一男子购买法拍房后原住户不肯搬离，5 个月无法入住，房价跌了 46 万，关于法拍房有哪些需要注意的？
这真是一桩糟心事！花了大力气拍下心仪的房子，结果原住户赖着不走，不仅耽误了入住，还白白损失了几十万，换谁谁都得气得牙痒痒。这事儿也给咱提了个醒，买法拍房，看似捡便宜，实则坑也多多，里面门道可深着呢。
要说起买法拍房，那可不是一般人在菜市场买白菜那么简单。里面涉及的知识点，比你想象的要多得多，一个环节没弄明白，可能就会像这位大哥一样，钱房两空，还得搭进去不少心力。
首先，最关键的，得弄明白“法拍房”到底是个啥？
简单来说，就是因为原房主欠债还钱，房子被法院依法拍卖，用来抵偿债务。这听起来挺“正规”的，但这里面就有讲究了。拍出来的房子，可不是你想的那么“干净”。
那么，购买法拍房，到底有哪些“雷”需要避？
我给你掰扯掰扯，尽量说得细致点，希望能帮你把这浑水摸鱼的法拍房市场看得更透彻：
一、 房产本身的情况：别光看图，实地“探秘”是必须的！
1. 产权是否清晰？“瑕疵”是法拍房的常态。
抵押情况： 法拍房往往是抵押物，拍卖前法院会进行查封，但你得搞清楚，这个房子是不是还有其他抵押、查封，或者是否有其他权利人？比如，是不是夫妻共有财产，但只登记了一个人的名字？会不会有未析产的继承份额？这些都可能导致产权不完整，影响你后续的过户。
户籍情况： 这就是前面那位大哥遇到的问题，原住户不搬走，你的房子就等于“名存实亡”。法院的公告里通常会写明“原住户是否需要自行搬离”，但这只是一个声明，并不能强制执行。如果原住户不配合，你可能需要通过法律途径来清场，这中间的时间和精力成本可就大了。
租赁情况： 法院通常会披露是否有租赁合同，但这个披露可能并不完整或不准确。如果房子被长期租赁，租户有优先购买权，或者即便你拍下了，也需要承担原有的租赁合同，直到合同期满。别以为拍下来就能立马住进去。
房龄和房屋状况： 法拍房很多都是因为经济纠纷被拍卖，可能存在久未维护、产权人为逃避债务故意损坏等情况。房屋的实际状况可能比你想象的要差很多，比如水电煤气是否正常、是否有违章建筑、房屋结构是否安全等等。这些都需要你提前去了解，或者请专业人士帮忙评估。
2. 地理位置和周边环境：别被“法拍”两个字冲昏头脑。
学区情况： 如果你是冲着学区去的，一定要提前核实清楚，房产是否真的具备相应的入学资格，户口是否已经迁出，或者是否有其他家庭成员户口占用。
拆迁、规划等信息： 了解清楚该区域是否有拆迁计划、市政规划等，这会直接影响房产的未来价值。
二、 拍卖环节的“门道”：不是你想拍就能拍！
1. 公告信息要逐字逐句研究： 法院发布的拍卖公告是第一手资料，里面包含了房产的基本信息、起拍价、保证金、拍卖时间、地点，以及一些重要提示。一定要仔细阅读，弄懂每一个细节。
2. 保证金： 拍卖前需要缴纳一定数额的保证金，如果拍下但放弃购买，这笔钱可能会被没收。所以，没十足把握，别轻易“举手”。
3. 拍卖方式： 有的是现场拍卖，有的是网络拍卖。了解清楚规则，避免错过关键的竞拍时间。
4. 佣金： 一些拍卖平台或机构会收取一定比例的佣金，这也要算在总成本里。
三、 钱的问题：账算清楚，别成了“冤大头”！
1. 除了房价，还有其他费用： 别以为拍下房子就是付一个房价。你还需要考虑：
税费： 契税、个人所得税（如果有差额）、增值税等，这些税费的承担方在拍卖公告里会有说明。
欠款： 有些法拍房可能存在未缴的水电煤气费、物业费、取暖费等，这些费用是否需要你承担，也需要提前了解。
过户费用： 办理过户手续的各种杂费。
清场费用（如果原住户不搬）： 如果需要通过法律途径清场，那律师费、搬家费、甚至强制执行的费用都可能需要你来支付。
2. 贷款政策： 法拍房的贷款政策可能比普通二手房要严格，有些银行可能不接受法拍房的贷款。即使接受，也需要更严格的审核。要提前咨询银行，了解清楚。
3. 付款方式和时间： 拍下后，通常需要在规定时间内付清全款或首付款，否则可能会损失保证金。
四、 拍后环节的“隐形战线”：清场、过户、入住，步步是坎！
1. 清场： 这是最容易出问题也最耗费精力的环节。
沟通协商： 优先考虑与原住户协商，看是否能通过适当的补偿让他们主动搬离。
法律途径： 如果协商不成，就需要通过法院申请强制执行。这个过程可能很漫长，而且需要花费不少精力去配合法院。
“恶邻”风险： 遇到不配合甚至故意捣乱的原住户，可能会遇到很多麻烦，甚至人身安全问题。
2. 过户： 拿到法院的裁定书后，就可以去办理过户手续。但前面提到的产权瑕疵，在这个环节可能会被放大。
3. 入住： 清场和过户都完成后，才能真正入住。这个过程的时间成本，很难预估。
给你的忠告，还有一些“经验之谈”：
找专业人士帮忙： 如果你对法拍房流程不熟悉，强烈建议找懂行的律师或专业的法拍房经纪人协助。他们能帮你规避很多风险，也能帮你争取到更好的结果。
“性价比”是相对的： 不要只看到低起拍价，把所有潜在的风险和隐性成本都算清楚，才能判断这套房子是不是真的“划算”。
心态要稳： 法拍房的风险确实比普通二手房大，要做好心理准备，遇到问题时，冷静应对，依法解决。
“捡漏”不是那么容易： 很多时候，法拍房的优势已经被市场消化，真正能捡到大漏的，要么运气好，要么就是对市场有极深的了解，并且有强大的资源和处理能力。
这位大哥的经历，无疑是给所有想买法拍房的人敲响了警钟。希望我的这些“碎碎念”，能让你在面对法拍房时，多一份清醒，少一分盲目。买法拍房，就像一场“寻宝”，宝藏可能就在眼前，但通往宝藏的路，布满了荆棘和陷阱，只有做足了功课，才能安全地抵达目的地。
要说起买法拍房，那可不是一般人在菜市场买白菜那么简单。里面涉及的知识点，比你想象的要多得多，一个环节没弄明白，可能就会像这位大哥一样，钱房两空，还得搭进去不少心力。
首先，最关键的，得弄明白“法拍房”到底是个啥？
简单来说，就是因为原房主欠债还钱，房子被法院依法拍卖，用来抵偿债务。这听起来挺“正规”的，但这里面就有讲究了。拍出来的房子，可不是你想的那么“干净”。
那么，购买法拍房，到底有哪些“雷”需要避？
我给你掰扯掰扯，尽量说得细致点，希望能帮你把这浑水摸鱼的法拍房市场看得更透彻：
一、 房产本身的情况：别光看图，实地“探秘”是必须的！
1. 产权是否清晰？“瑕疵”是法拍房的常态。
抵押情况： 法拍房往往是抵押物，拍卖前法院会进行查封，但你得搞清楚，这个房子是不是还有其他抵押、查封，或者是否有其他权利人？比如，是不是夫妻共有财产，但只登记了一个人的名字？会不会有未析产的继承份额？这些都可能导致产权不完整，影响你后续的过户。
户籍情况： 这就是前面那位大哥遇到的问题，原住户不搬走，你的房子就等于“名存实亡”。法院的公告里通常会写明“原住户是否需要自行搬离”，但这只是一个声明，并不能强制执行。如果原住户不配合，你可能需要通过法律途径来清场，这中间的时间和精力成本可就大了。
租赁情况： 法院通常会披露是否有租赁合同，但这个披露可能并不完整或不准确。如果房子被长期租赁，租户有优先购买权，或者即便你拍下了，也需要承担原有的租赁合同，直到合同期满。别以为拍下来就能立马住进去。
房龄和房屋状况： 法拍房很多都是因为经济纠纷被拍卖，可能存在久未维护、产权人为逃避债务故意损坏等情况。房屋的实际状况可能比你想象的要差很多，比如水电煤气是否正常、是否有违章建筑、房屋结构是否安全等等。这些都需要你提前去了解，或者请专业人士帮忙评估。
2. 地理位置和周边环境：别被“法拍”两个字冲昏头脑。
学区情况： 如果你是冲着学区去的，一定要提前核实清楚，房产是否真的具备相应的入学资格，户口是否已经迁出，或者是否有其他家庭成员户口占用。
拆迁、规划等信息： 了解清楚该区域是否有拆迁计划、市政规划等，这会直接影响房产的未来价值。
二、 拍卖环节的“门道”：不是你想拍就能拍！
1. 公告信息要逐字逐句研究： 法院发布的拍卖公告是第一手资料，里面包含了房产的基本信息、起拍价、保证金、拍卖时间、地点，以及一些重要提示。一定要仔细阅读，弄懂每一个细节。
2. 保证金： 拍卖前需要缴纳一定数额的保证金，如果拍下但放弃购买，这笔钱可能会被没收。所以，没十足把握，别轻易“举手”。
3. 拍卖方式： 有的是现场拍卖，有的是网络拍卖。了解清楚规则，避免错过关键的竞拍时间。
4. 佣金： 一些拍卖平台或机构会收取一定比例的佣金，这也要算在总成本里。
三、 钱的问题：账算清楚，别成了“冤大头”！
1. 除了房价，还有其他费用： 别以为拍下房子就是付一个房价。你还需要考虑：
税费： 契税、个人所得税（如果有差额）、增值税等，这些税费的承担方在拍卖公告里会有说明。
欠款： 有些法拍房可能存在未缴的水电煤气费、物业费、取暖费等，这些费用是否需要你承担，也需要提前了解。
过户费用： 办理过户手续的各种杂费。
清场费用（如果原住户不搬）： 如果需要通过法律途径清场，那律师费、搬家费、甚至强制执行的费用都可能需要你来支付。
2. 贷款政策： 法拍房的贷款政策可能比普通二手房要严格，有些银行可能不接受法拍房的贷款。即使接受，也需要更严格的审核。要提前咨询银行，了解清楚。
3. 付款方式和时间： 拍下后，通常需要在规定时间内付清全款或首付款，否则可能会损失保证金。
四、 拍后环节的“隐形战线”：清场、过户、入住，步步是坎！
1. 清场： 这是最容易出问题也最耗费精力的环节。
沟通协商： 优先考虑与原住户协商，看是否能通过适当的补偿让他们主动搬离。
法律途径： 如果协商不成，就需要通过法院申请强制执行。这个过程可能很漫长，而且需要花费不少精力去配合法院。
“恶邻”风险： 遇到不配合甚至故意捣乱的原住户，可能会遇到很多麻烦，甚至人身安全问题。
2. 过户： 拿到法院的裁定书后，就可以去办理过户手续。但前面提到的产权瑕疵，在这个环节可能会被放大。
3. 入住： 清场和过户都完成后，才能真正入住。这个过程的时间成本，很难预估。
给你的忠告，还有一些“经验之谈”：
找专业人士帮忙： 如果你对法拍房流程不熟悉，强烈建议找懂行的律师或专业的法拍房经纪人协助。他们能帮你规避很多风险，也能帮你争取到更好的结果。
“性价比”是相对的： 不要只看到低起拍价，把所有潜在的风险和隐性成本都算清楚，才能判断这套房子是不是真的“划算”。
心态要稳： 法拍房的风险确实比普通二手房大，要做好心理准备，遇到问题时，冷静应对，依法解决。
“捡漏”不是那么容易： 很多时候，法拍房的优势已经被市场消化，真正能捡到大漏的，要么运气好，要么就是对市场有极深的了解，并且有强大的资源和处理能力。
这位大哥的经历，无疑是给所有想买法拍房的人敲响了警钟。希望我的这些“碎碎念”，能让你在面对法拍房时，多一份清醒，少一分盲目。买法拍房，就像一场“寻宝”，宝藏可能就在眼前，但通往宝藏的路，布满了荆棘和陷阱，只有做足了功课，才能安全地抵达目的地。
网友意见
给事主支个招，来个实用的！
如果在2020年前，还真没办法！
不过在2020年1月20日，中国最高人民法院出台了一份意见：法发〔2019〕35号最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见。
10.拍卖财产为不动产且被执行人或他人无权占用的，人民法院应当依法负责腾退，不得在公示信息中载明“不负责腾退交付”等信息。要充分发挥网拍平台、拍卖辅助机构的专业优势，做好拍品视频宣介、向专业市场主体定向推送拍卖信息、实地看样等相关工作，以吸引更多市场主体参与竞拍。
事主是今年6月拍卖过来的！
那就委托律师，直接一纸状告这个物业的拍卖法院，理由此法院没尽腾退的职责。
多数结果是，法院派出腾退部门，两三下骚操作，干干净净的腾出房子来！
第二更
权威发布，腾退交付，毋容置疑！
2021年12月21日
法〔2021〕322号最高人民法院
关于进一步完善执行权制约机制加强执行监督的意见
拍卖财产为不动产且被执行人或者他人无权占用的，人民法院应当依法负责腾退，不得在公示信息中载明“不负责腾退交付”等信息。
严格贯彻落实《最高人民法院关于加强对司法拍卖辅助工作管理的通知》，由高级人民法院制定拍卖辅助机构管理办法，建立名单库并规范委托拍卖辅助机构开展拍卖辅助工作。
点赞收藏加关注，回头再找不迷路
深耕房地产领域20年
前第一太平戴维斯商业楼宇部负责人
掌管大宗交易投资、多个商业项目全流程操盘运作及售罄
房地产租赁、买卖交易问题咨询，大宗交易投资研判，项目操盘顾问
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