如何看待 2019 年全国各地二手房挂牌量激增，是房价下跌的前兆吗？
挂牌量激增，背后的原因可不少
首先得明白，二手房挂牌量增加，并不一定就是“卖家急着卖，所以房价要跌”这么简单的逻辑。背后可能有很多原因在推手：
新房市场的“助攻”： 很多时候，二手房挂牌量的激增，跟新房市场的表现是密切相关的。如果2019年新房供应量大，或者开发商为了促销给出了更优惠的价格，或者有新的更吸引人的项目出现，那么一部分原先打算卖二手房的业主，可能会选择先卖掉手里的房子，然后去买新房，这样一来，二手房挂牌量自然就上去了。尤其是那些地段、配套不如新盘的二手房，在这种情况下就更不好卖了。
房企资金压力与“以价换量”： 到了2019年，很多房地产企业面临着越来越大的资金回笼压力。尤其是一些中小房企，或者有海外融资到期压力的房企，为了尽快卖掉手里的房子回笼资金，可能会采取“以价换量”的策略，适当降价销售。这些降价的新房，对二手房市场就形成了巨大的价格挤压，导致二手房业主为了不至于完全卖不出去，也只能跟着降价，或者干脆就先挂着，看看行情。
市场观望情绪加重： 2019年，宏观经济形势复杂，国家对于房地产市场的调控政策也一直保持着相对谨慎的态度。在这样的背景下，很多购房者会产生观望情绪，担心未来的房价走向，不敢贸然出手。同样的，一些有卖房需求的业主，看到市场不确定性增加，成交周期拉长，也可能选择先挂牌，看看有没有合适的买家出现，但心里也没那么急。
业主心理预期的调整： 很多在过去几年房价上涨过程中囤积了房产的业主，随着市场进入调整期，可能会意识到房价不可能永远只涨不跌。当他们发现市场成交不再那么火爆，或者自身的财务状况有变化时，可能会调整自己的心理预期，愿意接受略低的挂牌价来尽快出售。
“卖一买一”的置换需求： 还有一部分房主是为了改善居住条件，想把现有的房子卖掉，然后去买一套更大或更好的房子。如果他们在二手房市场上找不到合适的买家，或者新房市场有更吸引人的选择，也可能会优先挂牌自己的二手房。
部分城市限购政策的松动或“微调”： 虽然大方向是调控，但有些城市在特定时期可能会对人才引进、特定区域等进行一些“微调”，这也会导致一部分原本受限的购房者重新进入市场，增加交易量，但也可能挤压部分二手房的生存空间。
挂牌量激增，是房价下跌的前兆吗？
这个嘛，不能一概而论。就像前面说的，原因很多，所以影响也不同。
如果是新房降价或供应过剩导致的二手房挂牌量增加： 这就很有可能是房价下跌的前兆。因为新房是风向标，新房降价往往意味着开发商资金链紧张，为了回笼资金而采取的策略。当新房价格普遍下调时，二手房为了保持竞争力，也必须跟着降价。而且，如果新房供应量过大，市场消化能力跟不上，也会对二手房价格形成压力。
如果是观望情绪加重，导致业主流动性增加： 这更多地反映了市场趋于理性，成交周期拉长，但并不一定意味着房价会大幅下跌。很多业主可能并没有急于卖房的压力，只是挂在那里，等着价格合适的买家。如果市场上的刚需和改善性需求依然存在，只是暂时观望，那么挂牌量的增加可能只是一个市场调整的表现，而非崩盘的信号。
如果是短期性的政策影响或者局部区域现象： 比如某个区域集中供应了一批新房，或者某个城市临时收紧了某些贷款政策，导致一部分人不得不卖房，这种情况下的挂牌量增加，可能是一个短期、局部的现象，不一定能代表整体市场的趋势。
更需要关注的信号：
与其只看挂牌量，我们更应该关注几个联动指标：
1. 成交量： 挂牌量上去了，但如果成交量也跟着上去，说明市场需求旺盛，只是房源多了，大家买房的选择更多了，这反而是市场健康的表现。但如果挂牌量激增，成交量却停滞甚至下滑，那房价下跌的信号就比较明显了。
2. 成交价格： 最直接的还是看实际成交价格的变化。如果挂牌价很高，但实际成交价都在低于挂牌价成交，或者成交价普遍低于前一段时间的水平，那房价下跌的趋势就非常清晰了。
3. 议价空间： 卖家在房产交易中的议价空间大小，也能反映市场冷热。如果卖家普遍愿意接受较高的议价空间，说明买家掌握了更多主动权，对房价不利。
4. 库存去化周期： 每个城市的二手房库存都有一个去化周期（即当前库存量需要多长时间才能卖完）。如果挂牌量增加，但去化周期也跟着拉长，说明市场消化能力不足，也是房价承压的信号。
总结一下：
2019年全国各地二手房挂牌量激增，是一个复杂的市场现象，不能简单地将其视为房价下跌的唯一前兆。它可能是多种因素叠加的结果，包括新房市场的变化、房企的资金压力、市场观望情绪、业主预期的调整等等。
如果只是挂牌量增加，但成交量依然活跃，成交价格也相对稳定，那么这可能只是市场供给增加，选择增多，一个相对健康的调整。
但如果挂牌量激增伴随着成交量下滑、成交价格普遍下跌、议价空间拉大、库存去化周期拉长，那么这确实是一个值得警惕的房价下跌信号。
所以，看到二手房挂牌量多了，不必过于恐慌，但也不能掉以轻心。关键是要结合成交量、成交价格等多个维度的数据，来更全面地判断市场走向。对于购房者来说，这或许意味着市场将进入一个更有利于买方的时期，可以有更多的选择和议价空间。对于有意出售的业主，则需要更加理性地评估自己的房产价值，并做好应对市场变化的准备。
网友意见
这几天在日本旅游，和在大阪工作的同学吃了顿饭，聊了聊房价。
同学想买的房子在距离大阪站一站地铁的地方，房价大概3.3万人民币一平米（最近人民币破7，美元汇率7.1左右），类比深圳北附近房子，均价7万一平不过分，也就是深圳的房价是大阪的2.12倍。上网搜了一下，大阪人均gdp46万人民币，深圳19.3万人民币，也就是说大阪的人均gdp是深圳的2.38倍。那么，以人均GDP来估算房价，深圳的房价是大阪的5倍。
然后，同学说日本的首付是10%，房贷利率是0.08%，现在深圳首付至少30%，房贷利率好像是5.2%。 深圳购房成本算大阪的1.6倍应该不过分吧？
这样算下来，深圳人购房压力是大阪的8倍。而且算的是年薪不是时薪，大阪加班氛围远低于深圳。。
不禁感慨，房价跌不跌我不懂，但是你要是说没泡沫，或者中国的房子就值这个价，我举双手不赞同。
btw，有些数据是随手查的，没有经过特别精确的校验，感兴趣的同学可以严谨地计算一下。
题主正文问的杭州来说，是。
去年8月，链家挂牌量1.8万套。
今年8月，链家挂牌量5万套。
这个幅度说不影响价格就自欺欺人了。实际上，杭州二手房成交价格已经从最高点回落了5到10个点。降价不是前兆，是已经发生，最好的卖出窗口已经过去了。
但现在还不是买入窗口。上一个买入窗口2015年，杭州一二手房总库存大约20万套（当时新房库存有统计，二手房库存数据乱，这是个估算数）。
目前杭州新房实际库存不超过6万，二手房库存9万，总共15万套（不算郊县和两个充数区）。但是杭州现在规模比15年膨胀了很多，至少30万套库存才能达到15年的境界。30万能不能达到还比较难说，但是只要不再来一轮去库存，总库存超过20万应该是没有悬念的。
现在的变数是降息。舆论全被带到居民端房贷不降，这当然很重要，但其实更重要的是开发商拿到的贷款利率会不会降？
这里又涉及一个连环套。杭州新房的所谓冰火两重天，就是低价地限价低的房源，火，万人摇，中签率千分之几。高价地限价高的房源，冰，流摇常态化，0报名都很多，屁股挤屁股一起站岗。既然市场完全不认可高价地的价格，开发商又屏得很牢，顶着10个点的融资成本硬熬也不降价。为什么？你看师傅两限设定对标的价位就明白了。
其中有个阳谋，师傅和开发商都在等低价地项目逐渐清盘后买家接受现实接手高价盘（这是大体而言，个别太激进的杀猪盘死了活该）。这样师傅能实现稳地价，杭州极端依赖土地财政的模式能玩下去；开发商流摇的盘到时候来个98折2抵10的小幅让利就能出手，利润上更划算；买家看低价红盘清空了，没办法吃个98折安慰自己认命接盘；大家都有光明的未来。那么阳谋的前提是什么？后续拍地继续冲顶，地价保持高位。否则拿到更低地价的开发商又不是友商的爸爸，没理由陪前面站岗的玩下去。代价是什么？开发商拿地和压货的资金成本。关键点就在这里，利率，开发商融资利率。如果开发商拿到的贷款利率下降，不仅屏下去的成本低了，而且是“组织果然没有忘记我们”的信号，配合抬地价把游戏玩下去的斗志会高昂起来。否则的话，大佬们也很南的，扛着10个点资金成本卖三年还不如一个八五折抢跑清盘美滋滋年会再LED打个“活过来”。
假设融资利率居高不下，开发商地价游戏配合意愿下降，地价下滑，那么二手房必跌无疑，而且跌的会比较狠。否则的话，房价还能续一波。浙江人还是很有钱的，购买力没什么问题，关键还是风向。
结论：二手房价已经在跌，虽然跌的不多。后续结合地价看，地价稳的话，房价也会平稳，不过今年杭无涨基，本来就杀猪价的部分虚高二手房房东理性回调仍会持续。地价稳不住的话，杭州必跌，而且会踩踏。
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