如何看待从2012年到2017年，深圳新增700多万平方米土地供应中，居住用地只有8%？
关于2012年至2017年间，深圳新增供应土地中居住用地仅占8%的现象，这确实是一个值得深入探讨的问题。从数据上看，700多万平方米的土地供应总量不小，但其中只有约56万平方米是用于居住的，这比例之低，确实令人咋舌。要理解这一现象，我们需要从深圳当时的城市发展背景、土地政策、市场需求以及一些深层次的经济社会因素去分析。
首先，我们得认识到深圳作为一个一线特大城市，其土地供应本身就面临着极大的稀缺性。深圳的陆地面积相对较小，早期发展中已经消耗了大量可开发土地，而随着城市化进程的加速，人口持续涌入，对住房的需求也像潮水一样不断上涨。在这样的背景下，新增的居住用地供应跟不上需求的增长，已经成为一个长期存在的难题。
那么，为什么在这五年里，居住用地的比例会如此之低呢？这里面可能有几个关键原因在起作用：
城市功能升级与产业发展的优先性： 深圳在20122017年期间，正处于一个重要的发展阶段，那就是从“深圳制造”向“深圳创造”转型，大力发展高新技术产业、金融业、现代物流业等战略性新兴产业。为了支撑这些产业的发展，引进企业、建设研发中心、总部基地、创新园区等，对商业、办公、工业用地有着迫切的需求。因此，政府在土地供应上，可能更倾向于将土地用于这些能够直接带动经济增长、创造就业机会的领域，以优化城市产业结构，提升城市竞争力。居住用地虽然是民生刚需，但在某些时期，可能被视为可以稍作延迟或通过其他方式解决的需求。
土地招拍挂机制的特点： 在土地招拍挂市场中，往往是市场需求最旺盛、资金最雄厚的企业和机构更具竞争力。对于居住用地，尤其是保障性住房或人才公寓，其利润空间可能不如商业、办公用地那样吸引人。如果政府将大量土地推出市场进行公开竞拍，而市场对商业办公类用地的需求又非常旺盛，那么最终的成交结果自然会偏向这些高附加值的用途。当然，这也可能涉及到一些土地的综合开发，例如商住混合用地，但如果纯粹的居住用地供应不足，整体比例自然就难以提升。
城市更新和存量土地利用的压力： 深圳的城市更新是解决土地短缺的重要途径。但城市更新的周期长、协调难度大，且很多项目最终产出也包括商业、办公等功能。因此，即使通过城市更新释放了部分土地，如果政策导向或市场选择偏向非居住用途，最终的居住用地供应比例也难以显著提高。此外，如何平衡城市更新带来的居住环境改善、公共配套提升和新增居住供应，也是一个复杂的考量。
土地政策的调整与试错： 在快速发展的城市中，土地政策总是在不断调整和优化中。可能在某些时期，为了推动城市发展，政府采取了更为灵活的土地供应策略，允许部分新增建设用地用于非居住用途，而将居住用地的压力更多地转嫁到存量土地的挖潜、城市更新以及公共住房建设的模式创新上。例如，鼓励企业自建人才公寓，或者通过“三旧改造”等方式增加居住空间。
区域发展不平衡的考量： 深圳的区域发展并不完全均衡。一些核心区域可能已经高度饱和，土地资源极度稀缺，而一些新的发展片区可能需要通过引入产业来带动人气和经济发展。在这种情况下，早期阶段的土地供应策略，可能更侧重于为这些新区的产业发展“铺路搭桥”，而非直接解决居住问题。
这样的土地供应结构，无疑给深圳的居住市场带来了巨大的压力。
房价的持续高企： 居住用地供应严重不足，而人口还在持续流入，刚需和改善性住房需求旺盛，供需矛盾的加剧直接推高了深圳的房价。这不仅加大了市民的居住成本，也对人才的吸引和保留、社会的公平性都带来了挑战。
住房结构的失衡： 过低的居住用地比例，也可能导致深圳的住房结构出现一定程度的失衡，例如商品住房供应相对过剩（指部分高端或非刚需产品），而中小户型、保障性住房等刚需和夹心层急需的住房类型供应则可能更为紧张。
城市功能的负面影响： 如果居住空间跟不上工作岗位的增长，可能会导致大量通勤人口，增加交通压力，也可能影响市民的生活品质和幸福感。长期来看，这也可能影响深圳作为人才宜居城市的形象。
那么，如何看待这个现象？
从一个政策制定的角度来看，这或许是深圳在特定发展阶段，为了实现经济增长和产业升级而做出的权衡。它反映了在土地资源极度有限的情况下，政府如何在经济发展、城市建设和民生需求之间进行优先级排序。然而，从市民的切身感受和长远发展的角度来看，居住用地的严重不足无疑是一个巨大的挑战。
这个数据也促使我们思考：
1. 土地供应的结构性问题： 仅仅增加土地供应总量是不够的，更重要的是要优化土地供应的结构，确保居住用地的比例能够基本满足市民的合理需求。这需要政府在城市规划和土地出让中，有更明确的导向和更强力的调控。
2. 如何平衡产业发展与民生需求： 深圳要继续保持其创新活力，离不开产业的发展和人才的引进，但这不应该以牺牲市民的居住权益为代价。如何实现产业发展和民生需求的“双赢”，是深圳乃至所有一线城市都需要长期探索的课题。
3. 城市更新的再定位： 城市更新不仅是“拆除重建”，更应该承担起增加城市居住容量、改善居住条件的重要使命。如何让城市更新更好地服务于居住需求，需要更精细化的政策设计和更有效的激励机制。
4. 多主体供给、多渠道保障的住房体系建设： 除了市场化供应，政府是否应该在居住用地上承担更多的主导作用，例如增加保障性住房和人才住房的供应，并且在土地出让时，明确居住用地的比例和目标？
总而言之，20122017年间深圳居住用地供应比例偏低，是多种因素交织作用的结果，它既是深圳快速发展和产业转型的一个侧影，也暴露了城市发展中长期存在的住房难题。如何解决这一难题，确保城市的可持续发展和市民的安居乐业，将是深圳未来发展中绕不开的议题。
首先，我们得认识到深圳作为一个一线特大城市，其土地供应本身就面临着极大的稀缺性。深圳的陆地面积相对较小，早期发展中已经消耗了大量可开发土地，而随着城市化进程的加速，人口持续涌入，对住房的需求也像潮水一样不断上涨。在这样的背景下，新增的居住用地供应跟不上需求的增长，已经成为一个长期存在的难题。
那么，为什么在这五年里，居住用地的比例会如此之低呢？这里面可能有几个关键原因在起作用：
城市功能升级与产业发展的优先性： 深圳在20122017年期间，正处于一个重要的发展阶段，那就是从“深圳制造”向“深圳创造”转型，大力发展高新技术产业、金融业、现代物流业等战略性新兴产业。为了支撑这些产业的发展，引进企业、建设研发中心、总部基地、创新园区等，对商业、办公、工业用地有着迫切的需求。因此，政府在土地供应上，可能更倾向于将土地用于这些能够直接带动经济增长、创造就业机会的领域，以优化城市产业结构，提升城市竞争力。居住用地虽然是民生刚需，但在某些时期，可能被视为可以稍作延迟或通过其他方式解决的需求。
土地招拍挂机制的特点： 在土地招拍挂市场中，往往是市场需求最旺盛、资金最雄厚的企业和机构更具竞争力。对于居住用地，尤其是保障性住房或人才公寓，其利润空间可能不如商业、办公用地那样吸引人。如果政府将大量土地推出市场进行公开竞拍，而市场对商业办公类用地的需求又非常旺盛，那么最终的成交结果自然会偏向这些高附加值的用途。当然，这也可能涉及到一些土地的综合开发，例如商住混合用地，但如果纯粹的居住用地供应不足，整体比例自然就难以提升。
城市更新和存量土地利用的压力： 深圳的城市更新是解决土地短缺的重要途径。但城市更新的周期长、协调难度大，且很多项目最终产出也包括商业、办公等功能。因此，即使通过城市更新释放了部分土地，如果政策导向或市场选择偏向非居住用途，最终的居住用地供应比例也难以显著提高。此外，如何平衡城市更新带来的居住环境改善、公共配套提升和新增居住供应，也是一个复杂的考量。
土地政策的调整与试错： 在快速发展的城市中，土地政策总是在不断调整和优化中。可能在某些时期，为了推动城市发展，政府采取了更为灵活的土地供应策略，允许部分新增建设用地用于非居住用途，而将居住用地的压力更多地转嫁到存量土地的挖潜、城市更新以及公共住房建设的模式创新上。例如，鼓励企业自建人才公寓，或者通过“三旧改造”等方式增加居住空间。
区域发展不平衡的考量： 深圳的区域发展并不完全均衡。一些核心区域可能已经高度饱和，土地资源极度稀缺，而一些新的发展片区可能需要通过引入产业来带动人气和经济发展。在这种情况下，早期阶段的土地供应策略，可能更侧重于为这些新区的产业发展“铺路搭桥”，而非直接解决居住问题。
这样的土地供应结构，无疑给深圳的居住市场带来了巨大的压力。
房价的持续高企： 居住用地供应严重不足，而人口还在持续流入，刚需和改善性住房需求旺盛，供需矛盾的加剧直接推高了深圳的房价。这不仅加大了市民的居住成本，也对人才的吸引和保留、社会的公平性都带来了挑战。
住房结构的失衡： 过低的居住用地比例，也可能导致深圳的住房结构出现一定程度的失衡，例如商品住房供应相对过剩（指部分高端或非刚需产品），而中小户型、保障性住房等刚需和夹心层急需的住房类型供应则可能更为紧张。
城市功能的负面影响： 如果居住空间跟不上工作岗位的增长，可能会导致大量通勤人口，增加交通压力，也可能影响市民的生活品质和幸福感。长期来看，这也可能影响深圳作为人才宜居城市的形象。
那么，如何看待这个现象？
从一个政策制定的角度来看，这或许是深圳在特定发展阶段，为了实现经济增长和产业升级而做出的权衡。它反映了在土地资源极度有限的情况下，政府如何在经济发展、城市建设和民生需求之间进行优先级排序。然而，从市民的切身感受和长远发展的角度来看，居住用地的严重不足无疑是一个巨大的挑战。
这个数据也促使我们思考：
1. 土地供应的结构性问题： 仅仅增加土地供应总量是不够的，更重要的是要优化土地供应的结构，确保居住用地的比例能够基本满足市民的合理需求。这需要政府在城市规划和土地出让中，有更明确的导向和更强力的调控。
2. 如何平衡产业发展与民生需求： 深圳要继续保持其创新活力，离不开产业的发展和人才的引进，但这不应该以牺牲市民的居住权益为代价。如何实现产业发展和民生需求的“双赢”，是深圳乃至所有一线城市都需要长期探索的课题。
3. 城市更新的再定位： 城市更新不仅是“拆除重建”，更应该承担起增加城市居住容量、改善居住条件的重要使命。如何让城市更新更好地服务于居住需求，需要更精细化的政策设计和更有效的激励机制。
4. 多主体供给、多渠道保障的住房体系建设： 除了市场化供应，政府是否应该在居住用地上承担更多的主导作用，例如增加保障性住房和人才住房的供应，并且在土地出让时，明确居住用地的比例和目标？
总而言之，20122017年间深圳居住用地供应比例偏低，是多种因素交织作用的结果，它既是深圳快速发展和产业转型的一个侧影，也暴露了城市发展中长期存在的住房难题。如何解决这一难题，确保城市的可持续发展和市民的安居乐业，将是深圳未来发展中绕不开的议题。
网友意见
利益相关：土生土长深圳人。
深圳的做法就是：
1、用“容易落户、应届生住房补贴、来了就是深圳人、高薪互联网”，吸引大量高质量企业需要就业人口来深。
2、用“政策支持、企业税费优惠、大开绿灯批地给企业、相对廉价年轻人、劳动仲裁倾向”，吸引大量优质企业将总部放在深圳。
3、用“高房价、次二线教育水平、次二线医疗水平”，让35岁及以上无法提升为精英的人群逃离深圳，减少财政上的医疗、教育压力。
完不完美？
1、其他城市大量投入的教育成本，培养好的高素质人群，将人生中最高效率、最难生病的25岁~35岁用超支的996形式（2.2倍于965）贡献给深圳。
2、35岁以上需要成家、容易生病、工作效率下降时，把人员用“高房价、次教育、次医疗”赶回原生城市和其他城市。
3、深圳本地企业减少处理衰老员工的成本，甚至可以让贡献完青春的年轻人自己离职，分文不赔。
这么好的事儿，是你 你不这么做么？
1、稳住能上升成中高层的精英就完事儿了，公租房的80%设置为人才房，给到企业自己分配。安居房60%设置为人才房（竟然有8000元/平的人才房你敢信？），让中高层精英安居乐业。
2、大力宣传“来了就是深圳人、制度相对公平、公租房和安居房、高薪互联网、中国硅谷”，把财政大力支持城市形象宣传。
3、批地批地批地，都给企业，反正这些年轻人贡献完10年青春都要回去的，建那么多住宅干嘛？
我的评论。
我每一年都要送走不同的小伙伴离开深圳，好不容易熟悉的小伙伴，都会因为“要成家啦”、“升职无望啦”、“存不下钱啦”等理由离开深圳，每每如此我都非常痛心。以至于到后来，心理上都减少深交（又走的话又要伤心了）。
这种模式的做法，其实就是拿全国来养一个深圳。说好吧，可能是希望用这种方式，把科技树不断点上去，看能不能把点上去的科技树复制到全国，提升产出而减少矛盾。说不好吧，以后就会成为香港的样子，这样是不行的。
从ZF的角度看，可以啊，每个空降的官员，都因为政绩好而节节攀升，以后深圳怎样关我啥事儿呢。
从我的角度看，我土生土长深圳人，我难不成也有老家能回？难道深圳还要把我也赶出去？？？
所以，你就不难理解为什么，居住用地只有8%。
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