2021年深圳房价还会暴涨吗？
在2021年，深圳的房价确实经历了一定的上涨，但是否达到“暴涨”的程度，以及其背后的原因，需要详细分析。
以下是影响2021年深圳房价走势的关键因素，以及对“暴涨”的分析：
一、 宏观经济环境与货币政策
全球及中国经济复苏： 2021年，在全球疫情逐渐得到控制（尽管存在变种）和中国经济强劲复苏的背景下，整体市场信心有所提升。经济增长往往会带动房地产市场需求。
宽松的货币政策（初期）： 尽管中国央行在2021年保持了相对稳健的货币政策，但在疫情初期和复苏初期，整体流动性依然相对充裕。充裕的资金容易流入资产市场，包括房地产。
二、 深圳的城市特质与吸引力
高人口流入与人才吸引力： 深圳作为中国改革开放的前沿和科技创新中心，持续吸引着大量年轻人口和高素质人才。这种强劲的人口流入是支撑其房价的根本动力之一。
产业优势： 深圳在数字经济、高科技、金融等领域拥有强大的产业基础和发展潜力，为居民提供了大量高薪就业机会，从而提高了居民的购买力。
有限的土地供给： 深圳是一个高度发达的特大城市，土地资源稀缺，新增供应量有限。供需矛盾是支撑其高房价的重要因素。
先行示范区效应： 2019年，中央发布了《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，这为深圳的发展注入了新的动力和预期，也间接提振了市场信心。
三、 深圳楼市的调控政策与市场反应
在2021年，深圳楼市依然受到严格的调控。这些调控政策对房价的走势起到了至关重要的影响：
“房住不炒”主基调： 中国政府一直坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，深圳作为一线城市，更是政策调控的重点。
限购、限售、限价等政策：
限购： 严格的购房资格审查，限制了非本地户籍人口和部分本地居民的购房能力。
限售： 对二手房的持有年限进行限制，防止短期投机。
限价（重点）： 深圳在2021年推出了更严格的“二手房指导价”政策。这意味着银行在为二手房贷款时，会参考政府发布的指导价，而不是实际成交价。这大大压缩了二手房的实际贷款额度，并直接影响了二手房的成交量和议价空间。 这项政策是影响2021年深圳房价走势的最核心因素之一。
打新热潮与摇号政策： 由于新房的指导价通常低于二手房的市场价，导致了新房市场出现严重的“打新”现象。大量的购房者通过摇号来购买新房，中签率极低。这在一定程度上缓解了部分新房市场的价格压力，但反而加剧了市场的“抢房”情绪，但也反映出市场的真实需求依然旺盛。
深圳人才房和安居房政策： 深圳一直致力于解决人才住房和保障性住房的问题，这在一定程度上分流了一部分刚需购房需求。
四、 2021年深圳房价的具体表现与分析
综合以上因素，2021年深圳房价的表现呈现出以下特点：
新房市场：
受到“指导价”政策的影响，新房的备案价相对稳定，但市场上出现了“日光盘”和“抢房”的现象，说明了新房的实际需求远大于供应。
一些新房项目即便备案价不高，但由于其地段、配套等优势，依然吸引大量购房者参与摇号。
二手房市场：
成交量下滑： 受二手房指导价政策的严格执行，二手房市场的成交量出现了明显的下滑。许多卖家因为指导价与市场价的价差过大，不愿意降价出售，导致议价空间收窄，交易周期拉长。
价格趋于稳定或小幅调整： 严格的贷款政策限制了购房者的购买力，也压制了二手房的上涨空间。部分房源的价格甚至出现小幅调整，但并未出现普遍的“暴跌”。
隐性溢价： 为了规避指导价的影响，市场上可能出现一些“茶水费”、“装修费”等隐性溢价，但这些通常难以量化和统计。
整体来看： 相比于前几年的高速上涨，2021年深圳房价整体上进入了一个“趋于稳定”或“小幅波动”的阶段，特别是二手房市场。新房市场虽然存在“打新热”，但其价格受到政策的严格管控，尚未出现大规模的“暴涨”。
五、 2021年是否“暴涨”的结论
我认为，将2021年深圳房价形容为“暴涨”可能过于夸张。
与前几年的高速增长相比，2021年的上涨幅度有所放缓。 尤其是二手房市场，在指导价政策的影响下，其市场活跃度和价格上涨动力受到很大抑制。
新房市场的“抢房”现象和低中签率，更多反映的是政策性差价和市场刚需的旺盛，而非全面的价格“暴涨”。
“暴涨”通常意味着价格脱离基本面，出现非理性上涨。 2021年深圳的房价虽然依然高企，但其背后有强劲的人口流入、产业支撑和土地稀缺等基本面因素。政策调控也起到了一定的抑制作用。
当然，对于刚需购房者而言，深圳的高房价本身就带来了巨大的购房压力，任何形式的上涨都可能被视为“难以承受”。
总结：
2021年，在严格的房地产调控政策（尤其是二手房指导价）下，深圳的房价整体呈现出趋于稳定、成交量下滑但新房“打新热”持续的特点。虽然部分优质新房项目依然受到追捧，但整体而言，与过去几年的“暴涨”相比，2021年深圳房价的上涨更多是一种政策下的结构性反应和市场预期的调整，而非失控的全面“暴涨”。
要预测未来的房价走势，还需要持续关注宏观经济、货币政策、房地产调控政策以及深圳自身的人口、产业等基本面变化。
网友意见
继续看涨，但不看好短期暴涨。
1）深圳的土地供应水平，一直存在较强的人为控制因素：
证券时报统计显示，过去十年深圳工业用地成交达到1147.78万平米，而住宅用地成交面积仅为431.5万平米，不及工业用地的一半。深圳此前一直将土地向工业用地倾斜，住宅用地规模严重不足，在过往的土地总体规划中占比常年不及20%。
2）在全球“放水”时代下，深圳房地产市场根本不缺接盘资金：
一线城市的核心资产具有强稀缺性，有很强的金融属性。其价格的高低，永远是少部分人来定价的，而这部分人并不差钱。你可以简单地对应为招行里的2%的客户（金葵花及私行客户，主要是私行客户），况且还有银行愿意帮他们加杠杆。这个就像美股里的苹果，你几乎看不到什么大跌，因为永远有资金愿意来接盘。
需求旺盛，供给有限，房价再往上走，那不是正常的不能再正常？
但短期内会暴涨？个人认为概率并不大。
要详细地阐述这个问题，必须先要解释一下什么叫“房住不炒”。
3）关于“房住不炒”的真实涵义：
所谓的“调控”房地产市场，让更多人买得起房子，并不是“房住不炒”的核心涵义，实际上没几个人真正care这个内容。
“房住不炒”的真实涵义是——“防范金融风险”。
引用几段数据，
中国北上广深房产总值80万亿（2018年年底，出自任泽平团队）；
邵宇用一组数据展示，中国现在的房地产总市值65万亿美金，相当于450万亿人民币。（2019年，东方证券首席经济学家邵宇）；
银保监会主席郭树清近日发表署名文章指出，坚决抑制房地产泡沫。文中指出，房地产与金融业深度关联。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。
据中国人民银行2021年第一季度金融统计数据新闻发布会，受新冠疫情的影响，去年我国的宏观杠杆率出现了阶段性的上升。2020年我国的宏观杠杆率是279.4%，比2019年上升了23.5个百分点。分部门来看，居民、政府和企业三个部门的杠杆率分别是72.5%、45.7%和161.2%，这三个部门杠杆率分别比2019年上升了7.4个、7.1个和9.1个百分点。
由债务（杠杆）推动的房地产市场，现在已经到了一个非常高的水平。我们现在的居民部门杠杆率，非常接近日本90年代居民部门的杠杆率。现在的内部环境，本身就已经很不理想。
而外部环境，同样不理想。
外部面临“抽水”风险：美联储下设分支机构，圣路易斯联储主席布拉德（James Bullard）周一称，当疫苗接种率达到75%甚至80%时，可就缩减QE问题进行讨论。这是美联储高管首度谈及缩减QE，意味着大放水下全球资产价格的狂欢或已进入下半场。
美债利率的持续上升：昨夜美联储“放鸽”，今日下午A股收盘后，美国10年期国债收益率持续走高，截至发稿站上1.75%，为去年1月以来首次。美国30年期国债收益率升至2.5%上方，续刷2019年8月以来新高（3月18日）。
.......
这样“不理想”的外部环境，已经对国内金融市场造成了巨大的影响，诸如3月份抱团股的瓦解，人民币汇率的走跌...
所以为什么在这个时候一直强调“房住不炒”，为什么去年中国央行在去年就开始提出要走“货币政策正常化”路线......
你完全可以简单的理解为，这是一个由上层主导的precaution。因为潮水褪去时，对于发展中国家而言，真有可能引发强烈的金融动荡，俄罗斯，南美，土耳其，东南亚等国的例子，比比皆是。而对于带有很强金融属性的标的，一旦真正被影响到，那就是一个加速下跌的负向致命螺旋。
所以从这个角度而言，真正有暴涨的可能吗？
没有持有成本，深圳的房价会一直上涨。
实际上，大部分省会以上的城市都会随着人口的流入，房价稳步上涨，限购时，房价维持在一个稳定的区间，放开限购，房价则是暴涨。
参考香港，深圳的住宅，除公寓外，都可以对应千尺豪宅。城中村相当于香港的“丁权”，租金可以类比于当房。也不像香港小户型住宅占比大，住房会豪宅化。
深圳的住房持有成本几乎是零，还有上涨的空间，要想房价降，只有增加持有成本，比如房产税。
这-也-敏-感！
年轻人好好的发热发光吧，没电了，从哪里来回哪里去。
2030年将可能达到30万每平米，这要看大湾区的建设、央企的加持以及政策的作用。
这篇是21年4月写的，看评论日期就清楚。
深圳的基本盘根本撑不起这个房价。
什么是深圳的基本盘？
GJ别来，也别评论我为什么了解那么清楚，我92年，在深圳生活了30年。我朋友圈基本是本地人，应该比GJ们清楚一点。
建议少看微博的深圳湾2000一位日料，福田CBD，南山科技园。你在深圳关内租房或者在关内上个普通班几千万把块税前，并不代表你和这个城市有多大关系。所以，也别贬低自己，抬高深圳，看清现实，来去自由，不要自我迷失，错失很多人生机会。
无良房东、微博打卡整容媛、微博炫富、挤地铁的普通文员、普通白领、袒胸露乳的农民工、拿着一瓶大水的快递哥、货拉拉、湖南小炒肉、隆江猪脚饭、潮汕牛肉火锅、潮汕生腌、客家猪肉汤、华强北水货贴牌走私化妆品、外贸A货LV、保险传销、搬砖日结、三和厂狗、地摊手机贴膜、滴滴、开大巴、开公交、开出租车、城中村卖油条宵夜大排档的，这才是深圳的基本盘。
深圳表面上说要搞科技创新、要搞产业升级，要调经济结构，要保障基本就业。但是深圳的基本逻辑，还是香港的那一套。 就是经济一直围着房地产转，带动的必然是传统行业，就业能保证，大局能稳，但是工资不高，本科毕业生有6-8k已经算不错的收入（深圳2021可支配收入也就7万，而且这个数应该没有包含所谓灵活就业人员，个人感觉你一个月税后5k，应该至少击败了50%的打工人）。
深圳一直模仿香港，尤其是房地产模式。而香港的悲剧就在于，产业升级已然失败，产业升级失败的后果在于香港陷入了中等收入陷阱。（香港的中位数工资没怎么涨，而房价已经窜天了），不仅芯片搞不成了（台湾台积电拿去了），而且还错失了互联网红利，数码港变成购物中心，一切经济活动围绕着房地产，贫富差距大到比西方发达国家还要夸张。深圳要十分警惕。
深圳GDP的拉动，主要还是靠传统行业、外贸、投资（基建）。投资不说了，深圳老特色，除了盖商品房公房，就是天天挖路折腾，频率越来越高，原来3年一挖，现在半年一挖。
我07年上高中的时候，1号线刚刚通车，15年过去了，深圳地铁10几条，这就是靠投资拉动的经济。
深圳的经济结构和高科技沾一丢丢边已经谢天谢地了，深圳的经济结构还是很传统，非常传统，不然养活不了常住加暂住的2000多万人口。不是人人都智商180搞AI算法区块链基因大健康的。
至于创新？我只能呵呵。鹅厂应该是互联网兼游戏公司，某安保险应该是房地产公司。至于大疆小米等，见仁见智了。华为中兴，一个芯片打回原形。至于5G、6G概念，销声匿迹，5G几千亿布局已经下去了，至于效果嘛，可以看看楼继伟部长的分析。
哦对了，中国有三大QE（宽松）：房产、学历、人民币。（发达国家，硕士博士流水线，开出租，刷油漆，掏马桶很正常，到国内就成热搜新闻了，只是国人观念没转过来而已）
不信的，自己打开51job、智联招聘看看深圳工资待遇，普遍6-8k税前。
如今，二手房指导价已经出台，房地产双向调控，HK的林郑也要设立一个部门协调土地问题。
最后，衷心期待房地产税首先试点深圳，就按指导价征税，据说每年也就1%左右，也不多。顺便考验一下现金流。看看你的融资能力强，还是某大融资能力强。
下面是福利房套利的情况（类似的还有彩田村、长城花园、华富小区、益田村等），不过和各位已经没啥关系了，属于时代的红利。住几年绿转红，大几百万到手。
个人再加点私货：中国现在可能正在走向中等收入陷阱，即除了极少数富翁资本家（体制内等）。各位的工资收入（包括我）将在未来几十年没有显著增长（参照亚洲四小龙及日韩），所以与其将资产固定在根本没有流动性的房子上（逻辑在于产业升级可能是个伪命题，结构性失业，中等收入陷阱，出生率走低和人口红利消失），不如稳健理财，房子变不了现，一旦现金流断裂，结局就是恒大，可能还不如恒大。
看到底了，一键三连别忘了，最起码的。
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