如何评价沈阳房产新政下发 ：大学生中专生可零首付买房？
沈阳房产新政的出台，特别是针对大学生和中专生推出的“零首付”购房政策，无疑在当下沈阳的房地产市场激起了不小的涟漪。要评价这项政策，我们需要从多个维度进行深入剖析，理解其背后的逻辑、可能带来的影响以及潜在的风险。
政策的出台背景与意图：
首先，我们得看看为什么沈阳会推出这样一项政策。沈阳，作为东北的重要城市，同样面临着人口吸引和城市发展的挑战。近年来，不少年轻人选择离开东北，前往南方或其他经济发达地区寻找更好的发展机会。房地产市场作为城市经济的重要组成部分，其活跃度直接关系到经济增长和居民就业。
在这样的背景下，吸引和留住年轻人是沈阳市政府的重要目标之一。而住房，尤其是对于刚步入社会的年轻人而言，是安居乐业的基石。高企的房价和沉重的首付压力，常常是阻碍年轻人留在沈阳或在此成家的重要因素。因此，“零首付”政策的出发点，很可能是为了：
降低购房门槛，吸引人才： 通过大幅降低购房的初始资金门槛，让更多有能力但缺乏首付的大学生、中专生能够拥有自己的住房，从而增加他们留在沈阳的意愿和稳定性。这是一种积极的人才引进和留存策略。
刺激房地产市场： 尤其是在市场相对低迷的时期，通过政策引导，激活一部分潜在购房需求，带动交易量，从而提振整个房地产行业的信心。
响应国家“房住不炒”导向下的优化调控： 在坚持“房住不炒”大原则下，政策也需要适时调整，关注民生，解决好新市民、青年人的住房问题。这项政策可以被看作是“因城施策”下的一种地方性尝试。
“零首付”政策的优点分析：
从积极的方面来看，“零首付”政策确实有着其独特的优势：
切实减轻年轻人的经济压力： 对于刚刚毕业、经济基础薄弱的大学生和中专生来说，动辄数十万甚至上百万的首付款是一笔天文数字。零首付政策直接解决了这个最核心的难题，让他们有机会提前圆上“安居梦”。
促进年轻人留在沈阳发展： 有了房子，年轻人更愿意将自己的事业和生活重心放在沈阳，这对于城市的长远发展是有益的。有了稳定的居所，也更容易吸引其他家庭成员前来落户，形成良性的人口循环。
提振消费信心： 住房的购买往往会带动一系列相关消费，如装修、家具家电等，这对于刺激整体经济消费具有一定的拉动作用。
提供一种新的购房模式： 在市场需求相对不旺盛的时期，这也可以被视为一种创新，探索新的房地产交易模式，以适应市场变化。
“零首付”政策的潜在风险与弊端：
然而，任何一项大胆的政策都伴随着潜在的风险，这项“零首付”政策也不例外，需要我们审慎看待：
加剧购房者债务风险： “零首付”并非没有成本，它意味着购房者可能需要通过其他渠道获得资金来弥补首付款，或者将购房成本全部转嫁到贷款中。这会显著增加购房者的月供负担和总负债，一旦遇到收入不稳定、失业或其他经济困难，还贷压力会非常巨大，甚至可能导致断供风险。
可能刺激过度投机和投资： 虽然政策针对的是大学生和中专生，但如果缺乏严格的限制条件，不排除有投机者或已有房产者利用政策漏洞进行多套购房，加剧市场供需失衡，推高房价。
对银行信贷风险的考验： 银行需要为这部分“零首付”贷款提供资金支持。如果购房者违约率上升，将给银行带来较大的坏账风险，进而可能影响金融系统的稳定。
可能导致房价虚高和泡沫风险： 当市场对房产的需求被低首付政策 artificially（人工地）放大，而实际购买能力并没有同步提升时，可能会出现供过于求或需求透支的情况，一旦经济环境发生变化，可能导致房价下跌，形成泡沫。
对其他群体购房者的公平性问题： 对于那些已经努力攒够首付的其他群体购房者而言，这项政策可能会让他们感到不公平，尤其是在房价上涨预期下。
购房者甄别与风险控制： 如何有效甄别购房者的还款能力和真实购房需求，避免出现“明保暗贷”、“包装贷款”等情况，是政策执行中的一大难点。
政策落地后的关键观察点：
要全面评价这项政策的效果，需要关注其落地后的几个关键环节和影响：
1. 具体执行细则： “零首付”是否意味着完全没有资金门槛？是否有针对性地对购房者的资格、收入流水、还款能力进行严格审核？是否有配套的购房者风险教育？这些都会影响政策的实际效果。
2. 市场反应和成交量变化： 政策出台后，沈阳的房地产市场成交量是否出现了明显变化？价格走势如何？是否吸引了大量购房者，还是仅仅停留在政策层面？
3. 购房者违约率和不良贷款率： 长期来看，需要关注这些“零首付”购房者是否能够按时还款，银行的不良贷款率是否因此上升。
4. 对沈阳人口结构和产业发展的影响： 政策是否真的帮助沈阳留住了更多的年轻人，是否对当地的产业发展起到了积极的促进作用，这些是衡量政策长期价值的关键。
5. 是否存在监管漏洞和套利行为： 政策是否会被滥用，是否存在一些隐性成本或变相的“首付贷”出现？
结论：
沈阳“大学生中专生零首付买房”新政，无疑是一项旨在吸引和留住人才、刺激房地产市场的创新性举措。它为年轻群体提供了一个更易实现的购房机会，理论上能为城市发展注入新的活力。
然而，这项政策也如同“双刃剑”，伴随着显著的潜在风险，尤其是在购房者债务负担、金融系统稳定以及市场是否存在泡沫等方面。政策的成功与否，很大程度上取决于其具体的执行力度、风险控制的有效性以及对购房者能力的严格甄别。
对于沈阳而言，这更像是一场大胆的尝试和探索。我们既要看到其积极的一面，也要警惕其可能带来的负面效应。未来的实际效果，还需要时间来检验，也需要政府部门持续的关注和动态的调整。如果能有效管理风险，并真正实现“房住不炒”的目标，那么这项政策将是沈阳在人才引进和城市发展方面的一大亮点；反之，则可能带来难以预料的后果。
政策的出台背景与意图：
首先，我们得看看为什么沈阳会推出这样一项政策。沈阳，作为东北的重要城市，同样面临着人口吸引和城市发展的挑战。近年来，不少年轻人选择离开东北，前往南方或其他经济发达地区寻找更好的发展机会。房地产市场作为城市经济的重要组成部分，其活跃度直接关系到经济增长和居民就业。
在这样的背景下，吸引和留住年轻人是沈阳市政府的重要目标之一。而住房，尤其是对于刚步入社会的年轻人而言，是安居乐业的基石。高企的房价和沉重的首付压力，常常是阻碍年轻人留在沈阳或在此成家的重要因素。因此，“零首付”政策的出发点，很可能是为了：
降低购房门槛，吸引人才： 通过大幅降低购房的初始资金门槛，让更多有能力但缺乏首付的大学生、中专生能够拥有自己的住房，从而增加他们留在沈阳的意愿和稳定性。这是一种积极的人才引进和留存策略。
刺激房地产市场： 尤其是在市场相对低迷的时期，通过政策引导，激活一部分潜在购房需求，带动交易量，从而提振整个房地产行业的信心。
响应国家“房住不炒”导向下的优化调控： 在坚持“房住不炒”大原则下，政策也需要适时调整，关注民生，解决好新市民、青年人的住房问题。这项政策可以被看作是“因城施策”下的一种地方性尝试。
“零首付”政策的优点分析：
从积极的方面来看，“零首付”政策确实有着其独特的优势：
切实减轻年轻人的经济压力： 对于刚刚毕业、经济基础薄弱的大学生和中专生来说，动辄数十万甚至上百万的首付款是一笔天文数字。零首付政策直接解决了这个最核心的难题，让他们有机会提前圆上“安居梦”。
促进年轻人留在沈阳发展： 有了房子，年轻人更愿意将自己的事业和生活重心放在沈阳，这对于城市的长远发展是有益的。有了稳定的居所，也更容易吸引其他家庭成员前来落户，形成良性的人口循环。
提振消费信心： 住房的购买往往会带动一系列相关消费，如装修、家具家电等，这对于刺激整体经济消费具有一定的拉动作用。
提供一种新的购房模式： 在市场需求相对不旺盛的时期，这也可以被视为一种创新，探索新的房地产交易模式，以适应市场变化。
“零首付”政策的潜在风险与弊端：
然而，任何一项大胆的政策都伴随着潜在的风险，这项“零首付”政策也不例外，需要我们审慎看待：
加剧购房者债务风险： “零首付”并非没有成本，它意味着购房者可能需要通过其他渠道获得资金来弥补首付款，或者将购房成本全部转嫁到贷款中。这会显著增加购房者的月供负担和总负债，一旦遇到收入不稳定、失业或其他经济困难，还贷压力会非常巨大，甚至可能导致断供风险。
可能刺激过度投机和投资： 虽然政策针对的是大学生和中专生，但如果缺乏严格的限制条件，不排除有投机者或已有房产者利用政策漏洞进行多套购房，加剧市场供需失衡，推高房价。
对银行信贷风险的考验： 银行需要为这部分“零首付”贷款提供资金支持。如果购房者违约率上升，将给银行带来较大的坏账风险，进而可能影响金融系统的稳定。
可能导致房价虚高和泡沫风险： 当市场对房产的需求被低首付政策 artificially（人工地）放大，而实际购买能力并没有同步提升时，可能会出现供过于求或需求透支的情况，一旦经济环境发生变化，可能导致房价下跌，形成泡沫。
对其他群体购房者的公平性问题： 对于那些已经努力攒够首付的其他群体购房者而言，这项政策可能会让他们感到不公平，尤其是在房价上涨预期下。
购房者甄别与风险控制： 如何有效甄别购房者的还款能力和真实购房需求，避免出现“明保暗贷”、“包装贷款”等情况，是政策执行中的一大难点。
政策落地后的关键观察点：
要全面评价这项政策的效果，需要关注其落地后的几个关键环节和影响：
1. 具体执行细则： “零首付”是否意味着完全没有资金门槛？是否有针对性地对购房者的资格、收入流水、还款能力进行严格审核？是否有配套的购房者风险教育？这些都会影响政策的实际效果。
2. 市场反应和成交量变化： 政策出台后，沈阳的房地产市场成交量是否出现了明显变化？价格走势如何？是否吸引了大量购房者，还是仅仅停留在政策层面？
3. 购房者违约率和不良贷款率： 长期来看，需要关注这些“零首付”购房者是否能够按时还款，银行的不良贷款率是否因此上升。
4. 对沈阳人口结构和产业发展的影响： 政策是否真的帮助沈阳留住了更多的年轻人，是否对当地的产业发展起到了积极的促进作用，这些是衡量政策长期价值的关键。
5. 是否存在监管漏洞和套利行为： 政策是否会被滥用，是否存在一些隐性成本或变相的“首付贷”出现？
结论：
沈阳“大学生中专生零首付买房”新政，无疑是一项旨在吸引和留住人才、刺激房地产市场的创新性举措。它为年轻群体提供了一个更易实现的购房机会，理论上能为城市发展注入新的活力。
然而，这项政策也如同“双刃剑”，伴随着显著的潜在风险，尤其是在购房者债务负担、金融系统稳定以及市场是否存在泡沫等方面。政策的成功与否，很大程度上取决于其具体的执行力度、风险控制的有效性以及对购房者能力的严格甄别。
对于沈阳而言，这更像是一场大胆的尝试和探索。我们既要看到其积极的一面，也要警惕其可能带来的负面效应。未来的实际效果，还需要时间来检验，也需要政府部门持续的关注和动态的调整。如果能有效管理风险，并真正实现“房住不炒”的目标，那么这项政策将是沈阳在人才引进和城市发展方面的一大亮点；反之，则可能带来难以预料的后果。
网友意见
谢邀。
不了解沈阳，只好随手查了查，大概是这样：
然后我再查了查租房价格，大概是这样：
然后我又查了查沈阳公积金贷款的政策：
居然可以贷80万！月供是这样：
那么很有意思的事情来了，80万的房子可以租2500，月供3500，只差1000块，单位好的完全可以用公积金冲。
每月还款组成是这样的：
租售比是3.75%，高于公积金利率3.25%，这居然是个每月挣钱300块的买卖！
这是一个很好的赌局，用公积金还款（反正也拿不到手）来搏一把房价继续上涨，不占用其他任何资金及精力。如果上涨，卖出获利；如果下跌，卖出止损了，亏的只是公积金还款的一部分，反正特么又看不见。
这个失败的成本很低啊，而且难得国家送一个这么大的杠杆，多刺激啊，是我就赌了。
换句话说，一年后，若房价涨1000，你赚8万；若房价跌1000，你直接断供不要了，只亏一年本金，约1100块每月减去300收益每月乘以12个月，大概是9000块。
这么好的游戏干嘛不玩？
ps:从租售比来看，沈阳真特么不像我国的地盘。
评论区很多童鞋认为我是帮凶，其实我只是向大家提供一个思路：市场的走向最好不要论断，中国的房价也不知道看空了多少年了。
投资或是自住，都是有风险的，你想稳赚不赔的赚钱，我建议存银行。
既然是赌，你在看到有不利因素时，你也应该看到0首付、低利率（3.25%）、高租售比（3.75%）等有利条件。权衡一下，愿赌服输就好了。
在下也是在魔都买过房卖过房的人，也曾一路看空最后追涨，也曾低位出货追悔莫及，随便一个决定就是百万的差距（上海的朋友应该深有体会）。
房价，看不懂的。
ps:感谢
@李佳蔚提醒，我举的例子那里的实际房价远低于80万，同时他给出他家小区的数据，25到30万的房子租金1000到1200。
考虑到装修，我算25万的房子加5万装修，租金1000块。注意，我取的都是下限。
这也是0.04的租售比，比我算出来的还高。
如果25万直接买到的是二手装修房，收拾收拾租出去1000块，那租售比将高达0.048。
有个朋友一直强调空置率（他称为流动性）。行，我再算一年里有两月租不出去，那也是0.033的租售比，仍然高于公积金贷款利率。
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