2022年房价会跌吗？

应该是今年9月10号，我带客户去看乐山万达旁边的一个楼盘，客户看上了91平米的户型，有套3楼特价房，价格62万，后来和售楼部的小姐姐沟通，底价大概在60万的样子。（后来没买，我也没逼）

11.8号，我辞职了，12号，我看到这个楼盘群里的消息，有3套91平米的3楼特价房，价格54万左右，是的，两个月降价百分之10。

今年4月份起，南城区的一个开发商最先不对劲，以前佣金3个点，甚至2个点，月月都是销冠，那月初，他们发布政策，佣金4.5起，还额外奖励1.3万给业务员。

咱们可以算一算，业务员可以拿多少钱：

假如一套房子价格是60万，百分之4.5的佣金就是2.7万，除去公司平台百分之20，还有2.16万，底薪2000加百分之40提成，一共是10640，1.3万的奖励除去个税，还有1.15万，一共是2.2万。

卖一套刚需住宅，业务员可以拿2.2万的工资，从业4年的我，闻所未闻。

然后，这个楼盘还降价了，5月到11月这半年，整体降价百分之10。

起先一个92的户型，价格要58万，我11月6号去踩盘，告诉我可以打9折。

也就是说，佣金涨了两三倍，房价降了很多。

其他楼盘都是如此，佣金个个都涨的让中介觉得梦幻，曾几何时，卖一套住宅，能比峨眉旅游地产还赚钱啊！

然后，成交量从10月开始，急速下滑。

10月比9月整体成交量降低了2到3成；

我离职前的公司有180一线业务员，今天14号了，平均下来，每天也就2-3套的成交量，而且一半都还是佣金就1万左右徘徊的二手房；

（这个成交量再继续几个月，公司就等着关门吧）

所以，这还不能说明问题吗？

乐山还是一个有产业、房价泡沫很小、人口流出不严重的准三线城市啊！

它都这样了，那些人口流出、泡沫巨大、没有产业的城市，会如何呢？

而后者的城市，肯定不少。

房价看两个因素：人口和货币

比如47-49年，上海人跑了多少？房子价格涨了几万倍。我们讨论房价，如果不用一般等价物（比如黄金），没有任何意义。

另一边，人口向大城市汇集的趋势会越来越明显。打个比方，浙江这边80年代有村办中学，90年代只剩村办小学，00年开始普遍变成镇一级办学。当一个较偏远的村落失去小学，幼儿园这些设置后，它会迅速的凋敝。现在浙江沿海的岛屿（比如南麂岛，枸杞岛等），浙西的村落（比如丽水庆元地区），最近几年多了很多无人村。对于乡镇一级来说，这种趋势也非常明显。原来城市没有那么多元和繁华，90年代很多镇上的娱乐不会比市一级差多少，教育业差距不大，但因为交通，文教卫向大城市的聚集，县镇或者四五线城市的人口也正被动或主动地流入三线以上城市。一旦过了一个临界点，整个地方会迅速的凋零掉。

但是，财富不会消失，只是在转移。如果三四五线普跌，在货币超发的大背景下，一定会有一些房产是涨的。没别的原因，无论你穷还是富裕，都会有住方面的理想，大家都想要的地产就很难跌了。至于一个地方房产的趋势，只要问问大学生（学历越高平均家庭财富越多）和大富豪想买什么地方什么房子就可以。

比如杭州这边，2022就很难跌，因为我问我带的所有毕业生，没有一个不想留下来的。又比如问他们如果留下来，会选上城的老破小还是滨江的次新房，大家都选滨江，那看起来上城的老破小不太稳，滨江的房子看起来是很稳的（可惜俺买在西溪……）。

所以目前看，非一二线的房价在人口进一步恶化的前提下一定会跌，一二线的老破小老破大，次新高层，公寓房一定会跌；其他一线的如物业较好的独栋别墅、学区好的高级小区、风景稀缺的新盘这些大家都喜欢的楼盘只可能越涨越高。

不然你拿钱买A股么？

我就说说湖南的，下面是湖南各地市的人口十年增减数据

请问，再过五年十年，这个数据在这个趋势下会如何变化？

我还是原来的观点，中心城市人口流入会持续对房价产生提升作用，短期的涨跌不用看，房价本来就是一个以年为单位的长线投资

而县级单位几乎会崩盘，小县城会合并，这是趋势，而市级单位只有市区的新区（比如益阳赫山区）会增长

如果从刚需来说，县城的可以缓一缓，如果是中心城市，还是得买

来放一个促销图片，县城崩盘ING

辽宁某地级市。

我家一套房子，90年代，70平。总高6层，我家5楼。学区还不错。

2010年左右是最高点，顶楼6楼卖了将近40万。我父母觉得，5楼肯定能卖得更高啊。

结果去年19万卖了。

这不是跌得最狠的。黑龙江的同学，房子卖了8万，送全部家具，之后举家搬到辽宁。

感谢黑龙江人民。

二手房，人口外流的小城市已经在跌，外流越多跌得越狠。

回老家坐公汽，有座位都不敢坐，因为下一站上来的还是大爷大妈。饭店开一个倒一个，药店倒是开一个火一个。小学关了无数，初中也在合并。虽然放开二胎了，我的亲戚、同学，极少有响应号召的。生完一个，打死不再生。

一个段子。去年人口普查时，把部分已经外流的人口报成了常驻人口。今年打疫苗，指标是按照普查结果定的…各个区政府为了抢人头开始了补贴大战…

人口都这样了，碧桂园开盘，8500。

反正总有人愿意花高价买新房，继续卖地继续乐呗。

更几张图。

同一小区，在售二手房。

挂4000的根本没诚心卖，诚心卖的要价是3200-2900，我家实际成交2700。

随便找个地方，来感受一下药店密度。

最后来感受一下出生人口。

0-14岁不到10%，60岁以上接近30%，是不是特别刺激。

看到知友 @Mapping 做的六普-七普人口变化图，非常直观，贴到这里。作者已经表示可以允许转载，需要保留出处。

红色表示增长，绿色表示下降。辽宁绿得毫无脾气。。。只有大连和沈阳是人口净流入。

有个很有意思的地方，营口的鲅鱼圈区，红的。这里有很多黑龙江人，上面说的把老家房子卖了8万搬到辽宁的同学，就搬到了这。

果然是辽宁人口靠吉黑。

写几个以前文章没提到的点补充。、

1.如果生活在深圳或上海主城区，应该会发现，就连一线城市，今年人都少了很多。上海的浦西浦东人口都在流出，只有青浦区和奉贤区是流入的，逆城镇化大概率已经开始了。

①北欧三国在1968-1972年，也是生育率大幅下跌，从1.9跌到1.39，然后各种政策下，年轻人开始回流小城市躺平，结果一回流，北欧三国的企业国际竞争力直线蹿升，80年代开始，生育率开始回升，然后2009年挪威的生育率接近2，而且这是在女权天下第一的北欧三国。

②很多人提到日本模式，如果你们有心，查询一下日本三大都市圈，东京都市圈，名古屋都市圈，大阪都市圈，就会发现日本的城镇化与逆城镇化结构是，日本在1988年左右，大城市人口流入停滞，1993-1994是人口净流出，然后1998年亚洲金融危机以后，日本出现再城镇化，人口开始重新回流东京，当然日本毕竟是真·地少人多，日本的企业是无法离开几大都市圈的，但中国有更多的腾挪空间，如果完全复制日本的进程，有大约10年的逆城镇化进程。

③其实很多人不理解，我为什么写回流小城市，小城市就业岗位那么少？当然不是什么小城市都可以，而是城市群周边的新区和新的产业聚集地，最近看很多上市公司的动向，都开始在一线城市裁员并收缩，去一些我甚至听都没听过的地方，比如阳逻，我就问几个人听说过这地方？城市群内的都市圈最后只能留给服务业，现有的第一第二产业都会陆续迁出，去城市圈外延的工业或农业城市。

这个在链接3有具体阐述。

④补一个深圳的如何评价前三季度深圳 GDP17530.69 亿元，同比增长 8.1%？

2.今年真的是裁员潮，明年可能会看到中小企业的倒闭潮。但是这是个短冲击，在2024年前后就能企稳。

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3.C已经开始了，量在价先，量有可能缩很久，但跌，只用短短的几个月。

4.刚需所代表的总需求在2018年就结束了。2019-2021年是以投资性需求为主。现在的问题是投资者的现金流断了，怎么弄？

5.经济的本质还是信心，缩量的市场，价格是可以长期不动的，但是会出现某一个契机，某一个很小很小的事件成为打破平衡的最后一个稻草，而当平衡被打破时，因为缺乏量能支撑，所以一般都是大幅的单边波动，这也就是为什么虽然某些城市房价不变，但是缩量下，银行的评估价和抵押价一降再降。

基本中短期房地产和经济的走势结构，都在这几个里面的，我也归纳归纳方便自己找。

最后，我自始至终都没有说过我的东西是对的，我更多的时候，只是分享思路和新的角度，这些东西是用来验证或拓展彼此的理论边界，看我写东西写的多的应该能理解，我推崇的是用多重理论甚至是相互互斥理论交叉验证下的宏观运行趋势，而多重理论中甚至可以有星象学，易学，星座学，人口论，周期论等各种杂七杂八的理论，一个开放的思想和谨慎前行的态度，才能更接近与未来的本质。

作为读者，到底要的是一个明确的，说服自己的，具有确定性的答案，还是真正的去想要知道与理解过去与未来，所有的文章，别人的思考，其实也只能做到启迪智慧，最后得到自己的智慧，投下自己能力内的一票，并为此承担相应的代价，仅此而已，至于真正的未来，只有未来知道。