中国的房价会怎么收场？

闲来无聊，写一写自己的看法

其实道理很简单，现在一平米单价是x，30年以后，随着人口老龄化，没有年轻人买房，单价会降到0

很浅显易懂的道理，因为商品买的人少，所以商品会降价处理。

商品没人买，那商品的价格，会无限趋近于0

因为人口严重老龄化，卖房者远远多于买房人，历史告诉了我们，这种情况，要么像经济危机美国农户倒掉牛奶也不卖给民众，要么大范围降价处理

很不幸的是，炒房客皆为散户，你不降价有的是人降价抛售，这就是美国次贷危机

那我知道了几十年以后房价会趋近于0，现在的房价是x，妖魔鬼怪的乱像之后可能变成2x，3x，那我会入手么？

不会，原因很简单，我根本不清楚房价会从哪个阶段开始下跌直至0，当开始下跌时，房子就只有降价卖了。为了小利而进行大冒险，实为不智

这是大势所趋，不论什么妖魔鬼怪的社会乱像，都阻止不了人口老龄化导致几十年后根本没有几个人接盘房子

再说说当今短期房价，我是看涨的，

其实原因也很简单，高赞分析的啥西方放水五万个亿啥的，对普通人的影响没那么大，这五万个亿，绝大多数人是拿不到其中的一分钱，还可能为了其买单。

原因就是人心看涨

大家都是散户，低于单价x卖出的房子，他们不会看，但一旦有一个人以x+1的价格卖出去了，那散户和机构就开始大肆宣扬房价看涨，集体涨价，包括有的地方还行成了业主联盟，集体规定不得降价

短时间内这些是绝对有效的，刚刚我就说到了，社会可能经历了一些奇葩事情，导致单价x变成2x，甚至3x，很多高赞回答都论证了这一点。所以我看涨，当然，也有很多高赞回答力挺阴跌，我也觉得有道理

但从长远来看，以10年为跨度，无人接盘是大势所趋，无人接盘的房价会无限趋近于0，没有人可违抗，好比废弃的村庄，不需要买，直接拎包住就好了。所以除了刚需，炒房风险太大了，即便我这个刚需，都已经想在观望一下了

写在前面:

1.本人30+，名下多套房，数十年房贷。但绝不“屁股决定脑袋”。16年末坚定看空环京津冀楼市/20年初坚定看好上海楼市。过往答案可查不表。

2.“价格”需要按购买力计算，而不应该按面值计算。否则大时间跨度的预测无意义。任何新产出物品基本都是长期面值看涨的。但因为对大家有投资建议的成分，我会尽量一并讨论进去，毕竟房产投资很大部分是在抵御货币贬值的风险。

3.此次推演周期为30年，也即20年出生人口成家之时。更长周期因为科技/人口发展的关系无法推演。

推演开始……

2021-2025:（炒房兴邦阶段）

人口红利开始消失，15-17的二胎集中进入入学年龄。学区房作为理财产品的逻辑仍旧不变，一线城市仍旧在进行抢人大战。

因为地方债和居民总体债务的关系，以及有着巨量贸易顺差作为保障，gj仍旧会以10%的速度增发货币。“卖地”以及二手房交易的税费仍旧是财政的绝大部分收入来源。学深圳控地？不可能的，毕竟连杭州这样的城市，财政收入大头都是卖地。

用5.5%的贷款利息去吃10%的贬值速度的红利，这就是中小资本最简单也最合理的逻辑！

潜在或显性危害:新生儿继续减少/离婚率上升/生产成本上升/贫富差距扩大/二线以下城市无法“以租养贷”。

2026-2030:（加速分化阶段）

因为上一个阶段中，城市人均住房面积突破了45平米（99年14平米，2007年21平米，2016年36平米），新建房屋户均面积变大，一线以下城市开始出现了大量房屋空置情况。“以租养贷”已经基本从二线以下城市消失。

地方上，zf还在靠卖地来维持财政收入，然而因为抢人抢不过经济较发达地区，土地开始频繁流拍。

一线城市房价居高不下，经济运转已经自成一个小圈，类似纽约/伦敦/深圳。具体表现为房价超高，用工费用昂贵，城市人口年轻，城市平均房龄大。

学区房的分化更严重。因为2021新生儿比2016少了近50%，所以上一批买小学学区房的家长惊讶地发现，学区房第一次出现了供大于求的局面！而他们想买入的初中学区房，此刻的行情却像极了曾经20年时的小学学区房。

这一阶段另一个重大问题是，新中国第一次婴儿潮（50-59）人口开始成批去世。他们在任何城市，留下的都是房龄在20年以上的房子，因为赶上了计划生育，他们的子女辈或者孙子女辈根本不会去住他们留下的房子，而是更倾向于换成现金资产置换成更新更大的房产或是别的什么。

第一次大规模的售房潮来袭！房价开始随着房龄有了巨大的分化！而非仅仅看地段。

结果:房价开始随着居住价值分化；棚改拆迁结束；三到五线二手房交易陷入冰点；价格慢慢向价值靠拢；小学学区房下跌，初中学区房上涨。

2030-2035:宽松失效阶段

货币的宽松可以解决债务问题，却解决不了生产问题和消费问题。

所以一个国家的货币m2增长量，大体比gdp增长快一点，这样可以有一个相对良性的循环。

做实业的，利润如果追不上货币贬值的速度，那么实业就会脱实向虚，或者干脆买房炒地皮。

然而过去的五年告诉这些小老板们，买房也开始行不通了。所以25-35年，股市一定是大部分时间走牛的。

2017年生的二胎，初中也毕业了。学区房彻底成为历史。一些城市为了稳新房房价，会将好的小学/初中迁往新的片区，炒房成为特权阶层的特权。

随着农村老龄人口的凋零，城镇化基本完成。货币政策在宽松无效后进入紧缩周期。退休年龄后延，惠企力度加大。很多县/镇直接变为鬼城，类似现在的玉门/鄂尔多斯新区/鸡西/个旧 完全丧失活力。

在这5年中，上一个五年人口拐点的威力开始出现，整个25-35年，人口减少最少在一亿，城市人口减少了最少七千万。再算上每年最少5亿平方（2019年数据的三分之一）的房地产新增建筑面积（500万套?）

这十年，市场上最少多出了8000万套房，房地产正式迈入买方市场！

2035-2040:房产税时代

为什么之前不征房产税?

因为第一.土地只有使用权。第二.决定要不要征税的人，不能说的房多（工资30万，有十套房没事。但工资30万，交100万房产税怎么圆?）！第三.卖地收入远超预计的存量征税。

为什么现在要征税了?

因为第一.地没那么好卖了，也没那么多了。第二.存量征税已经能够超过增量了。第三.再不征，大人们的工资没着落不说，养老金完全完全不够了！第四.真正的大人们，已经处理好一部分资产了。第五.上一个房产热潮中的居民贷款，已经还得差不多了。

所以各位，在房产税出来之前，绝对会先去杠杆，不然金融风险极大。

在一线中产的一片期盼中，房产税落地……讲了20年的“房住不炒”，终于落到实处。税率以人为单位，人均60平以下0.6%，60以上部分1%。

房产税催生了市场上大量的房屋交易，因为此时处于买方市场，连一线城市都出现了非常大规模的分化。因为有房产税兜底，zf也很聪明，马上收紧土地供应来稳住摇摇欲坠的房价！

这一阶段，10-15年生的独生子女们走上了社会，平均有三套房，一套是父母在20年左右上车买的，一套爷爷奶奶买的，一套外婆外公买的。他们55-65年生的祖父母辈，没有过上用养老金交房产税的生活就把房子留给了他们。

2040年的相亲标配:有现金，有且仅有一套房（新房或次新），养得起，无贷，够大。

2040-2045:新城时代

货运?智能化。

出行?智能化。

那些互联网巨头，终于把餐饮/广告/出行/买菜的命给革了个遍，房地产也不例外。

互联网企业和房地产公司合作，可以让住户定制房屋装修并由机器人完成。新一代农民工则大量返回村镇，因为蓝领的活也基本上给互联网公司包圆了。机器人爬楼梯咚咚咚来给你收垃圾，智能清洁车把城市道路扫得一尘不染，叮咚的菜从门口带到厨房的新一代做菜机器中，so easy!

当然，出行的完全智能化也将城市的版图变得很大，地段不再是一个唯一的要素。早就普及的线上办公，AR逛街也让CBD的概念弱化到极致。这几年，特别流行借大城市周边村镇的别墅，汽车送孩子上学后再送你上班。至于“学区”，更多地迁移到了市郊别墅的“高尚地区”。二线以下城市原来的市中心，因为规划的原因，极度被边缘化。

因为房产税的问题和智能汽车的百分百普及，农村户口相当吃香。因为孩子的教育问题，一般一村一城的组合是最吃香的。大家也慢慢发现，其实养两个孩子又变得不那么累了。

2045-2050：新拆迁时代

70后买房大潮的人们，很少有不在2010-2020年买公寓的。这些公寓，大部分，在此时已经被扫进了历史的垃圾堆，只有一小部分还在承担着办公/居住的职能。现在，40年年限到了。

因为要征税，所以ZF可以很便宜地将这些公寓收回，重新卖地建造物业。这些房子地段一般不错，而且是周围少见的新盘……如同历史再现一般，这些新房遭到了抢购。

后知后觉的公寓业主开始抱团涨价，并自觉交费缴税。

然而，业主怎么玩的过ZF？评估价做低，放出拆迁的消息让房屋无法出租，剩下的就是让业主按年缴税了。你想要更多补偿是吧？那好，先把使用权高额续了。

最终，公寓业主惨败。城市里建起了成批的新住宅。

那些曾经人均手握三套房子的80后们，看着人数只有自己一半不到的20后年轻人，一瞬间仿佛回到了他们35岁的时候。

（那些80后壮年的时候，祖国的许多地方，房价涨了四五倍，物价涨了两三倍。

工资涨了五百块。）

哦对了，他们现在也还没退休呢。

最靠谱的房价预测，写在第一段的是：别听那些说一线安全远离四五线的几乎所有预测房价的人说的。因为他们不在四五线，屁股决定脑袋。

义乌算几线，昆山算几线，崇明又算几线？杭州的桐庐没有宁波的余姚高，长沙根本比不过嘉兴的某个镇(西塘)，直辖市天津房价快只有苏州一半了，重庆只有三分之一，划线？没一个靠谱的。

1.宽松，m2继续维持在10%的增长速度。所以大家无法对货币产生信任，只有被动借债去购买资产。你们这样想：我借了5%利息的债，但货币超发了10%，几十年后我赚了还是赔了？

2.货币政策达成共识，部分人持续买入房产。房子除了本来的资产属性外，还提前加入了溢价，这个前提下，买一些一线的倒挂摇号盘相对划算。也就是说，如果房价按照货币的超发速度增长，那么没问题。但是事实是，人均居住面积二十年来已经翻了两倍了，房价还涨了那么多，很多地方的确被高估了。

3.房屋人均保有量增加，贫富差距扩大，养老压力变大。国家有两个选择：a.开征房产税 b.延迟退休。多套房人群在进入老龄后开始将房产变现或传给下一代变现。如果你们有过世的有房老人就会知道，子女大概率是会卖房的。

4.房屋的平均年龄增大，因为高层无法商业化拆迁，居住价值变低，更催生了客观交易需求。在30年后，5亿城市多套房人口希望将自己平均为现在价格10倍的，三十年以上房龄的三亿套房子卖给5000万适龄买房人口。

5.房地产慢慢变为买方市场(类似现在的公寓类物业)，一开始卖方会坚持价格，但一直无人问津下会开始进行跑得快的游戏。进入买方市场后，居住价值低的房子(交通不便物业差无学区配套烂人少户型差)会迅速贬值，剩下的房子则会形成新的，更为悬殊的价格体系。因为对生活质量的追求和智能交通的原因，品类好可改建的别墅类物业以及一线城市高端新建小区会成为新的追捧对象。

6.2020年左右出生的人口不会在2050年去买80后曾经买的三十年以上房龄的房子。同时，因为摊大饼的城市建设需要维护，土地财政难以维系，gj百分百会在限制二手房交易和房产税中二选一，此时我更相信房产税(和国际接轨)。最终房地产价格回归价值，更贴近当下的建安费用(比如日本二三线城市的房价，基本也是2万人民币一平带装修，因为建安费用就1.3万以上那么多)。

7.新一代人因为现实的原因，更容易也更愿意租房。当然，富人还是愿意购买新的一手房或者好的别墅物业。曾经的一线小区比如汤臣一品，没有用德国水管所以经常墙壁漏水，脏乱不堪。

其实人都是趋同的，我们只是比发达国家晚走了二三十年而已。五年前发生在底特律的，十年前发生在横须贺的，或者现在发生在墨尔本的，终将发生在我们这片土地上。

最后说说灯塔国的房地产，浅谈两句：

休斯顿/奥兰多都是美国偏南部风景，商业环境俱佳的城市。

这样的房子(带装修)，有较好学区，大概是80万美金左右。一年1.2万美元的税，物业三千左右。

美国的人口流入不用我说了吧？货币宽松不用我说了吧？灯塔国有多强不用我说了吧？人均gdp不用我说了吧？银行利息多低也不用我说了吧？

然而，因为贫富差距大，城市较为分散，人口平均居住面积早早上了40，最重要的是房产税！这边的房价比孟加拉便宜，比摩洛哥便宜，比杭州便宜，比嘉兴便宜……和拉萨，齐齐哈尔差不多。

但租金是很高的，房价的8%-12%左右。

所以投资房产的人们，希望能醒醒。自己住没有问题，千万别做接最后一棒的凯子啊！风险极大！！！

想不想精准预测房价走势？

有一只团队专门负责这个，预测准确率99%，而且可以提前半年以上反应出全国房价的涨幅。

最重要的是，他们团队会免费公布自己的预测结果。

看起来很像广告，但还真不是广告，中国确实有这么一个团队。

最聪明的资金

有一个地方，是专门预测未来的，这里聚集了各路金融精英团队。

没错，那就是股市。

股价的走势，远远提前于公司的实际业绩。

一群聪明资金，你别管他是自己猜出来的还是内幕消息知道的。

在公司业绩恶化半年前，他们就知道这家公司不行了，然后提前抛售股票。

在公司业绩大涨半年前，他们就知道这家公司马上就要牛逼了，然后提前买入股票。

几乎每家公司的都是这样，股价一定远远提前于业绩报表。

对于那些以业绩为中心的蓝筹白马股，更加如此。

这群聪明资金手眼通天，无所不能。

你知道的，他们都知道。

你不知道的，他们也知道。

你想都想不到的，他们还是知道。

他们的本事，你纵然没有见过，应该也听说过。

这世界上，就没有他们看错的公司，说99%胜率那是保持谦虚。

无所谓道德，无所谓善恶，也不看所谓的政治正确，只要有利润，他们就会蜂拥而至，如果没利润，他们就会立刻出逃。

如今，他们出手了。

然后，2020年诞生了一个新名词，叫地惨股。

蓝筹牛里的一朵奇葩

众所周知，2020年是蓝筹牛，蓝筹白马股涨的特别好。

在众多小票的哀嚎里，蓝筹白马股的价格节节攀升。

但是有一个蓝筹板块却与众不同，那就是地产板块。

身为蓝筹，跌起来速度不亚于小票。

最终，荣获地惨股的称号。

为什么蓝筹都在涨，就地惨股不涨?

因为蓝筹炒归炒，核心还是要看业绩的。

你只有业绩好，才有被炒的价值。

你再蓝筹，要是亏损或者业绩预期不行，那只能说是一个披着蓝筹外衣的小票。

不是说你市值大，就是蓝筹股的。

炒地产股的资金，对于房价的波动极为敏感。

历次房地产大牛市，地产股都提前启动了，我们可以从地产股的历史中总结出明确的规律。

地产股爆发式启动，房价未必牛市，但大概率牛市。

地产股没有爆发式启动，房价一定不会有牛市。

我们甚至可以通过对某只地产股的走势进行研究，判断出几线城市未来的涨幅预期更强。

比如说广泛布局三四线城市的碧桂园，在2015年的涨幅就不大，只能说是顺着大牛市在上涨。

但碧桂园的股价，在2016年8月出现诡异的逆势拉升，一年翻了15倍。

这就是典型的预测未来。

等碧桂园的股价都涨半年了，很多人才反应过来，开始在2017年抢购三四线的房子。

房价上涨的时候，是房企获利大，还是炒房客获利大？

房企的表面毛利率非常低，很多时候10%都不到，为什么房企这么赚钱？

因为房企并不是靠卖房子发财的，而是靠储备土地发财的。

假设房价上涨1倍，炒房客就发大财了，因为炒房有3倍杠杆，房价涨1倍等于本金涨3倍。

那你知道房企的杠杆是几倍么？

10倍杠杆，近乎成了行业标配，这还只是明面上的贷款，桌子底下的都没算入在内，最后迫使央行不得不压制和缩减对房企的贷款。

房企正常销售住房，毛利确实只有10%，勉强够给员工发工资。

但只要房价上涨10%，那么房企本身的资产就可以直接翻倍！

假如不继续买入新土地，那么这么多钱全部都是净利润！

如果房价上涨100%，那么房企的利润会。。。

现在你知道为什么碧桂园的股价在2016年可以翻15倍了吧，因为人家的资产真的涨了这么多。

所以房企的赚钱逻辑，并不是靠卖房赚钱。

而是年年买入土地，年年开发土地。

正常年份，只要保证自己够发员工的工资，不倒闭就行了。

始终保持一定的土地和库存楼盘规模，然后默默等待。

只要等到房价暴涨，那就一笔暴富。

当初卖1万/平保本的房子，还有几千万平正在出售或者尚未开发，现在房价突然飙升到了2万，你说这房企得赚多少。

所以，平时靠10%的毛利续命，保证土地储备，等房价暴涨时候大赚特赚，这才是现阶段中国房企的生存之道。

因此，明明国家打压房企，各路房企还是要高价抢土地，就是这个原因。

这么高价格买下的土地是肯定赚不到什么钱的。

但必须得买。

买在最高峰，也就是亏这个项目而已。

但只要这不是最高峰，那这次的高价土拍就是有意义的。

解释完房企的利润来源后，问题来了。

为什么地产股在2020年成了地惨股？

很明显，各路资金预计至少未来半年内，中国的房价不会暴涨。

所以他们没有买入。

不仅如此，他们还在渐渐卖出，导致地产板块的股价连绵下跌。

地惨股的惨，已经惨到普通人无法理解的地步了。

不止是股价下跌，还有估值下跌。

地产板块已经出现了大量市盈率3~4的公司。

市盈率3~4的意思，是每年创造出250~300亿利润的地产公司，市值居然只有1000亿，只要3年的利润就可以买下这整个公司。

但就是没有资金愿意买！

而且这还是在蓝筹牛，无数人期待地惨股价值回归之类的。

如果不是蓝筹牛，地惨股能跌到十八层地狱。

全中国最聪明的资金都在这里了，他们用手中的真金白银集体预测了中国未来的房价走势。

你觉得是你聪明，还是这群人聪明?

限价逻辑

有些人说不对啊，深圳上海杭州的房价确实涨了呀，天天在报纸上看到抢房新闻。

说的一点都没错，这些城市的房价确实涨了，而且也确实发生了抢房事件。

但这些少数城市的涨价现象，无法蔓延到其他城市。

不知道你有没有发现，这些城市之所以抢房是因为一二手房倒挂，一手房太便宜，只有二手房涨了。

而一手房太便宜的原因不是因为房企不想卖高价，而是因为政府强制要求房企不准卖高价。

为什么政府要求房企不准卖高价?

是为了表面房价好看么？

当然不是。

限一手房的价格，是真真正正的限房价。

二手房可以涨，但一手房绝对不能涨。

因为只有房企才有资格去拍卖土地，散户是不能的。

中国的房企在疯狂的抬高地价，有钱就买,出于我前面告诉大家的房企生存逻辑，称职的房企必须年年抢土地，价格再高都得抢，2020年的中国平均地价就这么被强行推升了10%。

这一切，政府无法阻止。

而不断推升的地价，会直截了当的刺激周边的二手房价格。

一旦政府限制了开发商的一手房价格，那情况就不一样了。

开发商的杠杆太大了，10倍杠杆可以大幅度的放大利润，也可以大幅度的放大亏损。

个别的项目亏钱是可以的，但大面积的亏钱是不可容忍的。

如果政府明确表态一手房的房价必须被限定死，而且长期坚决执行，那么开发商拿地的时候就会很谨慎。

他们会根据一手房的价格，来倒推一个土地价格，这就等于限定死了土拍价格。

这才是政府对一手房限价的真正目的。

但很多人说，就算一手房价格不涨，就算地价也不涨，但二手房价格涨了啊，这说明炒房是有赚头的。

亲，动动你的脑子好好想一想，一手房和地价被限定的含义到底是什么？

房企只能通过一手房涨价来获利，政府只能通过拍卖土地来获利。

如今政府想方设法的限定房企的利润，反过来限定了土地的售价，这究竟代表了什么含义?

政府连地价都不想涨，怎么可能希望二手房的价格涨。

二手房的无序上涨，给政府带来的只有麻烦，没有一丝一毫的好处。

一个只能给政府带来坏处没有好处的事情，你觉得政府会容忍么？

或者你认为，就算政府倾尽全力打击，也不可能打下来房价。

你哪来的这股自信哦。

想让房价一直涨挺难的，需要全民共识，但想让房价崩简直有一万种办法，只不过目前不想用而已。

政府不赚钱，房企不赚钱，就炒房客聪明，能赚大钱。

请问你是在侮辱政界和经济界的精英呢，还是在侮辱自己的智商呢。

房价是可以跌的

有人说，房价永远不可能跌，因为政府不敢。

这句话基本是没错的，我也认同。

但局部城市的下跌，政府是可以忍受的，也不会出啥事。

比如环京城市，最近两年的房价下跌了50%以上，大量炒房客亏的一无所有，一样没有出啥问题。

不信？

不信你看下面这个视频。

为啥他愿意免费送自己的房子？

因为免费拿他的房子有一个前提条件，就是你要承担这套房身上的230万贷款。

但你直接从二手房市场买，比这个数要低几十万元。

所以他愿意免费送，但不可能有人愿意接。

首付全亏光，房子亏成负价值，这不是不可能发生在中国的事情。

而且，就发生在北京附近。

政府既然可以接受环京城市跌成这个样子，那当然可以接受全国房价长期不涨。

甚至偶尔选几个倒霉城市出来杀鸡儆猴，那也不是不可能。

很多人说，地方政府需要卖地收入，所以肯定支持房价上涨。

这句话对不对我们先不谈，就算是对的吧。

你越相信地方政府需要卖地收入，那你在地方政府不打开一手房限价的地方买房就要越谨慎。

买一手房套利就算了，买二手房就真的是在接盘了。

因为一手房不涨价，政府的卖地收入就上不去，政府赚不到钱而你可以，出了事所有麻烦政府来背锅，那你不觉得自己很危险么？

如果人人都不愿意在一手房限价的区域买二手房，只愿意买低价一手房套利，那请问二手房的房价又怎么可能支撑的住呢？

股市里无数的聪明资金，早就看穿了这一点，于是他们集体抛弃了地惨股。

未来中国房价的走势，已经被这群人用真金白银给投票预测出来了，那就是惨。

未来半年的房企，业绩肯定是惨惨惨，这一点是确凿无疑的，请不要怀疑内幕资金的实力。

在房地产行业玩了几十年，每年花几十亿工资雇佣一大堆地产精英的房企没有能力从楼市里赚钱。

一群一辈子只买几套房的散户，却指望在楼市里纵横捭阖，吊打地产精英。

呵呵，你是不是想太多了。

请记清楚你的身份，你只是棵韭菜，只有顺大势的时候，房企能吃肉的时候，你才可以喝点汤。

如果房企只能喝汤，那你就只配喝西北风了。

怎么，对自己的韭菜身份有质疑?

质疑无效，建议回家多照照镜子。

房企股价突然暴涨，未必代表房价一定会涨。

但房企股价节节下跌，那房价肯定不会涨。

当然，如果你觉得自己比庄家+主力+内幕资金合起来还要厉害，还要聪明。

那你随意。

中国永远不缺这么自大的韭菜，年年都会新长一波。

作者：远方青木（ID：YFqingmu）

原文：精准预测房价走势，其实并不难

其他物价涨，房价也在涨但低于其他物价的涨幅（稳步相对下跌，只能相对下跌，步骤必须稳步，但也不能太慢，要在房屋需求大幅下跌前完成下降）。

挤出的资金去购买自然资源（绿水青山到金山银山的桥梁），保持资金池和经济落后地区的政府收入。

以前（3年前）我觉得可能是房价不涨，慢慢等收入和物价上涨稀释掉泡沫。事实证明我错了，虽然不管对错我本来也不买卖中国的房子。

现在学习了专家和知乎经济学家的观点以后，我觉得房价会继续涨，涨到大家都买不起房：

大家都买不起房=大家都买得起房。

价格会稳定一段时间，然后下降一点，之后再来一轮疯涨。房价没涨到现在价格的300%不要想崩盘的事情。

看看新闻上十四五的城市化目标，房价会崩？城里人不生孩子就没人了？

看看知乎房价问题下随随便便上千的回答上万的点赞，充满哀怨和痛苦，多丰富的感情啊。这么多人关注这么多人在意，全是潜在刚需，房价怎么崩？

大数据下，一个人有多少钱，政府银行地产商比这个人都清楚，不需要所有人都买的起，足够就行。某些人收入低和房子卖不出去没有一点关系。

想留在目标城市，就赶快下决心买房。觉得价格太高不值，就考虑下一级城市或下下一级。日本房价崩是被设置了发展上限。这都2021年了，谁能给中国设发展上限？

似乎打算就这么扛着，相对通胀阴跌，过几十年等收入上来了就消化了。

当然，打算是打算，能不能做到另讲。

世界各国和地区的房地产都出现过泡沫，政府解决的办法也各式各样，总结一下：

1、美国模式：自由市场，大起大落。

美国政府奉行对经济的“不干涉主义”。土地完全私有化。

2007年美国次贷危机，本质是一场房地产危机。华尔街金融公司为了从日益膨胀的房地产市场分一杯羹，推出“次级贷”，把低信用贷款人的房产贷款，打包成金融产品进行销售，变相鼓励不良贷款人的风险投资行为。

美国不断攀升的利率最终刺破了房产泡沫，贷款人因利率上升，无法购买更多房屋，转而抛售房产，导致房价下跌，房价的下跌又导致银行向其他贷款人追讨提前还款，继而引发更多房屋抛售，终于造成雪崩。美国的大城市房价在两年时间近乎腰斩。

由于房地产市场风险高，又有房产税，美国老百姓对买房子并不热衷，2000年至今全国平均房价仅涨一倍左右。

2、日本模式：政府托底经济，长期实行低利率，意图经济“软着陆”。保汇率，不保房价。房价慢撒气，跌得慢，跌得久，经济停滞，通货紧缩，日元坚挺。

3、俄罗斯模式：保房价，不保汇率。拼命发货币，恶性通胀，卢布贬值，买房是为数不多的资产保值方式。

美元兑俄罗斯卢布走势：

4、香港模式：资本裹挟政府，供给端坚决控制，交易端坚决不干涉，房价上天，百姓入地狱。

5、新加坡模式：经济私有制，房屋公有制，政府统一建房，低价卖（租）给公民。居者有其屋。

从调控效果来看，新加坡模式最好，房价波动与普通人无关。美国次之，房价涨幅低于股市涨幅。日本老百姓生活水平没下降，但经济代价沉重。俄罗斯、香港是普通人的噩梦，后者甚至出现社会动荡。

我国之前的房产政策是学习香港模式（与俄罗斯模式也有相像之处），本届政府意图扭转方向，未来可能会采用新加坡模式、日本模式、自创模式三者结合。（美国模式和我们有根本意识形态差异，无法学习）

自创模式：房住不炒，不大幅增加供给，控制交易，减少货币供应，期望房产泡沫被经济增长逐步消弭。

最终结局如何？很难预测。与经济发展，政府政策执行能力、政策持续性密切相关。我认为每一个模式都是我们可能的归宿，答案飘荡在风中。

如果硬要选一个，我采用股神的做法。

巴菲特说过一句话“Never bet against America！”（永远不做空美国）。

作为中国人，我得说：“永远不看空中国！”

我坚信我们会有美好的未来！（最后两句话为了过审，可以忽略）

情况好，变成发达国际，货币慢慢通胀到到可以接受的房价收入比。

情况维持，大概就是现在香港吧，底层生活艰难，中层过得去，高层醉生梦死。

恶化就不能说了，说了号就没了。

房地产作为一枚在过去行之有效的棋子，背后是有一套逻辑的。这个逻辑能很好的解释为什么房价暴涨却在这几年遭到打压？在末尾，我会给出房价收场的方式。

接下来，下面我们进入正文。

1为何房价暴涨？这些年又为何强调房住不炒？

从1998年取消福利分房制，开放商品房市场，我们的楼市就开始了长达十五年的快速发展。房子逐渐脱离了本来用于居住的属性，炒房应运而生，普通人幸苦一辈子，也买不起一套房。

你们有没有想过，为什么会出现这样的结果？

全文的逻辑涉及到一个名词【劳动剩余】：

工厂要谋求发展，那么他就需要从工人身上提取一部分劳动剩余，用于开设新的生产线，培养研发人员。这样，工厂的事业才可能蒸蒸日上。

把这个工厂逻辑放在国家身上，也是一样的道理，国家为了自身强大，也在不断向人们过渡【劳动剩余】。

理解了这个名词，就抓住了整个问题的关键。

2010年11月5日，钱央行行长周小川提出“池子论”，说的是，现在有热钱流入，为了控制通胀，可以把这些钱放在一个池子里面，等这些投机的钱要走了，就将他从池子里放出去，让他走。

网上很多人猜测放热钱的池子是什么？A股？B股？房地产？也就是在这个时间点之后，国家开始鼓励买房了。

我斗胆做一个猜想，这个池子其实是一系列行动的合集，涉及开发商，楼市和基础建设，之所以要做这些事情，就是为了过渡【劳动剩余】。

这个系统是这么运作的，政府下发一个红头批文给到银行，说，我们有铁路这个项目，申请一些贷款。银行手头上有许多老百姓存款，正愁没有好的去处，一看这个项目有政府红头背书，心想总不会变成坏账吧，很快就把钱贷出去了。

政府拿到这笔钱，就可以开始修路，但我们政府他们不仅仅修铁路，铁路旁边，会带来人口流入，有人口就会有商业区，住宅区。

这个时候政府招商引资，卖地皮，开发商一看，你这个铁路修好了，配套措施完善，周边的房子一定很好卖，于是他们兴致勃勃来认领地皮。

开发商采取的是卖楼花的模式，用一张图纸给用户认购，房子还没建呢，开发商但购房款先拿到了，开始施工，建居民楼，办公楼。

就这么一个循环，一开始什么都没有，用一张张批文，一个城市的桥，公路，基础设施修建起来，附近的商业区，居民区也都盘活。政府最终拿到的资金，又可以开始新的项目，形成一个循环。

有人说，这套逻辑我懂，游戏我不参与了行不行？很快，楼市开始与户口，与医疗教育挂钩，你不参与就没有享受福利的机会。也正如此，这些年许多80后90后，不买房，不结婚不生小孩，欲望降低，生育率怎么出政策都无法挽回直线下降的趋势，未来劳动力减少，老龄化或许比我们想象中来的更快更凶猛，这是后话。

整个系统最核心的逻辑在于，国家过渡大家的买房款，向未来借钱（也就是你们的月供），来进行基础建设，2000年到2015年，发电量增加4倍，铁路里程直接翻了一番，煤炭数据从10亿吨，增长到35亿吨。

修基建的好处在于，永久提高了社会总效率。

你建了机场，世界的人可以来你这里消费，修了高铁，地铁，物流成本更低了，修建了港口，其他国家的货轮可以停靠，进出口生意越来越红火，修水电站，可以降低用水用电的生活成本，基建是永久提高社会总效率，一旦经济回暖，这些牢靠的基础，就可以让你回本。

我自己对这类事体会蛮深刻，前几年我和我爸去附近农庄玩，开一辆捷达，我心里纳闷，开到村里，到时候只有一条路车子怎么退出来？

进村之后，发现虽然到处是丘陵地带，路面不平，但路一直是水泥，而且村村通。我们到了农庄，晚上10点停电了，外面温度37度38度，热的简直生无可恋。

我和我爸觉得今晚不会来电，在外头乘凉地铺都打好了。但是1个小时之间，就有人背着箱子来，把电修好，速度杠杠的。

楼市拉动基建的效果那么好，那为什么，近几年，国家一再强调住房不炒，开始打压楼市呢？

因为这种拉动基建模式存在严重bug。你要维持房价，得印钱，而印钱会催生过渡投机，一旦没有下家接盘，那么就会出现明斯基时刻，简单解释下明斯基的意思：

说的是好日子的时候，大家加杠杆大胆投资，但随着冒险的人越多，终究他们会达到一个拐点，投资产生的现金流，不足以应对债务，到这个时候，会引发一系列抛售，大量公司破产，金融危机来到，这个拐点，就是“明斯基时刻”。

这个时刻已经越来越逼近，根据国际清算银行统计，我国居民债务杠杆率从2008年代18%一路飙升到2019年的54%，将近10年时间，翻了3倍，明斯基时刻已经越来越紧迫。

2 中国房价会怎么收场？

基于以上的这个系统和系统自身的缺陷，我们将面临两种结果，一个是直面明斯基，一个是找到新的过渡【劳动剩余】的方式，把风险对冲掉，一个个来说。

A 面是直面【明斯基】。

也就是重蹈日本覆辙，恐慌性的下跌，房价腰斩50%，部分城市下跌70%，金融体系遭受冲击，银行大面积坏账。

但，我想说的是，这并没有大家想象的这么艰难。

媒体上总有人妖言惑众，把金融危机说得很恐慌。但经济四周期，复苏，过热，滞胀，衰退，危机就是衰退期，就像四季更迭一样，在正常不过了，危机之后是复苏，会带来国民幸福度提升。

这个循环是一个正常洗礼过程，这不会使我们垮掉。

以日本为例，确实，崩盘刚开始发生，大家开始变得不安。在《竹中平藏解读日本经济与改革》这本书中，当时日本国民焦虑地思考：“明天日本会变成什么样呢？”

那个时候，做火车的商人，为了节约一点钱，舍不得花钱坐软卧，留下一车又一车空荡荡的软卧车厢。这是日本泡沫崩溃后的人们生活的缩影。但，经历一段时间后，人们变得更幸福。

日本有一个叫做越后汤泽的小城，从东京出发一个小时就能达到，拥有著名的滑雪场和温泉。

川瑞康成先后来到越后汤泽5次，这里成了他最爱的度假地之一，也是在这里，他创作自己著名小说《雪国》，这里有大雪，大雪中的温泉，安静，人生感觉不要太美。

现在这个城市的房价，与20世纪80年代末的相比，公寓价格跌了95%，可以以很实惠的价格，选择舒适的养老城市。

即使我们看数据，日本也并没有完全垮掉，比如日本从1989年开始，所谓的泡沫开始破裂，GDP每年只有1.5%的增长，整体日本人还是过着非常富裕舒适的生活，实际住宅面积达到120平米，另外，日本从1990年至今的海外债权、生产效率、员工工资仍然是处于世界前几名水平的。

换句话说，就算危机来了，放宽心。等慢慢过渡到了复苏期，我们的生活会发生大幅的改善。

有些人可能会担心，危机来了，如何提前预防？

金融危机最大的问题也就是银行坏账，注意每个银行有50万赔付上限，把你的资产存放在多家银行分散风险，以及，不要把钱全投在房子里，掌握一些股票债券黄金的理财功课，相关的知识在互联网上很轻松就能获取。

危机以暴跌开始，确实会让人慌乱，但紧接着，我们会重新步入新阶段，就像潮起潮落，这是正常的过程，大家不用过于恐慌。

B面是，国家找到某种方法，替代房产，缓解明斯基。

国家发展，则过渡【劳动剩余】的行为将会一直持续下去，如果要缓解明斯基时刻，那么就需要把地产换成新的引擎，我的猜想是从地产--基建，变为内需--科技。这套系统是这么运作的：通过拉动内需，积累劳动剩余，然后投给教育，科研人员和拔尖的科技企业，企业通过高利润，让这个循环更加健康而持续的发展。

这个猜想，可以从去年年底政治局会议提出的【需求侧改革】，就能看到一些端倪。首先，是要通过生产，分配，物流，消费，这四个点的改进，拉动国内消费这个马车，带动国内大循环，这是拉动内需。其次提到“强化国家战略科技力量”，尤其是云游戏、无人驾驶、远程医疗。

从这里开始，科学技术是第一生产力，而不再是混凝土是第一生产力，而拉动这节车厢的引擎，不再是人们苦哈哈的负债，而变成更加可持续的消费。

如果要对这种过渡的形式，做时间上的预测。预计10年~20年，那时我们能够转型为高科技高收入国家，房价一定会的下来不少，我们有更多可支配收入，生活状态会比现在宽松很多。

而在这期间，房价最好的办法是横盘二十年，这也是高层想要看到的。

大体思路，是通过通货膨胀让其实际价值跌下来，比如到了2040年，那个时候基本不会有人上车，而现在买房的人，基本还完房贷，房子只是从500万涨到600万，但因为通胀，购买力可能只有现在的200~300万，让房价明斯基时刻缓缓落地。

实际上操作的时候，横盘会有各种假动作，因为横盘会缩量，投机商跑路，进一步临近明斯基。因此，是混合型横盘，小幅拉升混合大幅下跌，大幅下跌接宽幅震荡等等。具体操作思路，有很多变化形式。

以上，就是我对楼市的大体看法。

国家因为需要过渡【剩余价值】，选择了楼市这枚棋子，因此前些年大力推高房价，但楼市价格已经虚高，很有可能会出现崩盘，所以这些年开始打压楼市，未来楼市走向分为两种：

第一个结果发生的可能性比较大。

世界上危机基本都是硬着陆的，我们也很难例外，体现是楼市价格下挫50%，金融系统遭到冲击陷入明斯基时刻，但你们放心，经历低谷后进入复苏期，危机没有想象中那么可怕。

第二个结果可能性小一些，我们找到替代楼市的棋子，楼市假震荡真横盘，换取过渡时间，变为由消费引导科技升级，这个转换期限为10~20年，这也是高层最想要看到的结果。

无论面临哪种结果，应对的方法是通用的，保持学习，分散资产，减少欲望。

到这里，基本的推论差不多讲完了。我发现在仍有不少人鼓吹房价永远涨，让大家买了一套再加杠杆买第二套，第三套，在我看来，是南辕北辙。

在这里，分享一个我在我《富兰克林自传》的一个片段吧：

富兰克林一生到过的官府私宅不计其数，但他从来没有描写过任何建筑和陈设，倒是对几乎没有陈设的一间屋子有所记述：

“房间十分干净，没有什么家具，只有一块垫子，一张桌子，上面摆着一个十字架和一本书，有一把让我坐的凳子，壁炉上方是一幅画，画的是圣维罗妮卡展现着一块手帕，上面有基督神奇的血面肖像。”

人生到底有多少财富才会感到满足？以上的这些物件，桌子，凳子，书，就可以维持一个人的所有的生命和健康需求。

这样就很好。

作为一个没买房的人来说，我也一直在关注房价，看着他上涨。虽然大家都在说房价贵，我也觉得。但是目前中国的房价却应该是良性的，首先是供需关系上，目前房价供小于求，所以房价上涨；其次，随着城市开发家居，城市虹吸效应愈加明显，土地供应愈加紧张，所以房价会上涨。但是房价是呈周期性的上涨，房价上涨往往伴随着通货膨胀的加剧，因为它能有效应对通货膨胀，所以每次通货膨胀的时候它都表现得尤为明显。所以想等房价下跌的人，死了这条心吧，包括我！

目前供需关系中很大一个环节是炒房问题，所以国家坚持住房不炒，但是随着炒房带来的不动产好处被更多人看到，所以即使没有的炒房，很多人也依然会去买房，国家不会轻易让房价下跌的。

我最近从国内中介听说现在卖房子越来越困难了尤其是大部分二三线城市，和2015年那时候差不多。

但是会不会像2015底年那样出台新政策，像越南政府一样搞个大招，突然允许外国人购买公寓楼

实际上外国人在越南购买公寓楼比例不到5%，主要是忽悠越南国内资本投资去拉动经济。

但是这招当时确实有用。

而现在的情况明显不同，房地产的价格已经涨到了让普通刚需望而生畏的价格。

最重要的是疫情后，大部分人的饭碗本来就不是很稳定。他们说信心比黄金都重要，就是这个道理。

当经济看起来繁荣，人们就会去疯狂投资去消费，一旦人们对于未来失去信心，大家反而变得更理性起来了。理性的消费者对于经济和资本而言是无用的甚至是有害的。

影响个人信心和房价最大的因素就是工资增长水平，几十年的房贷合同实际上是押宝个人的未来。而目前大部分普通人已经越来越明显感觉自己所在的环境还要像过去10年那样的持续增长是很不现实的。 这不算是悲观而是更理性了，人们开始慢慢接受这个社会的发展并不是一成不变，经济也不会像媒体上那样说的永远稳定增长。

房价未来继续上涨可能性不大，想要稳住房价不掉估计更困难。