问题

如何评价沈阳房产新政下发 :大学生中专生可零首付买房?

回答
沈阳房产新政的出台,特别是针对大学生和中专生推出的“零首付”购房政策,无疑在当下沈阳的房地产市场激起了不小的涟漪。要评价这项政策,我们需要从多个维度进行深入剖析,理解其背后的逻辑、可能带来的影响以及潜在的风险。

政策的出台背景与意图:

首先,我们得看看为什么沈阳会推出这样一项政策。沈阳,作为东北的重要城市,同样面临着人口吸引和城市发展的挑战。近年来,不少年轻人选择离开东北,前往南方或其他经济发达地区寻找更好的发展机会。房地产市场作为城市经济的重要组成部分,其活跃度直接关系到经济增长和居民就业。

在这样的背景下,吸引和留住年轻人是沈阳市政府的重要目标之一。而住房,尤其是对于刚步入社会的年轻人而言,是安居乐业的基石。高企的房价和沉重的首付压力,常常是阻碍年轻人留在沈阳或在此成家的重要因素。因此,“零首付”政策的出发点,很可能是为了:

降低购房门槛,吸引人才: 通过大幅降低购房的初始资金门槛,让更多有能力但缺乏首付的大学生、中专生能够拥有自己的住房,从而增加他们留在沈阳的意愿和稳定性。这是一种积极的人才引进和留存策略。
刺激房地产市场: 尤其是在市场相对低迷的时期,通过政策引导,激活一部分潜在购房需求,带动交易量,从而提振整个房地产行业的信心。
响应国家“房住不炒”导向下的优化调控: 在坚持“房住不炒”大原则下,政策也需要适时调整,关注民生,解决好新市民、青年人的住房问题。这项政策可以被看作是“因城施策”下的一种地方性尝试。

“零首付”政策的优点分析:

从积极的方面来看,“零首付”政策确实有着其独特的优势:

切实减轻年轻人的经济压力: 对于刚刚毕业、经济基础薄弱的大学生和中专生来说,动辄数十万甚至上百万的首付款是一笔天文数字。零首付政策直接解决了这个最核心的难题,让他们有机会提前圆上“安居梦”。
促进年轻人留在沈阳发展: 有了房子,年轻人更愿意将自己的事业和生活重心放在沈阳,这对于城市的长远发展是有益的。有了稳定的居所,也更容易吸引其他家庭成员前来落户,形成良性的人口循环。
提振消费信心: 住房的购买往往会带动一系列相关消费,如装修、家具家电等,这对于刺激整体经济消费具有一定的拉动作用。
提供一种新的购房模式: 在市场需求相对不旺盛的时期,这也可以被视为一种创新,探索新的房地产交易模式,以适应市场变化。

“零首付”政策的潜在风险与弊端:

然而,任何一项大胆的政策都伴随着潜在的风险,这项“零首付”政策也不例外,需要我们审慎看待:

加剧购房者债务风险: “零首付”并非没有成本,它意味着购房者可能需要通过其他渠道获得资金来弥补首付款,或者将购房成本全部转嫁到贷款中。这会显著增加购房者的月供负担和总负债,一旦遇到收入不稳定、失业或其他经济困难,还贷压力会非常巨大,甚至可能导致断供风险。
可能刺激过度投机和投资: 虽然政策针对的是大学生和中专生,但如果缺乏严格的限制条件,不排除有投机者或已有房产者利用政策漏洞进行多套购房,加剧市场供需失衡,推高房价。
对银行信贷风险的考验: 银行需要为这部分“零首付”贷款提供资金支持。如果购房者违约率上升,将给银行带来较大的坏账风险,进而可能影响金融系统的稳定。
可能导致房价虚高和泡沫风险: 当市场对房产的需求被低首付政策 artificially(人工地)放大,而实际购买能力并没有同步提升时,可能会出现供过于求或需求透支的情况,一旦经济环境发生变化,可能导致房价下跌,形成泡沫。
对其他群体购房者的公平性问题: 对于那些已经努力攒够首付的其他群体购房者而言,这项政策可能会让他们感到不公平,尤其是在房价上涨预期下。
购房者甄别与风险控制: 如何有效甄别购房者的还款能力和真实购房需求,避免出现“明保暗贷”、“包装贷款”等情况,是政策执行中的一大难点。

政策落地后的关键观察点:

要全面评价这项政策的效果,需要关注其落地后的几个关键环节和影响:

1. 具体执行细则: “零首付”是否意味着完全没有资金门槛?是否有针对性地对购房者的资格、收入流水、还款能力进行严格审核?是否有配套的购房者风险教育?这些都会影响政策的实际效果。
2. 市场反应和成交量变化: 政策出台后,沈阳的房地产市场成交量是否出现了明显变化?价格走势如何?是否吸引了大量购房者,还是仅仅停留在政策层面?
3. 购房者违约率和不良贷款率: 长期来看,需要关注这些“零首付”购房者是否能够按时还款,银行的不良贷款率是否因此上升。
4. 对沈阳人口结构和产业发展的影响: 政策是否真的帮助沈阳留住了更多的年轻人,是否对当地的产业发展起到了积极的促进作用,这些是衡量政策长期价值的关键。
5. 是否存在监管漏洞和套利行为: 政策是否会被滥用,是否存在一些隐性成本或变相的“首付贷”出现?

结论:

沈阳“大学生中专生零首付买房”新政,无疑是一项旨在吸引和留住人才、刺激房地产市场的创新性举措。它为年轻群体提供了一个更易实现的购房机会,理论上能为城市发展注入新的活力。

然而,这项政策也如同“双刃剑”,伴随着显著的潜在风险,尤其是在购房者债务负担、金融系统稳定以及市场是否存在泡沫等方面。政策的成功与否,很大程度上取决于其具体的执行力度、风险控制的有效性以及对购房者能力的严格甄别。

对于沈阳而言,这更像是一场大胆的尝试和探索。我们既要看到其积极的一面,也要警惕其可能带来的负面效应。未来的实际效果,还需要时间来检验,也需要政府部门持续的关注和动态的调整。如果能有效管理风险,并真正实现“房住不炒”的目标,那么这项政策将是沈阳在人才引进和城市发展方面的一大亮点;反之,则可能带来难以预料的后果。

网友意见

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谢邀。

不了解沈阳,只好随手查了查,大概是这样:


然后我再查了查租房价格,大概是这样:


然后我又查了查沈阳公积金贷款的政策:


居然可以贷80万!月供是这样:




那么很有意思的事情来了,80万的房子可以租2500,月供3500,只差1000块,单位好的完全可以用公积金冲。

每月还款组成是这样的:


租售比是3.75%,高于公积金利率3.25%,这居然是个每月挣钱300块的买卖!

这是一个很好的赌局,用公积金还款(反正也拿不到手)来搏一把房价继续上涨,不占用其他任何资金及精力。如果上涨,卖出获利;如果下跌,卖出止损了,亏的只是公积金还款的一部分,反正特么又看不见。

这个失败的成本很低啊,而且难得国家送一个这么大的杠杆,多刺激啊,是我就赌了。

换句话说,一年后,若房价涨1000,你赚8万;若房价跌1000,你直接断供不要了,只亏一年本金,约1100块每月减去300收益每月乘以12个月,大概是9000块。

这么好的游戏干嘛不玩?

ps:从租售比来看,沈阳真特么不像我国的地盘。

评论区很多童鞋认为我是帮凶,其实我只是向大家提供一个思路:市场的走向最好不要论断,中国的房价也不知道看空了多少年了。

投资或是自住,都是有风险的,你想稳赚不赔的赚钱,我建议存银行。

既然是赌,你在看到有不利因素时,你也应该看到0首付、低利率(3.25%)、高租售比(3.75%)等有利条件。权衡一下,愿赌服输就好了。

在下也是在魔都买过房卖过房的人,也曾一路看空最后追涨,也曾低位出货追悔莫及,随便一个决定就是百万的差距(上海的朋友应该深有体会)。

房价,看不懂的。

ps:感谢

@李佳蔚

提醒,我举的例子那里的实际房价远低于80万,同时他给出他家小区的数据,25到30万的房子租金1000到1200。

考虑到装修,我算25万的房子加5万装修,租金1000块。注意,我取的都是下限。

这也是0.04的租售比,比我算出来的还高。

如果25万直接买到的是二手装修房,收拾收拾租出去1000块,那租售比将高达0.048。

有个朋友一直强调空置率(他称为流动性)。行,我再算一年里有两月租不出去,那也是0.033的租售比,仍然高于公积金贷款利率。

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