当前中国一线城市住房的合理价格应该是多少？
首先，我们要明确，“合理价格”并不是一个静态的数学公式能算出来的，它更多地是一种市场供需关系的体现，同时叠加了人们的心理预期、政策导向、经济发展阶段等多种因素。
影响一线城市住房价格的关键因素：
1. 稀缺的土地资源与巨大的需求：
土地稀缺性： 一线城市（北京、上海、广州、深圳）普遍面临土地供应的瓶颈。这些城市作为全国的政治、经济、文化和科技中心，吸引了大量人口流入，但可供开发的土地资源却非常有限。土地价格的高昂直接传导到房屋的建造成本上。
人口虹吸效应： 一线城市拥有更优质的教育、医疗、就业机会以及更丰富的文化娱乐资源，这使得它们对全国乃至全球的人才具有强大的吸引力。持续的人口流入，特别是年轻、高素质劳动力的涌入，构成了住房需求的坚实基础。即使生育率下降，人口净流入的趋势在一段时间内仍然是支撑需求的重要因素。
刚需与改善性需求： 除了新流入人口的刚需外，一线城市还有大量已定居人口的首次购房、改善性住房需求，以及为子女准备婚房的需求。这些都是庞大的潜在购买力。
2. 经济发展水平与居民收入：
高经济活跃度： 一线城市是中国经济最活跃的区域，GDP总量高，经济结构也更优化，服务业发达，高薪就业机会多。这为居民提供了相对较高的收入水平。
收入与房价的比值（房价收入比）： 这是衡量房价是否合理的常用指标之一。国际上通常认为房价收入比在36倍之间是比较健康的。然而，中国一线城市普遍存在畸高的房价收入比，动辄几十倍甚至上百倍。这意味着，按照当前居民平均收入水平，不吃不喝很多年才能买得起一套房。从这个角度看，绝对价格是偏高的。
财富效应与投资属性： 房地产在中国长期被视为重要的投资渠道，尤其在一线城市，其保值增值属性非常明显。这吸引了大量投资性需求，使得房价的上涨不仅仅是基于居住需求，也包含了投资回报的预期。
3. 金融政策与信贷环境：
低利率环境： 过去一段时间，宽松的信贷政策和较低的贷款利率，降低了购房的资金门槛，刺激了购房需求。
杠杆的作用： 通过贷款购房，很多家庭能够撬动远超其储蓄能力的资产，这在一定程度上也推高了总体的购买力，从而影响了市场价格。
4. 城市化进程与发展阶段：
持续的城市化： 中国的城市化进程仍在继续，但一线城市的承载能力和吸引力是相对集中的。
发展潜力预期： 市场普遍认为一线城市在未来依然具有较强的增长潜力，这使得人们愿意为这份“未来红利”支付更高的价格。
5. 政策调控的影响：
“房住不炒”： 这是国家长期的政策导向，旨在抑制投机性需求，回归住房的居住属性。
限购、限售、限贷等政策： 各地政府会根据市场情况出台不同的调控措施，这些政策直接影响着交易的活跃度和价格的波动。
保障性住房体系： 未来保障性租赁住房和共有产权住房的发展，可能会对商品房市场形成一定补充，分流一部分需求。
那么，“合理价格”应该是什么样的？
如果硬要“说”一个合理的区间，那会是非常困难的，因为“合理”本身就意味着平衡了上述所有因素。我们可以从几个角度来思考：
购买力角度： 如果一个城市要让大多数通过努力工作、合理储蓄的居民，在不牺牲过高生活质量的前提下，能够通过几年到十几年的努力（比如2030年的房贷，加上首付积累）买到一套自住商品房，那么“合理价格”就应该与当地居民的平均或中等收入水平、可支配收入增长率、以及合理的储蓄能力相匹配。这意味着需要将过高的房价收入比大幅降低到一个国际公认的健康区间。
投资回报率角度： 房地产的租金回报率（年租金收入/房屋总价）通常被认为是衡量其投资价值的一个指标。在中国一线城市，普遍存在租金回报率极低（可能在1%2%左右）的情况，远低于许多发达国家（可能在3%5%甚至更高），这说明目前的房价已经远远透支了其作为一项投资的短期和中期回报潜力。
建设成本角度： 合理价格也应该至少覆盖土地成本、建安成本、税费、合理利润等。但在一线城市，土地成本往往占据了房价的很大一部分，甚至超过了建安成本。如果土地价格能有所回落，或者供应增加，整体价格的下降空间就会更大。
目前的市场状况与“合理”的距离：
从上述分析可以看出，当前中国一线城市住房价格普遍存在以下特点：
绝对价格高企： 用绝对金额衡量，一线城市房价是全国最高的。
房价收入比严重失衡： 这是最常被诟病的点，显示出普通工薪阶层购买力的不足。
租金回报率低： 暗示了市场存在一定的泡沫或过高的预期。
受政策调控影响明显： 价格波动很大程度上与政策周期相关。
要说一个“合理”的数字，确实很难。但可以肯定的是，如果按照国际上衡量房价是否健康的“房价收入比”和“租金回报率”等指标来看，目前一线城市住房价格的“合理性”仍然有很大的讨论空间，并且距离很多普通居民的心理预期和实际购买力存在显著差距。
未来，随着国家调控政策的深化、城市发展模式的转变、保障性住房体系的完善以及经济结构的调整，一线城市住房价格可能会进入一个相对平稳甚至有调整的时期。而“合理价格”的形成，将是一个多方博弈、市场与政策共同作用下的动态过程。它最终会趋向于更能反映居住价值、可持续发展以及普遍购买力的一种平衡状态。
网友意见
与世界一线对标。
原因很简单，上海的底层去不了纽约，纽约的底层去不了上海，上海底层的工资是由底层可以去上海的地方的人的工资决定的，也就是全中国其他地方的工资。纽约底层的工资则是美国其他地方的工资。
但 上海的中上层可以随便去纽约，纽约的中上层也可以随便去上海，所以上海中上层的收入是由上海中上层可以去的地方的人的收入决定的，也就是纽约中上层的收入；纽约中上层的收入则是由世界其他地方中上层的收入决定的，也会和上海中上层的收入持平。
好，现在回答几个问题就好
1：买房的是底层还是中上层、顶层？
2：房价是由买房群体的收入，还是不买房群体的收入决定的？
这种现象，我们称之为“人口有限制流动”情况下，穷国的贫富差距增大现象——穷国的顶层收入是对标全球顶层收入的（不然他会移民走），但穷国的底层收入不能对标发达国家的底层（因为他们没法移民，或者说移民成本高）。这种“人口有限制流动”，导致了穷国贫富差距的增大，也方便发达国家培养买办，操纵穷国。
一个极端的例子就是阿富汗——底层食不果腹，但加尼、杜斯塔姆等喀布尔买办的生活无比奢侈。
要看有没有持有成本。
如果像今天一样，没有持有成本，只要是人口流入的城市，都是看涨。人口大量流入，增速加快。
北京、上海外地流入人口最多，深圳是比例最大，所以这三个的上限是香港，可以达到30万的单价，而且几乎所有住房都可以对应香港的千尺豪宅。
住房是没有持有成本，大不了放着吃灰，也可以出租还房贷，租金可以不交税，天底下哪有这么好的资产。房产作为资产，能保值，不折腾，搓搓麻将、遛遛狗就可能升值，国内没有比房产能轻松管理且还能升值的资产，可以对应以前的地主。
要想房价控制在能接受的区间，唯一的办法就是增加持有成本，持有成本大于预期上涨的收益才有可能控制在相对合理的区间。
以租售比评价大陆的房产，是错误的。要先有持有成本，才有租售比。
关于持有成本，可以参考东北小城市的房价，因为东北有暖气费，比如鹤岗的房价就比较便宜，棚户区改造后住房多，外来人口少，有暖气费，导致鹤岗老破小房价崩溃。
以广州为例，如果不是限购，房价上涨的速度只会更快，毕竟控制的是房价过快上涨，如果不限购，可能会被几层的几层买掉，之后用于出租。某城中村改造后属于地产公司的公寓楼就是这样，限购时几乎没人要，取消限购，卖光的速度实在太快，都是买来收租的。
有钱人比大多数人心里想的还要有钱，在项目开始施工时就全款投资好几层，甚至是一栋，都是拿来投资或是出租的。出现这种现象的根源，就是因为没有持有成本，与地产公司合作，不卖房，等到取消限购时，才过户。
今天的房产，可以说没有泡沫。
房价要想回归理想区间，只有增加持有成本，最有可能的就是房产税和遗产税。
对比于美国，美国的房产税和遗产税，造成一大片流浪汉，所以很难征收。
首先需要计算一线城市能承受的人均住房大小极限。
很多人认为，人均住房大小是没有极限的。每个人都希望自己住得越大越好。但实际上，忽略掉房价，因为现有的装修技术还离不开人力和原材料，所以装修成本才是制约人均住房大小的一个重要因素，也是为什么大部分近郊别墅价格上不去的关键。
因为装修成本无法增值，亦很难转嫁。大面积住房的装修成本更是很难转嫁到租房者头上。因此，装修可以看作购房时的一次性消费。且装修费用是跟着通胀水平一起上涨的。老破小在新购入后亦要翻新装修。
按照15-20年的装修年龄计算(年轻人装修换代或改善住房快于老年人，事实上我这个年份算得很保守了)，那大城市人均住房的极限面积就是人均年可支配收入*15*(1-恩格尔系数0.3)/(3200(含家具家电每平方平均装修费用)+1800(高层楼房必须的土建费用)+3000(鹤岗新楼盘最低价，大城市的底线))，大约为62-80平/人这样。这里面没有算实际上的各项生活支出，比如大城市的交通费用，教育医疗费用等。也就是说，大城市房价暴跌到五千一平(那时候肯定全国房都没人要了经济出现了极大问题或是政策使然)，户均面积也很难超过一百八十平。
我不知道知乎这边的人均住房面积是多少。但是装修过房子的都有个基本概念，越大的房子每平方的装修费用越贵，别墅仅仅花园养护和外立面防水修缮每年就是一份不小的开支，基本三百五十平的城市或近郊别墅，两百万以内的装修家具费用跑不掉的。很多小户型适用的装修省钱法则无法运用到大户型中。一个一百五十平以上的房子，业主很难说服自己用几十块一平的强化地板或者模压板做成的衣柜，沙发不可能买一两千的淘宝青春款，因此装修费用其实是制约人均住房面积的一个天花板。很多人说国外如何如何，其实发达国家人均住宅面积也不能超五十平，就因为装修成本的压制(这个比房产税还要狠得多，你在la装个毛坯房试试)。
如果住宅面积上限是六十平/人，假定人均可支配年收入的三十倍为一个上限(一般人也就工作那么久，假设工作只为买房。几个能查到的一线城市人均可支配收入在五到六万五之间)，那么按照现在的收入水平大概是房价在平均两万五是一个最低点，上海北京在三万二左右。这里假定大城市无限扩张。想买的人都可以买尽可能多的房子但人均还是不会超过六十平，为什么我已经前一段讲了。你个人拥有得更多只能证明你的收入远在人均水平之上。
因为在“合理”的情况下，我们确实都希望能住更大的房子，大城市也确实在人口流入(合理的条件下)+扩张(顺应民义和卖地需要)，因此，合理的情况下，我认为一线城市两万五(按照现在收入水平)一平的均价比较合理。其实和现在的一线城市均价差距也不大。毕竟上海也有金山枫泾，北京也有延庆密云，杭州还有建德桐庐呢。
另外，为何现在一线城市实际均价比我说的两万五更高，一方面我们要考虑人均可支配收入的准确性，中国人闷声发大财的不少，很多小企业主，个体户大部分收入都是免税或者不入税的。很多官方认定没有收入的群体实际收入惊人，因此动辄用官方的人均收入去对比房价不太准确。比如公务员的人均工资真的不高，但人家就是房多，为什么我也不知道大概勤俭节约吧。另一方面，很多准一线城市房价偏低，比如长沙，沈阳，所以看均价来说，现在的房价我认为偏高，但并没有到“不合理”的地步。知乎90后居多，你去问问那些个70后，房价合不合理，可能得到的是完全不一样的回答。
最后ps一下，欧美国家买房带装修的居多。
今天有空这里我来算一个我觉得比较合理的房价收入对比定量分析。
首先，在我敲下这行字的时候心里是没有一个预设答案的，因为我自己也想知道答案，所以只是让大家随着我的思路一起把答案算出来。一边分析一边算。
这里选取的标的是纽约，我相信任何人都承认纽约暂时还是世界一线城市。
我们的思路是先计算出一个房价收入负担比例，很多外行的计算方式是把房价和收入之间直接对比，这个是不合理的，因为中国一线城市和世界一线城市之间有国情不同，中国没有房地产税，国外有。各个国家之间的房贷利率也有差异，大家对房子的需求也不同。所以在最开始，我们需要进行一些调整。
纽约有好房子烂房子，曼哈顿的豪宅 vs 布朗士的枪战区，选择性的挑选数据可以得到非常不一样的结果，所以我打算用一个更公允的方法来计算：学区房。因为学区房是一个中产家庭置业时更合理的首选，比较接地气。然后为了更简单，我选择最顶级的学区房。
在纽约，华人的双码工/交易员/高管以及投资移民的二代们，说到顶级学区房，一般在东西北三个方向（纽约南部是海）缺省指向3个地方：北边的Scarsdale，西边的Short Hills（短山），东部的Great Neck（大颈）。这3个学区都离曼哈顿中心大概30-40分钟的通勤时间，拥有顶级的学区和一流的居民收入群体（家庭中位数都超过20万美金，都在美国前50之内，Scarsdale是东岸第一），超高学历收入的虎爸虎妈家庭比比皆是。这3个地方代表着纽约学区房最高的标杆，每个区都有知名亿万富翁和继承了基金会的后浪。
这3个区的房价有一点差异，但是差异性并不大（短山可能更贵一点，但是房产税相对略低），所以我就拿Scarsdale做例子好了。
一般来说，国内选择学区房的入门级是2室1厅1卫（我们考虑能住的，不说那些拿来占学位的），升级版的选择是3室2厅2卫。作为对应，我选择Scarsdale的1400尺和2800尺的别墅。当然这几个区都有千万美金豪宅，但是那种没有可比性。
可能有人觉得这样不合理，因为1400尺（120平米）肯定大于国内的2室1厅1卫。但是美国人的习惯就是这样，入门级和升级版之间的差异性主要并不来源于面积，生搬硬套面积也不合理，也没有更小的房子卖。毕竟美国的房子旧，中国的房子新，对吧？
这里我们不直接算价格，而是把地税和利率全部滚入计算购房负担，再按正常银行的最高标准反推家庭收入。这个我觉得是比较合理的。
Scarsdale的1400尺入门级现在大概在80万-90万美金这个量级，地税大概是18000左右。所以我们可以换算出每个月的地税1500，如果20%首付，2.5%的利率的话，贷款70万的话，每个月现在是3070。加上房屋保险大概200刀一个月，所以你的月付包括地税大概是3070+200+1500=4770美金。现在的利率大概是2.25%-2.75%之间，所以我们可以说一般顶级学区入门级小黑屋的每月付款不超过5000美金。
至于升级版的2800-3000尺的房子，大概是140-160万美金，地税大概35000左右。所以你套上面的算法，大概得到每个月的月付在8500-9000左右。我们就拿9000美金当作标准。
然后我们按照美国政府抵押贷款反推，支持5000美金月供贷款在财务良性的情况下需要5000/0.44 * 12=13.6万美金的家庭年收入。9000美金则需要24.5万美金的家庭年收入。
PS：美国的44%债务收入负担比最后是高估的，因为买房的利率和地税都可以抵税，会大大改善实际的负担比。
然后下面是一组纽约的收入数据：
纽约大区的家庭中位收入是6.3万美金，纽约地区自己的个人收入中位数是3万2000美金。纽约地区有美国最大的社会福利网之一和最严重的贫富差距，所以统计数据比起实际工资来说是向下扭曲的，但是我相信中国一线城市也是这样，所以就没有必要做额外调整了。
PS：美国城乡发展局（HUD）的纽约地区3口之家中位收入Area Median Income (AMI)的100%是10.7万美金，这个其实更合理的代表纽约地区的家庭工作收入，但是同样中国统计局报的数据可能也低估了实际收入，所以大家就不需要纠结统计口径了。
所以我们这么说，在纽约，一个家庭挣到当地官方统计报税个人中位收入的3.5-4倍时候，可以在纽约最顶级的学区负担一个入门小黑屋，如果挣到7-8倍，就可以负担一个普通美国标准养2个娃的升级版房子了。
当然，这个并不便宜，但是也要注意我这里说的是最顶级学区，而不是所谓普通的好学区，也就是放在北京直接对标人大附和4中的那种。如果你接受9分学区，那么差不多可以下调20-30%，以此类推，学区越差越便宜。
下面我们拿这个数据来反推中国一线城市的合理房价（以中国统计局的数据为准，因为我说了，上面我也是以美国统计局的数据）：
北京的中位收入大概8万RMB，上海7万，深圳6万。这里我们还是取8万来说吧，也就是说，拿纽约的房价收入对标，如果一个家庭收入30万RMB左右，20%首付的前提下应该可以负担最顶级学区一个老破小。而60万收入，就可以在最顶级学区里升级次新房120平米。
我不太擅长反算中国的住房贷款，但是随便估计了一下，最顶级学区房的老破小应该在300万左右，升级版的120平米应该在600万上下吧。所以应该在4-5万/平米这个水平。当然，中国的家庭能承受的贷款负担水平更高一些，但是我觉得不应该超过6万/平米。
所以综合来说，中国一线城市的合理房价大概应该在2.5-6万之间每平米的样子。
这么看起来，虽然一线城市确实房价高了点，可能比纽约标准贵了大概50%-100%。也不能算特别离谱的样子？这么看起来，中国一线城市的房价可能比宇宙中心三番还合理些？
当然，纽约的标准是不是合理，是另外一个话题了。
ps：大家不用和我科普中国一线城市有多少隐形富豪和外地资金，你能想到的东西，纽约都有……
有的人用租售比，有的人用房价收入比，然后总是去借鉴国外的大城市的相关比率是多少来定“合理”水平。那我就想问，凭什么国外的就是合理水平？国外的人口状况，土地状况，房地产政策，税收状况，房子的金融属性，产权年限，建造成本……所有的这一切和国内都不一样，完了你告诉我国外的水平就是我们的合理水平？
更何况，你如果真的到了那个城市，你采访一下当地人或者问一下出租车司机，你问他当下房价合理吗？你猜猜你会得到什么样的答案？有没有可能你会获得当地人交口称赞，说我们这儿房价真是太合理了？绝无可能。那么一个房价水平在当地都不算是合理的，为什么套用到你中国头上反而是合理的？
所以，事实是，大多数人都相信“只要自己觉得贵，就是不合理”。
所以本问题的关键在于你得定义什么才是合理。要知道只有标准化的同质产品，才存在不同产品间的合理价格。铁矿石甚至有价格指数，但古董就只能靠拍卖。为啥？因为古董是非标产品，每一件古董都不一样，所以不存在一个公认的合理价格，只能是买卖双方达成一致的价格就作为最后的成交价。房屋也一样，房子的地段朝向房型，楼层，面积都不一样。所以抹杀房屋的个性差别，谈房价合不合理根本就是没有意义的。同一个小区，以内我们近似的认为房子是同质的。所以如果同一小区以内房价差别太大是不合理的。除此之外，我们首先要定义啥叫合理。
一种是纯经济意义上的合理。那很简单，市场均衡的价格就是合理价格，市场不应该受到任何的扭曲。一方面严打深圳恶意炒房这种违法行为，另一方面放开限购。两头都放开的前提下，房价稳定运行若干年后市场的正常价格就是合理价格。判断房价合不合理，只有一个标准就是有没有购买力支撑，有就合理，反之不合理。不因为你买不起就不合理。不因为购买力不来自刚需就不合理。有人买得起就行，只不过那个人不一定是你。即便当中有投资因素，没有人接盘投资，收益无法实现，房价自然不涨。
另一种合理，政治意义上的合理。房住不炒，保障大多数人有房住。可以参见新加坡的方式，政府出钱新建大量的公租房。刚需用户可以从政府手中买公租房，利息给的很优惠，但以后转让只能限定价格卖还给政府。通过公租房解决绝大多数刚需后，让商品房市场基本和刚需居住无关，涨跌靠市场。现在的情况是虽说房住不炒，但一般刚需用户只要上了车就开始关心自己房子的投资收益，所以要房住不炒你就踏踏实实住，国家给你创造条件。你就别去想房屋增值啥的。
我知道实话不好听，大多数人都想房价降下来。你想想你为什么想房价降下来，不就是低一点的时候自己好上车吗？你自己都在这么想，房价怎么可能真正降下来。能足够低让你上车，但是你上车后就千万别跌的房价不叫合理房价。不是不合你意就不合理。
当前中国一线城市合理的人口数量是多少？没这条件，不可能算出答案来。
按照一些经济学家包括民科经济学家的说法，房价实际上是货币现象。
他们会告诉你让你足够崩溃思绪混乱的通胀概念，
一会儿是输入性通胀，一会儿又是货币超发。
但是他们打死都不敢说财富转移，政府债务转移的事。
这也是这些人让我佩服的地方，能把一个简单的问题变成复杂高深的经济学，让很多人膜拜。
判断价格是否合理，首先要确定这个市场环境是不是透明的真正的公平环境。
土地资源是否被垄断，土地价格是否被操控。
我不反对土地财政，但是我觉得一些自媒体人至少应该把事实说清楚，
既然一个国家需要基建，需要城市化，需要发债也正常。
但是这个债务是不是公平的平摊到每一个人身上，
如果是富人房地产商和炒房客利用资本优势，或者说利用所谓金融创新捞一大笔，
拍拍屁股走人。把大笔政府债务加上财富转移后留下的窟窿让普通家庭来偿还来填，
这说不过去吧。
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