问题

如何看待自如面向房东推出新收房模式增益租,说是无差价和有保底收益,这意味着什么?有什么影响?

回答
自如这次面向房东推出的“增益租”新收房模式,可以说是打出了一套组合拳,试图在当前市场环境下,重新激活房东资源,也给租客带来一些新的可能性。我仔细看了看,这事儿挺有意思的,值得掰开了揉碎了说一说。

“增益租”是什么?无差价和保底收益到底是怎么回事?

首先,我们得理解“增益租”的核心是什么。简单来说,它是一种风险共担、收益共享的模式。

无差价(或者说“成本透明化”):这应该是这个模式最大的亮点之一,也是最容易引起关注的部分。传统的长租公寓模式,自如通常是按一个固定的、略低于市场价的租金从房东手里收房,然后通过装修、包装、再出租给租客,差价就是自如的利润来源。而“增益租”说“无差价”,我理解并不是说自如完全不赚钱,而是将房屋的租金收益与市场实际价格更紧密地挂钩,并将中间的差价透明化,或者说,将这部分差价的一部分,作为“增益”反馈给房东。

具体操作上,可能自如会给出一个指导性的“房东基础收益”,这个基础收益会考虑到房屋的正常市场价值。然后,当自如将房子租出去,并且实际租金高于这个基础收益时,这部分“超出”的收益,会按照一定的比例分配给房东。所以,所谓的“无差价”,更准确的说法可能是“收益透明化”和“利润共享”。这与之前那种“包租”模式有本质区别,因为之前是自如赚取所有差价,现在房东也能分享到市场上涨带来的红利。

有保底收益:这一点非常关键,尤其是在市场波动性比较大的情况下。通常,自如在与房东签约时,会给出一个固定的月租金。而“增益租”里的“保底收益”,意味着即使市场行情不好,自如出租出去的价格低于预期,房东也能拿到一个最低的、事先约定好的租金。这大大降低了房东的顾虑,尤其是一些对现金流有稳定要求的房东,心里会踏实很多。

这个“保底收益”很可能是一个比过去“包租”模式下的固定租金要稍微低一点的水平,因为自如承担了更多的不确定性,需要留出空间来应对市场波动。但关键在于,它给了房东一个安全垫。

这意味着什么?对房东、自如、租客有什么影响?

这个模式的出现,在我看来,反映了长租公寓行业在经历快速扩张后的思考和调整,以及对市场新常态的适应。

对房东的影响:

1. 收益的潜在提升与稳定性兼具:这是最直接的好处。如果市场行情好,自如能以更高的价格出租,房东就能分享到这部分“增益”,收益会高于过去固定的包租模式。同时,有了“保底收益”,即使市场不好,也不会面临租金断崖式下跌的风险。这对于一些想把房子交给专业机构管理,但又担心收益不稳定或过低的房东来说,吸引力非常大。
2. 风险共担意识的觉醒:过去,房东主要承担的是房屋空置的风险(如果自己出租的话)或者房屋质量的风险。而现在,房东与长租公寓运营商之间的关系,更像是合作伙伴,共同面对市场的波动。这是一种更成熟、更健康的合作模式。
3. 对运营能力的考验:房东在选择“增益租”时,其实也是在对自如的房屋运营、获客能力、管理水平进行一次“价值判断”。如果自如的运营能力强,能以更高的价格租出去,那么房东就能获得更高的收益。反之,如果自如的运营能力一般,那么房东获得的“增益”可能就很有限,甚至可能低于过去固定的包租价格。
4. 可能吸引更多优质房源:一些对收益有更高期望,或者对市场有信心的房东,可能会更倾向于选择这种能分享市场红利的模式。

对自如的影响:

1. 降低收房成本,获得更多优质房源:在当前市场环境下,直接用高价从房东那里“买断”房源的成本越来越高,而且竞争激烈。通过“增益租”这种利润共享模式,可以降低前期支付给房东的租金成本,同时也能吸引到那些更看重长期稳定收益和风险分担的房东。
2. 增强盈利能力和抗风险能力:当市场向好时,自如可以通过将房屋以高价出租,将这部分溢价与房东分享,从而提高整体的营收和利润。同时,在市场下行时,由于有“保底收益”的存在,自如承担的单笔亏损可能也会有所控制(当然,总亏损额还是取决于市场整体情况)。
3. 推动精细化运营和品质升级:为了获得更高的租金,自如需要不断提升房屋的品质、装修、服务,以及获客能力。这反过来会促使自如更加注重精细化运营,为租客提供更好的居住体验。
4. 商业模式的迭代与创新:在经历了早期粗放式扩张后,行业进入了高质量发展阶段。“增益租”是自如对其商业模式的一次重要探索和调整,试图找到一种更可持续、更适应市场变化的盈利模式。
5. 可能面临更复杂的财务模型和管理:如何准确测算“保底收益”和“增益分配比例”,如何清晰透明地向房东展示租金收益构成,都需要更精密的财务模型和更强的管理能力。

对租客的影响:

1. 租金价格的潜在波动:如果“增益租”模式能让自如更有效地获取房源,并在运营上做得更好,理论上可以分摊成本,但同时,租客也可能面临租金价格随市场行情波动的风险。也就是说,如果市场需求旺盛,自如出租价格上涨,租客的租金也可能随之上涨(当然,租客通常会签固定租期的合同,所以短期内影响不大,更多是长期的议价能力)。
2. 房屋品质和服务的提升:为了吸引房东分享收益,自如会更注重房屋的品质和管理,这会直接体现在租客的居住体验上。更舒适的居住环境、更高效的服务,都可能成为“增益租”模式下的附加价值。
3. 市场上的房源供给和选择:如果“增益租”模式能让自如获得更多房源,那么市场上可供租客选择的房源数量也会增加,这在一定程度上会促进市场竞争,对租客是有利的。

整体来看,这是行业进入成熟期的一种必然反应

“增益租”模式的出现,在我看来,不是一种简单的促销手段,而是长租公寓运营商在市场演变中的一次战略性调整。

告别“躺赚”时代:过去,只要有房源,再简单装修一下,都能租出去,并且通过“差价”获得不错的利润。但随着市场竞争加剧,房源获取成本上升,以及政策环境的变化,这种“躺赚”的模式越来越难以为继。
追求更健康的盈利模式:行业需要从过去依赖规模扩张、赚取简单差价,转向更注重精细化运营、提升服务价值、与房东建立更紧密的利益共同体。
应对不确定性:市场永远是波动的,单纯的固定价格模式,一旦遇到市场下行,运营商的压力会很大。而“增益租”这种风险共担的模式,能更好地平衡运营商和房东的利益,增强整个产业链条的抗风险能力。

需要关注的几个点:

“保底收益”的具体水平:这是房东是否愿意选择的关键。如果保底太低,可能还不如自己出租。
“增益”的分配比例:这个比例的合理性直接决定了房东的收益上限。
透明度:自如如何向房东展示具体的租金收入、各项成本以及分配明细,是建立信任的关键。
运营能力:最终,房东选择哪个模式,还是看谁能提供更好的服务和更高的整体收益。

总而言之,“增益租”是长租公寓行业发展到一定阶段的必然产物,它代表着一种更市场化、更精细、更注重合作共赢的模式。它要求运营商拿出真本事,也给房东带来了更多选择和潜在收益。对于租客来说,这可能意味着更稳定、更优质的居住体验,但也需要对市场租金的波动有所预期。

网友意见

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这个玩法在理论上倒是能做的,就是整体来说挣不到啥钱。

也就是让自如活下去罢了。

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