2022年房价是涨还是跌？
2022年，中国房地产市场可以说是经历了一场不小的“过山车”。要说房价是涨还是跌，不能一概而论，全国各地、不同城市、不同类型的房屋，表现都有些差异。但总体来看， 2022年全国房价呈现出“稳中有降”的态势，下行的压力是比较明显的。
我们不妨从几个维度来详细说说：
1. 整体市场趋势：从量到价的传导，下跌是主旋律
2021年底，整个房地产市场就透出了“冷意”。开发商的融资困难、部分房企的债务问题开始浮现，直接影响了新房的供应和销售。到了2022年，这种影响更加显著。
成交量萎缩： 整个2022年，全国商品房销售面积和销售额同比都出现了较大幅度的下滑。成交量是房价的先行指标，当买房的人少了，开发商为了尽快回笼资金，就不得不通过降价促销来吸引买家。
价格下行压力： 这种成交量的萎缩直接传导到了价格上。我们看到，不少城市的二手房价格开始出现松动，甚至下跌。新房市场虽然受到一些“限跌令”的约束，但实际成交价格的“暗降”或者折扣促销也屡见不鲜。
同比来看，下跌城市多于上涨城市： 国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，就能直观地反映这一点。2022年，一线城市虽然韧性相对较强，但涨幅收窄甚至个别月份出现下跌；二线城市普遍面临调整压力，下跌城市数量明显增多；三四线城市则面临更大的挑战，许多城市房价出现明显下跌。
2. 城市分化：一线城市相对坚挺，但也在波动
一线城市（北上广深）： 相对而言，一线城市的经济基本面、人口流入和产业支撑比较强，市场韧性也更足。2022年，虽然也受到了整体市场下行的影响，但房价整体上还是相对稳定的，甚至在一些月份和区域还能看到小幅上涨。但是，如果细看，即使在一线城市内部，不同区域、不同类型（新房/二手房、豪宅/刚需房）的走势也有分化。比如，一些核心区域的优质房产可能依然受到追捧，而一些非核心区域的房产则压力较大。
二线城市： 大部分二线城市的表现出现分化。一些经济发达、人口流入强劲的二线城市（例如杭州、成都等）房价相对稳定，但涨幅明显放缓。而一些经济基础相对较弱、人口流出压力较大的二线城市，房价则出现了更明显的下行。
三四线城市： 这是2022年房价调整压力最集中的区域。很多三四线城市面临着库存高企、人口外流、产业支撑不足等问题，加上整体市场情绪低迷，房价下跌成为普遍现象。
3. 新房与二手房：二手房调整更直接
二手房市场： 由于二手房交易更加市场化，不受太多政策约束，所以其价格更能直接反映市场的真实情况。2022年，大部分城市的二手房价格都出现了不同程度的下跌，业主议价空间普遍增大。
新房市场： 新房市场的情况相对复杂一些。一方面，部分开发商为了消化库存和回笼资金，推出了各种优惠折扣，实际成交价低于备案价的情况屡见不鲜。另一方面，一些受到严格价格指导的城市，新房价格的官方数据可能显得相对稳定，但购房者实际能拿到的优惠和“变相降价”才是关键。
4. 影响房价涨跌的关键因素：
宏观经济形势： 2022年，全球经济面临下行压力，国内经济也受到疫情反复、需求收缩、供给冲击、预期转弱等因素的影响。经济预期不稳，自然会影响人们购房的信心和能力。
政策调控： 虽然2022年下半年，房地产市场的政策基调有所松动，但上半年“房住不炒”的基调依然存在。各地也出台了一些支持性政策，例如放松限购、降低首付比例、优化限售等，这些政策在一定程度上起到了稳定市场的作用，但并未扭转整体下行趋势。
房企风险： 部分头部房企的债务问题持续发酵，影响了市场情绪，也使得购房者对期房的担忧加剧，导致新房销售受到影响。
居民收入预期： 居民收入预期不明朗，是影响购房需求的关键因素。当人们对未来收入增长没有信心时，即使有购房意愿，也可能选择观望。
疫情反复： 疫情的反复对人们的出行、消费、收入都带来了不确定性，也间接影响了房地产市场的交易活跃度。
总结一下，2022年的中国房地产市场，整体而言，房价面临较大的下行压力，尤其是在二线及以下城市，下跌的城市数量明显多于上涨的城市。虽然一线城市表现出一定的韧性，但同样经历了波动和调整。与其说房价是“涨”还是“跌”，不如说是一个“普遍承压、分化调整”的年份。
很多购房者在2022年都体会到了“买涨不买跌”的心理，但市场往往不以人的意志为转移。对于想买房的人来说，2022年的确是需要仔细甄别、谨慎选择的一年，房价的“松动”给了他们更多的议价空间，但也伴随着市场的不确定性。
我们不妨从几个维度来详细说说：
1. 整体市场趋势：从量到价的传导，下跌是主旋律
2021年底，整个房地产市场就透出了“冷意”。开发商的融资困难、部分房企的债务问题开始浮现，直接影响了新房的供应和销售。到了2022年，这种影响更加显著。
成交量萎缩： 整个2022年，全国商品房销售面积和销售额同比都出现了较大幅度的下滑。成交量是房价的先行指标，当买房的人少了，开发商为了尽快回笼资金，就不得不通过降价促销来吸引买家。
价格下行压力： 这种成交量的萎缩直接传导到了价格上。我们看到，不少城市的二手房价格开始出现松动，甚至下跌。新房市场虽然受到一些“限跌令”的约束，但实际成交价格的“暗降”或者折扣促销也屡见不鲜。
同比来看，下跌城市多于上涨城市： 国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，就能直观地反映这一点。2022年，一线城市虽然韧性相对较强，但涨幅收窄甚至个别月份出现下跌；二线城市普遍面临调整压力，下跌城市数量明显增多；三四线城市则面临更大的挑战，许多城市房价出现明显下跌。
2. 城市分化：一线城市相对坚挺，但也在波动
一线城市（北上广深）： 相对而言，一线城市的经济基本面、人口流入和产业支撑比较强，市场韧性也更足。2022年，虽然也受到了整体市场下行的影响，但房价整体上还是相对稳定的，甚至在一些月份和区域还能看到小幅上涨。但是，如果细看，即使在一线城市内部，不同区域、不同类型（新房/二手房、豪宅/刚需房）的走势也有分化。比如，一些核心区域的优质房产可能依然受到追捧，而一些非核心区域的房产则压力较大。
二线城市： 大部分二线城市的表现出现分化。一些经济发达、人口流入强劲的二线城市（例如杭州、成都等）房价相对稳定，但涨幅明显放缓。而一些经济基础相对较弱、人口流出压力较大的二线城市，房价则出现了更明显的下行。
三四线城市： 这是2022年房价调整压力最集中的区域。很多三四线城市面临着库存高企、人口外流、产业支撑不足等问题，加上整体市场情绪低迷，房价下跌成为普遍现象。
3. 新房与二手房：二手房调整更直接
二手房市场： 由于二手房交易更加市场化，不受太多政策约束，所以其价格更能直接反映市场的真实情况。2022年，大部分城市的二手房价格都出现了不同程度的下跌，业主议价空间普遍增大。
新房市场： 新房市场的情况相对复杂一些。一方面，部分开发商为了消化库存和回笼资金，推出了各种优惠折扣，实际成交价低于备案价的情况屡见不鲜。另一方面，一些受到严格价格指导的城市，新房价格的官方数据可能显得相对稳定，但购房者实际能拿到的优惠和“变相降价”才是关键。
4. 影响房价涨跌的关键因素：
宏观经济形势： 2022年，全球经济面临下行压力，国内经济也受到疫情反复、需求收缩、供给冲击、预期转弱等因素的影响。经济预期不稳，自然会影响人们购房的信心和能力。
政策调控： 虽然2022年下半年，房地产市场的政策基调有所松动，但上半年“房住不炒”的基调依然存在。各地也出台了一些支持性政策，例如放松限购、降低首付比例、优化限售等，这些政策在一定程度上起到了稳定市场的作用，但并未扭转整体下行趋势。
房企风险： 部分头部房企的债务问题持续发酵，影响了市场情绪，也使得购房者对期房的担忧加剧，导致新房销售受到影响。
居民收入预期： 居民收入预期不明朗，是影响购房需求的关键因素。当人们对未来收入增长没有信心时，即使有购房意愿，也可能选择观望。
疫情反复： 疫情的反复对人们的出行、消费、收入都带来了不确定性，也间接影响了房地产市场的交易活跃度。
总结一下，2022年的中国房地产市场，整体而言，房价面临较大的下行压力，尤其是在二线及以下城市，下跌的城市数量明显多于上涨的城市。虽然一线城市表现出一定的韧性，但同样经历了波动和调整。与其说房价是“涨”还是“跌”，不如说是一个“普遍承压、分化调整”的年份。
很多购房者在2022年都体会到了“买涨不买跌”的心理，但市场往往不以人的意志为转移。对于想买房的人来说，2022年的确是需要仔细甄别、谨慎选择的一年，房价的“松动”给了他们更多的议价空间，但也伴随着市场的不确定性。
网友意见
房价应该保不住了
房价无论是张是跌
都不要拿自己的身家性命去赌，因为输不起
即使要买也要控制好自己的债务杠杆，避免用六个钱包全压进去
杭州近郊，2个月，下调9%
杭州远郊，8个月，下调24%。这个房东最近有点急了。
我不是P某那种大字报忽悠人的空军，这些房源也不是特别找降幅大的，而是符合我的候选硬件标准，包括：地段（附近有地铁，第一套还是双地铁），装修（精装修，主卧独卫），楼层（中高层电梯房，且非顶层），楼龄（满二且十年内），诚意卖（不是挂了两年一动不动或者今天涨1K明天跌1K做掩护的）。前后至少查了几百套，最后严选不到20套放进关注赤。杭州400万预算内，都算得上好房子了。然而，依然在降。
这可是杭州，为了提房价能倡议集资修地铁的宇宙第一刚的杭州房东。
所以此时此刻你问我，毫无疑问是降了。
但是2022年还有9个月，还有很多不确定性。目前政策底已经过去，也就是政策已经转为支持房价。这一点可以明确，只是不好意识明说（从来都不明说，无论四万亿还是去库存）。
至于能支持到什么程度，能不能顶住弱势惯性，还是用力过猛再次起飞，我不知道。没人知道，但凡斩钉截铁说知道的都是骗子，大家都是瞎猜。特别是近年政策连贯性越来越低，一脚刹车一脚油门已经颠麻了，更没法猜。我只能说历史上看，每一次都是用力过猛。当然，正如空友所说，历史也是可以突破的。
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