉，就只搬石头来砸你的脚，把你十个脚趾头砸了，那可也是钻心的疼呐，这可咋整的好？
那天有听阿罗汉在议论，说是您老即将卸任钱粮司司长的职务，貌似玉帝老儿那边对您比较欣赏，想挖您过去统管地三仙界长职务，最近世道不平，似有乱像，期望您的出山能够让魍魉褪去，瑞祺祥和。俺老孙也是闲的蛋疼，刚把花果山地产集团盘出去，打包卖给了雷公集团，水帘洞文旅项目也拆分出来，卖给了东海龙王的海上世界。现在俺老孙拿到一大笔现金，除了有的是钱，啥都没得干，实在闲的无聊的紧，您要是真当上了实体经济特别领导小组长职务的话，有出访谈判外贸业务时，不妨捎上我，给您打打下手，吓唬吓唬，犀牛鹤洲的那帮小妖，俺老孙的威慑力量毕竟还是有的。
师傅，俺老孙今儿个找您，一是久未见面，就纯想跟你叙叙旧，毕竟历三劫而未聚首，虽然身处佛道，虽历千万劫亦不算多，但谁让咱们师徒情深呢？历三劫已很久远了。再就是我把地产业务清盘以后，身子骨突然闲了下来，忽然有点不适应，就想看看能不能在你那帮忙跟玉帝老儿或者如来佛祖那边给谋个差事，俺老孙人缘差，佛缘仙缘也不好，玉帝如来那边都沾不上边，观音娘娘虽然对俺老孙是真的好，可她毕竟是个女菩萨，也没我可以容身的所在，所以我想来想去，若要仕途傍身，还得再找您老人家，俺这万世千秋的不死之身，想来也就只您老人家一人可以服侍，俺老孙这辈子唯一打的工，就是在您老人家身边，一路向西取经。所以，这次还是想看看能不能再次去您身边谋份差事干干，去犀牛鹤洲找那帮妖精谈判，让俺老孙还做您的保镖吧。
唐僧的回复
悟空徒儿：
来信收悉，阅之甚慰！你说想回来我身边谋份差事，我很是不解，你现在已经财富自由，为啥还要想找个公差来捆绑自身呢？再说当今市道大好，经济一片欣欣向荣，也想不通你好好的花果山房地产公司不干了，而且听说你的水帘洞文旅也干的有声有色，还放言十年之内打败迪士尼呢，怎么一转眼也拆分散卖给龙王了？现在还有那么多散仙土地公土地婆都还没庙宇安家，房地产还有至少十几劫的繁华，你却打退堂鼓了，让为师颇为不解。你是为师最为得意倚重的弟子，为师听说你花果山地产公司业务蒸蒸日上，深感欣慰，觉得你一定有朝一日能够把花果山地产公司做成三界九天都赫赫有名的大公司，能跟太上老君、托塔天王他们的地产公司形成犄角之势，涨为师的脸面，却没想到你功成九十而毁于十步，实在是令为师有点意外和失望。
你还是继续在商界混迹罢，别老是想着跟为师混体制了。为师是身在其中而不可自拔，要是能够得脱这身束缚，我绝对去跟你下海从商，图个清静和轻松。公门中有太多的龌龉不足与外人道，你虽不是外人，但还是不能跟你深谈，为师只想跟你说：好好做生意，搞好你的房地产，或者去搞金融投资，也都大有可为。这不刚刚报道嘛，咱们东胜神洲的五百强已经超越犀牛鹤洲的数量了，为师特别想看到你经营的公司能够位列其中啊。
为师现在虽然忝列佛界班拿，但除了文山会海，天天学习，时时检讨以外，其实活得一无是处，在如来跟前务虚，到了玉帝那儿又得务实，就是去见观音大士、老君上人，也难顺心畅言，虽然现在是和谐盛世，天界一片融和气象，但是佛道有别，真实的斗争一直无处不在，为师夹在其间，不得不处处小心谨慎，生怕一不小心又被贬入凡尘，再做那十世轮回的唐僧。徒儿，你也是受过刑罚苦厄被贬的人，对五行山下那几百年的苦深有体会，以及西天取经路上那种磨难，都历历在目。
听为师一句劝，你成佛之后去做生意是对的，开发房地产更是对的，想想，你花果山那么多猴子猴孙，生生世世久居于斯，对住房，那可是真正的刚需啊，要是你再跟雷音寺联系一下，让他们把讲经堂分院设个在你那边，又多个学区概念，就更能卖的火爆了。听为师的，继续干，加油干，既然你已经把花果山的股权转给别人了，那你可以去找八戒和沙师弟，开个高老庄房地产公司，流沙河文旅项目，争取十年左右进入世界五百强！
悟空的第二封信
师傅：
事情远没有您想象的那么美好。是，根据最新统计排名，东胜神洲的五百强公司已然超越了犀牛鹤洲的数量。但有个很反常的数据可能您也没有仔细看到或者忽略了：犀牛鹤洲的股指正在历史高位，公司估值和盈利水平皆创历史最佳水平，但东胜神洲的股指却在历史低位徘徊，公司估值和盈利水准都缩水很多，而且更为灵异的是，以前东胜神洲最为风光红火的时候，公司估值最大，盈利水平最佳的年份，居然没有超越犀牛鹤洲的数量，却在看起来不好的年份，比人家历史最好的年份的数量更多，所以，徒儿愚昧，研究了很久也没得出这个逻辑。
就算您老不收我，我也是不会再去搞房地产开发的了。因为东海瀛洲那边的芸芸众生，刚刚因房地产泡沫破裂还在苦苦历劫，我对他们的苦痛是了解的。而且最重要的一点是，根据我自石头缝蹦出来以后，被压五行山苦思五百年、跟您西天取经等等诸多经历过后悟得的经验来看，凡是能够被民众大量拥有的财富，都不能算是值钱的财富，最终是要化为灰烬的。比如我的金箍棒、铁扇公主的芭蕉扇，赛太岁的紫金铃，弥勒佛的人种袋等等诸多宝贝，哪件不是独一无二的？但现在是人是鬼都有一套房，谈起家资多少，都是押出房子来拼身价，这是极其不正常的，这就跟小妖手里拿的刀枪棍棒一样，人人手里都有的家伙，真能值多少价钱呢？
现在那些小妖还把寻常刀枪摆出来炫耀，但太上老君已经提前上岸抽身走人了，不顾玉帝的挽留和不快，也要迁居到亚特兰蒂斯洲去做降级散仙。我正是看到了这老狐狸的撤资，才感觉到了风险聚集，开始跟他走的。虽然也有托塔天王和南海龙王的逆向扩张，但太上老君打拼一生，历百劫而不损的金刚不坏之躯，却远非龙王他们那种未经历练者所能媲比的。我做为花果山主人，也深知底下那些猴子们的疾苦，他们虽然现在兴高采烈前赴后继地以买房为荣，以有房为乐，但是他们日出而作，日落未息，汲汲营谋，却所获不多，如果房价上涨，当然什么事情都好解决，资产能够覆盖债务，成为净值阶层，但如果房价不涨，他们的收入根本就不足以抵消负债，短时间内可以死扛，时间一长，总有吃不消的猴子率先出局，对于个体散仙而言，体量小可以玩到最后一刻，但是我们是大户，绝不能等到山崩地裂来临再图出逃，那时候已经来不及了。
行情的尾声，就是房价开始出现滞涨，虽然不见明显的降价，让想入手的人等到心焦，却也不见明显的上涨，即使有涨，也是在很小的范围内波动，让你无法获利。而到了后期震荡出局的阶段，就会出现此起彼伏的现象，就是某地在涨，某地在跌，让人摸不着路数，而这个时候人们并没有意识到危机已经在悄然降临，还在揣度哪个地方将会成为待挖掘的金矿。这已是一种极度危险的信号，因为投资其实就是唯普涨才能获利，若到了市场分化期，明显就是已到了做局等崩溃的末期，最好的方法就是见到这个信号出现以后马上开始远离，否则迟早会被埋葬在崩盘狂潮里——这就像玩P2P网贷的人一样，第一例暴雷的时候，就是丧钟敲起之刻，虽然此后仍然还有很多高收益的在诱惑着你，但随着时间的推移，慢慢的这些都会无一例外被爆。聪明人都不吃最后一块肉，因为那往往都是夺命诱饵。
您让我跟八戒和沙师弟合作，您老恐怕还不知道，八戒那呆子现在有多惨，他因为不务正业，又满是花花肠子，要搞多元化运作，虽然高老庄房地产公司卖楼卖的红红火火，现金流充沛，但他抽资去搞新能源电动汽车，又说要砸多少钱研发芯片啥的，结果后来实在扛不住，连九齿钉耙都拿去哪吒开的高利贷公司抵押贷款了，而且据说还是二押三押的。沙师弟也是，玩的高杠杆收购，想一口气吃成胖子，结果大厦坍塌，自己沉入流沙河底，连面都见不着，你说，我要是再去找他们合作，岂不是猪入狼群，连骨头渣都会被他们给啃光了？
所以师傅您保重，不方便给俺老孙谋个差事也不打紧，俺老孙就去逛逛蟠桃园也行，或者就去找我的第一任师傅菩提老祖叙叙旧也是好的。
唐僧的第二封回信
徒儿：
为师免不得又要说你了，你这泼猴就是封了斗战胜佛也还是那种死性子啊，尽整些负能量的东西在自己脑子里。
寰宇之间，天地如许之大，为何你的眼界还是如此之小？我佛慈悲，早年发下宏愿，誓要渡世人免于苦厄，方今三界同心，恰巧玉帝也有此意，与我佛一起立下三年铲除贫困的决心。太上老君是有道之人，他搬去亚特兰蒂斯洲是为了弘法，怎么在你眼中却变成了套利逃跑了呢？你以此等小人之心渡他人之腹，实不可取也！
咱们再来说说市场容量的问题。为了让人居者有其屋，玉帝已经派杨戬带着哮天犬下到凡间，巡查各路，把那些违法乱搞的妖怪都法办，拆除小产权房、推倒无证违章，棚改、土改等诸多配套措施轮番出台，为的就是规范用地用房，让大家安心买房。而且玉帝真在考虑亲拟谕旨，对那些无名无籍的地仙散妖进行特赦，只要他们购房，便可入户，然后给出正式名分，让他们位列仙班，入籍天庭编制。你算算这样下来，又将释放多少市场需求？像没有买房的白骨精，有房，但是属于无证的蜘蛛精，有证，但是属于违章搭盖乱建的铁扇公主她们，以后都会被引导到买房皈依的修仙好妖行列中来。
八戒和悟净虽然激进鲁莽了一点，但他们的思路是没错的，那就是要听佛祖的话，不要总是阳奉阴违的，你这点就是不好，老是不安于世，所以搞得佛祖厌烦你，玉帝也不待见你，你是有本事的，为师清楚，但那又如何呢？不见容于体系，你就什么也不是，赚钱，也得跟上体系，那样才会有帮扶。
悟空的第三封信
师傅：
您教训的对。但有些话我还是不得不说个明白：买不起房的白骨精，始终是买不起房的，若要逼她去买房，就是让她多历劫难。其实，租房与买房并没有多大的差别，同样的房子，你若买来，每个月月供一万块钱，但是你去租可能只需要一半，五千块钱就有同等房子住了，要说差别，那就是感觉上的，你买的房子，你会感觉到那是自己的财产，而租来的，始终是别人的财产，仅此而已。但买房的人却多付了不止一倍的价钱去体验这种感觉。我也一直搞不懂，盘丝洞是蜘蛛精自有物业，为啥就被定义成违章建筑了呢？那些自己搭建的东西，更耗费业主心思，用料充足，牢固可靠，唯一缺的，不过就是玉帝钦定的合法性而已。但俺老孙当年不也纵横天地，阎王不可判生死，三界不可阻我行，所谓合法与非法，自在人心。就像许多神仙所为，其行径不若为妖，但那又如何呢？所以，徒儿既不服亦不明矣。
唐僧的回信
徒儿：
不要再给我回信，就这样。老子看了烦！
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先说结论：不管你信不信，中国房价在18年就已经到头了！
我不相信人定胜天这种鬼话，我只坚信个人（或者团体）如果和历史车轮拔河的话，输的必定是人。
如果人现在还没有输，不是因为他多么的力大无穷，只是因为人还没有被拽到分界线；以前你可以做，是因为距离分界线还有余地，现在，2019年的今天，没有这种余地了。
18年房价就是巅峰（当然，你也可以认为19年年初的小阳春是巅峰）。
自15~16年一波高位拉升启，高位筑顶到现今领导层原计划应该是用时间换空间，拖延个几年，让经济增长来消化高房价。
不过目前来看，这只是自己一厢情愿。
估计有不少人会不赞同，没关系，我会让你哑口无言的。下面是我的详细分析：
第一部分：拳打借城镇化看多的
全国房地产有过两次“飞跃”，分别为2008~2009年以及2015~2016年。2008~2009年的飞跃直接得益于4万亿的刺激计划，4万亿刺激计划开启了高铁等大基建时代；2015~2016年的飞跃直接得益于以“330新政”为代表的房地产去库存刺激计划。这两次飞跃基本上让很多优质城市的房价在2017年相对于2007年翻了的4倍，远高于经济发展的增速。
下图为一线城市——“北上广深”2002~2017年住宅商品房的销售价格走势图（注：数据来自国家统计局），统计局的数据比较保守，和我们消费者自身的“体感温度”相差甚远。虽然如此，还是可以清楚的看出08~10年和15~17年一线城市除广州，基本上都翻倍了。广州相较于其他一线城市，是一座非典型的一线城市，北京和上海不用多说，全国唯二，广州没法比；深圳则是占尽了改革开放的春风，这种千年一遇的机遇是其他城市不可比拟的；而广州更多的是凭借自身地理位置优越得到的大发展进入一线城市的。
两次飞跃的中间，2010~2014年的房价基本比较平稳，甚至有的年份房价是下降的。首先说明一下，本次研究的举例是拿一线城市的数据进行的，全国的数据可以参见上一篇文章——【中国房地产的过去、现在及将来--第一篇】中国房地产发展史概要。
下面来分析一下两次飞跃的不同点。下面两幅图为我们国家城镇化的历史进程图，数据来自国家统计局。2007年我们国家的城镇化率是46%，而全国总人口为13.18亿；2017年我们国家的城镇化率是58.52%，而全国总人口为13.86亿。下面简单计算一下：
2007年城镇人口：13.18 * 46% = 6.06亿；
2017年城镇人口：13.86 * 58.52% = 8.11亿；
10年城镇人口增量：8.11 - 6.06 = 2.05亿；
下面再看看城镇人均居住面积的变化，2007年人均居住面积为22.6㎡，2017年人均居住面积达到37㎡。10年人居居住面积增加14.4㎡，要知道1990年人均居住面积都不超过这个数的啊。
以上数据分析可得，由城镇新增人口带来的新增居住面积为：
2.05亿 * 37㎡ = 75亿㎡；
由住宅面积的增加带来的新增居住面积为：
6.06亿 * 14.4㎡ = 87.3亿㎡；
两者相加可知08~17年10年间新增住房居住面积为：
75亿㎡ + 87.3亿㎡ = 162.3亿㎡；
这就是中国房地产在2008年开启高歌猛进的原因，没有这个根本，再好的政策都只会昙花一现。这162.3亿㎡还是保守估计，比如改善型住房，推倒旧房再筑新房，一减一增，又会剧增很多居住面积。凭借着这些新增的居民居住面积，只需要政策适当引导即可给房地产带去突飞猛进的跨越式发展。
可是2015年的时候，我们国家的城镇化率已经到了56.1%，要知道发达国家的城镇化率是70%，目前长三角/珠三角等沿海地区的城镇化率早期超过发达国家平均水平。而且由图可知15年以后，城镇人均居住面积几乎没有明显增加。然而，由于自08年以来房地产的猛涨在绝大多数人的心中刻下了房价不可能跌只会涨的烙印，加之中国传统文化的“有房即有家”理念，让很多人对“房地产会继续增长的预期”很恐慌，这个时候只需要政策稍加引导/媒体助攻一下即可释放这个恐慌，带动房价进一步增长。
但是，这种增长是不可持续的，因为新增需求已经捉襟见肘了。而且，房价这一波竭泽而渔的增长会造成一些不利影响，主要有二：一是土体房屋的租金骤增会增加企业的成本，一些劳动密集型的中小企业本来盈利能力就有限，这样就更加艰难了，而且高房价会阻碍年轻人去当地求职工作，企业因此会招不到相应的员工，所以即便华为这样的企业也要去东莞等其他地方，一方面降低自己的成本，另一方面减轻员工的生活压力。二是，因为土地租金以及人力成本的增长，劳动密集型企业会转移到东南亚等土地租金和人力成本低的地方，而劳动密集型企业又是招工大户，这样的转移会加剧国内的失业率，这个风险会大得多。
下图为日本城市化的历史走势，日本的城市化经历过四个阶段，其中第四个阶段尤其应该得到我们的重视。1975-2000年，日本城市化率基本保持不变；但是到了2000年，开始了一波大幅增长。这是什么原因呢？就是因为日本人口老龄化到了一个阶段：农村老龄人口死亡骤增，而年轻人又大多待在城市里，因此在计算城市化的时候，分母减少的速度大于分子，因此日本的城市化在2000年开始大幅增长。这个时候日本政府基本不需要出台政策吸引年轻人去城市买房生活，就可以自然而然地看到日本的城市化大幅增加。
日本在1975年左右基本结束城市化进程，目前城市化率稳定在91%左右。1945年-1975年，由于人口加速流入城市和“市町村大合并”，城市化率快速提高至76%，；1975-2000年，城市化率基本保持稳定；2000年至今，因为町村老龄人口离世和第二轮“市町村大合并”导致的被动提升，城市化率由79%进一步上升到91%。
日本的人口老龄化就是我们国家的前车之鉴。对照日本的情况，结合旧文站在2019年看——中国房地产最后的五年，我们可以合理的得出一个推论：2025年后，即便没有政策引导，我们国家的城镇化率也会大幅提高。都2019年了，就再别拿城镇化来做多了。
总结：所有的做多，皆因有做多的空间，当这个空间挤压完全的时候，就黔驴技穷了，即便诸葛再世，也休想借来东风。
第二部分：终极因素是人口
2018年年初我也写过一篇预测中国房价在18年必降的预言性文章。结论为：
全国范围内大概率涨不动，除了少数强二线城市，比如武汉、成都等，可能微涨（短期微涨，长期看跌，这里的短期是2019年以内），其他城市大概率开始跌。
总体而言并没有偏离预言预期，连武汉去年下半年房价都有略微下降，上海也跌了不少。近期通过对数据的研究，我有了一些新的结论，主要是对房地产“截止时间”的判断，所谓“截止时间”你可以理解为最终审判时间。我将站在2019年年初这个时间点来分析未来房地产（房价）的走向。
这次我同样不从国际汇率分析；也不从M2增速情况研究；也不从老掉牙的“租售比”论述~~~
不谈这些因素的原因有三：一是我不擅长；二是这些也不是利好信息；三是这些只是周边原因，而非核心原因。它们只能对房地产（房价）产生波动效应，而不能对房地产的发展方向产生根本作用。
今天，我就从经济学里面最基本的“供需关系”出发来谈未来房价的走势。
我们必须记住：房子是用来住的，而不是用来珍藏的；房子是有寿命，不像艺术品那样可以永恒保存待升值。房子不像艺术收藏品那样具备时间以及艺术家赋予它们收藏价值，中国只有极少数地方的房子因其地理位置具备区位优势以外，其他的都只是一般意义上的房子。
首先，我们要尊重一个基本事实：房价短期看政策，长期靠人口。
其次，我们得承认目前的房价极其不合理。如果说清北等名牌大学毕业生只有少数几个人买不起合适的房子是个人问题；那清北等名牌大学毕业生靠个人奋斗普遍买不起合适的房子那就是严重的社会问题。这里的“合适的房子”是指与自己身份相匹配的房子。下来开始具体分析：
1、婴儿潮
新中国建立以来的三次人口大爆发（以出生人口大于2000万计，如下图所示）：
第一波婴儿潮：1949-1958；
第二波婴儿潮：1962-1975；
第三波婴儿潮：1981-1997；
（注：3年自然灾害隔断了前两次婴儿潮）
以结婚年纪来算：
据中国妇联统计的《中国幸福婚姻家庭调查报告》，目前中国总体的平均结婚年龄是在26周岁。则：
1997+26=2023；
以读书时间来算：
考虑到大学生本科毕业就大约是23岁，研究生毕业大约25.5岁了，这个时候他们尚且没有积累足够首付款，假设大学生本科工作3年后开始购房，研究生工作1.5年后开始买房（为什么研究生是工作1.5年，因为研究生工资高啊），那么：
1997+[(23+3)+（25.5+1.5）]/2=2023.5；
这是一个估计值，其中误差大概率在正负1.5以内，不影响我接下来的推论。
以上两个角度所得数据表明，最后一个婴儿潮，亦即1997年出生的人，最迟在2023年购房。有的观点认为第三波婴儿潮的截止年份为1991年，如果这样算，最迟购房年份为2017年。不管怎么说，我们现在处于第三波婴儿潮的尾巴阶段。未来购房目标客户会越来越少，所谓刚需来接盘，明显是一种忽悠人的胡言乱语，因为我们没有足够的接盘侠了。也别期望于改善型购房者来填这个窟窿，即便改善型购房者也是卖了现在的再买改善型房子，并不存在增量。
2、人口老龄化
中国人平均寿命是75岁（最新值），以前两波婴儿潮计算即将到来的老龄化人口去世情况：
1949+75=2024；
1975+75=2050。
2024～2050必定是我国最艰难的时间段，因为这27年间，每年我们国家都会逝去大约2000万人口，有相当的年份还不止2000万。2018年出生人口为1500万，死亡人口为1000万。距离2024年还有6年时间，假定2024年去世人数为2000万，19年到24年逝去人口为等比例增长，未来6年出生人口保持在1500万（几无可能，必定少于这个数），则大约在2021-2022年，出生人口和死亡人口持平。这之后，我们国家的人口将开始负增长。
2022年后，每年将会有多少购房者呢？这个可以通过下面的方法估算，2022年购房者假定为结婚者，依照上面统计的平均购房年龄大约为26岁，从2022年向前追溯26年，即为1996年。这一年出生人口约为2000万，按照一组夫妻组建一个家庭需要一套房子则是1000万套，而逝去的人大约1600万左右，大约800万套房子，说明还没有到去世的人腾出的房子比新组建的家庭多。
但是把时间线划到2024年呢？这一年去世的人大约2000万，而组建家庭的人由1998年出生的人决定的，这一年出生的人口大约1900万。这一年，意味着去世的人所腾出的房子就够新组建家庭所需房子的数量了。这里并不是说年轻人会去买去世的人留下的老房子，而是想表明，这一年开始中国房地产的“折旧率”会突飞猛进。从这年开始，我们的房子一年比一年剩余。到时候，马云说的“未来房子是白菜价”还真会实现，落后地区为吸引人才送房子也不是没可能。马云是在2017年说的“8年后，中国最便宜的东西可能就是房子”，亦即2025年后，和我推算的2024年基本吻合。
有朋友会说“随着医疗进步，我国平均寿命会增加啊”；
那我得告诉你：日本人平均寿命是80，我就假设我们国家医疗水平大幅提高，中国人平均寿命增长到80岁，那也就是延缓了5年；但你看看前两波婴儿潮（除去三年自然灾害）是从49年持续到了75年，长达27年的啊。即使我们国民平均寿命增长，但也逃脱不了人口老龄化的厄运。给阳光下的雪人撑伞并不能遏制住雪人的溶解，只是稍微延缓了一下溶解的时长，并不能改变雪人注定被溶解的命运。
3、房产税
我们要承认：房产税直接目的不是为了降房价的，其直接目的是为了增加地方财政收入。
但我们也要认识到，房产税会大幅遏制住炒房行为，因为房产税会大幅降低房子的增值属性，以及降低房子的投资属性，甚至可以把房子拍成负资产。
当房子不能给炒房者带去理想的增值时，他们必然会想方设法补救，或是出租或是抛售；要知道很多炒房者以前是宁愿房子空着也不对外出租的；如果房产税出来了，他们还不出租，那么房子就会成为负资产不停地吞噬他们的现金流；所以大众消费者大可不必担心炒房者能把房产税转嫁到租房者身上，因为到时候你会挑花眼的。并且每年折旧剩余的房子会泛滥成灾。
房地产这个行业已经没有潜力可挖了，它已经很好的完成了历史使命。随着房地产黄金时代的结束，卖地也将行将就木。因此我们国家迫切需要新的税源，既然增量已经没了，那就打存量的主意吧，因此房产税的出台是水到渠成的事情。想都不用想，只有这个可以替代卖地留下的大窟窿。因为房地产会在接下来的五年内急速没落，因此房产税会很快推出以履行它的历史使命，大概率两年内出台，因为根本没有时间拖延。
第三部分：其他外围因素
且不说以川普为代表的西方发达国家的施压。
1、如果我是东南亚国家的领导人，我会怎么做？
趁着中国的人力成本以及土地租金高启，我会竭尽全力向全世界招商引资，趁你病要你命，最好把那些投资中国的资本全部拉到自己国家，打造自己相关产业的全产业链，借此推动自己国家的经济发展，比如三星就在越南投资了几百亿美元吧，要不是那场“自卫反击zhan”，越南的发展不说成为日本，达到韩国的水平还是可以的，到那时，那就真是十面埋伏了，好在英明的领导人一战让其后退了几十年，直到现在才有崛起之势。
2、如果我是发达国家领导人，我会怎么做？
你们猜~~~~
我们国家的经济目前很尴尬，高端制造业等等，反正是高端的利润大的，基本上没什么建树，在国际市场没有形成集群竞争力；低端行业，由于人力成本和地租的上涨，人口红利基本上消失殆尽，前路并不平坦，况且还有东南亚虎视眈眈。
实话实说，今年经历了这么多，细数我们国家的核心竞争力，我只想到了14亿的市场是他国暂时无法替代外。其他的好像并不是非我们不可的，但是即便是14的市场，东南亚6个多亿的市场也是s冉冉升起，印度13亿肥沃的市场还待开发。
问大家一个问题：目前，时间还站在我们国家一方吗？？？
对于房价，我的观点很明确：正在跌，而且必须跌，房价要为中国的未来让路！
结论
基本面结论：未来五年出生人口会急速下降（18年相较于17年锐减200万），但去世人数会急速增多，人口老龄化会越来越严峻。未来五年内，我们国家的人口大概率开始负增长。房产税必定会快马加鞭推出，且别寄希望于城镇化。
房地产结论：全国范围内不可能涨了（当然不排除有些地方最后灵光乍现式的浮动），目前全国房子最保值的当属一线城市以及强二线城市的核心地块的房子，即便是这些个城市，非核心地块的房子也不具备保值功能。
对于手头有投资性房产的人来说，接下来的五年，每一年都是最好的逃亡之年。如果他们执迷不悟的耗下去，必死无疑。对于想要买房的人来说，接下来的每一年相对于前一年都是更好的买点，五年之后，房地产就是马云说的“白菜价”。
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20190718更：欢迎关注公众号：Smart_Dreamer。
我会不定期分享一些经济方面的思考以及对生活的零碎感悟和理解，欢迎一起来交流，一起共同进步！
应该快到头了。
以前的知乎，房地产问题下都是两三千个回答，看空房地产的回答成片成片，几十个空军随随便便几万十几万的赞。
然后房价一路上涨。
现在看空的少了，各个答案下面的赞数稀稀拉拉，关注的人也少。房价真是涨到很多人彻底死心的地步了，没有新接盘的，就涨不上去。
这时候政府会不会解除限购呢？
我是租房，因为穷，买不起房。
身边很多人劝过我买房子，我也动摇过，看了一阵子，放弃了，太贵了。
要是我能一次性付清全款，还能余一些过日子我就买，否则不想买，有贷款心里就不踏实。怕有个山高水短的手里没钱正常生活不下去，怕吃不上饭挨饿，穷怕了。
周围朋友都用信用卡，花呗，我也从来不用，也不提前透支用钱。吃穿用也都买便宜的。
挣多少钱就过多少钱的生活。
有10块钱就过10块钱的日子，有一块钱就过一块钱的生活，不想自己挣一块钱养成花十块钱的习惯。
至于她们都住什么大房子，开什么好车，我也不嫉妒，我也不羡慕。
我的能力也就是这样的了。
怎么说呢，有多大屁股就穿多大的裤衩子吧！
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