是不是等房产税开始征收后买房更适合些？
首先，我们得明白房产税一旦开征，对房价可能有什么影响。
最直接的，也是大家最关心的，就是持有成本的增加。房产税，顾名思义，就是你持有房子每年都要交的税。这就像你养一辆车，除了油费、保养，还得交车船税一样。这笔钱是实打实地从你的口袋里掏出来的，而且是每年都要交。
那么，持有成本的增加，会不会逼得一些人不得不卖房，从而导致市场上房源增多，房价下跌呢？理论上是这么回事。尤其是那些手握好几套房，靠出租来维持的人，如果租金收益抵不上房产税，他们可能就会考虑降低持有成本，甚至卖掉一部分房子。
但是，事情又不能这么简单看。
1. 税率和征收范围是关键： 房产税的最终税率是多少？是按评估值征收，还是按建筑面积？有没有免征面积？有没有优惠政策（比如首套房、自住房）？这些都直接影响到实际的持有成本。如果税率很低，或者优惠政策很给力，那么对房价的影响可能就没那么剧烈。
2. 市场反应的复杂性： 即使房产税开征，市场也未必是“一边倒”地跌。
心理预期的变化： 很多时候，市场的波动是受预期影响的。房产税消息出来前，大家就开始观望，可能已经有一波“挤出效应”。等真开征了，也许市场已经消化了大部分负面预期，反而出现一些“利空出尽”的反弹。
刚需买家的影响： 对于那些真正有居住需求，需要买第一套房的刚需群体来说，房产税对他们来说，即便未来会征收，但现在买房的居住需求是迫切的。而且，房产税是按年收的，而买房是笔大额支出，他们更关心的是首付、月供和现阶段的房价。如果房价因为房产税的预期而稍微松动，对刚需反而是个机会。
改善性需求的考量： 对于那些已经有房，想换更大更好房子的改善型买家，他们可能也会考虑房产税的持有成本。但他们更看重的是新房的品质、地段、配套，以及卖掉旧房的回款情况。
投资客的“算盘”： 真正的投资客，会更精打细算。他们会计算租金收益、未来房价走势，再加上房产税，来决定是继续持有还是卖出。如果市场普遍预期未来房价上涨空间大于房产税成本，他们可能还会继续持有，甚至伺机抄底。
3. 影响的滞后性： 房产税开征，不是“嗖”一下就万物皆跌。它是一个动态调整的过程。政府为了稳定市场，可能会采取一些配套措施，比如降低交易税费，或者在初期给予一些缓冲期。
那么，对于我们普通人来说，等房产税开征后买房，到底有没有“性价比”？
潜在的好处：
房价可能下跌： 如果房产税对市场造成了明显的压力，部分持有成本高的房产可能会有价格松动，给你捡便宜的机会。
议价空间增大： 卖房者如果感受到持有成本的压力，可能会更愿意接受买家的砍价。
市场趋于理性： 房产税的征收，有助于挤出一些投机性需求，让市场回归居住属性，对真正需要房子的人来说，更有利于选择真正适合自己的房子，而不是被炒作的氛围裹挟。
潜在的坏处：
税收成本的增加： 一旦房产税落地，无论房价怎么波动，你每年都得为这套房子支付额外的税费。这会增加你长期的持有负担。
市场不确定性： 房产税的具体影响程度，在征收初期可能难以准确判断。如果市场反应不如预期，或者税率调整，你可能会错失最佳买入时机。
机会成本： 如果你因为等待房产税而延后买房，可能会错失一些当前性价比不错的房源，或者因为自身购房资格、贷款额度等政策的变化而陷入被动。
未来贷款政策的变化： 随着房地产政策的调整，未来贷款政策也可能发生变化，早点锁定贷款利率，对刚需来说也是一种稳定。
我的个人看法（请注意，这只是基于目前情况的分析，不构成任何投资建议）：
刚需自住，不必过分纠结： 如果你确实有迫切的居住需求，并且已经做好了充分的财务准备，那么不必为了一个“可能”的房产税优惠而无限期推迟。房子是用来住的，居住的幸福感和安稳感，有时候比那一点点潜在的房价波动更重要。你可以关注那些地段好、配套齐全、价格相对合理的房源，即使未来有房产税，优质房产的价值也会相对更稳固。
投资和改善，需要更精细的计算： 如果你是投资或者打算改善居住条件，那么在房产税开征前后，都需要做足功课。
研究税收政策： 仔细研究房产税的细则，包括税率、计税方式、是否有优惠，以及可能的调整方向。
评估整体成本： 将未来预期的房产税、贷款利息、交易税费、物业费等加总，与你预期的租金收益或房价上涨幅度进行对比。
分析区域差异： 不同城市、不同区域的市场对房产税的反应可能会有很大差异。研究当地房地产市场的供需情况、发展潜力以及政府的调控意图。
灵活调整策略： 不要把宝押在一个“等”字上。在等待的过程中，也要保持对市场的关注，一旦出现符合你预期的机会，果断出手。
总而言之，房产税的开征是房地产市场走向更成熟、更健康的一个重要信号。它会改变一些人的购房和持有逻辑。但是，市场是复杂的，人们的反应也是多样的。与其机械地等待一个“最佳时机”，不如根据自己的实际情况，做好充分的研究和规划，做出最适合自己的选择。
你想想，房子不仅仅是数字的游戏，更是承载生活的地方。在做决定之前，多听听不同声音，多做一些细致的分析，这样你才能在购房这件大事上，心里更有底气，做出更明智的判断。
网友意见
不知道征收房产税和受控核聚变哪个会先到来，不过不管哪个到来都行
买不买房和房地产税关系并不是直接的，房地产税只算一个影响因素。
不管是购买任何资产，最终要考虑的事情只有一样——就是这个资产是否值得买。
一般来说，我们用直接估值和间接估值两种方式对资产进行估值，并把这个估值和其他的资产（国债、定期存款、银行理财、企业债、股票、黄金、大宗商品、外汇）进行对比，然后各路资金根据自己的风险偏好对这些资产进行定价。
直接估值法我一般最喜欢用未来现金流折现法。对于房地产来说，未来的现金流当然就是租金了。由于中国的房产没有房产税，所以我们在考虑现金流折现的时候，可以直接用房子的寿命来估算总量。至于如何计算，大家自己去百度下现金流折现就行了，这里不赘述。直接估值法是相当保守的估值方法，用这个方法来估值，中国的房产这几十年都是大幅高估的。
间接估值法就是大家经常听过的PE（市盈率）、PB（市净率）、ROE（净资产收益率）。房子虽然没有市盈率的概念，但是我们可以用租售比来代替。我这里定义的租售比，指的是房屋价格除以一年的租金，所以基本可以等同于股票的市盈率。在过去二十年，不仅是房屋价格在快速上涨，同时快速上涨的还有租金和居民收入。如果用间接估值法来评估，过去二十年中国的房子价格飞涨是有一定合理性的，因为资本显然是把房子当做成长股在定价的。既然是成长股，那么给出高一些的市盈率也是正常的，不算是高估。
可以这么说，过去这二十多年，中国的房地产市场是一个典型的戴维斯双击大牛市——一方面经济发展人民收入提高，造成租金大幅度上升；另一方面大家预期未来租金会上升，对房子的越来越看好，给的估值越来越高，租售比从20不到飙升到现在一二线城市的50-100之间。
我们知道，即使是特别优秀的成长股，一般也很难给到40倍以上的市盈率。市场里面当然上不了市盈率几十上百的股票，但是这些股票多半都是炒概念的垃圾股。正常的对于没有任何成长性的蓝筹股定价，PE大概就在10-15；对于成长性在10%的蓝筹股，PE大概在15-20；对于成长性在20%的蓝筹股，PE大概在20-30，以此类推。中国的A股市场给出的估值是偏高的，但就算是如此癫狂的市场，对比当下的中国房地产市场，也难免相形见绌。
普遍来说，盘子越大的公司，估值定价越低，因为大家觉得你的市值存在上限，未来增长的预期比较低。但是看目前中国一二线房地产市场的估值，是按照最优秀、前景巨大的中小盘成长股给的50倍以上。换句话说，这个估值代表大家觉得中国的一线城市租金可以继续以50%以上的高速持续增长。考虑到目前8%左右的M2和8%不到的人均可支配收入增长率，这种估值不是一个笑话，它是一个黑色荒诞的恐怖片。真正看得懂的人，没人笑得出来。
至于房地产税对房子估值的影响，对于一个均衡自由的市场，从长期来看，房地产税不会有实际性影响。但是目前的中国房地产市场，极不均衡，极不自由，所以房地产税影响极大，它多半就会成为估值回归的导火索。类比的话，就好像A股大牛市涨到8000点的巅峰，正在高位震荡做头的时候，政府突然加开了红利税和资本利得税，想想最终的结果，肯定是画美不看。
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