法院的拍卖房是否适合首套房购买居住？
说实话，法院拍卖房能不能作为咱们老百姓的第一套自住房，这事儿可得好好说道说道，不能光听个“便宜”就冲进去。这玩意儿，就像是开盲盒，有惊喜，但更多的是风险，而且这风险，有时候能让你头疼好一阵子。
首先，咱们得明白，为啥法院拍卖房会便宜？
这说到底，就是因为房子涉及债务纠纷。原房主欠钱还不上，债权人（可能是银行、公司，也可能是个人）就申请法院强制执行，把房子给卖了，卖钱来还债。这个“强制执行”的关键就在于“卖”，而且得卖个“公开、公平、公正”，所以拍卖的价格，往往会比市面上的同类房产低一些，甚至低得不少。
那么，便宜是真香，但作为首套房，买它住，到底值不值得，咱们掰开了揉碎了说：
一、 优点，得承认，确实有吸引力：
价格优势是王道： 这不用多说，就是最直接的诱惑。如果运气好，能捡漏一个地段不错、房况尚可的房子，那确实能省下一大笔钱，对于刚起步的年轻人来说，这笔钱可能就是够付首付，或者能省下好几年的辛苦钱。
产权清晰（理论上）： 法院拍卖的房产，通常是由法院负责清查产权的。理论上，拍卖后，原房主的产权就消除了，买受人会取得一个比较干净的产权。法院也会出具相关的法律文书，这在某种程度上比一些私下交易要“官方”一些。
交易流程相对规范（也相对复杂）： 法院有自己的拍卖流程，从公告、报名、竞拍到缴款、过户，都有一定的程序。虽然复杂，但至少有一套规则在走，不像有些私下交易可能乱七八糟。
二、 风险，这才是咱们今天要重点关注的，而且非常重要：
“看房难”是老大难问题： 这是最让人头疼的一点。法院拍卖的房产，很多时候你是没法进去实地看房的。原因可能是原房主不愿意配合，也可能是房子本身就被查封，法院不允许随意进入。你想想，一套房子，你只能隔着窗户看看外观，或者看看网上公开的照片（如果有的话），就得决定付出一大笔钱，这比买衣服还盲目，风险可想而知。房子里面的装修、结构、水电煤气状况、有没有漏水、有没有损坏，这些关键信息你都不知道。
“人”的问题，可能更棘手：
原房主不腾房： 这是最常见、也最让人头疼的问题。房子拍到手了，你成了合法房主，但原房主可能就赖在里面不走，让你怎么住？这时候，你就得通过法律途径去解决，申请法院强制执行，把原房主赶出来。这个过程，可能耗时耗力，还可能产生额外的费用，甚至要面对原房主的纠缠。
原房主还有其他债务： 虽然法院拍卖是为了还债，但有时候原房主可能还有其他的债务，这些债务可能并没有被法院在拍卖公告里完全披露，或者一些隐性债务，比如物业欠费、水电欠费、取暖费等等。这些债务，虽然理论上不应该由买受人承担，但实际操作中，有时候也会遇到麻烦，比如你接手后，物业公司不让你入住，或者水电气公司不给你过户。
原房主可能在你不知情的情况下，把房子进行了二次抵押或出租： 虽然法院会尽力清查，但万一原房主玩猫腻，在你不知情的情况下，把房子又抵押给了别人，或者签了长期租赁合同，这些都可能给你带来后续的麻烦。
产权过户的“坑”：
抵押、查封等限制： 有些法拍房虽然在拍卖，但上面可能还存在一些抵押、查封等限制，这些信息如果不查清楚，过户的时候就会遇到大麻烦。
户口问题： 如果原房主户口没迁走，你买了房子，可能就会遇到户口迁入的问题，这对于有孩子需要上学的家庭来说，可是个大事。
交易税费： 法拍房的交易税费，有时候会比正常买卖房产要复杂一些，一些税费的承担方也可能需要提前了解清楚。
周边环境和房况的不确定性： 除了房子本身，你对这个小区、这个片区的了解有多少？是不是学区房？交通是否方便？物业管理水平如何？这些都是你实地看房时才能了解到的，但法拍房，往往剥夺了你这个机会。
金融机构贷款的限制： 很多银行对法拍房的贷款审批比较谨慎，甚至有些银行压根就不做法拍房的贷款业务。你可能需要准备全款，或者去找一些专门做法拍房贷款的金融机构，但他们的利率可能就更高了。
三、 那么，作为首套房，到底能不能买？
如果你是“赌徒”心态，或者有强大的风险承受能力，并且有足够的“时间成本”和“金钱成本”去处理后续问题，那么可以考虑。 比如说，你有足够的钱可以全款支付，而且万一遇到麻烦，你也有其他住处，不急着搬进去，并且有耐心、有能力去打官司、找人协调，那或许可以碰碰运气。
但如果你是“刚需”，是首次购房，希望稳定、顺利地拥有自己的家，并且对风险比较敏感，我个人会更倾向于建议你“慎重”或者“规避”。 尤其是在你对房屋情况、原房主背景、小区环境等一无所知的情况下，贸然进入法拍房市场，对一个普通家庭来说，风险实在太大了。
给想要尝试的朋友们几点实在的建议（如果你还是铁了心要买）：
1. 充分了解拍卖公告： 仔细阅读法院发布的拍卖公告，上面会有房产的基本信息、拍卖原因、可能存在的瑕疵以及竞拍规则。
2. 查阅相关信息： 在法院公告发布后，尽量去实地了解一下房屋所在的小区、周边环境，打听一下是否有欠费、纠纷等情况。虽然不能进屋，但了解周边情况也很有必要。
3. 评估风险，量力而行： 算清楚自己有多少钱，如果遇到原房主不腾房，自己需要花多少钱去解决？如果需要贷款，银行能不能贷？这些都要提前有个心理准备。
4. 咨询专业人士： 如果有条件，可以咨询律师或者有经验的房产中介，让他们帮你分析风险，或者参与竞拍。
5. 慎重选择拍卖平台： 法院的拍卖平台有很多，比如淘宝、京东等，选择一个相对正规、有保障的平台。
6. 预留“风险基金”： 拍下房子后，要预留一部分资金，以备不时之需，比如处理原房主不腾房、欠费等问题。
总而言之，法院拍卖房，就像一块未经雕琢的璞玉，里面可能藏着宝贝，但也可能布满裂痕。作为首套房的购买者，如果不是对这些风险有充分的认识和准备，我宁愿多花点钱，去选择那些产权清晰、房况明朗的二手房，踏踏实实地安个家。毕竟，第一次买房，应该是喜悦的开始，而不是一个无休止的“冒险”。
首先，咱们得明白，为啥法院拍卖房会便宜？
这说到底，就是因为房子涉及债务纠纷。原房主欠钱还不上，债权人（可能是银行、公司，也可能是个人）就申请法院强制执行，把房子给卖了，卖钱来还债。这个“强制执行”的关键就在于“卖”，而且得卖个“公开、公平、公正”，所以拍卖的价格，往往会比市面上的同类房产低一些，甚至低得不少。
那么，便宜是真香，但作为首套房，买它住，到底值不值得，咱们掰开了揉碎了说：
一、 优点，得承认，确实有吸引力：
价格优势是王道： 这不用多说，就是最直接的诱惑。如果运气好，能捡漏一个地段不错、房况尚可的房子，那确实能省下一大笔钱，对于刚起步的年轻人来说，这笔钱可能就是够付首付，或者能省下好几年的辛苦钱。
产权清晰（理论上）： 法院拍卖的房产，通常是由法院负责清查产权的。理论上，拍卖后，原房主的产权就消除了，买受人会取得一个比较干净的产权。法院也会出具相关的法律文书，这在某种程度上比一些私下交易要“官方”一些。
交易流程相对规范（也相对复杂）： 法院有自己的拍卖流程，从公告、报名、竞拍到缴款、过户，都有一定的程序。虽然复杂，但至少有一套规则在走，不像有些私下交易可能乱七八糟。
二、 风险，这才是咱们今天要重点关注的，而且非常重要：
“看房难”是老大难问题： 这是最让人头疼的一点。法院拍卖的房产，很多时候你是没法进去实地看房的。原因可能是原房主不愿意配合，也可能是房子本身就被查封，法院不允许随意进入。你想想，一套房子，你只能隔着窗户看看外观，或者看看网上公开的照片（如果有的话），就得决定付出一大笔钱，这比买衣服还盲目，风险可想而知。房子里面的装修、结构、水电煤气状况、有没有漏水、有没有损坏，这些关键信息你都不知道。
“人”的问题，可能更棘手：
原房主不腾房： 这是最常见、也最让人头疼的问题。房子拍到手了，你成了合法房主，但原房主可能就赖在里面不走，让你怎么住？这时候，你就得通过法律途径去解决，申请法院强制执行，把原房主赶出来。这个过程，可能耗时耗力，还可能产生额外的费用，甚至要面对原房主的纠缠。
原房主还有其他债务： 虽然法院拍卖是为了还债，但有时候原房主可能还有其他的债务，这些债务可能并没有被法院在拍卖公告里完全披露，或者一些隐性债务，比如物业欠费、水电欠费、取暖费等等。这些债务，虽然理论上不应该由买受人承担，但实际操作中，有时候也会遇到麻烦，比如你接手后，物业公司不让你入住，或者水电气公司不给你过户。
原房主可能在你不知情的情况下，把房子进行了二次抵押或出租： 虽然法院会尽力清查，但万一原房主玩猫腻，在你不知情的情况下，把房子又抵押给了别人，或者签了长期租赁合同，这些都可能给你带来后续的麻烦。
产权过户的“坑”：
抵押、查封等限制： 有些法拍房虽然在拍卖，但上面可能还存在一些抵押、查封等限制，这些信息如果不查清楚，过户的时候就会遇到大麻烦。
户口问题： 如果原房主户口没迁走，你买了房子，可能就会遇到户口迁入的问题，这对于有孩子需要上学的家庭来说，可是个大事。
交易税费： 法拍房的交易税费，有时候会比正常买卖房产要复杂一些，一些税费的承担方也可能需要提前了解清楚。
周边环境和房况的不确定性： 除了房子本身，你对这个小区、这个片区的了解有多少？是不是学区房？交通是否方便？物业管理水平如何？这些都是你实地看房时才能了解到的，但法拍房，往往剥夺了你这个机会。
金融机构贷款的限制： 很多银行对法拍房的贷款审批比较谨慎，甚至有些银行压根就不做法拍房的贷款业务。你可能需要准备全款，或者去找一些专门做法拍房贷款的金融机构，但他们的利率可能就更高了。
三、 那么，作为首套房，到底能不能买？
如果你是“赌徒”心态，或者有强大的风险承受能力，并且有足够的“时间成本”和“金钱成本”去处理后续问题，那么可以考虑。 比如说，你有足够的钱可以全款支付，而且万一遇到麻烦，你也有其他住处，不急着搬进去，并且有耐心、有能力去打官司、找人协调，那或许可以碰碰运气。
但如果你是“刚需”，是首次购房，希望稳定、顺利地拥有自己的家，并且对风险比较敏感，我个人会更倾向于建议你“慎重”或者“规避”。 尤其是在你对房屋情况、原房主背景、小区环境等一无所知的情况下，贸然进入法拍房市场，对一个普通家庭来说，风险实在太大了。
给想要尝试的朋友们几点实在的建议（如果你还是铁了心要买）：
1. 充分了解拍卖公告： 仔细阅读法院发布的拍卖公告，上面会有房产的基本信息、拍卖原因、可能存在的瑕疵以及竞拍规则。
2. 查阅相关信息： 在法院公告发布后，尽量去实地了解一下房屋所在的小区、周边环境，打听一下是否有欠费、纠纷等情况。虽然不能进屋，但了解周边情况也很有必要。
3. 评估风险，量力而行： 算清楚自己有多少钱，如果遇到原房主不腾房，自己需要花多少钱去解决？如果需要贷款，银行能不能贷？这些都要提前有个心理准备。
4. 咨询专业人士： 如果有条件，可以咨询律师或者有经验的房产中介，让他们帮你分析风险，或者参与竞拍。
5. 慎重选择拍卖平台： 法院的拍卖平台有很多，比如淘宝、京东等，选择一个相对正规、有保障的平台。
6. 预留“风险基金”： 拍下房子后，要预留一部分资金，以备不时之需，比如处理原房主不腾房、欠费等问题。
总而言之，法院拍卖房，就像一块未经雕琢的璞玉，里面可能藏着宝贝，但也可能布满裂痕。作为首套房的购买者，如果不是对这些风险有充分的认识和准备，我宁愿多花点钱，去选择那些产权清晰、房况明朗的二手房，踏踏实实地安个家。毕竟，第一次买房，应该是喜悦的开始，而不是一个无休止的“冒险”。
网友意见
1，最重要的一点：
查看有没有租房备案！！
查看有没有租房备案！！
查看有没有租房备案！！
有很多拍卖房业主都是无法偿付贷款或者破产什么的，才会被司法强制拍卖不动产。所以有些不良业主会跟亲朋好友签订20年的租房合同，租金很低，然后去备案。这种房子，就算你买下来，你也住不了，买卖不破租约，你还是得继续租给他20年。当然有其他办法，就是买下来后，求爷爷告奶奶，给业主一大笔钱，求他解除租约。这种拍卖法真不少，拍卖信息可以很容易得查到。我遇到过几套，有一套普陀金沙雅苑的，比市场价便宜一百多万，但是有20年租约，中介说得给房东50万，房东就可以解除租约。
如图：
2，不动产拍卖的价格确实比市场价便宜，首次拍卖基本在9折左右，这次拍卖大家基本都很默契地让它流拍，然后再二拍，降10%左右，再流拍，降10%左右，进入三拍，这个时候就不要错过了，抢起来吧。再流拍就到法院银行内部去了。
3，可以通过中介或者第三方（比如评论里出现的那位）了解到拍卖信息，但是各位完全不需要通过他们去买拍卖房。如果你通过中介，再由中介通过第三方贷款公司，你无形中会多出总价2%(中介费)+3%(第三方收)（甚至更多）的费用。想直接了解信息也很简单，上海做不动产拍卖的就那么几家，上海国拍（这4个字就是微信公众号）是比较大的一家，看到喜欢的房子，自己打他们电话问就可以了，他们会安排统一看房的。
4，参加拍卖只需去拍卖公司支付押金就好，没拍到自动原路退回。
拍卖成功后一般存在的费用有：
a，所有交易产生的税费由买受方承担，包括但不限于个税、契税、营业税、房产税等
b，拖欠的物业费、水电煤气费等，少则几千，多则几万
c，拍卖公司收取的5%的拍卖服务费
d，拍成功后一般需要十天左右付清全款，这时如果有需要，会有第三方提供过桥资金(高利贷)
5，请提前去公安局查询房子里是否有户口，法院不会帮忙清理户口。实地看看房子有没有人霸占，法院也不会强制清场。
6，另外，拍卖房最好的一点，不限购！不限购！不限购！有的拍卖房还可以走按揭贷款，很划算。但是，就算你走贷款，买下来后也要提前先垫付全款，然后再自己去走按揭贷款。
2017/12/13特大更新：
上海某案外人对涉案房产虚构17年租赁合同，还将涉案房产违法转租他人且未消除违法后果，以恶意妨害司法执行为由，被判拘留15天
这就是上文提到的，虚构20年租凭合同，以买卖不破租赁为由，拒不腾退房屋的现实操作。现在上海一中院决定对案外人采取司法拘留15日的强制措施。
以后万一不小心遇到类似事件，可 以此为蓝本。
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