用 20~30 年还房贷，或者说买房是件愚蠢的事情吗？

在知乎上提问，那显然是绝大多数人会赞同买房，但我这里想讲一些不同的思路，不一定对，各位见仁见智的参考。

最常见的一种说法是，我、我的父母、亲朋好友、XXX在过去5、10、20、xx年买了房子，现在如何如何了。他们没有说谎，描述的的确是事实。但看着倒车镜开车，是一件不那么安全的事情。

房地产的话题太大了，在这个问题下，我只想讨论一个问题，就是房地产的边界在哪里。

用一个例子做引子，比如说知乎普遍认为二线城市房价性价比高，

武汉为例，武昌、江岸、江汉和洪山这几个主力地区的房价差不多，都在2万上下。当大家在谈论所谓武汉房价性价比高的时候，往往并不是参照武汉当地的收入来的，而是参照北上广深的房价来比照的。

北京：东西城10万+，海淀8万+，朝阳7万+

上海：黄浦8万+，徐汇7万+，静安和长宁7万左右

深圳：南山7万左右，福田6万+，盐田5万+

以上数据来自某第三方，数据应当大差不离

以上三个一线城市可以认为是中国房价的标杆，某种意义来说，就是二线城市房价的边界。换句话说，假如某个二线城市的主力地区已经逼近了一线城市主力地区房价的时候，不管你去找多少理由，大家都会觉得该二线城市的房价已经太高了。

举个例子，我身边很多朋友在考虑去二线城市投资买房的时候，通常都不太会考虑南京和杭州（更多考虑的是西安、武汉、成都、合肥这类城市），不是这两个城市的基本面不好，而是相对房价太高了，比如南京建邺，3.5万（普遍情况，不考虑豪宅，南京也有10万的地方），杭州上城片区更是达到了4万+。

道理显而易见，4万+的房价，已经逼近了上海闵行和宝山的水准了。无论杭州的小伙伴怎么去描述当初房价怎么翻十倍，但眼前，如果上海房价平稳，请问杭州上城片区这样的地方未来的房价边界在哪里？

那么同样的问题也可以推向北上，过去10-20年，北上房价突飞猛进，当前北京上海的房价，环顾全球：纽约、硅谷、东京、香港、伦敦、新加坡、巴黎的时候，你会发现不知不觉中北京上海的房价已经可以和全世界任何一个城市掰手腕了。到了这个地步，未来北上房价的边界在哪里？当然很多人会说中国未来将是全球第一大经济体，北上房价成为全球第一不奇怪，这个逻辑我同意，问题是即便是第一，那么应该领先第二第三多大距离呢？未来北上的房价应该是纽约伦敦的多少倍合适呢？这里面的边界问题留给大家各有各见解。

第二个问题，收入。

当你月收入2k的时候，涨到5k增加了150%，大多数人都能做到

5k到10k呢

10k到20k

20k到50k

50k到100k

100k到200k？

收入增长的极限和边界，这个简单道理大家都明白，我就不赘述了。

我要说的是收入的全球边界，

10年前北京毕业生也就几k收入，现在可能知乎上看10k的毕业薪资只是“批发价”，可以说当前中国的高收入人群收入提升的确是比较快的，为了方便计算，假设北京上海的高收入是年60万+，折合10万美元，这个收入即便放在美国，也是相当高的收入了。

那么北上年收入60万+的人有多少呢，我不知道，我也不太敢相信各种手上的薪资收入报告。但我们来考虑另一个问题，我们姑且把国内年收入60万+的这部分人定义为“高收入人群”，那么不论是想要进一步提高这部分高收入人群的收入，比如提高到120万，亦或者是想要进一步扩大这部分人群的规模，比如年收入60万+的人数翻一番，对于中国整体来讲，势必要在经济规模和经济结构上一个新台阶才行，否则无法支撑起这样的收入增长。那么问题就落在了，中国现在的整体经济是否能够继续突飞猛进，中国的经济结构是否能够快速转型升级？

其实道理很简单，当中国“高收入人群”的收入距离发达国家很远的时候，增长速度是非常快的，但是当收入开始逼近，甚至未来反超发达国家的过程中，从逻辑上讲，收入增长的速度势必会放慢。

有的人可能最不喜欢自己是公司里面收入最低的人，这样很没面子；但有的人却不这么看，你在公司收入最低说明你有最大的收入提升空间；如果你的收入已经是全公司或者全部门最高了，那么请问你的收入未来提升的边界在哪里呢？

回过头来再看房价和收入，即便是年收入60万的人，想在北京上海的主力区域买房子，如果没有父辈支持的话，也是非常困难的。可能很多人觉得我在瞎说，但懂的自然懂。

最后强调，我无意劝说别人买房或者租房，一方面从金融专业领域来说，指望历史会重演或者忽视过往都不是安全的选择；另一方面，我在其他答案下也提到过，边界思维不仅仅适用于金融，在很多领域都很重要。我仅仅是提供一些参考而已，买和卖是一正一反，大家诉求不同，不存在谁聪明谁蠢。

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鉴于有网友纠结房价的数字，说明一下：

1、以二手房价格为准，一线城市是存量房市场，为保持一致其他城市也如此。

2、以综合价格为准，然而同区内的价格也有很大差别，比如同样是北京朝阳区内，朝阳公园片区的房子和双桥片区的价格能差出2-3倍，所以不要用某些楼盘的价格去概括整个区域的房价。

3、下面我就列一下在区内领头羊板块（注意是板块而不是小区）的二手房（不考虑一手房）行情，还是那句话第三方的数据总会有差异，大差不离就好：

北京：西城金融街15万+，东城交道口13万，海淀万柳15万，朝阳朝阳公园东12万；

上海：黄浦复兴公园14万，徐汇衡山路13万，静安静安寺13万，浦东联洋9万+，长宁新华路8万，闵行古北小7万，宝山大场6万+；

深圳：南山后海10万，福田农科中心10万，罗湖银湖7万，盐田梅沙小6万；

杭州：上城清波小7万，下城庆春5万+；

南京：鼓楼宁海路小7万，建邺奥体5万；

武汉：武昌水果湖3万，江岸永清街2万+，江汉六渡桥2万，洪山铁机路2万

所以只看领头羊板块的数字，亦不会对分析有什么不同影响，甚至更贴切了。

取决于你在哪个时间点出手，以及未来的经济走势。

我很多朋友同事在01年-07年买房，有工资900月供600的，有工资3500月供2500的，当时都觉得很吃力，现在30年才过了一半，这点月供早就忽略不计了。

但是，完全依照过去的经验去预测未来，说不定就会掉沟里。

过去20多年，中国的年平均经济增速高达8%，M2平均增长14%，各阶层的收入也是水涨船高，农民工从月薪四五百涨到八千一万，知乎大神们更是个个年薪百万。

之所以能有如此高速的增长，其中非常重要的一个原因就是我们以前的基数太低了，最惨的时候人均收入只有日本的1/100，现在已经增长到日本的1/4，20多年的时间差不多了增长了25倍。

毫无疑问，我们在接下来的20多年里不可能再增长25倍，那样的话人均收入将达到日本的6倍！

没有了预期的收入增长，那么以当前的高房价，去背20-30年的贷款，就存在相当大的风险了。事实上，这两年央妈开始紧缩银根，M2只剩下8.x，大水漫灌的时代已经结束了。

所以说，如果你看好中国未来经济能继续高速增长，你个人的收入水平能快速上升，那么可以果断去背个二三十年房贷，10年之后你就会发现房贷月供可以忽略不计了。

反过来，如果你认为中国经济在2018年达到人均GDP一万美元后，增速将逐步下滑，个人收入增长开始受到全球天花板的影响，甚至存在失业的危险，那么做决定之前就应该谨慎一些。

====== 2018/7/12更新 ======

补充几点。

1、以我国人民的勤奋和智慧，完全配得上欧美发达国家同等甚至更高水平的人均收入，只是需要时间，毕竟我们进入工业社会比人家晚上百年甚至几百年。而达到这个目标也不可能是一蹴而就的，中间会有困难、有曲折，因为经济规律就是这样。

2、大家都对滥发货币深恶痛绝，但是对央妈可能有一点点误解。实际上，除了臭名昭著的4万亿，央行乱放水的情况还真不多。以前M2的高增长，是因为我国贸易顺差+资本流入+强制结汇，外汇储备激增，导致央行发行的人民币中，外汇占款最高占到88%，央妈不得不将准备金提高到近20%的水平，防止货币泛滥。而随着外汇开始流出，央行也只是通过一系列手段，将基础货币稳定维持在30万亿左右的水平，并未有明显的扩表行为。

如下面2张图所示：2014年之前，外汇储备飙升，基础货币快速增加；2014年外储开始下降，基础货币维持稳定。

3、只有30万亿的基础货币，而M2高达170多万亿，这就是货币乘数效应。其实信贷才是催生货币的主要手段，你买房贷款200万，就相当于印了200万的RMB，所以印钱这事吧，等于你也有责任了哈哈。

目前银行贷款余额130多万亿，差不多就是基础货币跟M2之间的差距了。现在外汇储备停止流入，基础货币趋稳，为了防止风险，准备金率调减的空间也极其有限，所以我认为M2在未来几年都不会太高。

4、各国央行的银行家们经常用到一个比喻，说货币政策就像拉或推一根绳子，当你拉绳子时，它会向你移动；当你推绳子时，它会弯折起来但绳尾却不动。以前我一直认为，天朝不会存在这种情况，央行一放水，商业银行就会把水浇灌给地方政府和国企，M2就蹭蹭蹭的往上涨了。然而最近一两年，越来越多的地方政府和国企深陷债务危机，商业银行放贷越来越谨慎，还真有点推绳子的味道了。

今天心情好，再更一次，给你们说说我偶像的故事。

他们来自江苏淮安的农村，90年代初到上海来做收废品的生意，住的是天桥下硬纸板搭的房，骑三轮车走街窜巷收废品，后来生意好了就各自分工，有收废纸的，有收废钢铁的，也有收旧家具家电的。

我在银行时他们已经是我们行的存款大户，客户经理的巴结对象。

买房买车就不提了，难得的是这好几家人家有钱后没有一个婚变的，最有钱的那个的老婆在我看来就是个农村妇女，见了陌生人连话都不太敢说，还不好看。可人家夫妻恩爱得不得了，生了三个孩子，老公忙时还托我们理财经理去陪他老婆。这才叫素质，和学历无关。

08年碰上金融危机，废品价格暴跌，那个做废铁生意的人来银行转帐，很轻松的对我说，他现在一天亏五十万，借条都不需要的就向老乡调六百万周转。

如果我也是生在农村大山里，那我也会沿着这些偶像的道路前行。

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在此统一回复,也是最后一次回复：

人总是只看得到自己想看的内容，所以解释再多也是会有人选择性无视。

努力和选择同样重要，勤劳和节俭同样重要，自律和传承同样重要，运气与时机同样重要。

很多人在说自己的父辈也活得很努力勤劳，但是他们节俭了没有，省没省下钱？

省下钱的话把没把握住时机？

把握时机做对了投资，有没有自我膨胀挥霍无度？

不挥霍的人有没有受不住诱惑外遇，赌博，吸毒的？

经受住诱惑的人有没有教育好下一代，传承下优良的家风？

人生不是一场冲刺，而是一场接力马拉松，前面的人跑得慢了，后面的就必须付出加倍的代价。

对于说出生好的，生在上海可不是我一个人，九十年代初上海就是个千万人口的大城市了。上海本地人没房的，本身有房自己折腾完了的也不在少数。

我们家的拆迁房也不是天上掉的，也是我们的祖辈打拼出来坚守住的，只是现在折现了而已。

如果我不是在上海，拆迁款拿不到这么多，可三四线城市的别墅也没那么贵吧？也不是不能住人吧？

对于说我炒房导致他们买不起房的人，我只想说：天下大势，浩浩荡荡，顺之则昌，逆之则亡。我也不过是时代的蜉蝣，随波逐流而已。

再来一次我也是该争就争，该抢就抢，绝对不手软。在你看来我是奸商，在我的子孙看来就是为他们创造了更高的起点。

当年温州炒房团不管算是名满天下还是臭名远播，你和你的父辈看了电视报纸，有几个学着做了？

当年上海可是有蓝印户口的，买房就入户，你和你的父辈看了电视报纸，有几个买了？

80年代下海经商，90年代认购证炒股，04年开淘宝，05年前买房，10年互联网风潮，前二年的比特币，回头看看都是改变人生的契机，只是身在其中时，又有几人能抓得住？

以下原答案

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我是73年生人，今年45岁，就是在上海要买二千万别墅的人，最近正在松江青浦到处看房。

这二千多万是怎么来的呢？

我爷爷是钢铁厂工人，在上钢三厂工作了一辈子，六十年代分了一套30平米的公房，煤卫合用，挤了三代六口人，1999年动迁，动迁房归了我哥，现在市值900万。

我的个人财产要从我外公那代说起，上世纪20年代他们一家逃难到上海来，在如今的徐汇区买下一小块地一直种菜几十年（当年的徐汇还算是郊区），在我幼年的记忆中外公外婆总是凌晨就要收菜去菜市上卖，从没穿过什么新衣服，真真正正是算辛劳了一辈子，没享过什么福，80年代中就去世了。

到1997年这块地动迁，地皮算国家的一分钱没赔。三间瓦房赔了我们家三套外环内小公房，二套二室户，一套一室户，到2005年转的售后公房。去年底和今年初分别卖掉，得款800多万。

当年住这么小的公房也好开心，总算是不用上公共厕所，可以随时洗热水澡了！！！

2002年到了适婚年龄，单价3800买了闵行区外环内三室二厅，现在市值900万，上个月刚签了卖房合同，还没办过户。

现在拿了这1700万再贴个300多万全款买松江或者青浦的别墅，大约500多平米吧，以后就和老婆二家七口人一起住了。

这就要说到老婆家了，他们家是上海本地人，从小住在老西门的平房，岳父家兄弟姐妹多，十几口人挤在40-50平米的二间房里，生了我老婆后就一直在单位宿舍住，或者租房。直到我老婆二十多岁上班工作了才买了外环外的二房，可以说是颠沛流离了几十年。

我2008年从银行裸辞经商，到现在月入4-5万，老婆也是开的广告公司10多年，我从不过问她的收入（因为在法律上我们还不是夫妻！），估计年入百万是有的。中间起起伏伏，各种辛劳就不提了。

我父母90年代双双下岗后自己做生意，一直干到我爸爸70岁，我妈66岁才关了公司二次退休！！

我们离婚说到底也是为了房，2010年帮老婆家从外环外的老破小换到外环内三房，到了2013年这三年里我们二人的生意可说是顺风顺水，很是赚了一些钱，于是又想买房，可是上海限购了。只能离婚，我们二人名下的房归我，钱全部归她，算上中介费和税，600万买了徐汇滨江的120平米，现在市值1200万。

再过二三个月买好别墅就能领证复婚了，开心。

从我外公爷爷那辈算起，二个家庭三代十几口人，没有一个人有好吃懒做，赌博，吸毒，外遇什么的败家恶习，每个家庭都很稳定，每一个人都辛勤劳动，每一次房价低点可以说都抓住了机会，近百年的积累才有了今天这些家财。

看了知乎上那些自称清北藤校毕业，号称年薪过百万，却买不到上海中意的房子，大呼社会不公的精英们真是又好气又好笑，你这点付出才哪到哪啊。

我外公种菜的那块地足足有一亩，到现在徐汇区肇嘉浜路的一亩空地值多少钱？

1997年动迁时却是给一句：土地是国家的，一分钱都没拿到。我也曾经不平，曾经愤恨，但是于事无补。

改变你能改变的，接受你不能改变，这就是人生。

还20-30年的房贷就能买上房，而不是二三代人牺牲，是件多幸福的事啊。

我们二家人的经历活生生的验证了 @温酒 的回答，有感而发，涉及家庭隐私，资产，匿了。

真没想到，我一个农民的外孙，一个铁匠铺学徒的孙子，一个钢铁工人的儿子，一个下岗纺织女工的儿子竟然会在评论里被这么多人说是出生好？那唯一好的地方就是我出生在上海这个一线城市，怪我啰？

就从90年代初算起吧，父亲是单职工，妈妈下岗，没有了外公外婆，爷爷奶奶退休，整个家庭存款不超过2000块，要养二个儿子，这家庭条件应该是低于社会平均水平了吧。

在90年代初家庭条件比我家好得多的人家，至少也有几百万人口了吧，现在上海应该有好几百万个比我更有钱的上海本地人，他们在哪里呢?

能有现在这些身家都是乘了改革开放的东风，都是国家给的，都是天上掉的，和我们全家的努力全没关系，这下你们满意了吧？

我们全家都没有人在给别人打工，在我的理解中再苦再累也是给自己干活，都是应该的，所以也不想在文章里卖惨，这么多人就喷我们全家都是靠在土地上的吸血虫。

我父母40多岁下岗后卖过蔬菜，卖过水果，卖过肉，做过盒饭，最后一份工作是开清洁公司，纯体力劳动，做到我爸爸70岁，我妈66岁，经常要和工人一起搬五十多公斤的擦地机，吸水机还有工具上二三楼。我爸爸60岁还吊在大楼外洗过外墙。

他们想着要节约成本，一共就用了二个工人，我出钱请人他们都不肯，忙时就二个老人自己顶上去，那只能我们夫妻二个自己帮忙了。

我老婆好歹是二十人公司的小老板，我来打擦地机，她穿着GUCCI跪在地上擦地板。

我老婆刚开始创业时半年没接到一单，和她搭档各投下去的十万块很快就亏完了，二个人约好再各向家里拿三万，再亏完就不干 。我怕岳父担心，就和老婆说我每月拿五千给你。我工资才五千多，每个月就只花三百块。

后来生意好了，有段时间几个项目一起开，她一周加起来睡不到八小时，每天抽二包以上的烟，十多杯咖啡硬顶着。

就在昨天客户要催稿，她来痛经还要去上班，在办公室里做到晕倒，我开车去接她回来的。

知乎里的广告狗们应该都知道是不是真的吧。

我自己创业的时候你们那些996能算得了什么啊，到现在为止我都还是年中无休呢。
我不说只不过不想卖惨而已，要吃的苦一件都不少，你还真当天上会掉馅饼啊。

本回答不谈利弊、道德或者好坏，只谈现象、规律和选择。

世界上没有绝对的好与坏，只有客观世界的现象，和主观心灵的选择。但前提是，你需要认清客观世界的现象，洞悉背后的规律，保证自己的选择不是基于幻想和假象。

首先说一个观点，这个问题下面有好几个回答，尤其是那个痛陈革命家史的匿名回答，认知都偏差的一塌糊涂。人这辈子最大的错觉，就是把运气和大势，当作了自己的能力。如果真的有能力判断房地产市场大趋势的人，那过往这十几年就不是区区几套房子的问题，最低最低也得是几十套，至于往上至少也是几个小目标，成为上市公司大股东也不是不可能。

为什么这么说？因为真的能够提前若干年就认识到规律的人，他一定会想尽办法在大势里面分一杯羹，而且方法也不是非常难。而没有分到羹，只是凭借投胎在大城市捡了点残渣，这只是运气。是国运上升和个人运势的结合。

靠运气并不是什么丢人的事情，实际上这是最高深的技术，没有什么技术比投胎更加厉害了，只有八地菩萨以上才能自主掌控。

至于为什么房地产市场在过去十几年里面有这么大的涨幅，在这里我就不多说了，之前写的几篇文章已经谈的很清楚了，大家可以去看看。

如果借用股票市场的概念，过去十几年的房地产大牛市，是一次典型的戴维斯双击。一方面是中国加入WTO，融入世界经济圈带来的机遇，推动中国的城市化和工业化，使得中国的经济飞速发展，人民财富迅速增加。而地产的现金流来源——也就是地租——长期来看和居民财富沉淀速度线性相关，或者说的更明确点，土地就是固化的财富，而表现形式就是地租。地租的增长速度，本质上就是中国经济的增长速度。另一方面随着人们逐渐认识到这一过程，就好像股票牛市的发展一样，到了市场的后半段，市场认知的本身推动估值上升，租售比、房价收入比等估值指标开始脱离地心引力，从高估区域往巅峰时刻前进——这种估值的典范，在整个人类资本主义历史上也了了可数，而且每一次都最终摆脱不了地心引力，最终跌落下来。

戴维斯双击的威力，就在于其乘数效应，地租上升的速度可以约等于每年的M2增速，在过去的20年里面大概是15%每年，10年下来就是4倍左右；估值的从6.8%（2005年上海）上升到目前低于2%（为了直观，所以用利率形式表示，大概就等于PE从15上升到60多）。两者相乘，大概10多年时间，房价就涨了15-18倍，再加上买房子的都是自带3倍左右杠杆，占个人资产的比例也非常大，所以这个财富效应的确是非常恐怖。

然而，任何牛市都有尽头。

中国人大概是世界上最缺乏投资者教育的民族。股民还好一些，早就被中国股市收拾的服服帖帖了，不会出现九几年那种情况。熟悉历史的人都知道，那年头买股票认购证排队的长龙，比今天排队买房子的情况，更加狂热。同样的，那年头因为股票跌了跑去营业厅闹事的也比比皆是，其情形和今天房价跌了业主去拉横幅闹事也如出一辙。又同样的，碰到大牛市也有很多人一年不到赚了两倍三倍，还有些加杠杆配资的赚了五倍十倍，这些人基本也都是各个都自信满满，觉得自己能力超强，纷纷辞职准备财务自由了。其趾高气昂、自信满满和今天这些搭上房市快车的本地户、拆二代并无差别——他们都不认为这种财富爆炸是运气，而认为这是能力、努力、眼光or勇敢的回报。

用一句老话来说，资本社会不可能有新事物，因为投资/投机就像山岳那么古老。今天发生的事情以前发生过，以后会再度发生。

区别只不过一个是房地产市场，一个是股票市场，本质上没有差别，特性上面有差别。股票市场的特性，好就好在其速度快，涨得快，跌的也快，五六年就是一个牛熊轮回，从哪儿来回哪儿去。市场本身就是最好的老师，它会用血淋淋的亏损强迫你学会投资/投机的真谛。所以你看中国的股民如今多乖，亏的再厉害也只是在论坛雪球发发牢骚，甚至很多人牢骚都不发了，关上灯默默的吃一碗面，眼泪无声的滴落在碗里。只有那些牛市冲进来的新股民才一个个狗屁不懂又牛逼哄哄，最终他们都在熊市被焦作人了，然后他们也变成乖的不得了的老股民，除了偶尔发发牢骚骂一骂证监会没有别的脾气。

而房地产市场就不一样了。学过经济周期理论的都知道，地产周期比存货周期和资本周期可是长多了，所以房地产市场的牛熊市也比其他任何市场都要长。再加上房地产流动性更差，变现困难，所以房地产市场的行情，其持续时间都是十几年二十几年。身处其中，难免给那些地产投资/投机者一种岁月静好，一切照旧，牛市永远可以持续的错觉。所以中国大把大把的人在区区十几年的牛市之后，就开始产生“房价永远涨不会跌”的错觉。他们给自己编造了种种理由，从中国政府的强力控制，到中国人的房子情结，从户口制度到岳母效应，总之每一个看上去都很有道理——就和我在大牛市中看到的那些理由差不多——可惜，这些理由没有一个在熊市里面能够撑得住。这些人真的应该去学学其他国家的历史，那些理由可比他们编的有道理多了。

在资本社会里面，资产价格的变化，归根结底是经济现象和货币现象，除此之外其他任何的解释，都是给自己的心理安慰，或者说给市场的心理安慰。可惜这是一个唯物的世界，大众的狂热可以制造一个又一个估值巅峰和牛市奇观，但是无法真正摆脱地心引力——这个引力，就是估值。

房子和股票比起来特殊吗？并不特殊，那些本质的规律都一样存在，甚至连市场的心理和情绪都是类似的。二者区别在于周期的量度不同，流动性有差别，交易规则不同，交易成本不同。但是他们都是资产，上帝面前人人平等，资本面前也一样平等。

所以，用20~30年还房贷是否愚蠢，这个问题就有答案了。

答案是：看情况。任何资产，都是低估了才值得买，高估了就不值得买，极端高估还去买，就是愚蠢。

同样的股票，同样的公司，经营稳定，增长稳健，那么在15PE买的时候是一笔好生意，但是在50PE买的话就比较差了，在100PE买的话那就相当蠢了。有意思的是，这种蠢事去干的人还不少，不信你看看15年5/6月份牛市巅峰的时候，创业板的成交量是不是最高？那时候平均市盈率大概在170倍左右——所以说，人类的愚蠢、贪婪和无所畏惧，经常超出我们的想象。

同样的，你可以把租售比（利率形式，计算方式很简单，一年租金除以总价）和五年期国债利率对比（通常认为长期国债利率就是社会无风险收益率），如果更高，那么长期来看显然是很划算的投资——不仅租金收入足以覆盖利息，而且中国目前持有房产其他成本非常低。如果租售比稍低于利率，就稍微有点划不来，不过如果是自主刚需或者改善需求，那也无所谓，长期看房产上涨速度和通货膨胀率持平，是普通人抵御通胀最好的办法。

但是如果租售比远远抵御国债利率呢，这就说明房产价格高估了。这时候有人估计就会说了，中国的房产价格高估都已经好多年了，这说明租售比这个指标根本不适用于中国！很多经济金融小白估计开始列出种种“证据”准备证明中国房地产市场的特殊性，什么租售比什么房价收入比等指标对于中国房地产都是浮云。

呵呵，图样图森破。估值不是那么简单的，刚才说的和无风险收益率对比只是最简单的办法，实际的估值模型和方法很多——当然万变不离其宗，基本就是横行和其他资产对比，纵向和把现值和未来的现金流对比。在股票市场，也一样会出现股票长期高估的情况，其原因排除强庄股，通常都是因为市场非常看好这个企业的未来成长。换句话说，如果大家都认为未来这个企业会快速增长，那么大家愿意付出额外的成本买入。类比到房地产市场，同样的道理，如果大家都预计中国经济会快速增长，一线城市经济会更加快速的增长，并且带动地租快速的增长，那么大家就会愿意给房产更高的估值。

反过来，一旦市场发现这个企业的实际增长速度，比不上之前对它的预期，那么市场就会调低对这个企业的估值。这就叫做杀估值。还记得前面说的戴维斯双击吗，反过来也有戴维斯双杀。一方面是地租（对房产而言）or利润（对企业而言）下降，一方面是市场的估值下降，二者的乘数效应，就是资产价格以飞流直下三千尺的速度下跌。对于成长型企业来说，杀估值是一件非常可怕的事情。同理，对于高速增长的中国房地产也一样，也一样杀估值。中国经济在2014年2015年有一个巨大变化，就是政府提出了新常态，或者说叫做调速换挡。什么意思呢？说白了，就是中国经济体量大了，已经到了瓶颈期，高速增长无法维持了，要调低到中速增长的状态，政府不再打鸡血强求一个很高的GPD增长率了。这也是非常正常的事情，所有高速增长的企业，在体量大了之后，也都会增速降低，对他们的估值，也从成长股的高估值，切换到蓝筹股的中低估值了。中国经济，更准确的说，是中国地产，也是一样的道理。皮之不存毛将焉附，过去的房地产高估值，一部分是靠高速增长的经济支撑，另外一部分是靠市场狂热的“动物精神”来支撑。前者的作用是基本恒定的，后者在短时间内则可以“人有多大胆，地有多大产”（当年东京地产可以买下整个美国，这就是一个例子）。也就说房产估值的支撑，除了实在的部分（经济增长），还有比较虚的部分（市场情绪or市场预期），越到牛市末尾，后者的作用越大——然而只能短时间有效果。

估值方面我们分析了，应该会迎来一次估值调整或者说杀估值，这是中国经济增长模式的变化带来的，无法抵御。而地租跟着经济增速走，也必须要调速换挡，你看看M2增长率就知道了，短短几年已经降到了9%甚至8%，两三年就跌了一倍。双杀已经是既成的事实。

且慢，如果再考虑货币因素，那就不是双杀，而是三杀。上面已经提到过，社会无风险利率是整个估值的基础。而这个利率并不是从天上掉下来的，而是央行调节的结果。大体上来说，央行调低利率的时候，我们称之为放水，资产价格水涨船高；央行调高利率的时候，我们称之为收水，资产价格降低。美联储基本是通过公开市场操作来调节利率的，而中国央行以前靠对银行的指导利率，最近几年逐步市场化了，央行更多的使用存款准备金率和各种货币工具。现在基准利率央行轻易是不动的，但是你关心下市场利率（最简单的办法就是看余额宝和各种宝），就会发现实际的利率变化情况。对利率最敏感的通常是债市和汇市，股市紧随其后，而地产市场大概是最不敏感的。但是如果利率持续的、趋势性的变化，最终会影响到房地产市场。08年的次贷危机，就是由于美联储的持续加息，刺破了房产泡沫，造成了大量违约，最终引爆的。而伴随着美联储这一轮加息周期，全球的利率趋势是往上的，中国也不例外。货币政策总是最直接的手段，是最快也是最有效率的。

为什么2015年房产价格没有杀估值，反而是来了一波上涨呢？这就要提到中国政府神一般的操作——涨价去库存了。如果对2015年中国经济关心过的朋友，应该记忆犹新，那一年的形势其实是相当危险的。房地产市场库存高企，股票杠杆牛被刺破，千股跌停千股停牌，外汇储备飞速减少，汇改之后汇率连连动荡。在这种情况下，中国政府开始了神一般的操作。核心抓手，还是房地产。

涨价去库存，放开政策，减免税费，降低利率开闸放水。Biu的一下深圳房价作为龙头就上去了，北京上海等一线城市紧跟其后，然后扩散到周边和二线。最后，连三四线城市也在棚户区货币化改造的熙熙攘攘中来了一拨上涨。半年到一年的时间，房价上去了50%以上。更加精彩的部分还在后面，一系列新的政策开始出台，限购限售，基本把房地产市场高位冻结了，交易量断崖式的下滑。库存去掉了，经济拉动了，地方政府和企业的杠杆降低了，居民接盘杠杆率飞速提高（企业可以破产，但是不怕这群刁民未来敢赖账），总体来说，形势一片大好，不是小好，是大好。至于实体经济的供给侧改革，金融行业的清理整顿，那是另外一个故事了，总体方向一致：降低杠杆，理顺结构。短短一两年的窗口期过后，我们迎来了美联储的持续加息，以及今年的贸易战。在这短短的窗口期，我党完成了一次难度系数5.0的操作，拆除了地方债、房地产库存、金融乱象三个地雷，神一般的操作名副其实。在这其中，接盘的中国居民功不可没，显示了人民群众的伟大力量。

利率上升，房地产市场的第三杀，可惜，市场已经进入了保险柜，看得见的大手把它紧紧的攥在了手心里面，暂时杀不到了。

最终结论：在这几年的高点入市，用 20~30 年还房贷买房，的确是件愚蠢的事情。

大概会有人问，那我如果是刚需呢，就不买房吗？我同情刚需，你们是这一场牛市的炮灰，而且还是被迫的。买房当然可以，只要满足一个前提就行：就是假设未来房价十年不涨甚至下跌，你也能hold住月供。我计算了下，按照目前的经济增长速度和利率水平，就算是在现在的高点买房子，过16-18年左右泡沫也会被消化掉。对于有还款能力的自住者来说，长期来看影响其实并不大——最大的风险在于失业！疾病和意外可以靠保险来cover，但是失业的风险是无法cover的。然而，如果你的杠杆很高，现金流绷得很紧，整个买房计划建立在房价未来必须进一步上升的假设上面，那么我真不建议你现在买。尤其是那些把计划建立在房价必须在短期（2-3年）内上升，否则现金流就会断掉的人，我只想说，好自为之。