如何理解北京计划 5 年内增加 150 万套住房的消息？会带来哪些影响？

北京计划在五年内增加 150 万套住房的消息，是一个非常重大的房地产政策信号，其背后逻辑和潜在影响值得我们深入探讨。

一、 理解北京计划 5 年内增加 150 万套住房的消息

首先，我们需要明确这个数字的规模和意义。

规模巨大： 150 万套住房，按照平均每套住房面积 7090 平方米计算，这相当于新建了约 1.05 亿至 1.35 亿平方米的住房。这对于一个超大城市来说，是一个庞大的工程，将显著增加北京的住房供应总量。
五年规划： 这是一个中长期的目标，意味着北京并非短期内一次性推出，而是有计划、分步骤地进行。这有助于市场预期管理和政策的平稳落地。
解决供需矛盾的信号： 长期以来，北京的住房市场面临着严重的供需矛盾。高昂的房价和有限的供应是许多市民安居乐业的障碍。这个计划明确传达了政府解决这一问题的决心。

更深层次的理解，需要结合北京的城市发展战略和人口趋势来看：

1. 疏解非首都功能与城市发展新格局： 北京一直在进行“疏解非首都功能”的战略，将部分产业、市场和人口向外围区域甚至其他城市转移。但同时，北京仍然是国家中心城市，吸引着大量人口流入，特别是在高端产业、科技创新、金融服务等领域。增加住房供应，特别是面向引进人才和保障性住房，是支撑城市功能优化和发展新格局的重要配套措施。
2. 人口流入与城镇化进程： 尽管有疏解政策，北京依然是吸引人才和劳动力的高地。维持适度的人口流入是城市活力的重要来源。增加住房供应，可以在一定程度上缓解因人口流入带来的住房压力，吸引和留住人才。
3. 满足多样化居住需求： 150 万套住房并非同一种类型。在这个计划下，预计会包含商品房、共有产权房、保障性租赁住房、人才公寓等多种形式，以满足不同收入群体、不同职业背景的居民的居住需求。

二、 增加 150 万套住房可能带来的影响

这项政策的影响将是多方面的，既有积极的方面，也可能伴随挑战。

1. 对房地产市场的影响：

供应端压力增加： 150 万套住房是一个巨大的供应量，这将显著增加北京房地产市场的供应。
商品房价格层面： 理论上，供应量的增加会缓解房价上涨的压力，甚至可能导致部分区域或类型的商品房价格出现波动或调整。尤其是对于投资性需求，在供应增加预期下，其动力可能会减弱。
开发商层面： 对于房地产开发商而言，这意味着市场机会的增加，但同时也需要面对更激烈的竞争和可能的价格压力。开发商需要更精细化的市场研判和产品定位。
土地市场： 必然会带动相关土地供应量的增加，包括商品住宅用地和租赁住房用地等。土地价格和获取方式也将受到影响。
市场结构性变化：
租赁市场的重要性提升： 150 万套住房中，保障性租赁住房和人才公寓的比例预计会大幅增加。这将有力地推动北京租赁市场的规范化和发展，为更多新市民、青年人提供稳定、可负担的居住选择。
保障性住房体系的完善： 共有产权房、保障性租赁住房等将占据更重要的地位，有助于构建更加多层次的住房供应体系，解决中低收入群体的住房困难。
交易活跃度： 随着供应增加和部分政策的配套调整，可能会在一定时期内激活市场交易，但也取决于具体的购房政策（如信贷、税费、限购等）是否随之调整。

2. 对社会民生和城市发展的影响：

缓解居住困难，改善民生： 这是最直接、最重要的影响。150 万套住房的增加，特别是面向各类人才和中低收入群体，将有效缓解“住有所居”的压力，提升市民的居住幸福感和获得感。
吸引和留住人才： 稳定、可负担的住房是吸引和留住高端人才的关键因素。充足的住房供应，特别是人才公寓和共有产权房，将为北京汇聚和保留更多创新创业人才提供有力支撑，增强城市的核心竞争力。
促进人口结构优化和产业升级： 住房的增加有助于承接部分疏解产业带来的就业人员，也为高端产业发展所需人才提供居住保障。这有助于优化北京的人口结构，促进产业的转型升级。
城市空间布局的调整： 新增住房的选址和建设，必然会涉及北京的城市空间布局调整。可能更多地会向城市副中心、新城、外围区域等拓展，促进区域均衡发展，缓解中心城区的人口和交通压力。
基础设施配套压力： 如此大规模的住房建设，对城市基础设施（交通、教育、医疗、商业服务等）的配套提出了更高的要求。政府需要同步规划和建设相关配套设施，避免出现“有人无配套”的情况，否则会影响居住品质。
环境承载力考量： 大规模开发建设也需要考虑对城市环境、资源（水、电、能源等）的承载力，以及城市绿化、生态保护等问题。
城市化进程的推进： 在一定程度上，这将继续推进北京的城镇化进程，但更注重以人为核心的城市发展模式。

3. 对金融和经济的影响：

房地产投资的拉动： 巨量的住房建设将带动建材、装修、家居等相关产业的发展，对经济增长产生一定的拉动作用。
金融风险的监测： 大规模的住房供应和建设也意味着与之相关的融资规模增大。金融机构和监管部门需要关注房地产金融风险，确保平稳有序的开发和销售。
宏观调控的考量： 中央和北京市政府在推进此计划时，会综合考虑宏观经济形势、金融稳定以及房地产市场周期性波动等因素，进行精细化的宏观调控。

潜在的挑战和需要关注的方面：

执行落地能力： 150 万套的数字是一个目标，具体的执行进度、建设质量、户型设计、配套设施的完善程度等，将是衡量政策成效的关键。
区域分布与交通承载： 新增住房的地理位置分布至关重要。如果过度集中在交通不便或配套落后的区域，将可能加剧新的交通拥堵和资源分配不均问题。
资金来源与融资： 如何为如此庞大的住房供应计划提供稳定、可持续的资金来源是一个重要课题。
市场消化能力与泡沫风险： 虽然是为解决供需矛盾，但在特定时期内，过快的供应增长也需要警惕市场消化能力不足带来的风险，以及可能引发的价格回调。
与其他政策的协同性： 此政策需要与其他房地产调控政策（如信贷、税费、限购、租售同权等）、城市规划、人口政策等紧密协同，才能达到最佳效果。

总结：

北京计划 5 年内增加 150 万套住房，是北京市政府在住房供应领域释放的一个重磅信号。它体现了政府解决民生痛点、优化城市功能、吸引人才、促进高质量发展的决心。

这项计划的核心目标在于缓解供需矛盾，稳定市场预期，构建多层次的住房保障体系，并为城市长远发展提供人口和居住的支撑。

然而，如此大规模的规划也需要审慎推进，充分考虑土地供应、基础设施配套、市场消化能力以及潜在的金融风险等因素。其最终效果，将取决于政策的具体设计、执行力度以及与其他相关政策的协同配合。对于市民而言，这可能意味着未来北京的居住选择将更加多元化，居住负担有望得到一定程度的缓解，尤其是在保障性住房和租赁住房领域。

网友意见

申明转的，不谢！！！

今天晚上，朋友圈被一篇文章刷屏：《重磅：厉害了！5年内北京供地可建住宅150万套！》

许多朋友大呼过瘾，觉得政府终于开始拿出诚意来降房价了

还是根据本号的风格，多的不评论，直接看数据，让各位感受下什么叫套路

一、本次供地计划是多还是少？

首先，这篇新闻的依据是新发布的两个供地计划：

《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》

《北京市2017年度国有建设用地供应计划》

计划中的数据如下：

“本市计划今后五年供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设需求”

PS：集体建设用地 = 农村建设用地，也就是宅基地、农村集体经济用地等，和关心房价的各位基本无关

上面这个供地计划究竟是多还是少呢？

我们回顾一下历史，看看政府过去几年的土地供应计划：

《北京市2011年度国有建设用地供应计划》，住宅用地2550公顷

《北京市2012年度国有建设用地供应计划》，住宅用地1700公顷

《北京市2013年度国有建设用地供应计划》，住宅用地1650公顷

《北京市2014年度国有建设用地供应计划》，住宅用地1650公顷

《北京市2015年度国有建设用地供应计划》，住宅用地1200公顷

《北京市2016年度国有建设用地供应计划》，住宅用地1200公顷

来源：

http://www. bjgtj.gov.cn/art/2012/5 /2/art_2196_90923.html

http://www. bjgtj.gov.cn/art/2012/5 /2/art_2197_90934.html

http://www. bjgtj.gov.cn/art/2013/4 /8/art_2287_264749.html

http://www. bjgtj.gov.cn/art/2014/3 /31/art_1941_332159.html

http://www. bjgtj.gov.cn/art/2015/4 /3/art_2287_264747.html

http://www. bjgtj.gov.cn/art/2016/5 /10/art_2220_369968.html

以上都是北京市国土资源局的官方链接。合计一下，2012-2016年5年的住宅供地计划，加起来一共是7400公顷

注意，这里是“国有建设用地”供应计划，不包括集体建设用地

也就是说，未来5年相比较过去5年，北京市国有建设用地的住宅用地供应计划，将会从7400公顷下降到5000公顷

二、历史上的5年供地计划

2012年的时候，政府也公布了一个类似今天这样的5年（十二五期间）土地供应计划：

《北京市2011—2015年国有建设用地供应计划》

http:// zhengwu.beijing.gov.cn/ jhhzx/bmhqxjh/t1219697.htm

当年的5年计划是这样写的：

“在2011年—2015年国有建设用地供应总量中，交通运输、水域和水利设施及特殊用地5500公顷，其中：交通运输用地4800公顷，水域和水利设施用地400公顷，特殊用地300公顷；工矿仓储用地5400公顷；公共管理与公共服务用地5600公顷；住宅用地9300公顷”

对比一下：

2012年时，政府公布了2011-2015年的国有住宅建设用地供地计划：9300公顷

2017年的今天，政府公布的2017-2021年国有住宅建设用地供地计划是：5000公顷

今天公布的这个5年住宅供地计划，比起2012年时制定的的5年住宅供地计划，接近腰斩

三、美好的计划，骨感的现实

我们都知道，实际往往和计划有很大差别，那么过去几年的实际住宅供地是多少呢？

2011-2016年，北京市国有建设用地中住宅用地供应计划和实际供应情况表（单位：公顷）

年份

计划

实际

实际/计划

2011

2550

1936

75.92%

2012

1700

1168

68.71%

2013

1650

1783

108.06%

2014

1650

1195

72.42%

2015

1200

877

73.08%

2016

1200

469

39.08%

总计

9950

7428

74.65%

来源：

http://www. bjgtj.gov.cn/art/2012/5 /2/art_2196_90923.html

http://www. bjstats.gov.cn/tjsj/tjg b/ndgb/201511/t20151124_327759.html

http://www. bjstats.gov.cn/tjsj/tjg b/ndgb/201511/t20151124_327761.html

http://www. bjstats.gov.cn/tjsj/tjg b/ndgb/201511/t20151124_327764.html

http://www. bjstats.gov.cn/tjsj/tjg b/ndgb/201603/t20160329_346055.html

http://www. bjstats.gov.cn/zxfb/201 702/t20170224_369411.html

从上表可以看出，过去6年，北京市的实际住宅供地只完成了计划的3/4，其中2016年更是不到40%。只有2013年的实际供地超过了计划供地，达到108%——2013年一年实际供应了1783公顷，这也是2014年房价回落的重要因素

现在有没有觉得套路满满？

今天这个5年计划比起2012年的那个5年计划——接近腰斩

计划往往赶不上变化——实际只完成了计划的3/4

未来5年能否完成计划？——2016年可是只完成了计划的40%

哪怕完成了计划，也比过去5年的实际供地要少——小学数学题，自己算算

四、150万套 ——“新增”？“净增”？

今天公布的5年供地计划中，有这么一句话是很受大家关注的：

“保障150万套住房建设需求”

继续PS：这150万套是包括了国有+集体建设用地

新增150万套是什么概念？我们继续看数字：

历年的《北京市国民经济和社会发展统计公报》都公布了商品住宅竣工面积和各类保障住宅竣工套数。我们按照商品住宅套均80平米计算，过去5年北京市每年各类国有建设用地上的住宅竣工套数如下表所示：



也就是说：

过去5年，北京市国有建设用地上，计划住宅供地7400公顷，实际建成约140万套住宅

未来5年，北京市国有建设用地上，计划住宅供地5000公顷

那么，未来5年，北京国有建设用地上，实际会落成多少套住宅？

一个容易被忽略的事实——“新增”不等于“净增”

下表为北京过去历年供地的详细情况（数据来源和上面一样），可以看到，在各类保障性住宅供地中，用于回迁定向安置、棚改的比重，基本都超过50%，其中2016年达到72.6%。

（单位：公顷）



也就是说，新增的保障性住宅中，大部分都是回迁房、棚改房——而这类房子并不会“净增”多少面积——“回迁面积”减去“拆迁面积”才等于“净增”

所有在北京群众应该都能感受到，北京这两年极大的加快了城中村、地下空间、违章建筑的拆除速度，其根源就是首都疏解产业和人口的需求。

2016年，北京完成违章建筑拆除面积：3000万平米

http:// news.xinhuanet.com/loca l/2016-12/15/c_1120125964.htm

2017年，北京的拆违计划是：4000万平米

http:// zhengwu.beijing.gov.cn/ gzdt/bmdt/t1473520.htm

要知道，北京市2015年的所有房屋竣工面积是4170.2万平米（其中各种类型的住宅竣工1900.7万平米），数据来源：《北京市统计年鉴2016》

也就是说，北京每年拆除的违章建筑，和新建的所有类型的建筑面积，是差不多的——也就是说，北京的空间，被锁死了

总结一下：

北京未来几年的首要KPI是疏解和赶人——本次公布的5年供地计划，看似很多，实则是大减

“实际”往往不同于“计划”——过去几年的供地计划快速下降，而实际供地则下降得更快

北京的住宅供地中，相当大比例是保障房，而保障房中的一半以上都是并不会“净增”面积的回迁房

新闻需要仔细读，多上*.http://gov.cn看数据，小心各种套路

近期本号将会继续推出有关一线学区房、雄安新区、人口年龄/性别结构、小城市经济形势等数据分析文，敬请期待

微信名：黔财有话说

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