二手房停贷是暂时的应急反应，还是长期措施？
首先，我们要认识到，任何一项重大的金融政策，尤其是对房地产市场这种国民经济的支柱性行业施加影响的政策，其出台的初衷和执行方式，很大程度上取决于当时的宏观经济环境和政策目标。
当前的二手房停贷潮，在大多数情况下，更像是一种“暂时的应急反应”。 这背后可能有多重原因，但最直接和最普遍的解释，是银行内部信贷风险控制的调整。
为什么说是“应急反应”？
1. 规避系统性风险： 在房地产市场下行周期，或者在特定区域出现房企债务违约高发期，银行会变得格外谨慎。二手房交易的流程相对简单，但如果购买的房产所对应的房企一旦出现烂尾风险，银行发放的贷款就可能变成坏账，甚至出现“房贷法拍流拍”的尴尬局面。这种情况下，银行为了“自保”，收紧个人住房贷款，特别是针对那些开发商资信风险较高的项目，是一种快速止损和风险隔离的手段。这不是主动寻求长期的业务调整，而是被动应对眼前的危机。
2. 信贷额度与资金压力： 银行作为经营性机构，其信贷投放能力受到多种因素制约，包括央行的信贷政策指导、自身的流动性状况以及对未来资产收益的预期。当宏观经济承压，或者房地产市场出现普遍性的不确定性时，银行可能会面临资金成本上升或市场对房地产风险的担忧加剧。此时，银行可能会优先将有限的信贷资源配置到更稳健或回报更高的领域，而对房地产贷款，尤其是二手房贷款（其风险传导链条相对更复杂）会采取观望或暂停的态度。这是一种对短期资金压力的应对。
3. 政策的“信号作用”： 有时，监管部门或地方政府为了稳定市场情绪，防止恐慌性抛售或进一步的价格下跌，也会默许甚至鼓励银行暂时收紧二手房贷款。这种“暂停”可以看作是一种市场“降温”的信号，意在给市场一个喘息的机会，避免问题进一步恶化。它传递的信息是：市场正在经历调整，购房者需要理性预期，开发商需要化解风险。
为什么它又可能带有长期调整的影子？
虽然当前的情况更偏向应急，但我们也不能排除它未来可能转化为更长期的策略调整的可能。
1. 风险定价的重塑： 如果房地产市场长期处于调整期，或者市场对某些区域或房企的风险认知发生根本性改变，那么银行必然要重新评估其风险定价模型。这种情况下，过去那种相对宽松的二手房贷款政策可能会被永久性地调整，导致审批更严格，利率更高，首付比例也可能随之调整。这不再是“暂停”，而是“常态化”的风险管理。
2. 信贷结构优化： 银行的战略目标之一是优化信贷结构，降低不良贷款率，提高资产质量。如果过度依赖房地产贷款，特别是在市场波动时，会增加其脆弱性。未来，随着金融市场的发展和监管要求的提高，银行可能会主动寻求信贷结构的多元化，减少对单一领域的过度集中。这意味着，即使市场稳定下来，二手房贷款的占比和审批标准也可能与过去有所不同。
3. “房住不炒”的深化： “房住不炒”是中国房地产市场长期政策的主基调。如果二手房停贷潮被视为执行这一政策的手段之一，旨在抑制投机性需求，促进市场理性回归，那么它就可能成为一种常态化的调控工具，只不过在不同时期会有不同的强度表现。例如，在某些热点城市，为了抑制过热的需求，收紧二手房贷款可能就会成为一种常用的手段。
总结来说：
目前我们看到的二手房停贷现象，主要是一种应对房地产市场下行压力和防范金融风险的“应急反应”。它更多地体现了银行在不确定性增加时的规避风险行为，以及在特定区域和时间点上的市场调控手段。
然而，我们也不能忽视其可能带来的长期影响和潜在的结构性调整。一旦市场对房地产风险的认知发生改变，或者银行的信贷策略发生根本性调整，这种“暂停”就可能演变成一种更严格、更长期的信贷“常态”。
观察者需要密切关注以下几个方面来判断其性质：
政策的明确性： 监管部门或银行是否会就此发布明确的长期政策指导？
市场情绪的变化： 购房者和卖方的信心是否能持续恢复？
房企风险的化解程度： 重点房企的债务问题是否得到有效解决？
银行的信贷规模和结构调整： 银行是否整体上在减少房地产贷款的比重？
所以，与其简单地说它是“应急”还是“长期”，不如说它是一个动态的过程，在不同的节点，可能兼具这两种属性。当前来看，“应急”的成分更浓，但其背后所折射出的市场风险和政策导向，预示着未来二手房信贷环境可能确实会比过去更加审慎和复杂。 这也提醒着购房者，在做决策时，不能再简单地套用过去的经验，而是要对整个市场的宏观环境和金融政策的变化有更深刻的理解。
网友意见
暂时性的，等额度。
杭州买新房跟摇彩票一样，你跟我说是为了新房去库存？扯淡也有个限度。
银行个人贷款占比有集中度考核，已经超了的银行就会暂停，降下来后再恢复。这就是为什么都是二线城市而没有深圳。
如果是政策性的长期措施，怎么可能没有深圳？是房价不高还是涨的不快？要知道深圳为了压二手房热度花招百出，榴莲香蕉都出来了。
如果是集中度过线，没有深圳就很合理了。深圳经济发达，银行总放贷量大，对个人房贷依赖度比杭州、武汉们低，额度还在线内。
短视一点看，对二手房限贷的最大作用是消化存量的新楼盘，以及进一步的让房企完成良性的收缩。也就是说，这样的措施会维持至少几年。
长远一点看的话，可能会维持很久。实际上现在的土地出让金等于是面向准市民征的市民税。来得晚的，享受到的配套时间短，反而征得多，这是有违公平原则的。那么也就是说，想要重新放开二手房的流通性，前置条件就是完成房地产税的改革。这样来看，房地产税可能不会有免征面积，只要享受了城市的配套，就都得交，只是交多交少的问题。
根据现在的宏观杠杆情况，大概率是长期的政策。
1）降低流动性，流动性变低的投资品在预期收益不变时是变得不那么划算。
2）房地产土地成本是税收属性，是向所有购房者收取的城市建设税，不同的是刚需缴税自己用城市的资源，投资者缴税是期待未来有人能从自己手中更高的价格置换自己交的税。
3）扩张性货币政策理想情况是刺激经济的最快方法，事实上往往是负债转移的过程，离得越近分的越多，基本是上层瓜分、中层造势、下层接盘的游戏，上层的债务被下层更高的负债置换之后还有结余，而普通居民的负债一路飙升，最终中上层赚钱的前提是更穷的人用六个钱包结合负债极限来换，美国的次贷危机也是这个逻辑，当穷人负债极限到来，明斯基时刻瞬间触发。
天下熙熙皆为利来，不分析利益关系看房产政策很难看到全貌，房地产相关的四个利益相关群体：土地财政、银行、开发商、投资者。其中土地转让金纳入税收行列，2020年的规模在8万亿以上，应该意识到买房最大成本其实就是缴税，而且刚需是借银行的钱缴税，有的人也是通过其他渠道从银行拿出来贷款缴税，之后希望别人能置换自己，土地财政规范意在提高征收的透明度和税收的使用效率。
银行全面限制房地产方向的贷款，从设置供给端开发商的红线，到需求端房贷存量红线，给自己降低风险，同时也断了一条盈利的大腿，最近的存款利率改革也是应该注意的事情，大额存单利率是一个重要的市场收益参考，不说小城市，越来越多的大中型城市增幅跑不赢大额存单。
房地产开发商的高杠杆高周转运营模式非常依赖金融体系输血，一旦银行限贷停贷就会出问题，最近几年出问题的房企越来越多，恒大也陷入现金流危机，通过一切办法搞现金流，大部分人相信大而不到，认为一定会救就恒大，就看能不能挺过难关了，苏宁救把自己也搭了进去，此外，预售制真是个神奇的模式，万一真的出了问题开发商能承担多少风险呢。
最后，四方利益中，有规范监管的、有自断大腿的、有陷入现金流危机的，剩下的投资者真的能变现全身而退吗？二手房限贷和降低变现能力只是一个开始，下一步预计还会加速剥离房地产与公共资源的捆绑，降低有房和无房者的公共资源差异。一旦土地转让金不能维持地方财政支出，新税自然就来了，时间怎么看呢？土地出让金的增长做不动开始下滑的时候，去年有8万亿，就看未来3-5年还能收多少，一旦下滑开始，预计就是持有税、空置税推出的时间点。
当房地产的资金被死死限制后，房地产的命运已经被写好了！
今年末房价或出现明显降幅，或者说只要你可以全款购买，就可以享受7-8折甚至5折这样的优惠。
上海、广州等热门城市房价击穿19年末阶段性底部近在咫尺。
广州此前有些地区挂牌价肆意妄为，那其实是一种炒作手段。
近期有新闻报道珠江新城挂牌价降150万，还是太少了，坐等降300万、甚至超过500万的新闻报道吧。
贪婪之人会因为自己的贪婪错过最佳的套现时机，现在二手房已经锁死，大门渐渐封闭！
为什么现在各地出现二手房贷款收紧甚至停贷现象？这其中又包含了两个问题：其一是为什么银行收紧房贷，其二是为什么收紧二手房的房贷。
问题1：为什么银行收紧房贷？
银行收紧个人住房贷款就是为了满足2020年12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。
收紧房贷可能原因是各大银行没有放贷额度了，或者说个人住房贷款额度吃紧，需要精打细算，目的都是为了符合国家遏制房地产泡沫的需求。
今年春节之后，政府也想尽办法防止银行以消费贷、经营贷等方式给房地产输血，可以说是全方位限制资金流入房地产领域。
还有一个因素是整个中国银行系统已经清楚明白认识到国家去房地产泡沫的意志态度，今后几年可能是房地产剧烈变动的几年，出于风险管控，银行也不敢随意放贷，否则有因为弃贷成为坏账的风险。
问题2：为什么收紧二手房的房贷？
原因很简单，国家不希望看到房企短时间内大面积出现问题，收紧二手房的房贷，有利于引导人们购买新房，这样就有助于房企回款，缓解房企现金流压力。
有的房地产企业为了回笼资金还提出了全额支付折价的促销措施，本质上也是企业现金流出现问题，急于回款。
对于国家不让炒房客套现，我此前就专门写文章发布在公众号【悟空新之助】，文章——《房地产杂谈，打碎夜壶、大风暴要来了！》，该文写于春节后，算是最后的通牒了，要是听我劝，那个时候还是可以临门一脚套现。
该文摘录如下（全文请移步公众号阅读）：
这意味着什么？国家不打算让最近两年炒房的人套现了（真刚需就不可能卖）。为什么不能让炒房客投资的房子套现呢？因为炒房客手里的钱和刚需的钱本质是不一样的，炒房客是希望手里的钱——钱生钱，他们不会让钱停止投机活动，因此炒房客手里的钱金融属性很强，他们这次炒房子、下次就会炒其他的（比如食品、股市）。
如果放任他们套现，无非四种结果，继续炒房推高房价，二是炒其他商品推高物价，三是流入股市推高股市泡沫；还可以有第四种情况，移到外面去，这是国家最不愿意看到的。
以上四种情况都不是国家想看到的，所以，国家现在的策略是锁死这部分投机属性最强的资本。
提高房贷利率、首付比例、降低公积金贷款额度以及收紧贷款，这些其实就是一种筛选机制或者说是劝退机制，主要是尽量筛除（劝退）那些意图高杠杆上车抵御不了房价下跌风险的人。
如果您通过筛选，那证明你是“安全家庭”，什么是安全家庭？就是房价即便下跌，你们也不会弃贷。达到要求的刚需就是最安全家庭，即便下跌，也几乎不可能弃贷的。
大家要防止炒房集团舆论反击，别做接盘侠，别让炒房客跑了！！！
房产税开收之前，二手房停贷或划分额度将成为长期措施。
房价要稳定，二手房是不能全面放开的，所以各种政策性锁死流动性，然后在新房那边把价格倒挂，新房卖的出去，土地财政才能持续。
财政有了钱，才可以继续投资产业和基建。
最近两天，房产圈闹得沸沸扬扬，因为全国很多大城市传来可怕的消息——二手房停贷了。
一开始我倒没注意这个事，因为停贷的初期，集中在那些房龄超过20年的老破小房子。
站在银行角度，这也是可以理解的，万一哪天房子突然塌了，银行的贷款不就拿不回来了么，为了避免风险，不批贷款显然是最好的选择。
但后来渐渐变味了，越来越多的大城市开始有了这样的趋势，武汉，杭州，合肥，广州，重庆，徐州，不单单老破小，连正常的二手房贷都批不下来了，或者说批下来，但放款却遥遥无期。
很多小伙伴就很紧张，后台私信我发生什么事情了，是不是上面开始硬碰硬了。
搞得老夫一脸懵逼，似乎最近没有出台什么重量级的政策呀，那为啥各地银行如此整齐划一呢？
其实真相只有一个：
这银行自己的行为，因为没额度了。
不知道大家还记不记得去年年底的时候，央行出了一个问题件，《关于银行金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，通知里明确规定了房地产贷款在所有贷款中所占的比例。
可以看到，即使最大的中资大银行，个人住房贷款占比上限也就32.5%。
如今这些大城市停止二手房贷款，意味着上半年放款太猛啦，额度已经被用完了，没办法，这些银行只能通过限贷的措施来控制以后的额度。
对于银行来说，它的抉择就很简单了，首先满足当地政府的需求，其次是开发商的需求，最后才是老百姓的需求，虽然最终买单人都是老百姓。
这是于情，于理，新房的质量肯定比二手房要强不少吧，毕竟新房关系到开发商的资金回笼和当地的土地财政，必须保住。
更何况现在大城市的新房也不愁卖，所以二手房靠边站啦。
简单地说，银行被政策卡脖子了，很难受。
那么这种现象以后是长期存在，还是短期昙花一现呢？
这么说吧，如果政策朝令夕改，那么也就失去了庙堂的权威性，所以政策绝对是不会动的。
银行的贷款额度用完就是用完了，这玩意不可再生，只能紧衣缩食，减少下半年份额。
所以下半年买房的人可能贷款会更麻烦，到时候乱七八糟的条件都加上去了，为的就是筛选客户，保证贷款的优质性。
今年是实施政策的第一年，各大银行显然没有做好周密的安排，导致现在头重脚轻的现象。
可以想象的是，从今往后，大概率会重复今年的操作，可能更平均一点吧，但贷款总量依然不会改变。
一句话，买房要趁上半年。
于是有人会灵魂拷问了，这么操作的意义何在，房价会降吗？
大部分人的思考逻辑是这样的：
二手房贷款额度紧张——大家都去买一手房——一手房价格上升——一手房带动二手房价格上涨——房价全面大涨，普天同庆。
这个逻辑大错特错。
首先，从短期看，一手房绝对会出现供不应求的场面，二手房可能也会跟着涨，但是涨个几天，愚蠢的人类会意识到一个问题，当我买下一手房的时候，它不是立马变成二手房了么？
那么我再把这套房卖给接盘侠，是不是意味着接盘侠很难贷款了？这样我的资金回笼速度也会放慢很多，这也增加了投资的风险。
当人们被植入了这个想法的时候，有一批人就会悄无声息地离开——没错，就是我们深恶痛绝的炒房客。
中国的炒房客是可以改变经济规律的存在。
我们在经济学原理上学过，供求关系决定价格，所以很多野生经济学家（包括我），固执地认为炒房并不是刚需，所以炒房客虽然有，但不影响房价的大局观。
以上观点已经被2020年的中国房地产市场彻底打破。
以深圳为例，在银行，政府，炒房客三方全力配合下，靠着经营贷硬生生地把房价拉倒9万一平，特别是当深房理事件被爆出来以后，如此证券化的操作，拉倒90万一平都稀疏平常。
因为炒房有足够的利润，有足够的接盘侠，所以炒房客根本不用担心手上的房子卖不出去。
好了，现在问题来了，如果二手房贷款越来越困难，表示接盘侠可能需要全款接盘，请问有多少人有这个能力？
因此，长期看，这部分炒房客会被慢慢地挤出市场。
其次，在银行层面，房贷额度被限制了，但银行还是要旱涝保收赚钱的，它不跟你讲情面或者社会主义优越性。
而房贷，正是稳定高利润的产品。
如今房贷被限制，意味着银行利润大幅下降，如果你是银行高管你会怎么办？
很简单咯，提高房贷利率，降低存款利率。
现在大家能够理解，前几天为什么在LPR没有动的情况下，银行下调了大额存款的利率了吧。
这是庙堂给银行额外的减负措施，以此对冲房贷额度被限制，利润下降的窘境。
更何况现在房贷完全是供不应求的状态，根本不怕放不出去，提高单价显然是最好的举措了。
最后，结合以上两点，会对房地产产生很奇妙的影响：
房贷利率增加，减少购房需求；
炒房客减少，减少购房需求；
那么是不是意味着房价要跌呢？
不会，因为新房价格会不断提高，所以二手房也会跟着涨。但关键的问题在于，二手房贷款越来越难，导致成交量却不断下跌，于是二手房出现了有价无市的局面。
长期以往，新房和二手房的价格会逐步拉开，形成冰火两重天的景象。
但是这种情况妙就妙在，新房的价格却是受政府约束的，开发商没办法根据需求定价，必须在政府规定价格范围以内，君不见现在国内，已经有好几个大城市对房价进行了计划经济，比如深圳。
所以新房一定会涨，但是涨幅则比较有限。
然后，我们再往深一点地方想，什么地方的二手房最多？
显然是核心城区，老城区。
那么什么地方一手房多呢？
肯定是偏远地区啦。
那是不是意味着，人口的密集程度会从市区往郊区扩散，然后随即而来的是配套的商业设施？
emmm，这事想想都觉得非常有趣啊，哈哈哈。
公众号：七叔东山再起
茶余饭后，酒足饭饱，时事政治经济，深度解析，看这就足够了。
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