土地财政为什么玩不下去了？

我就说，为啥一直看这个标题怪怪的。

中国不存在土地财政。

但是中国地方政府，确实在出让土地使用权上收到很多钱。

但这不意味，中国地方政府是靠出卖土地使用权延续。

因为中国基础设施，必须要更新。政府需要有效率的执行这个工作。

当整个城市，已经超额完成任务之后，政府更多是把工作重点，放在如何发展本地经济特色上。

也就是工作重点的不同。

很久没回答就不删我答案了，我膨胀了，想挑战一下所谓的【寅吃卯粮】。

大家都知道土地财政是不可持续的，但我想说的是，没有人可以真正做到【寅吃卯粮】。所以，土地财政和债务经济最关键的是财富的转移。土地财政是社会金字塔中自底向上的财富转移；债务和信贷加速了财富转移的速度，增加了财富转移的深度。

【七十年出让金】之类的说法虽然有道理，但真正的关键不是这个。

土地财政最关键的是可以把1~3年盖出来的房子让你背上30年的贷款，这一种10~30倍的财富兼并。想象一下，类比一下古代农村的土地兼并；城市中无形的土地叫财富，城市的地主叫做富豪。

10~30倍的财富积累速度=10~30倍的财富兼并速度。贫富是相对的概念，贫富分化完了当然没法继续贫富分化。

贫穷的极限不是零，而是背负的债务到了极限，所有古代的穷人都是负债累累的。

没有任何一个金字塔骗局可以永久地玩下去。

以下言论来自百度百科：

金字塔骗局其运作规则是用后一批投资者存入的资金，支付给前一批投资者作为投资的利润， 以此循环往复。为了吸引更多的投资者，“投资公司”必须不断提高利润水平。当参加者人数达到饱和点，不再增加时，整个“计划”就土崩瓦解了。

城市发展规则是用后一批买房者的资金做城市建设，以房产增值的方式回报先入局的买房人，以此循环往复。为了吸引更多的买房者，“投资公司”必须不断提高房价，用更高的房产增值吸引新的买房者。当买房人数达到饱和点，不再增加时，整个“计划”就土崩瓦解了。

这就基本解释了房价为何只能涨不能跌，一旦房价下跌，大家对房产增值的预期改变，就会产生连锁踩踏效应，金字塔轰然倒塌，金字塔中的所有新入局的人都将血本无归。

土地是收七十年出让金，等于透支七十年未开……

谁家把未来七十年的钱花了，日子也不会好过……

其次，这个模式还有隐患，名义上是七十年，但实际上，不太可能过七十年，再拆房重新卖一次……

七十年后，无法再收一笔土地出让金，收了就会社会崩溃，这是无解难题……

透支远超过七十年……

再次，因为大笔土地财政收入，导致政府花惯了，几乎是按照年年有这么一笔大收入的模式在膨胀花钱……

年年都在花七十年的未来收入，这个模式支持不下去才不奇怪，不明白为什么支持不下去才奇怪……

人民购买力有其极限……

掏空六个钱包才能买房子，谁家也没有两套爹妈……

谁家也不能年年换房，怎么就能年年买房？

现在是全国有能力买房的人，全部身家，加上透支未来几十年收入，翻了接近一倍，去应付贷款……

谁有那么多未来几十年？

没能力买房的，就是没有啊，也不会突然有钱……

土地财政是对分税制的一个调节。

分税制之后，地方经济一度非常危险的程度。

为什么当年会有三农问题，因为地方不收农民的人头税，工资都无以为继。

土地财政类似于盐铁论的间接税。

国家垄断一级土地供给，通过土地出让金让你交钱，你认为房产保值增值，很愉快的背上30年房贷就把钱交了。

这个钱规模很大，几年过去就相当于另外一份财政了。

政府拿到这个钱，花起来很愉快，各个地方搞基建。

城市化有一个进程，从农村到城市的人口有限。

在让农民进城买房的过程中，一些地方会没有人。

典型的是鹤岗。

不能提供更多的就业岗位，城市化率已经很高。周边农民不够。

建了很多房子没人买，房子才便宜。

房子便宜，地就卖不出去。

对大城市来说，没有政策打压的情况下，并不存在土地财政难以为继的情况。

因为就业和大公司还在大城市。大城市有就业，就有住房需求。

土地财政的本质，是政府放弃提供住房的义务，而转而把土地使用权和住房作为一种商品，通过招拍挂等行为进行出售。

土地财政短期内的优点是很明显的：

1，政府抛弃了一个大“包袱”（提供住房义务）。

2，政府利用公共资源短期内可以迅速扩大收益，可以快速投入城市整体环境改善。

可以说如果按照理想模型，土地财政其实也没啥问题，但是问题就出在了这是个“理想”的模型。

作为世界上最理想、最科学、最高效经济模型的计划经济在现实中都问题丛生，那作为一个远比不上计划经济科学的土地财政理想模型会出现多少问题不言而喻。

首先就是土地财政的实行，需要掮客，因为作为实施要素之一，提供住房本身就是政府甩出去的“包袱”，所以政府肯定不会专门再用一帮人进行精算来直接面对居民提供住房出售。这个掮客，现在一般都叫企业家，是无数人膜拜的对象、非常喜欢卖成功学的假文化人，通常爱讲一些小目标，俗称，开发商。

开发商靠什么赚钱？卖楼啊！卖的越多越赚钱。政府想干什么？卖楼啊！卖楼越多财政越好，哪怕真的是完全处于公义，财政好了就有资本大幅度提升基础设施建设。

但是问题还是出在了，土地财政本身是一种市场行为，市场行为就意味着，投机是合理合法的，而且开发商本质就是资本家加买办，本性逐利，在市场行为中，每一方都是逐利的。

于是在这个阶段，就出现了几乎全部答主提到的：炒房。炒房不仅是投机分子主导，开发商为了利润推波助澜。政府为了财政不加节制。

但是所有人都忽略了，房价能涨的本质是刚需支撑，如果刚需足够大，那么所有人都有信心加码，因为人他得有地方住，要有地方住就要买房子。北上广深为什么房价高？因为人口基数大，流入人口多，甚至于在某些时间段上来看，这种流入是无限的，所以大家都认为无论怎么加码，房子总会有人接手，因为大家都需要有房子住，这是个硬性需求。实际上这个判断，在某些时期确实是不错的。

重点是：房价上涨的根本还是刚需，刚需就是买房子用来住的。房子不具有居住以外的任何价值，之所以你觉得他能投资，具有投资价值或者能保值，是因为其他人的刚需，总有人需要买房子是用来住的。我国十四亿人口，之前城市化进程缓慢，城市化进程加之后，巨大的人口基数导致了很多人产生了一个幻觉：无论怎么涨价，都会有人接盘，因为总有人需要买房住。

但是如果每个家庭手里都有够住的房子，剩下没房的人根本买不起房子，幻觉马上就破灭了，梦醒之后一地鸡毛。没人接盘，你这跟谁玩儿啊？

炒房不是击鼓传花，因为根本没有一个随时都可以停下的鼓声。

炒房的本质是免费公共食堂的管理员为了图省事儿，把食堂承包承包给了私人，允许私人赚利润当作该项工作的工资和装修扩建食堂的成本，并且没有规定利润应该是多少。私人承包下了之后，把饭卖出去，大家都很饿，都想买饭吃，前排买到的发现可以加价把饭卖给后排的，于是开始不停的买饭转手往后卖，后来的也发现自己后面还有人，于是再加价往后卖，食堂管理员发现食堂越来越气派，于是涨了原材料价格，卖饭的发现涨价了仍然供不应求，于是就疯狂涨价，前排的发现自己越加越多仍然能卖给后排，于是疯狂加价，后排发现自己疯狂加价仍然有后排接受于是再次疯狂加价，and so on，and so on。所有人都忘记了之所以饭可以涨价卖是因为大家饿需要吃饭，而且忽略了，来食堂吃饭的人虽然多但是是有限的。最终，食堂大门没人进来了，而且每个人手里都有五斤焦圈儿三碗豆汁儿。。。

这就玩儿不下去了。

这是个极端简单的例子，土地财政玩不下去大概就是这个道理。

会有人说我在哪里哪里没房子，所以你是扯淡。亲，你在哪里没房子这不是重点，重点是你家在哪里一定有房子，不可能睡大街。

关于有些朋友提出的拆迁征地困难，所以政府不可能实际性的负担起住房义务，做一下解释：

拆迁征地困难主要是被拆迁人补偿高，而补偿高的本质是什么？是被拆迁人可以预见，自己将要出让的土地会产生高额利润，而自己的要价最终是开发后的业主负担，这个业主可能是炒房的，那他能赚一笔，我为什么傻乎乎的不多要点钱？如果业主是买房子住的，反正他一定要买房子，我为什么不多要点？（实际上根本不会想这么多），被拆迁人高额要价，其实也是炒房链条的一部分，根本还是想从这个经济链条中分一杯羹。

在公有制之下土地是征收划拨的，住房数量肯定不会像现在一样无序膨胀，你有20户人才需要建20套房。比如现在的难点，棚户区改造和旧城改造，首先是拆迁补偿都出不起，因为住户要价高，所以很多地方放弃拆迁这一部分地段。但是在公有制之下，根本不存在这个问题，因为房子是国有资产，而给你住房是政府必须负担的义务，所以这些地方不需要付出或极少付出补偿款，而是政府回收拆迁建起楼房，然后按户再分给原居民居住，多余的分配给其他需要的人，高层建筑容积率大，你觉得好大一片棚户区，其实这么大一片棚户区的原住民可能一栋30层住宅就给你装完了没准儿还有富余，那么剩下来的土地又可以承载多少户居民呢？如果要涉及农村征地拆迁，因为建设是有序的，有明确的需求量，那就意味着不可能像现在一样挂出去那么多地建起来那么多房子，你多一个家庭需求，这个需求一定有明确来源，有合理的住房需求，那么这个家庭就不可能是凭空冒出来的，你计算一下生育率，按照基本规律就会发现少量征收不会影响农民利益（这就涉及了公有制另一个重要组成部分，集体农业，征地是不会损害个人利益的），即便影响，付出较高的征收费用，但是因为量不大，所以仍然不对政府构成较大的影响，一旦出现大量征收，这种增量只有农村人口进城、进大城市打工才会出现，但是这二者都意味着农村人口减少和小城市需求减弱，所以土地征收压力反而不大。

举个不太好听的例子：张三父母有一套房子，张三成年婚后也有一套房子，按照现行制度，张三父母去世之后，房子由张三继承，这样张三在其子女成年已婚之前，事实上拥有两套房子，张三本人是不可能存在住两套房子的需求，那必然就会选择出售或者出租，如果前者，购买该套住房的，是刚需还是炒房？不可知，但是无论哪一种，张三都不会亏本出手，一来一去，这套房子就涨了。如果是后者，事实上张三子女成年结婚，张三必然为其子女购买新房。说到这里，房屋流转已经陷入无序了。

但是在公有制体制之下，张三的父母去世之后，张三无权继承其父母房屋，这个房屋由国家回收分配给其他人。张三的子女成年已婚之后，政府将另行为其分配住房，这是有序的。而且根据正常的生育率和死亡率，在一段时期建设之后，房屋存量是基本固定的，李四现在的房屋是原张三父母的，而张三的子女的房子原来可能是李四父母的。

这种制度下，就罕见拆迁征地困难这种事情，因为只要不涉及经济利益，大家根本没有理由去和政府讨价还价，因为根本没有价格这种东西。

拆迁困难是因为存在利益链条，大家都想分一杯羹怕吃亏或者想获利。如果人人都有免费房子住，谁在意房子？你会天天担心油条么？你才不会呢，因为你肯定能吃上油条。在公有制政府负担住房义务之下，房子就和油条豆浆是一样的。

讲个故事，

有个劫匪，劫持了一群人，让他们排队交钱买门票。

第一个交100，第二个200，依次类推，一个人可多买几张门票。

交完钱买完门票的人立场立马站到劫匪那边，自觉维护劫匪立场。

谁敢反抗，都不用劫匪出场，交过钱的人先给你揍一顿，让你继续老老实实交钱。

后来门票的价格越来越贵，攒六个钱包也交不起，你把它杀了也交不起了。

而前期买了很多门票的人赚的盆满钵满，甚至还可以出租门票。

两拨人矛盾越来越大，火药味越来越浓，要干架了。

再发展下去，秩序要被打破了，再玩下去游戏又要重开了。

这个时候劫匪应该怎么选？

清朝政府后期选择了摊丁入亩.....

（注：以上剧情我说的是封建时期的土地兼并。）

土地财政的本质其实还是老一套的“用未来的钱发展当下”，俗称“寅吃卯粮”——向子孙后代借一笔钱让自己过上更好的生活。

这种理论其实可以扩大到资本的原始积累，资本的原始积累就是通过倾销产品掠夺原料和劳动力来发展，而对于一个后发的新兴国家，中华人民共和国没有办法也不太可能采取通过掠夺其他国家的产业来发展自己，那么只有几乎唯一的方法，问国内的民众要钱。

其实在开国的时候，由于苏联的援助，各种资金和技术支持下中华人民共和国的日子是真的很爽。参考古巴的历史，你就会发现如果真心选择当一个大国的附庸是真的很舒服，尤其是他在和另一个同样强大的势力集团斗争的时候，古巴至今还有十分优秀的医疗体系，连美国的前总统奥巴马都赞叹不已，其地位虽然没有啥共识但我说“古巴医疗”可以媲美“德国机械”应该问题不大，而这一套就是在苏联的大力援助下发展来的。古巴的援救部队在汶川地震也来了，速度也相当快，属于前几个进入灾区的国际援助。

不过历史就是中华人民共和国因为不愿意加入苏联为首的华约以及警惕当时还没有抬头的帝国主义，最终资金和技术都没了，那发展的唯一资金来源就落到了国内的民众头上。

其实我不想用着段话，但历史的反应差不多就是鲁迅的那句“强者抽刀向更强者，弱者抽刀向更弱者”，由于国力弱小，加上贸易封锁、严格控制和外交上的孤立，中华人民共和国选择了当时唯一的手段，掠夺国内民众的财富，其代表就是农产品的剪刀差，粮食和工业原材料的价格跟工业产品的价格是完全不对等的。

这种情况要等到改开后进行粮改和农改才稍微好些，不过如今看来又是在慢慢走下坡路。

等到新世纪前后，城市化率提高和大量农村劳动力进入城市，为了发展城市，中华人民共和国需要一个方法将人民创造的财富留在城市，最好的方式就是将某些宝贵的资源和一项东西结合绑定，过去这个东西是户口，如今它是房子。

人可以不接受高等教育，可以不享受优质的医疗，人只需要粮食和简单的教育以及粗劣的医疗就可以活下来，只不过质量必然相对低就是了，但如果仅仅满足于此，那日子必然是很没奔头的，幸好中国的传统文化是很积极向上的，其中包括“学而优则仕”“拼搏百日我也要上北大”。

进入权利阶层或者说利益分配集团就需要较高的学历和较良好的生存环境，而这都被户口和房子绑定了，你想上好学校和进入好的社区，你需要付出很多东西，其中包括你的劳动力以及其未来创造的财富，这一点其实就和资本主义没啥区别了，不过参考苏联的那一套发展到后来导致了著名的笑话“元帅儿子是元帅，将军的儿子不一定是元帅因为元帅不仅一个儿子”的情况看来，走初期的老路可能也没有多好。

当然历史之所以是历史的原因就是你永远没法改变和看清它，你所对其所做的研究和参考也是结合当下和臆断的产物。

而你为了获得高等教育和良好生活环境所付出的会被中华人民共和国拿来继续发展和建设，表面上看似乎没有什么问题，但有一点必须清楚，不是所有人都是理性的，他们不在乎百年大计，他们只希望现在舒服，而这批人中必然有一些拥有分配和管理财富的权利，他们可以为了自己的一些小利益而侧重很多选择中利于他们的某一项——这种利益倾向累积到最后会导致他们的目标与广大群体脱离甚至相背，而这你也没法去怎么责备他们，毕竟他们就如同二战纳粹送人去集中营和毒气室的士兵一样，当环节无限细分和缺乏认知，所有人都会认为自己是忠于职守的齿轮和无罪的螺丝钉，但结果就是大家都不喜欢他们认为他们助纣为虐。

而改开后就更加复杂了，金融资本的进入让这些捆绑了各种宝贵资源的东西变得脱离了原本的实际用途，它变得更像是股票和基金期货一样的金融产品，而非自行车和面包一样的生活用品，至于金融产品的问题我们就都知道了。

而你原本为了获得更好未来所付出的财富甚至是预支了未来的钱财中的部分会通过各种环节跟渠道输送给那些金融机构，金融机构不太会直接参与建设和发展，他们多数只是参与投资，不过少数时候也会偶尔地直接干预，比如炒房团的诞生。

除了这些问题其实还有中华人民共和国自己的原因，如著名的15涨价去库存，通过大面积的老城区重建和开发，一部分人获得了大量资金，他们加入了这场热潮，盲目的投资很快使得大家都看到了，房子作为金融产品的价值，而这种价值带来的观念也让人明白，房子不仅可以使自己获得更好的生活环境还能带来财富，到了这里其实就和最初的股票热没什么区别了，但问题在于房子本身还是有价值的。只不过这其中的价值被某些群体轻视了，他们和当初看待的股票分红一样看待房子的使用价值，股票涨跌中的差价才是他们看中的，而表面上似乎只有上涨趋势而没有下跌预期的房子简直是最好的金融投资产品。

只不过对于另外一些什么都没赶上房价上涨初期的人来说就很糟糕了，他们又一次体会到了当初自己的父辈辛苦在地里忙活了一年都凑不齐自己的学费的那种苦涩，自己辛苦一辈子的工资可能都没法达到一套房子的贷款跟利息，换谁谁都会觉得崩溃。

鹤岗一年预算工资加公共支出是四十五亿左右。为什么现在每年一百多亿打不住？

因为鹤岗中间搞了棚户区改造，现在每年依然有二十多亿债务要摊销。

后续地方执政者陷入了两难境地。

你不搞项目，那是手里没把米，鸡都不理你。下属对你冷嘲热讽，阴奉阳违。

你搞项目，最多免职。收获呢？独山县四百亿水司楼，按5%佣金算，你看看能拿多少？

何况大部分人也不会弄到免职。

所以你看，鹤岗棚户区改造前尚能自给自足，改造后，今年上个地门子水库，明年上个机场，每年十亿三十亿的项目可着劲上，这钱又不用自己还。最后都指望国家兜底。只要有项目，大家都能得好处。

财政越来越难看？问就是人口外流，大城市虹吸。退一万步，真的大下岗，捞到好处的又饿不死，饿死的都是奉公守法不同流合污的。

不是土地财政玩不下去，是人心都贪得无厌啊！

土地财政的不可持续性，取决于手段的不可持续和目的的不可持续。

1，为什么说目的不可持续

土地财政有个核心的隐性逻辑，如同山中客不识庐山面目一样，往往会被大部分人忽视。

即地方政府的土地财政本身也只是国家资本匮乏时期的阶段性选择，并非目的本身。

无论地方政府和商业银行甚或中央银行的对口资管职能，当下在偏好上有多么依赖土地财政，只要在政治上过硬的官僚，都不会认为过去二十年的历史是常态。但反过来，土地财政的价值，也恰恰蕴含在这个逻辑中，即为中国的城镇化建设，提供了一套行之有效的方法论。

只是，万事万物皆有度，过则不及，烹小鲜也不能一个劲儿地搁盐巴，本来吃上饭的目的下，做饭的手段是必要合理的，可如果最后上来一锅齁死人的浑汤，就不能怪在座的各位掀桌子了。

一旦土地财政完成了它的历史使命，成为历史进程和社会发展的阻碍，那么从理性的角度讲，针对性的调整和改革就在路上。当然，从地方长官的感性角度看，这种爽脆的政绩副本，是否还可以多刷几次，答案就很发散了。

2，为什么说手段不可持续

一个封闭系统，是需要不断做功才能保证系统的健康。如果要讲永续经营一个系统，当期的方法有三个，第一是投入资源，第二是投入智慧，第三是智慧地投入资源。

当然，这是一种简化的说法，便于理解。

第一种方式投入大量资源，见效快，但很快就会产生耐药性。比如城市建设和土地财政，土地征集本身的成本，会伴随着土地出让和资产价格的飙升水涨船高。随之而来的就是开发商的地板价格预期上升，然后资产价格再次上升。形成这种螺旋上升的循环。

在这种上升螺旋中，不断有人被甩开掉落。资金和信贷额度不足的开发商陆续出局，接着渴望上车的刚需，因为钱包厚度和数量终归有限，在加满杠杆压上六个钱包，依然无法扣开车门的情况下也被淘汰。最后市场上的玩家越来越少，大部分成交都来自置换资产的配置性优化。

与此同时，快速募集到大量资金的地方，在支出水平暴涨后，渴求更庞大的出让金来支撑体系和方法论的运转。真，马太效应！

这种方式，只要一触碰到边际，就会戛然而止！就算去年还是历史新高，今年可能就高处不胜寒了，也就是古人说的寅吃卯粮的寓意。

3，无论是何种角度的不可持续，该进程都表现为资产者对无产者的剥削，和国本不合。

如标题，这个不过多论述，涉及到根本，就看初心了！

土地财政有个弱点，越往市中心地越贵，越往郊区地越便宜，而市中心的地大部分已经卖出去了，怎么办呢？

在城西开发一片新区，定义为高新区，道路宽，绿化又好，环境优美，建设大量购物娱乐场所，将城市高附加值低污染的产品通通建在新区。

很快，高新区的地价就越过了市中心。

高新区的地卖完了，再建一个新区。

宣布新区为未来市中心，将市政府过去，然后将医院、学校也迁过去。很快，新区的地超过老城区。

新区的房子了卖完了，还能再搞新区迁医院和学校吗？起码也得30年以后吧，买房子人是有记忆的！

土地财政是央地矛盾演变的历史遗留问题。土地财政玩不下去是因为正好卡在了一个很尴尬的时间点。

1994年分税制改革之前，央地财政收入比例长期地方拿大头，中央去掉国防和扶贫外，根本没有任何钱了。基本上是毫无财政自主权的状态。正如《中国的当下与未来》说的那样，政治上的中央集权和经济上的联邦制矛盾。

分税制改革，一下子从三七分变成了五五分。如此巨大的差异，如果没有补偿地方财政的办法，会导致严重的分离倾向的。当时唯一可用的就是土地财政。

但是，现在和20多年前已经完全不一样了。

一方面，地方财政的自由度已经非常低了，地方在经济上和中央对话的地位已经很低了。另一方面，跨地域超大型企业越来越多，在经济层面，已经形成了各种各样的全国性的“中央集权”。

很多地方财政上非常依赖的企业，可能只是超大型企业的地区分支，甚至可能不是一个独立法人公司，只是大区分公司下面的一个独立部门而已。

对于中央来说，抓住这些超级企业，就足以在经济上卡住地方脖子。

可以预期，很多地方福利将会全国统一，归中央区管。因为政治上的中央集中，也要求经济上的经济集中。

这趋势在现在央企内已经非常明显了。以前是各地公司自由度很大，有些地区躺着就赚钱非常的爽。现在则是越容易赚钱的分公司越来越苦。因为全国一盘棋，发钱不看收入看增量比例。地区钱多，同样比例增量的总量就更大。而且以前来钱容易的地方，说明这个地方你的局部垄断做的好，但也意味着增量空间更少。

而且随着央企制度的越来越成熟，监管机制已经高度发达。夸张一点说，县公司下面用多报销了几百元电脑总部的数据都能留痕。现在只是人情和惯性，很多不合规的东西还在延续。但也越来越严格了。

无论大企业还是政府部门。可以说从技术上，扁平化的收支管理手段已经成熟了。只不过人的观念还需要一代人才能真的改过来。观念改过来了，才能谈得上执行力，才能有效的在经济层面中央集权。

现在，当权中坚是6070后。人生观是在改革开放初期建立的。那个阶段的世界观是：“饿死胆小”、“朝中有人好办事”、“现官不如现管”。对这种大数据时代的全国性监管能力是难以适应的。

任何事都要依靠人去执行。所以，等到90后当权了，央地矛盾就会不一样了。经济权把控在中央和超级企业手里，经济超然于地方政府之上。而地方，主要负责落实管好居民的鸡毛蒜皮。也就是在地方上，经济权弱于政治权。和2000年之前是相反的。

而土地财政是和地域高度捆绑的。和未来的这种超然于地域的经济权结构是冲突的。走不下去是必然的。

这是一个巨变的世代。很多事情将会天翻地覆。有些人是很可怜的。他们不像老一辈，在上一个单一趋势期获利，也不像下一辈，在翻转完成趋势明朗后可以安稳获利。他们不上不下，既不能用上一个周期的趋势获利，下一个趋势来到的时候已经老了。

参考：

说真的，如果地方政府只是依赖土地财政的话一点都不可怕，开源节流努努力还是有可能应付过去的，土地财政背后的土地金融庞氏骗局化才是真正的大雷。

在讨论这个问题之前，得先捋清楚贯穿整个房地产行业的资金流向，这中间有四个资金链，而不是三个。理解这一点对剖析当下大部分地方政府的财政困局至关重要。

第一个资金链是当地经济发展后居民从银行贷款买房，把钱给开发商。

第二个资金链是房地产商从银行贷款拿地，把钱给地方政府，盖房之后卖给当地居民。

第三个资金链是地方政府用卖地收益搞城市建设，提高城市发展水平（顺便提高地价）。

第四个资金链是地方政府以土地作为抵押，以当前房价为土地定价，从市场上募集资金。

前三个资金链大家已经非常熟悉了，这里就不多说，第四个资金链常常被大家忽略，但这才是当前地方政府从土地获取资金的大头。不客气的说，所有关于土地财政和房价的问题下面，凡是不涉及土地金融的回答都可以当成bullshit直接无视掉。

简单来说当前土地开发成本较高，卖地收入能落到地方政府手里的部分极为有限，所以地方政府动了歪脑筋，既然直接卖地吃力不讨好而且周期很长，那为什么不直接把土地抵押出去换取贷款进行开发，这样不是效率更高吗？从2010年开始，地方政府开始从直接卖地转向以土地为抵押进行贷款，其产物就是大名鼎鼎的城投公司以及各类地方融资平台。这里就先不详细论述土地金融的运作方式和规模，就放两张图让大家感受一下地方政府有多么依赖土地金融。^[1][2]

土地财政和土地金融最核心的一点差别在于，土地财政是卖地搞建设，只涉及到当期的收入和支出问题。土地金融是贷款搞建设，积累下来的债务规模远远不是土地财政那点仨瓜俩枣可以相提并论的。

回到一开始说的资金链，看明白这个体系的问题在哪里了吗？居民贷款买房，房企贷款拿地开发，地方政府贷款搞城市建设，本质上这三个资金链能搞出来多少钱取决于当地居民能掏出来多少钱买房，但是在这中间每一个环节都可以通过金融手段加杠杆：居民挣了一块钱可以从银行贷出来四块钱买房，房企拿了五块钱可以从银行贷二十块钱接着搞开发，地方政府高价把地卖出去，可以通过土地抵押贷款，城投债等方式接着从银行贷款搞开发。房企和地方政府的负债可以脱离基本面自行扩张，但是总有一天要依赖本地居民来接盘这些负债才能安稳落地，现在居民只挣了一块钱，拿什么填补后面的大窟窿？

土地财政玩不下去了不是大事，还是先想想怎么填土地金融这个无底深坑吧。

参考

1. ^关于土地金融的详细信息可以看这篇文章 https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_11744994
2. ^ 当然地方政府从房地产行业中获得的收益不止是卖地收入，还有各类税收，据估计这两年能达到2.4万亿左右。

人口转折点看这里，折线图最直观。

2016反弹到顶后一泻千里了

2020年又一次断崖式下跌

土地财政未来和其强关联。

赚的都是断子绝孙的钱，当没有子孙了，自然就玩不下去了

@一直住顶楼 说新加坡土地财政玩了六十年，还能继续论证土地财政的优越性，实际上国内头部城市也没问题。去年年底所谓的“土地流拍”，完全是在“房住不炒”KPI下地方政府严控新房房价的结果，稍微放松下限制条件，立刻满血复活。（参考杭州去年最后一次土拍）

至于那些真的玩不下去“土地财政”的地方，大多数本来就没有玩土地财政的资格，只不过借着过去某些宏观经济政策的东风，成了风口上的猪而已。

这个问题设定本身有问题。中国是14亿人口的超大社会，体量超过整个欧洲，内部分化极大。金字塔顶端的城市能够和新加坡一样从落后地区汲取人口、聚集高端要素。在本轮城市开发边界（目前规划到2035年）填满之前，前述的高能级城市土地财政仍然可以具有良好的效益。

土地财政本质上是一种基建融资手段，而不是很多人YY的“给公务员发工资”——那些公共预算收入都发不起公务员工资的地方（鹤岗、独山之类），根本玩不转土地财政。

美国在19世纪当“基建狂魔”的时代，也在玩土地财政。私人资本修筑铁路，可获得铁路两侧土地的权益。这和今天中国地方政府修地铁靠“筹资地块”（获得项目资本金）、上盖物业（弥补运营亏空）、TOD开发没什么本质区别。19世纪美国玩得转土地财政、进而“基建狂魔”，也得依靠人口流入。没有大量的移民把铁路两侧的不毛之地变成繁荣的城镇和村庄，铁路公司想回本盈利也没那么容易。

长期看，土地财政是会自然退场的。在中国的人口结构+国土空间管制下，头部大城市的建成区扩张也就剩最后十几年时间。以后既没有可卖的地（外围都是严厉控制的永农），也不需要满城挖的大基建。

本世纪30年代，就可以看到基建水平不逊于欧美日同类城市的北上广深杭宁蓉汉渝，城市边界和城市面貌也会长期稳定。欧美大城市的很多核心基础设施都是几十年前甚至上百年前的，一次性巨额建设投入之后更多的只是相对小额投入的运维。

一条投资30亿的路，一年养护费用也就400多万：

杭州地铁2020年完成投资668亿，按40%的财政资本金算，接近270亿的财政资金投入。而同期杭州财政对地铁运维的补贴只有2.9亿，相差了接近一百倍。而杭州一年的地方财政收入接近2400亿(不含卖地），基建运维管养的支出，常规的公共预算财政（不含卖地）完全可以轻松覆盖。

土建结构的基本上都是设计年限50-100年的，实际上维护得当用个100年以上也OK。欧美城市遍地百年历史的公建。中国的“大拆大建”，有部分原因是以前的建设标准过低，城市快速发展时候不够用了，而这一点，在城市发展“见顶”后不是个问题。

一年建设十条地铁的城市，当然需要大量卖地收入支撑，但这样的城市自然有大把土地可卖。反过来，等城市开发基本完成，二十年才新增两个地铁站，那“无地可卖”也无所谓了。

以前杭州地铁的“人跟线走”（即地铁建设向新城区倾斜）模式被千夫所指，被指责为“炒房不顾民生”，但实际上这是完全合理公平的。指责的人，如果是老市民，那就是“凡是没经过我家门口的规划就是不合理的规划”；如果是新市民，那真叫做被卖了还帮着数钱。

地铁，作为建设极其烧钱、运营票价也不能太贵的基建，钱从哪里来，是个根本性问题。快速扩张的中国大城市，地铁建设很大程度上是新城区高房价的接盘者在补贴成熟区域的老居民以及乘客（票价远低于发达国家）。总不能别人高价买的房子啥配套都没有，你吃了房价红利还要把所有好处都占尽吧。